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1、房价上涨对六安市居民生活影响的调研报告六安一中东一20班课题组员：胡晓旭胡晨冉岳晨昕黄芙蓉陈梦月曹瑞余玥等 19 位同学内容摘要：房价上涨对六安市居民生活影响，房价上涨的原因，应对房价上涨的措施关键词：房价上涨影响措施原因研究背景房屋作为一种固定资产已有几千年的历史，我国的房地产事业随着改革开放不断蓬勃发展，收入增加、消费升级促进房价上涨。自2008 年起，经济步入快速发展时期，全市居民收入较大幅度提高，消费支出平稳增长，生活水平相应提高，消费结构不断变化。居民的消费需求由“吃、穿、用”向“住、行”升级，而“住”则是城镇居民和富裕农民增收后的首位选择。而近年来房价一路飙升，作为时代的新青年、国
2、家的主人翁，我们对此产生了浓厚的探究欲望。研究目的和意义目的： 1. 了解房价上涨对家乡居民生活的影响 2. 探究房价上涨的原因意义： 通过对课题“房价上涨对六安市居民生活影响”的的调研了解房价上涨的影响产生原因以及思考解决措施，理性看待房价上涨。调研同时锻炼我们的能力。研究过程一、确定课题二、收集资料、了解情况、设计调查问卷我们走访了六安市众多楼盘售楼部以及收集了许多资料，了解到六安房价市场是从2008 年下半年开始炽热起来的，商品房价格也有最初的2000 元/m2左右一路涨到3000-4000 元/m2。到如今城区住宅价基本保持在4500 元 /m2左右，个别区域超过5000 元 /m2
3、，个别楼盘甚至超过6000 元/m2。疯长的房价让很多六安市民望尘莫及。针对当前高房价现状，我们制作了这个调查问卷，对六安市居民进行抽样调查，收集他们对于当前高房价的态度。我们共发出110 份问卷，其中有效的是100 份，问卷内容如下：。房价上涨对六安市居民生活影响的调查问卷您好！我们是六安一中的学生，现在在做有关房价上涨的调查问卷，想向您了解几个相关问题，谢谢您的合作！1您的年龄？A 1017 岁B 2430 岁 C 3140 岁 D 4150 岁 E 50 岁以上2您的职业是什么A 学生B 农民 C 公司职员D 个体经营者E 公职人员F 其它3您对最新的房贷政策了解多少？精选学习资料 -
4、- - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 7 页A 一点不知道B 偶尔听说过一些C 经常性看一些有关的新闻D 天天看有关新闻4您认为，您所在的城市房屋销售价格是否仍存在上涨的可能？A 仍然可能上涨B 在高位徘徊滞涨C 已经到达峰值，未来将会小幅回调D 房价将快速下跌5面对疯涨的房价，您会选择成为艰辛的“房奴”还是变成合租的“蚁族”？ A“房奴”B “蚁族”C 看情况D 不知道6房价上涨会抑制您的其它消费吗A 会B 不会7房价的上涨影响您对就业地的选择吗？A 很大影响B 有些影响C 影响很小D 不影响8房价上涨会使您的生活水平下降吗A 会 B 不会9
5、您认为房价上涨的原因是 可多项选择 A 大部分建材价格大涨B 土地价格涨幅较大C 收入增加D 旺盛的消费需求推动房价上涨E 开发商对高利润的期望补充：。10您觉得房价上涨，最有效的措施是什么A 政府宏观调控B 改善市场经济C 不知道补充：。三 .社会实践发放调查问卷四 .分析数据得到结论0204010=23岁24-30岁31-40岁41-50岁50岁以上02040其他公职人员个体经营者公司职员农民学生精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 7 页0204060房价快速下跌已经达到峰值未来会小幅回调在高位徘徊滞涨仍可能上涨0501
6、00天天看新闻经常看相关新闻偶尔听说过一些一定也不知道0204060不知道看情况蚁族房奴0204060不影响影响很小有些影响很大影响050100不会会0204060没有发觉很不合理又难以接受很不合理但是可是接受比较合理可以接受050100开发商对高利润的期望旺盛的消费需求推动土地价格涨幅较大收入增加大部分建材价格大涨0204060不知道改善调节市场经济政府宏观调控结果分析大部分被调查者的年龄集中在24-40 岁之间，且以公司职员、公职人员居多。对于房价疯涨有83的受访者认为上涨程度很不合理。在接受调查的100 位受调查者中只有 4的人对于房价政策一点也不知道， 有 96的受调查者至少会在看到有
7、关房价消息时不跳过， 给予一定的关注。 这是房价作为当前社会的一个热点话题的很好表达。在针对个人关于房价爬升的观点时，有25的受访者认为仍然可能上涨，这与多年来各地房价一直上涨炒楼炒房现象普遍有关。而75受访者认为房价基本不会有太大涨幅，这与政府为了遏制房价过快增长而出台的“国十条”，近期国家颁发的很多房价政策，以及政府正极力改善民生有很大的关系，多数受访者对此还是比较乐观的。在接受调查的居民中有77感到了购精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 7 页房的紧迫感，计划“先租房，等赚够了钱再买”或者“贷款先把房买下来然后一边赚钱
8、一边还”。在受访者中有 68的居民表示房价上涨会限制其他消费，这也表达了房价上涨的一个弊端， 即抑制居民其他消费， 从而影响消费品市场的发展。房价对于人们选择就业地也有影响，在受访者中77选择有影响。只有9 人觉得影响不大。这不得不说，中国房价在当下的社会发展中有不可无视的影响作用。而在所有的受访者中，有89普遍把房价增长过快的原因归咎于社会和政府。研究结论对于高涨不下的房价，影响最大的就是广阔百姓。面对着持续攀升的房价，最痛苦的应该是普通百姓了。当今房奴不可计数，他们每天都要背着重重的房债压力。还有， 蜗居已成为了大城市繁华背后的辛酸，住在十几甚至几平方米的小盒子里，还能快乐么？1、房价上涨
9、过快，加大了物价上涨的压力，导致居民购房负担过重，生活水平下降。最大的受害者是普通居民，由于种种原因， 他们无力在前几年购买商品房，本来打算通过勤俭节约积累一笔钱款，以改善居住条件， 不料普通老百姓的固定收入增加速度难以赶上房价上涨速度，导致居民生活水平下降。2、抑制了居民的其他消费，从而影响消费品市场的发展。房价上涨过快，导致购房者贷款额和还贷量增大，而购房者的可支配收入在短期内却未明显上升。绝大多数购房者纷纷削减了衣着、 教育、医疗、休闲娱乐等方面的消费。还有许多潜在的购房者也只能节衣缩食，以积攒首付款提前购房。这严重削弱了我国刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的重要障碍之一。3、加
10、剧了居民之间的贫富差距。房价大幅上涨是一种不公平的利益转移，意味着财富以货币和固定资产的形式在向少数高收入者，特别是向投机购房者和房地产商手中集聚。相对而言， 大部分居民和经营者的收入则变相缩水，导致收入差距进一步拉大。低收入居民收入的增长远远赶不上房价的增长，住房支付能力逐步下降，许多人被排斥在住房市场之外。今年以来居住类价格累计上涨6%，增加了居民心理和支付能力的压力，导致部分居民尤其是低收入居民感到生活压力较大。在以建设和谐社会为主题的今天，房价上涨使越来越多人离自己的住房梦越来越远。受访者中有89%的人认为房价升高的原因是政府失职，恶意炒楼，哄抬价格这类违背市场原则的观点。而认识到这是
11、中国城市化发展必经道路，居民有改善住房需求的人只在少数。导致房价快速上涨的因素是多方面的。那么有哪些呢？1、 国家 GDP 的增长。全国各地的房价跟GDP 大致都是同期增长。正因为GDP 的增长，房价也就有了一个上涨的助力，所以房价上涨是一个必然规律。但很明显， 现在的房价上涨幅度远大于GDP 的增长， 所以引起房价疯长并不是只有这一因素。2、 地方经济发展与地方房价涨跌的密切联系和相互影响。经济发展与城市建设往往是同步的。一方面，地方经济发展必然会推动城市建设，加速城市改造和开发。城市一系列发展就会令土地开发商拥有巨大的商机，从而加速房地产的发展。发展城市的资金就会大量流入房地产，加速房价上
12、涨。另一方面，发展经济也亟需房地产业的发展来拉动，房价上涨，增加房地产收入，就有助于经济发展。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 7 页3、 人口增长与房屋的供求关系旺盛的消费需求推动房价上涨。多数购房者为了改善居住环境、提高生活品位、子女结婚、分户需要选择购房，但也有一些高收入者，把购置房产作为投资的一种渠道，获取增值收益；还有一部分纯粹是受买涨不买跌的消费预期心理影响，使本应在未来购房的需求而提前释放，从而推动房价快速上涨。4、 银行贷款利率的增长。之前， 国家利用宏观调控把利率提高，目的是使房地产开发商减少贷款建设的情
13、况,从而到达降低房价的目的。 但是 ,这时候开发商却把贷款的高额利息变成高额的房价,这样就变相的把风险转移到了消费者的身上。所以，银行的利率提高，却反而令房价更加上涨. 5、 开发商对高利润的增长开发商对高利润的期望，导致房价走高。由于房屋开发是一个资金密集型行业，风险高、周期长，必然要求获得高于社会平均水平的超额利润。开发商为追求利润最大化，住房竣工之后，采取分期出售房屋，造成供不应求的假象，以此提升房价。6、 人们的买涨不买跌的消费心理。购房消费者的购买心理很简单买涨不买跌。这就导致了,房价越高 ,就越有人买 .如果房价一直涨的话 ,买的人就会越多,因为 ,大家都会觉得现在不买房,等到以后
14、房价就会更高了,就更难买了.一旦房价下降，大家就会觉得现在房价以后会更低,等到房价低到谷底的时候再买也不迟。所以人越多，价越高,而价越高, 这样的购买心态也促使了房价一直跌不下来。7、大部分建材价格大涨大部分建材价格大涨。如：钢材与去年同期相比上涨5.1%，水泥上涨26.9%，砖上涨17.8%。由于建筑装饰材料等价格大幅上涨，房屋开发成本不断提高，对房价上涨形成了推动力。8. 土地价格涨幅较大是房价上涨的主要前提。土地是房屋成本的重要组成部分，随着城镇化建设的推进，大量的土地资源被占用，客观上导致了供给的相对不足。再加上国家控制占用耕地和住房用地审批制度的实施，促使土地交易价格不断上涨，且呈逐
15、年上升趋势,推动了房屋销售价格的上涨。三如何应对房价上涨随着房价的不断升高，进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的社会问题，如何能够有效的抑制房价的持续上涨，对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决，试提出如下对策建议1加强住房需求的管理为区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理：做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，防止盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。当前所要做的是进一步完善这种住房供给体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需
16、求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，标准租赁市场的健康，正常和有序发展。培育住房梯度消费。强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。 2加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 7 页我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压
17、力。而我国是个农业大国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设。 3提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供给计划的制定第一，当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况，对房地产开发中容积率等问题应当作出相关的规定。许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求。政府在制定土地供给计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划。同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。市场化供地是大势所趋，在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围，解决低价供地、无
18、序竞争问题。要建极大的破坏作用，因而必须严格限制。第二，标准土地价格和扩大低价位房屋比例。在房地产市场供给方面，除了防止过度投资反弹风险，还要把完善土地出让制度与标准土地价格、控制高价位房屋增长与扩大低价位房屋比重统一起来。在标准土地价格方面，要防止继续以土地协议价或变相协议价，进行土地低进高出的土地投机和炒卖；标准政府在土地拍卖中的行为，逐步形成符合土地供需关系、反映土地价值的土地拍卖价格；通过扩大房地产企业规模效应等降低成本，减少土地涨价因素过多地向房价转移。在提高低价位房屋比重方面，要区别不同房屋结构的投资状况，通过增加政府投资、扩大社会投资和货币信贷倾斜，加大低价位特别是经济适用房投资
19、的力度，改变经济适用房比重低和脱离居民收人结构的状况。第三，引导各方面的理性预期。一方面，要引导房地产开发商理性认识到房价过度膨胀对本身、房地产业和整个国民经济风险，把利润增加的动力更多地放在扩大企业规模、提高房屋质量、优化房屋结构和降低经营成本上。另一方面，要引导消费者理性地认识到“买涨不买跌”的风险，克服从众心理，把预期建立在了解房地产市场及其变化的信息基础之上。第四，引导消费观念的转变。目前在住房消费领域，人们追求“一步到位”，导致住房消费提前，需求集中、趋同，引起房屋供不应求。针对于这一现状，国家需要调整住房政策，鼓励梯级消费，抑制提前消费。政府根据城市大小，发展状况，购房者年龄、收人
20、、家庭人口平均规模等数据，制定差异性政策，鼓励小户型消费，限制大户型住房需求和消费立土地、房地产管理部门协调机制，在遵循土地利用规划、城市规划的基础上，调控土地供短期内，适度控制拆迁、适度放量土地的同时，标准土地市场、打击土地投机，从而间接调控住房价格。 4完善房地产税制政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税，这些收费最终都要归结到住房的成本中，房价自然就提高了；另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从
21、而为降低房价提供有力的保证。 5建立和完善相关的法律法规房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济增长来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标。为此，需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。 6建立和健全房地产信息发布制度政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。要及
22、时建立多层次的房地产市场预警系统，建立精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 7 页综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务。建议媒体尽量客观地预测房价的走势，准确引导市民转变住房消费的观念，鼓励他们勇敢地做商品房的消费者。感悟在调查时，受调查者也都比较积极，对于房屋价格普遍表示比较关注。通过这次调查，我们深入认识了房价快速上涨这个热门社会话题。同时也意识到了身为中学生，应该多多关心社会，融入社会，心系民生，培养主人翁意思。这一次研究性学习活动的意义不仅在我们解决了课题
23、中的问题，更重要的是，我们的能力在与社会接触中得到了很好的锻炼。社会经验值的增加，为我们将来而对激烈的社会竞争打下了良好的基础和团队精神，提高了我们协作能力，全小组成员齐心协力的完成了这次学习。最后我们要感谢本次调研中热情帮助的市民，也要感谢社会的支持，以及学校给了我们提高自身素质的时机。参考文献 :1 谢文蕙 .城市经济学 .清华大学出版社.中国物价出版社3 李翔 .地产泡沫：市场失序与政策干预.四川行政学院学报4 吕天奇 .我国住宅发展的趋势和对策思考.国土经济5 吴强 .21 世纪我国住宅业的发展趋势.经济问题6 洪开荣 .房地产泡沫：形成、吸收和转化.中国房地产金融、.价格理论与实践8 李红云 .我国住宅资产价格过高的成因分析及对策建议.武汉金融高等专科学校学报9 常莉房地产税收改革对房地产业影响的效应研究西北大学精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 7 页