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1、海南房地产项目投资分析报告 海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考*市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表
2、：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用 表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5 （五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用 表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9 三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金*万元作为启动资金，需贷款*万元， 总投资*万元，将项目投资进程分为前期、中期和后
3、期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10 四、项目销收入的测算 本项目以*市同类*房可比案例，参照*市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价*元 /m2,三层建议售价*元/m2,（均价*元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营
4、销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下： （一）销售税金及附加估算表4-12 （二）土地增值税计算表 表4-13 （三）损益表 表4-14 （四）全部投资的投资利润率利润总额/投资总额*10 0%= 自有资金的投资利润率利润总额/自有资金总额*100%= 六、不确定因素分析： 有重点地加强对投资风险的防范和控制，保证项目的决策成功是开发商所追求的目标。房地产项目不确定因素较 多，本案主要从成本、收入、单价等几个方面，运用平衡分 析法和敏感性分析法进行了不确定因素的分析，详见下表：（一）盈亏平衡分析
5、表4-15 （二）安全性判别标准 表4-16 说明：地下停车场由于存在人防工程的要求，所以财务上看 成本高于收入，但为近邻的*节约了*元/的人防配套费，并产生了一定的社会效益。 （三）投资利润率敏感性分析表 表4-17 投资利润率(图4-1) 单价变动 *% 目标利润率 投资变动 因素变化率 -10% -5% 0 5% 10% 说明：从敏感性分析表中看出，当销售单价提高5%时，投资利 润率增长*%，即 * X *%=*万元，当投资成本降低5%是，投资利润率提高 *%，即 * X *%=*万元，可见销售单价与投资额在本案中对投资 效益的影响还是较为明显的。在本项目实施过程中，控制成 本和制定适宜
6、的价格策略较为关键。 海大源近年来开展的部分咨询项目：海南世界地质公园度假村项目可行性研究报告、三亚市科技工业创意产业发展战略研究课题、三亚港发展战略规划研究报告、南丽湖幸福城二期项目可行性研究、海南坤博生态农业有限公司营销策划、海口综合保税区入区项目评价指标体系、海南坤博公司天龙逃生系统营销策划方案、参与“定安（塔岭）生态高新技术产业园区产业发展整体规划、海口市“十一五”人才规划中期评价、洋浦某石化有限公司投资框架建议、海口保税区区位调整产业定位与功能划分（规划）研究等。 七、结论与建议： 1、本项目是*，按本项目的测算 依据和方法、静态分析的投资利润率回报还是十分可观 的。特别是投资前景中、长期看好，但必须注意近期可 能的风险，总体项目投资是适宜、可行的。 2、对于以上的评价结论，为增强投资信心，建议* *。 3、由于时间较短，原始资料不尽完备等原因，因此本投 资分析难免有不足之处，建议投资方在本报告的基础上， 进一步深化研究，尤其在实施中不断完善。