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1、?商品房买卖合同?逐条解释希望对大家买房有点用途买房子对合同条款不理解为了防止受骗找到一个老?商品房合同?逐条解释很详细提供给大家希望能对大家有点用途呵呵字数太多用附件形式吧 老?商品房买卖合同?GF-2000-0171逐条祥解概述：商品房是指由房地产开发企业开发建立并的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的用以明确各自权利义务的具有法律效力的。目前理中最常用的商品房买卖合同文本是工商行政理和建立部于2000年结合制定的?商品房买卖合同?示范文本GF-2000-0171。该示范文本是两部门在原?商品房购销合同?示范文本GF-95-0171的根底上总结经历改进而成的。部门制定示范文本的
2、原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考起到示范、引导作用并非强迫使用。但在理中示范文本已经成为各房地产签订合同的首选甚至是唯一文本。因此认真研究商品房买卖合同示范文本确实切含义并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。本文将根据?合同法?、?商品房销售理?等法律法规规章结合实际工作中遇到的问题和总结的经历对示范文本进展逐条解释并对如何填写做深化讨。商品房买卖合同说明(内容略)释义】该部是对文本的简要介绍包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等内容。其中有关填写的规定第3、4、5条应详细阅读并在填写过程中严格遵循。充分利用好文本中授权双方当事人自行约定的部,
3、可以弥补该文本的缺乏限度地维护开发商的合法权益。而且、明晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。常见问题】有些开发商工作人员由于工作潦草没能严格按照“说明第5条的方式在相应部位划勾或划差叉导致文本混乱、及其不、不严肃。对策】认真阅读“说明严格按“说明填写文本。建议有条件的开发商品采用专业打印软件打印合同文本。合同双方当事人：内容略释义】该部详细列明买卖双方包括其代理人的根本情况。常见问题】有些售楼处工作人员往往无视对买方根本情况的填写出现不详甚至错误给以后发送入住等带来不必要的费事甚至导致损失对策】卖方的根本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的应填写户籍所在地户籍所在地与经常居住地不
4、一致的填写经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位置对此可自行印制买方根本情况交换该部。第一条工程建立根据。出卖人以_方式获得位于_、编为_的地块的土地使用权。土地使用权出让合同】土地使用权划拨批准】划拨土地使用权转让批准】为_。该地块土地面积为_规划用途为_土地使用年限自_年_月_日至_年_月_日。出卖人经批准在上述地块上建立商品房现定名】名】_。建立工程规划容许证为_施工容许证为_。释义】该条是标的房产建立过程的合法性的介绍。用以说明建立工程在用地、规划理、施工理、开发主体等方面都符合有关规定获得了有关主部门的容许。常见问题】理中有些
5、工程的建立用地是以划拨方式获得的根据?城镇国有土地使用权出让和转让暂行?的规定此类房产要的应当获得土地主部门的批准并且签订土地使用权出让合同、向当地、人民补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。还有些开发商只是和土地主部门签订了?土地使用权预约合同?或者虽然签订了?土地使用权出让合同?但尚未缴清土地使用权出让金。上述情况严格来讲都不属于具备了?城房地产理法?第四十四条规定的“商品房预售应当符合以下条件：一已交付土地使用权出让金获得土地使用权证书。对策】虽然在目前的理中一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。但由于购置上述土地上建立的房产较之于已经获得土地
6、使用权证书的土地上的房产买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着老实信誉的原那么将建立用地的实际情况向买方作出全面、客观的说明以防止引发客户不必要的误解和纠纷。第二条商品房销售根据。买受人购置的商品房为现房】预售商品房】。预售商品房批准为_商品房预售容许证为_。释义】该条是预售容许证的约定。预售容许证是卖方标的房产的行为合法性的最重要的根据。?城房地产理法?第四十四条规定：商品房预售应当符合以下条件：一已交付全部土地使用权出让金获得土地使用权证书；二持有建立工程规划容许证；三按提供预售的商品房计算投入开发建立的资金到达工程建立总的百分之二十五以上并已经确定施工进度和开工交付日；四向
7、级以上人民房产理部门预售登记获得商品房预售容许证明。按照主部门容许的范围不同预售容许证分为内销容许证和外销容许证。只有获得外销容许证的工程才可以向中国境外客户销售。常见问题】未获得预售容许证便签订商品房买卖合同或者预定协议又称认购书、认购协议、订购协议在业内是常见的。假设产生纠纷一方以不符合预售条件为由主张合同无效一般认为只要在一审诉讼阶段卖方补办了预售容许证应当认定合同有效。但行政主部门有权对开发商的上述行为给予责停顿销售活动、没收所得、罚款等行政处分。对策】严格按照法律、法规规定的条件预售防止不必要的损失。第三条买受人所购商品房的根本情况。买受人购置的商品房以下简称该商品房其房屋平面图见本
8、合同附件一房以附件一上表示为准为本合同第一条规定的工程中的：第_幢】座】_单元】层】_房。该商品房的用途为_属_构造层高为_建筑层数地上_层地下_层。该商品房台是封闭式】非封闭式】。该商品房合同约定】产权登记】建筑面积共_平方米其中套内建筑面积_平方米公共部位与公用房屋分摊建筑面积_平方米有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。释义】本条是对标的房产的座落、用途、构造、建筑面积等概况的约定。常见问题】目前理中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开发商的成心欺诈也有现行法规不甚完备的原因。一段时间以来建立部19
9、95年公布的?商品房销售面积及公用建筑面积分摊规那么?是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律根据。但该规定的法律效力较低而且规定过于原那么性。加之由于历史原因商品房面积的理工作存在部门职能穿插的问题。质量技术监视、建立部对此有过互相抵触的规定。笔者曾经代理过一个案件房产理部门和质量技术监视部门对同一房产的面积测量结相差悬殊而两部门都具备“测绘资质导致难以认定。对策】针对上述情况我国第一个?房产测量?GB/T 17986-2000于2000年月正式施行成为房产面积测量里领域最权威的。进一步明确了商品房面积理的部门职能分工即“房产理部门负责商品房面积理工作制定有关政策查处商品房面积理中的行为对商
10、品房面积测量机构的资质提出初审。质量技术监视部门负责商品房面积测量器具的监视工作查处使用不符合的测量器具的行为。2000年12月28日建立部和结合下发的?房产测绘理?进一步明确：“房产测绘应当按照?测绘法?和本的规定获得级以上人民测绘行政主部门颁发的载明房产测绘业务的?测绘书?。申请房产测绘资格的应当向所在地级测绘行政主部门提出书面申请并按照测绘资格审查理的要求提交有关材料。级测绘行政主部门在受理之日起5日内转级房地产行政主部门初审。级房地产行政主部门应当在15日内提出书面初审并反响级测绘行政主部门；其中对申请甲级房产测绘资格的初审应当同建立行政主部门备案。申请甲级房产测绘资格的由级测绘行政主
11、部门报测绘行政主部门审批发证；申请乙级以下房产测绘资格的由级测绘行政主部门审批发证。获得甲级房产测绘资格的由测绘行政主部门和建立行政主部门结合向社会。获得乙级以下房产测绘资格的由级测绘行政主部门和级房地产行政主部门结合向社会。 第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第_种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算该商品房单价为_币每平方米_元总金额_币_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。2、按套内建筑面积计算该商品房单价为_币每平方米_元总金额_币_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。3、按套单元计算该商品房总价款为_币_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。4、 _ 释义】本条与原示范文本相
12、比的改进是：针对商品房面积问题争议较多的现状在原来“按建筑面积计算的根底上增加了“按套内建筑面积计算、按套单元计算等二种新的计价方式。使买方有更多项选择择。常见问题】虽然文本给出了多种计价方式但由于习惯原因和营销策略的需要大部开发商回绝使用“按套内建筑面积计算和“按套单元计算等方式。对策】计价方式的多样性是进步的潮流。只要开发商在计算标的房产面积时严格遵循了现行以何种方式计算都不应损害其利益。只有那些可以限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分展示自己的信心并赢得更多客户。第五条 面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式本条规定以建筑面积】套内建筑面积】本条款中均简称面积为根据进展面积
13、确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准。商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异双方同意按第_种方式进展处理：1、双方自行约定：1_2_2、双方同意按以下原那么处理：1面积误差比绝对值在3以内含3的据实结算房价款；2面积误差比绝对值超出3时买受人有权退房。买受人退房的出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人并按_利率付给利息。买受人不退房的产权登记面积大于合同约定面积时面积误差比在3以内含3部的房价款由买受人补足；超出3部的房价款由出卖人承担产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时面积误差比绝
14、对值在3以内含3部的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3部的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积合同约定面积面积误差比=100合同约定面积因设计变更造成面积差异双方不解除合同的应当签署补充协议释义】当双方选择按建筑面积或按套内建筑面积计算房价时合同约定的面积通常称“暂测面积有可能与申请产权登记时主部门实际测量的面积不一致本条就是为解决该问题设计的。本条设计了两种处理方式：一是双方约定二是按建立部?商品房销售理?处理。常见问题】选择处理方式2无疑是对买方有利的。但多数开发商还是倾向于选择“双方自行约定：按实测面积为准实测面积超过暂测面积的部由买方按约定的单价补足房款；实测面积少于暂测面积
15、的部由卖方按约定单价退还房款。这种约定在面积变更较大的情况下对买方来讲是不公平的。对策】负责任的开发商应采取措施防止或减少暂测面积与实测件面积的差距。这样即使选择第2种处理方式也不会造成损失和变更价款之烦。 第六条 付款方式及限买受人按以下第 种第 项方式按付款：1 一次性付款乙方在 年 月 日前付清全部房价款 的甲方给予乙方占付款金额 的优惠即实际付款额为 币 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整。2 分付款乙方应当按以下时间如将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的 银行帐户名称： 帐： 1 年 月 日前支付全部房价款的 计 币 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元；2 年 月 日前支付全部房价款的 计
16、 币 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元；3 贷款方式付款1买受人应于 年 月 日前支付全部房价款的 计 元；2买受人应于 年 月 日前支付全部房价款的 计 元；3买受人应于 年 月 日前首付款付清后持有关材料于 年 月 日前到 银行办妥贷款手续否那么视为买受人违约。4其他方式释义】 本条规定了一次性付款、分付款、贷款方式付款、其他等四种买方付款方式。其中贷款方式付款是“2000文本新增加的内容。常见问题】 贷款方式付款又称按揭付款是个人购房常用的付款方式。但该条的相关规定显然过于简单比方只规定了买方未能按办妥贷款视为违约但没有约定违约责任。而且理中由于买方对按揭贷款的条件知之甚少卖方售楼人员也没
17、有给予必要的介绍致使签订购房合同后无法办妥按揭贷款给双方造成费事甚至纠纷。对策】 开发商应当将与本签订了?按揭贷款合作协议?的银行的相关规定详细地向客户说明必要时可建议客户先向银行咨询在是否签订购房合同。假设签订购房合同后由于买方的原因导致不能按办妥贷款可约定一定比例的逾付款违约金超过一定限还不能办妥的卖方有权解除合同并要求买方支付确定比例或数额的违约金。第七条 买受人逾付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款按以下第 种方式处理：1按逾时间分别处理不作累加1逾在 日之内自本合同规定的应付款限之第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾应付款万分之 的违约金合同继续履行。
18、2逾超过 天后出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的 向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同经出卖人同意合同继续履行自本合同规定的应付款限之第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾应付款万分之 该比率应不小于第1项中的比率的违约金。本条中的逾应付款指按照本合同第六条规定的到应付款与该实际已付款的差额；采取分付款的按相应的分应付款与该的实际已付款的差额确定。2. 释义】 按时支付购房价款是买方最主要的合同义务本条规定了买方逾付款应承担的违约责任。按本条项的规定买方的违约责任分为两种一是按逾天数支付违约金合同继续履行；一是按支付累计已付款的适当比例的违约金合
19、同解除。卖方选择解除合同必须买足一定的条件即买方的逾到达约定天数。常见的问题】 本条最难掌握的是如何约定卖方有权选择解除合同的逾时间以及违约金的比例。对策】 结合理经历笔者认为确定卖方有权选择解除合同的逾时间应考虑以下因素：一、卖方对资金的需求程度；二、标的房产价款的数额；三、买方的资信状况；四是一次性付款还是分付款、按揭付款。对于逾付款违约金笔者建议参照人民银行公布的金融计收逾贷款利息确定。解除合同时按累计应付款计算的违约金笔者认为不宜超过。第八条交付限出卖人应当在年月日前按照和地方人民的有关规定将具备以下第种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1该商品房经历收合格。2该商品房经综合
20、验收合格。3该商品房经分综合验收合格。4该商品房获得商品住宅交付使用批准。5但如遇以下特殊原因除双方协商同意解除合同或变更合同外出卖人可据实予以延：1遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起日内告知买受人的；2；释义】本条规定的是卖方交付标的房产的最后限、交付条件以及延交付的免责事由。与原示范文本的区别是：规定了四种不同的交付使用条件。常见问题】签订该条时买卖双方最常见的争议是选择“该商品房经历收合格还是“该商品房经综合验收合格作为交付条件。由于诸如入住后很长时间供水、供电、交通、绿化等配套设施迟迟不能落实的案件屡屡被煤体报道买方越来越多地提出将商品房经综合验收合格作为交付条件。这种要求也有法律根据。
21、?城房地产开发经营理?第十七条规定：房地产开发工程开工经历收合格前方可交付使用；未经历收或者验收不合格的不得交付使用。房地产开发工程开工后房地产开发企业应当向工程所在地的级以上地方人民房地产开发主部门提出开工验收申请。房地产开发主部门应当自收到开工验收申请之日起30天内对涉及公共平安的内容组织工程质量监视、规划、消防、人防等有关部门或者进展验收。第十八条：住宅小区等群体房地产开发工程开工应当按照本第十七条的规定和以下要求进展综合验收：(一)城规划设计条件的落实情况；(二)城规划要求配套的根底设施和公共设施的建立情况。(三)单项工程的工程质量验收情况；(四)拆迁安置方案的落实情况；(五)物业理的
22、落实情况。住宅小区等群体房地产开发工程实行分开发的可以分验收。但实际操作起来有一些详细问题。以前的综合验收都是由建立部门召集各有关部门进展经常出现开工交付与综合验收完毕有很大时间差。2000年新的?建立工程质量理?施行后建立部门对工程开工验收采取备案制度由建立自行组织验收。这就造成建立需要分别组织多个部门的验收工作使得验收工作更加费时费力。由于房地产的开发经营和施工涉及各个部门特别是水、电等工程外部配套工程必须由指定的企业施工开发商无法自主把握制约了开发商交付方案的施行。绝大多数房地产开发商都难以实如今商品房交付使用的同时通过“综合验收因此直接导致了开发商和业主之间的矛盾甚至为此诉诸公堂。对策
23、】在综合验收制度尚未完善或者开发商没有确切把握的情况下建议开发商与客户选择“商品房经历收合格作为交付条件但要注意向客户将原因解释清楚。第九条出卖人逾交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的限将该商品房交付买受人使用按以下第种方式处理：1按逾时间分别处理不作累加1逾不超过 日自本合同第八条规定的最后交付限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之的违约金合同继续履行；2逾超过 日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同到达的日子起天内退还全部已付款并按买受人累计已付款的 向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的合同继
24、续履行自本合同第八条规定的最后交付限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 该比率应不小于第1项中的比率的违约金。2. 释义】本条提供的、种卖方逾交房的违约责任采取分段处理的方式即违约时间在某天数内卖方按买方已支付房款的一定比例支付违约金合同继续履行；违约时间超过上述天数那么买方有权选择解除合同。逾时间超过确定的天数时假设买方选择解除合同卖方应当支付买方已付房款一定比例的违约金；假设买方选择合同继续履行那么卖方应按违约天数支付违约金。违约天数应从约定交付时间起算起至实际交付止按统一的比例计算而不分段计算。常见问题】逾交房是非常普遍的现象。造成逾交房的原因是多方面的既
25、有开发商品的本身怠于履行的因素也有行政主强迫变更规划、采用新型配套设施等开发商品不能控制的原因。随着老百姓权利意识的增强因逾交房引发的纠纷甚至诉讼也越来越多。对策】不原因只要不构成不可抗力卖方就应当承担责任。而且本条的责任应当与第七条“买方逾付款的违约责任相当。建议开发商本着公平对等的原那么签订本条。假设出现逾交房应及时客户确属己方责任的要积极主动承担责任；不应承担责任的说明理由争取客户谅解。理证明只要处理得当绝大多数的客户对短时间的逾交付是不会斤斤计较的。 但是开发商也可能在?商品房买卖合同?中把“不可抗力的范围无限扩大借此来逃避责任。比方说约定“施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决
26、或“政配套的批准与安装出现延误属于不可抗力开发商可以免除责任等。而这些问题是开发商开发楼盘之初就应当解决的不能算作不可抗力。遇到这样的约定请争取删除。此外开发商还可能约定某些“特殊情况下免除违约责任这样的条款也应当争取删除。第十条规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计同意的设计变更导致以下影响到买受人所购商品房质量或使用功能的出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面买受人：1该商品房构造形式、户形、空间尺寸、朝向；2释义】本条是标的房产发生设计变更时如何处理的约定。常见问题】根据该条规定只有当规划变更、设计变更到达“影响到买受人所购置商品房质量或使用功能的程度出卖人才有义务买
27、受人。这种规定过于原那么产生纠纷后难以断定。对策】为减少误解应在该条约定的部尽可能地将影响到买受人所购置商品房质量或使用功能的情形明确约定。比方“房屋所在小区的容积率、绿化率、配套设施等发生变更。第十一条交接商品房到达交付使用条件后出卖人应当书面买受人交付手续。双方进展验收交接时出卖人应当出示本合同第八条规定的证明并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的出卖人还需提供?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?。出卖人不出示证明或出示证明不齐全买受人有权回绝交接由此产生的延交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按交付的双方同意按以下方式处理：释义】本条是标的房产的交接程序以及相关法律后果的约定。范本还
28、规定了出卖人在交付房产时应提供?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?。这是不同与原范本GF-95-0171的新规定。住宅质量保证书和使用说明书制度是建立部1998年公布的?商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定?确立的。目的是为了保障住宅消费者的权益加强商品房住宅售后效劳理促进住宅销售。?住宅质量保证书?应当包括以下内容：、工程质量监视部门核验的质量等级；、地基根底和主体构造在合理使用寿命年限内承担保修；、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修。?住宅使用说明书?应当对住宅的构造、性能和各部位部件的类型、性能、等做出说明并提出使用本卷须知一般应当包含以下内容：、开发、设计、施工
29、委托监理的应注明监理；、构造类型；、装修、装饰本卷须知；、上水、下水、电、燃气、热力、消防等设施配置的说明；、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装本卷须知；、门、窗类型使用本卷须知；、配电负荷；、承重墙、保温墙、防水层、台等值得本卷须知的说明；、其他需说明的问题。常见问题】由于目前商品房买卖多采用预售形式买方在签订合同时和其后的很长一段时间内对标的房产的认识建立在商的宣传、承诺以及一些书面材料的根底之上。只有到交接阶段这种“梦想才变为看得见、摸得着的现实。而想象和现实总是有些差异的更何况在我国房地产业尚不的大环境下夸大宣传、虚假承诺几乎是全行业的“惯例这些都导致了交接纠纷大面积产生。交接纠纷
30、的表现形式可简单划分为逾交付、标的房产质量争议包括卖方不能提供验收证明和虽然可以提供验收证明但买方仍有异议、买方不及时验收入住等。对策】交接纠纷虽然都发生在交接阶段但其原因却不一而足解决的也就应区别分析。比方标的房产的质量问题只有在开发建立的全过程采取措施才能彻底防止而采用快捷、平安的方式买方、备好?住宅质量保证书?、?住宅使用说明书?等、耐心解答买方有关房屋质量等方面的问题等等都会对减少、防止交接纠纷产生意想不到的效果。另外针对理中有些买方由于自身原因未能按时交接标的房产的情况建议在本条约定出约定：由于买受人原因未能按交付的视为交付标的房产损毁的风险由买受人承担该房产产生的物业理等费用由买受
31、人自负。第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能产权登记或发生债权债务纠纷的由出卖人承担全部责任。释义】 本条是出卖利瑕疵担保责任的约定。所谓权利瑕疵担保责任是指出卖人就标的物所有权不能完全转移于买受人而应当承担的责任。常见问题】 理中出卖人将标的房产向银行抵押借款的情形屡见不鲜。对策】本条只规定出卖人违犯权权利瑕疵担保义务应当“承担全部责任过于笼统。学理上讲出卖利瑕疵担保责任时买受人可以主张的权利有：违约金、实际履行、解除合同、损害赔偿。建议买受人要求详细签订瑕疵担保责任。第十三条 出卖人装饰、设备承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备应
32、符合双方约定到达附件三的。达不到约定的买受人有权要求出卖人按照下述第 种方式处理：1 出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。释义】 出卖人交付的房产不符合附件中装修的约定时应承担的责任。范本提供的处理方式为出卖人赔偿双倍的装修、设备差价这是参照?消费者权利保护法?第四十九条的规定做出的。常见问题】 本条虽然提出以附件的方式明确约定装修但理中附加的约定过于笼统。如约定“高级地板、豪华卫浴设备等等容易导致纠纷。对策】 装修、设备附件的内容应当尽量明确、详细比方写清材料的等级、设备的品牌、型等。从开发商的角度讲由于范本给出“双倍赔偿的处理方式过于苛刻建议自行约定为：“经双方选定的鉴定部门确认后由出卖人在合
33、理的限内恢复到约定或赔偿差价。第十四条 出卖人根底设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的以下根底设施、公共配套建筑按以下日到达使用条件：1 ；2 ；假设在规定日内未到达使用条件双方同意按以下方式处理：1 ；2 ；释义】 本条是出卖人根底设施、公共配套建筑正常运行时间的承诺以及承诺的责任。根底设施包括供水、供电、道煤气、供暖、 线路、有线电视等。公共配套建筑指标的房产所在的建筑、建筑群、居民小区内为全体业主效劳的建筑一般指安保、幼儿园、学校、商店、会所等详细工程以开发商的承诺为准。常见问题】 有些工程买受人入住后配套设施长时间不能正常运转甚至连水电也成问题。买受人
34、根本无法正常生活于是怨声载道甚至采取过激的方式向商讨。出卖人的商誉自然大打折扣。对策】 根底设施中有很多工程是或者处于垄断地位的企业经营的。他们的效劳意识、工作效率还远不能人满意。对此开发商要有清醒的认识。要想使根底设施可以按承诺的限交付出了自身合理的规划工、严守进度以外还要注意与有关部门的协调、沟通。第十五条 产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后 日内将权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定限内获得房地产权属证书的双方同意按以下第 项处理：1买受人退房出卖人在买受人提出退房要求之日起 日内将买受人已付房价款退还给买受人并按已付房价款的 赔偿买受人损
35、失。2买受人不退房出卖人按已付房价款的 向买受人支付违约金。3 释义】 出卖人提交产权证所需材料的时限和违约责任。向房产主申办产权过户登记俗称办产权是买卖双方共同的义务需要双方各自提供相应材料协调配合。出卖人应提供的证件有：1、资质证明2、工商营业执照3、国有土地使用证或征地批文、征地协议书及土地出让金己金额缴纳的凭证4、计委立项批文、年度方案5、容许证(1991年4月16日以后需提供)6、建立用地规划容许证、征地红线图7、建立工程规划容许证及红线图、建筑施工容许证8、商品房预售容许证9、开工验收合格证书及开工平面图。买受人需提供的证件有：1、购房2、商品房买卖合同、3、复印件、4、购置商品房
36、还需提供主部门批文及容许证(1991年4月16日起)常见问题】 需要注意的是本条约定的限并非买受人最终拿到产权证的时间而仅仅是“出卖人提交产权证所需材料的时限。很多买受人对此有错误认识。对策】 建立部?商品房销售理?规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内将需要由其提供的房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主部门。建议买卖双方按该条款约定十六条保修责任买受人购置的商品房为商品住宅的?住宅质量保证书?作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起按照?住宅质量保证书?承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购置的商品房为非商品住宅的双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修
37、限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修限内发生质量问题出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏出卖人不承担责任但可协助维修维修费用由购置人承担。释义】本条是标的房产各部位保修限的约定。详细的保修责任以?住宅质量保证书?的内容为准。?住宅质量保证书?规定：正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖或供冷；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；他部位、部件的保修限由房地产开发企业与用户自行约定。常
38、见问题】商品房质量问题是商品房投诉和纠纷的热点。部开发商售后效劳意识淡薄。对策】目前有些开发商本着对客户负责的态度也为了树立良好的企业形象非常重视商品房交付后的保修、维护工作并且成立了专门负责该项工作的“售后效劳部门。这些都是非常有益的尝试。第十七条双方可以就以下事项约定：1该商品房所在楼宇的屋面使用权 2该商品房所在楼宇的外墙面使用权 3该商品房所在楼宇的命名权 4该商品房所在小区的命名权 释义】标的房产的屋面、外墙面使用权以及所在楼宇、小区的命名权归属。在原?商品房销售合同范本?GF-95-1701中没有这方面的内容。随着社会的开展商品房除了满足买方居住使用的主要功能外又被赋予了假设干附加
39、功能。最常见的如在屋面或外墙发布广告或商业招牌等。小区或楼宇的名称由于往往和开发商的名称亲相联因此在一定程度上承载和影响了企业的无形资产。这些都是促使本条产生的客观原因。常见问题】绝大多数购房者尤其是个人不理解本条确实切含义。因此开发商一般都毫不模糊的将本条的几项权利“约定为归出卖人所有。且不容更改。这种做法并不合理。对策】首先作为一个负责任的开发商应将该条确实切含义以及可能设计的经济利益向客户解释清楚。其次该条款中“楼宇、小区的命名权由于涉及开发商的整体规划由开发商保存该权利比较合理。但是标的房产的外墙面本身就是房屋的一部其所有权自然应当归于买方开发商品情形规定为“归出卖人有违公平原那么。而
40、“楼宇屋面就是俗称的房顶假设标的房产不在顶层这条根本无需约定假设在顶层也应归买方所有否那么买了房子但对房顶没有使用权岂不是笑话。当然买受人在行使对外墙面和屋面的使用权时也应当以不损害所在建筑的整体利益为限并要遵守规划理。第十八条买受人的房屋仅作使用买受人使用间不得擅自改变该商品房的建筑主体构造、承重构造和用途。除本合同及其附件另有规定者外买受人在使用间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。释义】本条规定包含两方面的内容一方面是标的房产的用途及买方使用标的房产时的权利限制
41、。用途一般可分为住宅、办公、商住等应当与主部门批准的用途一致。买受人不得擅自进展可能危及标的房屋和所在建筑平安的作业。另一方面是有关买受人对建筑物公用部所享有的权和承担的义务的规定。权利主要表达为合理使用和排除别人阻碍义务只要表达为分担物业理等方面的费用。常见问题及对策】本条第二方面的规定隐约表达了民法中建筑物区分所有权的理。由于我国现行民事法律中没有建筑物区分所有权的规定?物权法?草稿中虽然已经弥补了这一缺陷但在物权法出台之前现实生活中涉及建筑物区分所有权的争议已经屡见不鲜。因此在商品房买卖合同中对建筑物区分所有权的部内容做出规定虽然在理上不甚合理但有助于解决现实问题。第十九条 争议解决方式
42、：因履行本合同发生的一切争议由当事人双方协商或调解解决协商调解不成从以下两种方式中选择一种在所选项下打?如选择仲裁方式请注明详细仲裁会：.提交 仲裁会仲裁。 .依法向人民起诉。 释义】：争议解决途径。对于起诉绝大多数买受人来讲比较熟悉。但是对于仲裁还有很多人不理解。仲裁之于诉讼有以下几个特点：1、当事人有权选择处理争议的仲裁机构和仲裁员；2、仲裁实行一裁终制；3、仲裁一般不公开进展。4、方便、快捷。4、仲裁机构本身没有强迫执行机构当事人不自动履行裁决的由强迫执行。常见问题】当事人选择仲裁时经常出现不的约定。对策】 选择仲裁处理必须明确、写明所选仲裁机构的名称。第二十条 本合同未尽事项可由双方约
43、定后签订补充协议：第二十一条 合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。空格部填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条 本合同连同附件共页双方各执 份。送 份具有同等法律效力。释义】 第二条至第二十三条是合同附件和补充合同的约定。附加包括房屋平面图、公用部位与公用房屋分摊面积构成说明、装饰、设备三项。补充合同的内容双方可根据标的房产的详细情况做出约定。常见问题】 补充合同内容与范本约定不一致附件制作不。对策】 补充合同的内容与范本不一致的假设补充合同违犯了法律、行政法规强迫性规定该补充条款无效；假设补充合同有效也应当将合同范本的二十一条删除并注明以补充合同为准。附件可以采取直接在范本的相
44、应位置书写的方式也可以采用粘贴相应内容的方式平面图一般采取粘贴方式无采取何种方式都应注意在附件上由双方当事人签字或盖章。第二十三条 本合同自双方签字盖章之日起生效。第二十四条 商品房预售的自本合同生效之日起30天内由出卖人向 申请登记备案。释义】：合同的生效及备案。商品房买卖合同理上属于诺成性合同。向主部门备案不是合同生效的要件只是行政理的一种措施。常见问题】 经常有买受人在签订合同后、房产证办妥甚至入住之前将购置的房屋转让给别人。并要求开发商“改合同即把原合同销毁改由新的买受人与开发商直接签订合同房产证直接办到新买受人的名下。对策】 虽然?城房地产理法?第四十五条规定：商品房预售的商品房预购人将购置的未开工的预售商品房再行转让的问题由规定。但至今未对该问题做出规定。理中房产理部门不允许所谓的“改合同。因为这种做法将上的两次交易开发商卖给原买受人、原买受人卖给新买受人假装成一次交易开发商卖给新买受人躲避了税费是行为。因此建议开发商回绝客户“改合同的要求。完补充：1. loft实际使用面积2. 赠送面积3. 公摊面积计算4. 预装门型5. 物业费及计算6. 水电煤气价格7. 暖气价格与价格8. 封闭中