智能化小区详细设计方案.docx

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1、智能化小区详细设计方案 智能化小区系统 解 决 方 案 、 目录 前言 (3) 第一章电子巡更系统 (6) 第二章可视对讲系统 (11) 第三章自动停车场管理系统 (20) 第四章广播及背景音乐系统 (38) 第五章周界防范系统 (40) 第六章闭路电视监控系统 (44) 第七章物业管理系统 (58) 第八章电子显示屏系统 (66) 第九章 PDS系统 (75) 第十章家居智能控制系统 (88) 第十一章小区设备监控系统 (119) 第十二章项目管理 (130) 前言 1.智能小区的概念 智能小区其实是智能大厦、智能住宅和国内小区特点相结合而衍生出来的。随着自动控制技术、计算机技术、通讯技术的

2、高速发展及其在建筑领域的应用，具有传统控制方式的大厦，从简单的综合布线、计算机网络，发展到整个弱电系统的集成，3A、5A型的智能大厦在国内不胜枚举。而智能住宅的概念源于美国，美国的智能住宅发展是最为迅猛的。继美国之后，欧洲、日本、新加坡等国家住宅智能化也得到了飞速发展。在我国，智能住宅这一概念推广较晚，但其发展的速度也很快，由于国内的住宅产业的特殊性，智能小区取代了智能住宅的概念，全国已建立了一些具有一定智能化功能的住宅和住宅小区。 随着智能化技术从大厦走向小区，迈进千家万户，智能小区的内涵也在不断地丰富和发展。那么达到一个什么样的标准或模式才可以称得上智能化小区或智能化家庭呢?最近国家建设部

3、住宅产业化办公室提出了关于住宅小区智能化的基本概念，即：“住宅小区智能化是利用4C(即计算机、通讯与网络、自控、IC卡)技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境”。 2.智能小区的功能 智能小区的智能化系统功能设置，一般应该根据市场定位的不同（是中档还是高档？）对于智能小区安防和通讯网络是首先要考虑的问题。对于智能化大厦的功能，多数人们都比较熟悉。对于住宅小区，它的智能化并不是简单地将智能大厦中的一些功能应用进来，这并不能完全满足其要求。住宅有其特殊

4、的方面，它需要将住宅内越来越多的设备，系统统筹管理，使其能具备智能化的功能，从而达到和创造舒适健康的环境，具备高度的安全性，具有良好的通信功能，包括语音、文字、图像的传输。因此，智能化小区最突出的特点就是信息服务，服务功能主要包括方便的管理、高效的监控和先进的通信方式。信息服务突出体现在计算机网络上，这对小区网络的硬件建设提出了要求，其实信息服务也就是大家常常听到的“数字化家园”、“数字家庭”要体现的核心服务。小区产品实现功能的方式，一般都是在小区内建立智能控制网络，利用此网络来实现家庭智能化和小区智能设备的集中监控，核心产品是家庭控制器。 智能小区是以家庭为单位，每个家庭在智能化后形成智能住

5、宅，智能住宅是将家庭中各种与信息相关的通讯设备、家用电器和家庭安防装置，通过家庭总线连接到构建的智能控制网络上进行集中的或异地的监视、控制和家庭事务性管理，并保持这些家庭设施与住宅环境的和谐与协调。这些功能都是通过家庭控制器来实现的，家庭控制器通过智能控制总线系统提供各种服务功能，能和住 宅以外的外部世界相连接。所以说家庭控制器既是智能住宅的核心，又是小区智能管理网络系统的“大脑”。 3.智能小区的发展 智能小区作为先进的新生事物，得到了方方面面的支持，使得它得以飞速发展。随着智能小区的基本定义的内涵的扩展和延伸，智能小区市场在建设部等政府部门的支持下，在集成商、开发商、供货商，以及各种媒体的

6、宣传推动下，已经从无序到规范，从低迷到上扬。 目前，各地房地产开发商对智能小区建设倍加青睐，有其深刻的市场因素。智能化住宅和智能小区建设市场的火爆是一种市场行为，必将进一步被市场所认同。政府的正确引导将有利于智能小区建设的规范化和科学化。 应该说，智能小区的出现不仅是智能大厦的智能化技术在住宅小区中的简单应用，同时也是与国内房地产业的火暴和特点相结合的产物。随着智能化小区的迅速发展，各界人士纷纷加入了推进小区智能化发展的行列：系统集成商走在了最前列，他们拿出在智能大厦工程中的经验和技术，提出了种种小区智能化的方案，并投入很大力量进行小区产品的开发。各种新闻媒体也在集成公司的开发热忱感召下，纷纷

7、对小区智能化进行报道和宣传。当然最重要的是政府职能部门如建设部、住宅产业办等强有力的支持，近几年也出台了关于小区智能化相关的政策、法规和规范，虽然有些还在摸索、完善中，但是正是他们强有力的支持，才形成了今天小区市场的火暴局面。房地产开发商在其中也起到了很大的作用，但是他们属于被动式的，开始阶段大家都在观望，在了解到小区智能化的种种好处后，物业公司和小区住户及前面提到的集成公司、新闻媒体和政府部门给房地产开发商施加了很大压力，在这种情况下，开发商们不得不尝试着做上几个简单的智能化系统，如可视对讲系统、停车场管理系统等，没想到却带来了可观的经济效益和社会效益，于是作为主角他们进入小区智能化中来了。

8、 4.智能小区的前景 “到2022年，我国住宅建设将有80亿平方米的空间。近期将以中低档住房建设为主。届时住房困难户和住房空闲率不超过5%。”这是全国人大常委会副委员长、国家自然科学基金会管理科学部主任成思危日前在第五届亚洲房地产学会年会上，对中国未来住宅建设作出的最新估计。他的推算建立在未来十年我国住宅建设速度保持在年增长率9.4%的基础上：1997年我国城镇人口总计36989万人，按户均3.19人计算，约有1.2亿个家庭，城市化率30.1%。若到2022年时我国人口为14亿，城市化率为40%，人均住房面积为15平方米估算，则需住房面积84亿平方米，扣除1997年底我国实有住房面积36亿平方

9、米，并考虑年平均更新率为2.5%，则需要在1998年至2022年13年间，建设住房面积80亿平方米。住宅建设量大面广，至今仍呈上升趋势，而且这个上升趋势还将持续三、四十年。从上面的统计数字可以看出，从2022年至2022年10年期间，平均每年建设住宅建筑面积3.35亿平方米，按照每套住房建筑面积100平方米计算，那么每年建成城市住宅将达到335万套， 那么今后每年智能小区的市场空间将达到16.7550.25亿元人民币，而随着住房体制改革的不断深入及人们对住宅环境要求的不断提高，该数值还将大幅度提高。 5.智能小区，三分天下 从前面的分析来看，智能小区市场正处于一种多种技术应用、多家小区开发公司

10、、多种小区产品错综复杂的状态下，没有一家公司敢拍着胸脯说，“我们的小区产品是最好的！”群龙无首，是对国内小区市场最好的概括。根据我们几年智能大厦的工程实践经验和智能小区产品开发经验，对于目前智能小区产品市场群雄割据的局面三分天下： a从技术路线上划分 从技术路线上来看，主要包括LonWorks现场总线技术、RS485总线技术、HFC-光纤同轴混合网络技术、TCP/IP协议、电力线载波传输、无线技术等等。根据我们工程实践的经验和智能技术发展的趋势来看，智能建筑系统集成是智能建筑发展的一个标志，系统集成标志着建筑物已从单功能、单系统开始向多功能、多系统、综合性建筑物方向发展。多厂商、自成体系的系统

11、只有通过相互之间留有的接口来实现统一的管理，系统开放，协议统一，在一个技术平台下对建筑物功能进行总体规划，统一实施，将是系统集成的最高境界。这就要求建立统一的技术平台，实现各子系统集中的管理和控制，以LonWorks技术为代表的现场总线技术必将主导统一平台的潮流。信息服务已经成为智能小区最重要的服务方式之一，网络的建设就显得非常重要，如何把局域网同控制网络统一起来，让小区住户所享有的不仅仅是生活和电子商务方面的服务，更重要的是实现让小区住户在互联网上监控家中的一切，显然利用TCP/IP协议可以解决这个问题，这种技术无疑又占据了一块江山；小区住户不希望自己家里像蜘蛛网一样，开发商和集成商也不想在

12、布线上劳神，于是无线技术挺身而出。朗讯公司早已推出了WaveLAN技术，解决这个问题，蓝牙技术（BlueToolth）近期也在国内蠢蠢欲动，一切迹象表明，无线技术必将在将来占据最后一块江山。 所以，现场总线技术、TCP/IP协议和无线技术将三分智能小区技术的天下。 b.从实现的功能上划分 智能化住宅和智能小区建设目标是向人们提供：“方便快捷的信息通信、安全舒适的居住环境、高效便利的物业管理”。尽管不同地区、不同档次的智能化住宅对智能化子系统的要求会有些区别，但是由于它是一种商品，就有共性，有一种市场标准。建设部已在全国住宅小区智能化技术示范工程建设大纲中对智能小区的“普及型”、“先进型”、“领

13、先型”作出明确规定。 这样归纳起来，小区所提供的功能服务可以三分之：居住安全、生活方便、信息灵通。把“居住安全”放在首位是因为小区“以人为本”，所以必须保证居住安全；物业管理档次的高低直接影响到住户生活的方便程度，所以必须提高物业管理的水平；据统计2535岁这个年龄段的置业人员在迅速增多，而这些人士一般是IT行业的，互联网的知识在这个年龄段是普及的，所以小区的信息服务是多么重要，这是真正意义上的服务。 智能小区发展到今天，速度快得使人无法预料，这也与计算机技术、通讯技术的飞速发展有关。 所以说，智能小区是一个发展的概念，在小区智能化高速发展的过程中，其格局会有许多变化，但我们相信主流不会变。从

14、技术角度来讲，要想在市场上长期应用，要保证技术的先进性和互操作性，要保证协议的统一性和规范性，这样的技术产品才能够占稳市场，并长期应用下去。 第一章电子巡更系统 1.1 系统概述 巡更管理要求巡更员持专门的巡更器按规定的巡更线路巡逻，每一个巡更点有一个唯一的标识物，巡更员到达每一巡更点，用巡更器读取标识物的编号，记录编号和当前时间。回到管理中心时通过电脑读取所有记录，并能将记录生成巡更报表。 根据住宅平面图,在巡更路线上进行巡更点布放。由保安或管理员携带巡更棒进行定时巡访以作记录。并以此作为对巡逻员的考查和保证物业小区或管理对象的安全。 1.2 系统介绍 1.21名词解释 巡检点：巡逻人员的巡

15、逻到站点，必须具有地点标识装置； 巡检采集器：巡逻人员用于采集巡检点的装置，该装置必须具有实时时钟功能，如巡更棒； 巡检传输器：将巡检采集器采集的数据发送给打印机或电脑的装置，如数据传输器； 巡检计划：对巡逻任务进行部署的方案； 巡检路线：巡检计划中的巡逻路线设定； 巡检记录：巡检传输器发送来的巡逻记录； 巡检报告：对巡检记录进行分析和整理而作出的报告。 122 人工巡逻管理 对巡逻人员的巡逻进行计划，巡逻人员定时、定路线进行巡逻并作相应记录。管理人员对巡逻记录进行核查及评估，并将结果归整为相应的巡逻报告。 123 电子巡逻系统 利用计算机和其它电子技术来完成巡逻管理的计划、记录、核查、报告等

16、工作。 124 BCS智能电子巡逻系统（SilverGuard） 利用碰触钮扣（iButton）技术和计算机及其通讯技术等开发的电子巡逻系统。 125 BCS智能电子巡逻系统的主要特性及功能 1251 耐用 1、巡检点：采用全不锈钢封装的碰触存储钮扣，数据存储安全，抗破坏能力强（防压、 防挤、防折、防磁、防尘、防水、防静电等），适合各种环境安装。 2、巡更棒：不锈钢巡更棒坚固耐用，可以抵抗从十英尺高的地方扔到水泥地上的冲击。1252 使用方便 警员手持不锈钢“巡更棒”，巡检时只需轻轻一碰嵌在墙上的巡检钮扣，即把巡检时间、地点等数据自动记录在“巡更棒”上。警员完成巡逻后，将“巡更棒”插入传输器，

17、所有巡逻情况自动下载至打印机或电脑，按照不同要求生成巡检报告。 1253 安装简单 巡检点安装无需连线，对环境无特殊要求。 1254 系统功能 3、友好的软件界面； 4、可定义无限个巡检计划； 5、每个巡检计划可定义无限个巡检路线； 6、无重复巡检点； 7、提供多种灵活的巡检报告； 8、系统升级方便，不会造成资源浪费； 9、定时巡检及报警（GMS）； 10、系统网络化管理（GMS）； 11、远程数据传送（SRS、GMS）。 我们针对金顶湾住宅小区巡更的具体需求在停车场、大楼周围、自行车和摩托车停放处、各特殊地点进行巡更，设计时采用BCS智能电子巡逻系统。 13 系统在巡逻管理中的作用 131

18、确保巡逻到位 由于每一个巡检点-碰触钮扣有6000亿种组合，其代码由厂家用激光加密刻录，确保了每个巡检点的代码独一无二。巡逻人员无法对其到达巡检点的时间，地点进行修改。在巡逻过程中，所有执行巡检路线时的过快、过慢、漏检、多检等事件都将真实地记录在巡更棒中。 132 合理的巡逻部署 根据城市的地理结构，综合考虑不同区域的治安环境，合理分配警力，部署巡逻路线和巡逻密度。 133 合理的任务分配 使用BCS智能电子巡逻系统，能有效地监督巡逻工作是否被不折不扣地执行，但这绝不是加在警员头上的紧箍咒。该系统的使用使得巡逻任务量化，我们能够很精确的计算出每个警员巡逻的时间和路程。正确使用该系统，能使警员的

19、工作劳逸结合，确保巡逻任务高效率高质量地完成。 134 工作成绩考核 BCS智能电子巡逻系统具有灵活的统计报表功能，使得管理人员能够掌握个人的任务执行情况，能够真正做到奖罚分明。 14 系统特点 12、系统不存在2000年问题； 13、界面友好，中文操作系统中文报表方便使用方便管理； 14、管理系统分为T&T、SRS和GMS三级，从无需电脑即可编程、记录及打印中文报表简易 系统，到通过电话线可实时检测远端站点的中央监测管理系统，升级只需更新软件或传输 器； 15、巡检点安装无需连线，并配有专用安装套件；系统可管理1个到上万个巡检点，方便 灵活； 16、不锈钢巡更棒坚固耐用，可以抗从十英尺高的地

20、方扔到水泥地上的冲击；同时巡更棒 中存储2000条信息，即使不用电脑也可打印历史记录； 17、钮扣亦为不锈钢封装，数据存储安全，防水、防磁、防震，适合各种环境安装。 15 产品说明 151不锈钢封装的巡检点：标识巡检点、巡检员或事件名称 18、可安装在任何地方，不受环境影响； 19、没有电池，无需连线； 20、美国DALLAS技术，全世界唯一碰触卡生产厂家提供； 21、内置6000亿种组密码保证无一重复； 22、金属钮扣保护芯片，数据存储安全； 23、为方便使用，配有钮扣固定板（选件）。 封装：不锈钢 重量： 3.2g（DS1992） 2.3g（DS1990）高度： 5.8 mm（DS1992

21、） 5.8 mm（DS1990-F5） 3.2 mm（DS1990-F3）直径：16.3mm 震动测试： 500gs 压力测试： 11.25kg 30sec 温度：-20+70C（DS1992） -40+85C（DS1990）存储： DS1992（48bit ROM+1Kbit RAM ） DS1990（48bit ROM ） 寿命： 106次读写 152锈钢巡更棒：采集、传输数据 24、 采集数据只需轻轻一碰，传输数据将巡更棒插入传输器即可； 25、 防水、防震、防磁、防拆； 26、 没有开关或按钮，坚固耐用； 27、 数据读写时备有声光提示； 28、 内置照相机用锂电池，价格便宜，购买容易

22、，半年内无需更换； 29、 内存2000条信息，即使不用电脑，也可打印历史记录； 30、 为方便使用，配有皮套和钥匙链（选件）。 封装： 不锈钢 重量： 300g 长度： 21.56cm 直径： 2.54cm 温度： -30+80 C 处理器： 电池： 锂电池标准3V 输出，可提高至5V 153 数据传输器：传输数据 分为打印机、电脑和MODEM 三种； 打印机传输器内置打印机驱动程序，只要将巡更棒一插，打印机可自动打印出报表； MODEM 传输器自动拨号，数据传送不受地域限制； 既可用于下载巡更棒数据，也可用来制作警员、事件标识卡。 长度： 15.25cm 宽度： 10.16cm 高度： 5

23、.08cm 重量： 700g 供电：915VDC/800mA LED：Activity（绿）, Ready（红）接口：DB25M（MTS） DB25F（PTS，CTS） 类型：PTS：打印机传输器 CTS：电脑传输器 MTS：MODEM传输器 第二章可视对讲系统 第一节设计的总体原则 电子技术的飞速发展及其在安防领域的使用，极大地推动了安防技术的发展。新型的小区楼宇可视对讲设备为用户提供了一套严密、科学的保安系统，变传统的被动式、单元式防范为主动式、联网式智能化防范，具有强大的优越性，是现代家庭的保护神。 能为小区的住户们提供一个安全、舒适的生活环境，是物业管理公司和发展商的共同愿望。我们在吸

24、取大量小区智能化建设经验的基础上，结合实际情况，对可视对讲系统进行设计。 采用先进、成熟及实用的技术 目前的安全防范技术发展已经比较成熟，但我们现在规划的是面临新世纪的系统，要经得起时代的考验。因此，在技术上要提高其科技含量，在使用上要求简便实用，而且，在技术上要讲究成熟，不允许任何带有实验性质的应用。 系统应具有集中统一 的管理能力，为物业管 理提供方便 根据我国现行的物业管理 体制，公共安全管理是集中统一的。因此，要求系统应具有多级集中统一的管理中心，并实施科学化的管理，使系统的安全防范性发挥到较高的效用。 系统应具有开放性、可扩性、兼容性和灵活性。 就目前而言，安全防范系统仅以安全为目的

25、，但随着21世纪的到来，信息高速公路即将建成使用，管理体制日趋合理，使得安全防范系统演绎成综合性的信息服务系统。因此系统要求具有良好的开放性，能紧密地与其他系统集成，融合成一个整体，更好地为用户服务。由于系统范围大小差异很大，故要求系统能适应多种规模的建筑群及小区，要有较强的可扩充性，能随时适应对系统的扩容要求。同时要求系统具有很强的兼容性和灵活性，能适应升级换代，保持旺盛的生命力。 系统的设计和产品的选择应国际化、标准化、规范化 随着改革开放的不断深入，各类先进的技术和产品已经大量涌入我国市场，使楼宇可视对讲产品形成了国际化的市场。为便于管理，使技防工作规范化，系统的设计和产品的选择必须走国际化、标准化和规范化的道路。