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1、收益还原法收益还原法本章概要本章概要 收益法是房地产评估的基础方法，实践中常应用于具有潜在或现实收益的房地产估价中，收益法是从房地产的经济效用出发来评估房地产价格的方法，本章介绍收益法的基本原理和运用要点。通过本章学习，应了解收益法的理论依据和适用范围，房地产纯收益、资本化率等概念的含义，熟悉求取不同类型房地产净收益的方法，掌握资本化率的求取方法，重点掌握收益法的计算公式及应用。 5.1收益还原法的基本原理 5.1.1收益还原法的概念 收益还原法是对具有稳定收益或潜在收益的房地产和其他性质的资产评估的基本方法。是将待估房地产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率（还原率）统一折算到估价期日现
2、值的一种估价方法。 又称收益法、收益资本化法、投资法或收益现值法。 采用收益还原法测算的价格称为收益价格5.1.2收益还原法的理论依据l收益还原法的理论依据是预期收益原理。l在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额（现值），那么，这个货币总额存入银行，也能源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。l形象一点可以表示为：某一货币额利息率=纯收益，那么，这一货币额就是这块土地的理论价格。用公式表
3、示为：l 土地价格=纯收益/利息率l 例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有400万的纯收益，同时该公司又有4000万现金，以10%的年利息率存入银行，每年可得利400万元的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价值与4000万元的货币等价，即价值4000万元。l上述收益法的基本思想，必须是假设房地产净收益和资本化率每年均不变，获取收益的年限为无限年，并且获取房地产收益的风险和获取银行利息的风险相当的条件下，求取房地产收益价格的一种方法。由于影响房地产净收益的因素很多，实际上，净收益往往经常变化，又由于我国的土地出让制度是有偿有限期的出让制度，不同类型房地产收益年限有不同期限的，而收益折现率采
4、用的资本化率等于银行利率也仅是特例，因而上述基本思想的表达是比较朴实、简明、便于表达，但并不十分贴切。 l鉴于此，普遍适用的收益法的基本思想表述如下：l将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未来预期净收益的现值之和等值，则这一货币额就来预期净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的价格。是该房地产的价格。l现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上，资金的时间价值又称货币的时间
5、价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱比将来的钱更值钱。有了资金的时间价值观念以后，收益性房地产的价值就是该房地产未来净收益的现值之和，其高低取决于下列3个因素：l1可获净收益的大小未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；l2可获净收益期限的长短获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；l3获得该净收益的可靠性获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。 5.1.3收益还原法的特点 1.具有严格的理论基础地租理论、生产要素分配理论 2.只对有收益或潜在收益的房地产进行评估 3.评估结果的准确度取决于未来房地产地方纯收益和收益率确定的
6、准确度5.1.4收益还原法的适用范围l收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能够量化的房地产，如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产；而对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用。如：政府办公楼，学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价，收益法大多不适用。5.1.5收益还原法的操作步骤 1.收集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资料； 2.预测估价对象的未来收益； 3.求取报酬率或资本化率、收益乘数； 4.选取适宜的收益还原法公式计算收益价格。5.2收益还原法的基本公式123
7、4na10Va4a3a2a1an 5.2.1最一般的情形V房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值n房地产的收益期限，通常用年表示ai分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，第n期期末的净运营收益，简称净收益。ri分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，第n期的报酬率（折现率）理论公式，实际无法操作)1 ()1)(1 ()1)(1 (a1a2121211nnrrrarrrV 5.2.2最简单的情形 V = = a每年不变；r每年不变且0；n年期无限1lim1(1)nnarrra一、净收益及其他因素不变的公式一、净收益及其他因素不变的公式 收益年限为有限年收益年限为有限年
8、基本假设前提为：净收益a每年不变，即a1=a2=a3=an=a；收益年期为有限年；资本化率大于零为r。 V = nnnrrarrra111111l该公式的用途主要有： l1、直接用于计算收益价格l2、用于不同年限价格的换算l3、用于比较不同年限价格的高低l4、用于比较法中土地使用年限修正 收益年限为有限年且资本化率为零收益年限为有限年且资本化率为零 基本假设前提为：净收益a每年不变；收益年期为有限年；资本化率 r=0 。则V = a+a+a+a = na 收益年限为无限年收益年限为无限年 V = =1lim1(1)nnarrra 课后习题1 甲房地产的收益期为50年，单价2000元/平方米；乙
9、房地产收益期为30年，单价为1800元/平方米。报酬率均为6%。请比较两宗房地产的价格高低。 净收益在前若干年有变化的公式净收益在前若干年有变化的公式 根据收益年限的长短，净收益ai在未来的前t年有变化的公式也分为两种具体情况，一是收益年限为有限年，二是收益年限无限年。 收益年限为有限年收益年限为有限年基本假设前提为：在未来的前t年(含第t年)有变化；收益年期为有限年；资本化率大于零为r 。公式为：111(1)(1)(1)tiitn tiaaVrrrr 收益年限为无限年收益年限为无限年 基本假设前提为：在未来的前t年(含第t年)有变化；收益年期为无限年；资本化率大于零为r 。 式中：ai为未来
10、第i年的净收益； a为 t年后每年净收益； t为净收益有变化的年限。tt1iiir)r(1ar)(1aV 课后习题2 （1）某宗房地产的收益期为38年，预测未来5年的净收益分别为20，22，25，38，30万元，从未来第六年开始每年净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该房地产的收益价值。 （2）预测某宗房地产未来5年的净收益分别是20，22，25，28，30万元，从未来第六年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%、请计算该房地产的收益价值。预知未来若干年后房地产价格的公式预知未来若干年后房地产价格的公式基本假设前提为：已知或可以预测某房地
11、产未来第t年末的价格为Vt；房地产在未来前t年的净收益可以预测，且每年均有变化为a1、a2、a3at。式中， ai为未来前t年（含第t年）中第i年的年净收益；Vt该房地产t年末的价格。前t年收益不变呢？ttiiti 1VaV(1r)(1r) 某宗房地产目前的价格为3500元/平方米，年净收益为200元/平方米，报酬率为10%。现获知该地区将新建一座现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产目前的价格为7000元/平方米。据此预计火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产价格将达到7000元/平方米。请计算
12、获知新建火车站后该房地产的价格。 某写字楼过去的市场价格为12000元/平方米，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/平方米。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升，那是该类写字楼的市场价格将达到12500元/平方米，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，请求取该写字楼目前的价值。 课后习题3 某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。请求取该旧办公楼的价值。净收益按等差级
13、数递增（减）的公式净收益按等差级数递增（减）的公式 净收益按等差级数递增的公式净收益按等差级数递增的公式有限年：有限年：无限年：无限年：21() 1(1)(1)nnabnbVrrrrr 预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增加2万元，收益期可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该房地产的收益价值。 净收益按等差级数递减的公式净收益按等差级数递减的公式 有限年（有限年（只有这一种情况只有这一种情况 ？）：）： 未来第n年的净收益为a-(n-1)b21() 1(1)(1)nnabnbVrrrrr净收益按等比级数递增（减）的公式净收益按等比级数递增（减
14、）的公式 净收益按等比级数递增的公式净收益按等比级数递增的公式 净收益按等比级数递减的公式净收益按等比级数递减的公式1lim1()1nnagVrgr 1lim1()1nnagVrgr练习练习1某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已经使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。试计算该宗房地产的收益价格。练习2某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%。试计算该宗房地产的收益价格。练习3已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000
15、元/平米，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。用于比较不同期限价格的高低用于比较不同期限价格的高低练习4有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价2000元/平米，乙房地产的收益期限为30年，单价1800元/平米。假设报酬率均为6%，试比较该两宗房地产价格的高低。用于因期限不同进行的价格调整用于因期限不同进行的价格调整 练习5已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平米，报酬率为10%。试求该宗房地产30年收益权利的价格。练习6某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元/平米。该基准地价在评估时设定的使用年限为
16、法定最高年限，现行土地报酬率为10%。假设除了使用年限不同之外，该这宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。练习7某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、25万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。试计算该宗房地产的收益价格。练习8通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。试计算该宗房地产的收益价格。练习9预计某宗
17、房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。试计算该宗房地产的收益价格。练习10某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。试计算该宗房地产的收益价格。练习11某出租的写字楼需要估价，目前房地产市场不景气，但预测3年后会回升。因此，该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平。而等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销
18、售税费为售价的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，试求该写字楼目前的价值。练习12某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。试求该旧办公楼的价值。5.3收益还原法的步骤l一、搜集整理资料一、搜集整理资料 1、资料收集的途径； 主要通过走访有关部门及个人，搜集现有资料、实地调查获取。 2、资料的整理； 在资料调查的基础上，根据样本资料的类别与特点分级别归档。5.3收益还原法的步骤l二、确定总收益二、确定总收益 房地产收
19、益分为实际收益和客观收益。 实际收益：个别企业在个别的经营管理情况下的实际收入水平，一般不能作为评估的依据。 客观收益：排除实际收益中的特殊的、偶然的要素对实际收益的影响后得到的一般正常收益。可直接用于估价。5.3收益还原法的步骤 某商店的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元m2和120元m2，运营费用率为25。该类房地产的报酬率为9。试测算该商场2005年10月1日带租约
20、出售时的正常价格。 5.3收益还原法的步骤l三、确定总费用三、确定总费用 1、房地产出租中总费用的计算 包括：管理费、维修费、 保险费、税金、中介费用；2、企业经营费用的计算 企业经营费用是指企业在经营过程中为获得经营收益而必须支付的一切费用。5.3收益还原法的步骤l四、计算纯收益四、计算纯收益l1、房地产出租中纯收益的计算、房地产出租中纯收益的计算 房地产纯收益房地产总收益房地产总费用 2、企业经营中的房地产纯收益 纯收益年总收益年经营总费用 3、尚未使用和自用的 可比较有收益的类似房地产的有关资料。5.3收益还原法的步骤l五五 、确定资本化率、确定资本化率 l1、什么是资本化率、什么是资本
21、化率l资本化率资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。是将房地产的净收益转换成价值的比率。l资本化率的本质资本化率的本质是资本投资的收益率，将购买房地产看成是资本投资的收益率，将购买房地产看成一种投资，这种投资所需要投入的资本是房地产价格一种投资，这种投资所需要投入的资本是房地产价格,投投资收益则是房地产每年所产生的收益资收益则是房地产每年所产生的收益. 例子：某房地产的价格为例子：某房地产的价格为125万元，其年净收益为万元，其年净收益为5万元，万元，则根据公式则根据公式i=a/v,可求出它的资本化率为可求出它的资本化率为?5.3收益还原法的步骤l五五 、确定资本化率、确定资本化率 l2
22、、资本化率种类、资本化率种类l1)综合资本化率综合资本化率R0:房地产的年经营净收益期望值与房地房地产的年经营净收益期望值与房地产总价值或总价格的比率产总价值或总价格的比率;l2)土地资本化率土地资本化率Rl:土地的年经营纯收益与土地价值的比率土地的年经营纯收益与土地价值的比率;l3)建筑资本化率建筑资本化率Rb:建筑物的年经营纯收益与建筑物价值建筑物的年经营纯收益与建筑物价值的比率的比率;0*LLBBLBRVRVRVV5.3收益还原法的步骤l五五 、确定资本化率、确定资本化率 l2、资本化率种类、资本化率种类l4)抵押贷款常数抵押贷款常数:贷款利息率贷款利息率;l5)自有资金资本化率自有资金
23、资本化率:自有资金收益率自有资金收益率;M：贷款占房地产投资的百分比；RM：贷款利息率；E：自有资金占房地产投资的百分比；RE：自有资金资本化率5.3收益还原法的步骤l六六 、求取收益价格、求取收益价格111navrra:年纯收益r:资本化率n:收益年限注意：收益年限注意：收益年限。当建筑物耐用年限短于土地使用年限时，取建筑物剩余耐用年限；相反，则取土地剩余使用年限。5.4资本化率求算的方法市场提取法安全利率加风险调整值法复合投资收益率法投资收益率排序插入法收益风险倍数法5.4资本化率求算的方法1、市场提取法、市场提取法收集市场上收集市场上3宗以上近期发生的类似房地产的净收益和价格宗以上近期发
24、生的类似房地产的净收益和价格等资料，通过求取其净收益与价格之比的平均数，求出资本等资料，通过求取其净收益与价格之比的平均数，求出资本化率。（见书本表化率。（见书本表5-3）5.4资本化率求算的方法2、安全利率加风险调整值法、安全利率加风险调整值法以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠5.4资本化率求算的方法3、复合投资收益率法、复合投资收益率法 将购买房
25、地产的抵押贷款收益率与自有资金收益率的加将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资金收益率的加权平均数作为资本化率。权平均数作为资本化率。5.4资本化率求算的方法4、投资收益率排序插入法、投资收益率排序插入法（1）调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率的资料；如各种类型的银行存款利率、政府债券利率、公司债券利率、股票报酬率、风险投资报酬率及其他投资的报酬率等。（2）将所搜集的不同类型的报酬率按从高到低的顺序排列，制成图表（如下图）；（3）将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，确定估价对象风险程度应落的位置，从而就求出了估价对象的报酬率。5.4资本化率求算的方法5、收益风
26、险倍数法、收益风险倍数法 是一种较为新型的资本化率求算方法，假定房地产投资是一种较为新型的资本化率求算方法，假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为b,将已知将已知数代入以下公式几可求得资本化率。数代入以下公式几可求得资本化率。111* 1* 11nbiirri：国债年利率n:收益年限潜在毛收入、有效毛收入和运营费用通常以（ ）计。A年度 B.半年 C.季度 D.月度有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要交纳房产税等，其收益价格估算可采用（ ）。A.类似写字楼的客观收益 B.市场比较法C该写字楼的实际收益 D.无法估算（ ）房地产是
27、收益法估价的典型对象。A混合型 B.直接经营型 C.自用或尚未使用型 D.出租型收益法求得的土地价格通常被称为（ ）。A. 比准价格 B.收益价格 C.计算价格 D.地租价格（ ）理论是收益法的主要理论依据。A.预期原理 B.区位理论 C.供求理论 D.均衡原理某房地产，每年能获得100万元的总收益，所需支出的总费用为30万元，该类房地产的资本化率为9%，则，该房地产的价格为（ ）万元。A.752 B.778 C.813 D.860某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格是（ ）万元。A.4858 B.520
28、0 C.2700 D.6264收益法中的运营费用率是指（ ）。A.运营费用与潜在毛收入之比 B.运营费用与总收益之比C运营费用与净收益之比 D.运营费用与有效毛收入之比 预计某房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，则该房地产的价格是多少？ 某房地产的收益年限为50年，预测未来3年的净收益分别为20、21、22万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在22万左右，如果资本化率为10%，则该房地产的收益价格是多少？ 课后习题4 某收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价
29、的6%，资本化率为9%，试求该房地产目前的价值。 25某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收100元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价位每床每天95元，年平均空房率为25%；该类房地产的资本化率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。 第一小组组某单位通过有偿出让方式取得了一宗地的土地使用权，当时购入价为每平方米400元，宗地占地面积为10000平方米，出让期为40年，在此地块上建设了一饭店，建筑容积率为3，目前已使用了10年，根据当地市场资料，用比较法评估此地块得到目前出让期为40年时的地价为每平方米500元（
30、容积率为1时的地价），据当地资料，当容积率每增加1时，宗地单位面积地价比容积率为1时的地价的基础上增加6%，该饭店现在每月的房地经营净收入为11万元，当地同类型饭店现在每月的房地产经营净收入为10万元。若土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，试评估其不动产的现时价格？ 第二小组组某宾馆总建筑面积10000平方米，一层建筑面积2000平方米，其中500平方米为宾馆大堂，1500 平方米出租用于餐厅和咖啡厅，其余各层为宾馆客房、会议室和自和办公室。该宾馆共有客房190间（建筑面积7600平方米），会议室2间（建筑面积200平方米），自用办公室3间（建筑面积200平方米）。当地同档次宾馆每间客
31、房每天的房价为200元，年平均空置率为30%；会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积800元，该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%，当地宾馆这种类型的房地产的资本化率为8%。试利用上述资料估计该宾馆的正常总价格。 第三小组组某商场的土地使用权年限为40年，从1998年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层于2000年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面答的正常月租金分别为200元m2、120元m2，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的资本化率为8%。试估计该商场于2002年5月31日租约出售时的正常总价格。 THANK YOU