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1、项目物业管理策划方案 某项目物业治理方案 一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业治理水准将更显重要。 二、目标贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业治理理念，通过优良的服务将某小区治理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌， 三、组织物业治理行业是一微利行业，当前多数物业治理企业处于亏损状态。因此，物业治理企业的组织要更加简洁、有用，降低组织内耗及劳资成本等。反馈运行机制组织结构图经营环境图 四、人事人事设置原则：一人
2、多岗，不要因人设岗。可能16名职员（按整个小区交付时设计）。 www.37 中国最大的资料库下载 序号岗位人数要紧职责备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。 2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。 3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 4 物业治理员 1 具体物业治理、装修监管、收费、维保服务等。 5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车治理、小区内公共秩序等。 6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。 职员招聘后即由公司聘请的物业治理顾问公司进行培训，骨干职员将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率1
3、00%。 五、经营预测a) 经营收入： 19.14万元（年度，以下省略） l 物业治理费：11.34万元应收12.6万元30000*12*0.35=126000（元）可能收入11.34万元（收缴率90%）l 维修服务费：0.5万元l 特约服务：5.8万元l 其他收入： 1.5万元b) 支出：20.25万元l 人职 员资福利：14万元l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）l 维修保养费用：1.5万元l 税金：1.05万元l 不可预见费用：1.2万元c) 润亏：-1.11万元d) 物业接管期间前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、职员服装配置费、安全护卫用品、绿化等
4、）e) 公共性服务费构成测算：21.962万元/年， 0.61元/月* M2 www.37 22.c n中国最大的资料库下载 （1）职员的工资和按规定提取的福利费序号岗位人数工资标准工资合计 1 经理 1 1200 1200 2 经营部主任 1 800 800 3 办事员 3 600 18004 物业治理员 1 800 8005 安全护卫员 7 500 35006 水电工 1 700 7007 保洁员 2 400 800工资总额合计 9600工资总额合计：9600元/月；115200元/年福利：115200*23%=26496（元/年）合计：14.17万元/年 （2）公用设施设备维修及保养费：
5、1.5万元 （3）绿化治理费：绿化率45% 1.04万M2*1元/年* M2 =1.04万元 （4）清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元 （5）安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元 （6）办公费：按治理人职员资总额25%计算 5.52万元*25%=1.38万元 （7）固定资产折旧费：按10%计算即 1万元 （8）税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元 （9）保险费：暂不投保 （10）合理利润：按营收8%计算 1.36万元但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申
6、报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月* M2 。 六、前期物业接管 a)派物业治理员、水电工等工程技术人员参与工程验收 （无验收权，仅可从物业治理角度向开发商提出建议）。 b)物业接管验收l 既应从今后物业维护保养治理的角度 进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的 验收，以维护业主的合法权益。l 是物业通过竣工验收 后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；l 供电、 给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；l 房屋幢、户编号差不多有关部门确认；l 落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到
7、位；l 接管小组按图纸资料移交清单，技术资料进行对比检查，发觉产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。l 接管小组按设备移交清单，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对比检查，发觉接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发觉的问题应及时督促有关单位迅速解决。l 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明缘故，及时上报开发商，请求尽快解决。l 抄水、电、气表的底数，记录备案。l 接管验收中若发觉问题，应明确记录在案，约定期限督促
8、开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。l 接管验收符合要求后，物业治理企业应签署验收合格凭证，签发接 管文件。l 当物业治理企业签发了接管文件，办理了必 要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。七、入伙1、预备工作l 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；l 车辆治理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库；l 垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等l 楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和职职员作服等；l 制定入住流程；l
9、 印刷入住表格；2、协调工作l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。l 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。l 与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。3、入伙现场入伙预备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。进行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。注意事项：幸免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。4、业 主、使用权人入住程序发函办入伙手续签约5、办理入伙手续程序已缴款票据入伙手
10、续书、身份证、购房合同确认业主身份缴清代垫代缴费用、装修保证金建筑垃圾清运费、物管费，盖章业主签署向业主八、物业装修与治理业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部公布的建筑装饰装修治理规定和物业治理企业制定的住户装修治理规定。依照上述规定，业主在装修前必须向物业治理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取装修治理规定，依照约定在申请表上签字，缴纳装修治理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业治理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。业主在装修前向物业治理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明托付施工单
11、位及进场人数，业主、施工队及物业治理企业三方应在申请书上签字盖章。 九、物业档案的建立物业档案资料的建立是对前期建设开发 成果的记录，是以后实施物业治理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业治理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的进展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立要紧抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时刻上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档确实是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的治理过程中使用并加以充实。 十、日常治理（一）房屋治理运作一览表工作内容核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务频度天一天内办完二遍/天，入伙期间6H/天，消灭违章于未然每周三次 100% 标准准确符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率 1以下。无违章装修及时听取