上海崇明海永乡项目前期市场调研及项目定位报告.ppt

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1、上海崇明海永乡项目上海崇明海永乡项目前期市场调研及项目前期市场调研及项目定位报告定位报告报报 告告 思思 路路崇明区域属性崇明区域属性崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析崇明房产市场发展分析崇明房产市场发展分析项目目标客户调研项目目标客户调研项目定位项目定位崇明区域属性崇明区域属性发展现状发展现状p 崇明三岛陆域总面积1411平方公里，其中崇明岛1267平方公里，长兴岛88平方公里，横沙岛56平方公里；p 三岛包括13个镇和3个乡，另有3个国营农场、2个军垦农场和江苏省的2个乡；p 三岛目前总人口70.4万，其中崇明岛63.5万人，长兴岛3.6万人，横沙岛3.3万人； p 崇明三岛目前面临

2、对外交通不够便捷、经济水平相对落后、市政设施配套不足等因素制约。 本案本案区域封闭特征明显，规模小，房产发展较为初级区域封闭特征明显，规模小，房产发展较为初级以生态居住、休闲运以生态居住、休闲运动、国际教育为主的动、国际教育为主的科教产业集聚区和门科教产业集聚区和门户景观区户景观区以休闲度假为特色以休闲度假为特色的生态旅游度假区的生态旅游度假区人口集聚的田园人口集聚的田园式新城和新市镇式新城和新市镇区区以船舶、港机制造业以船舶、港机制造业为主的海洋装备岛为主的海洋装备岛以森林度假、休闲居以森林度假、休闲居住为主的中央森林区住为主的中央森林区以国际会议、以国际会议、滨湖度假为主滨湖度假为主的景湖

3、会展区的景湖会展区以生态农业为主的规模以生态农业为主的规模农业区和战略储备区农业区和战略储备区本案本案崇明区域属性崇明区域属性功能分区定位功能分区定位崇明划分为七大功能分区崇明划分为七大功能分区, ,未来规划完善未来规划完善崇明区域属性崇明区域属性产业布局产业布局产业布局产业布局 崇明产业发展的重点是： 清洁型工业：重点依托长兴岛发展船舶制造和港机制造产业，拓展海洋装备产业的发展空间； 休闲型旅游度假和户外运动产业：重点发展户外假日运动基地、大型主题乐园、度假和休疗养中心、国际邮轮、长江游艇停泊港和农家乐旅游等； 生态型现代农业：重点发展绿色种养业、观光农业，建设明珠湖生态观光园、东平国家森林

4、公园、前卫村生态农业示范区等三大观光农业基地。本案本案长兴岛造船长兴岛造船基地基地长兴岛造船基地是崇明产业发展的亮点长兴岛造船基地是崇明产业发展的亮点崇明区域属性崇明区域属性长兴岛造船基地长兴岛造船基地p 长兴岛是上海的第二大岛，面积 88 平方公里； p 长兴岛被定位为国际一流的现代船舶制造业基地，成为上海近期重点培育的六大产业基地之一； p 造船基地规划面积10平方公里，一期工程占地面积5.6平方公里，中船、中海、振华港机和上海港机等大型企业已经进入。p 到2015年二期工程完成后，造船基地将拥有7个大船坞，届时，长兴岛也将成为世界最大造船基地之一。 长兴岛造船基地的发展将带来大量产业人群

5、聚集长兴岛造船基地的发展将带来大量产业人群聚集崇明区域属性崇明区域属性交通规划交通规划未来崇明的交通可达性将得到根本改观，与市区联动性大大加强未来崇明的交通可达性将得到根本改观，与市区联动性大大加强本案本案已双线贯通，将于今天已双线贯通，将于今天1010月月1 1日前通车，全线按高速日前通车，全线按高速六车道设计，桥梁设计时速六车道设计，桥梁设计时速100100公里，隧道设计时速公里，隧道设计时速8080公里。公里。 已开工，将于已开工，将于20122012年年6 6月通车月通车 规划中规划中全程全程2525公里，公里，车程车程2020分钟分钟崇明区域属性崇明区域属性轨道交通轨道交通9 9号线

6、四期将通过号线四期将通过长江隧桥延伸至长江隧桥延伸至崇明崇明1 1号线将通过沪崇越号线将通过沪崇越江通道西线延伸至江通道西线延伸至崇明崇明轨道交通形成远期利好，未来将进一步提升区域房地产市场价值轨道交通形成远期利好，未来将进一步提升区域房地产市场价值崇明区域属性崇明区域属性生态资源生态资源上海唯一的国家级生态示范区，大面积生态农业、森林公园、湿地资源产业支撑产业支撑生态农业与旅游业为主。长兴岛定位为国际一流的现代船舶制造业基地，上海的支柱产业区域前景广阔，未来发展潜力巨大区域前景广阔，未来发展潜力巨大未来交通可达性好未来交通可达性好长江隧桥即将通车，崇启大桥开工，轨道规划利好报报 告告 思思

7、路路崇明区域属性崇明区域属性崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析崇明房产市场发展分析崇明房产市场发展分析项目目标客户调研项目目标客户调研项目定位项目定位崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析板块分布板块分布崇明房产市场可划分如下几个板块：城桥城桥堡镇堡镇港西镇港西镇陈家镇陈家镇海永乡海永乡城桥镇城桥镇堡镇堡镇海永乡海永乡港西镇港西镇陈家镇陈家镇长江隧桥板块分布板块分布城桥镇为崇明县城所在地。现售楼盘基本为尾盘：嘉年花苑（公寓）（尾盘几套140平左右三房公寓，74007700元/平方米）明珠花苑（公寓）（尾盘几套150平左右三房公寓，52005300元/平方米）绿岛阳光苑（别墅）（尾盘30

8、套左右别墅，850013000元/平方米）明珠花苑明珠花苑城桥镇城桥镇嘉年花苑嘉年花苑绿岛阳光苑绿岛阳光苑本案本案城桥镇板块（崇明新城）城桥镇板块（崇明新城）崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析城桥板块城桥板块城桥镇城桥镇崇明老城崇明老城崇明新城崇明新城西区西区崇明新城崇明新城中区中区崇明新城崇明新城东区东区p崇明老城为主要商业集中地，原有商品房集中地。p崇明新城西区最先发展，已初具规模。p崇明新城中区为规划政府所在地，尚未开工。p崇明新城东区目前已开始发展，部分拍卖地供应。城桥镇板块（崇明新城）分布城桥镇板块（崇明新城）分布崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析城桥板块城桥板块老城老城

9、西区西区中区中区东区东区所属公告所属公告2003年3号2003年7号2003年7号地块公告号地块公告号200303112003070320030704区域区域崇明崇明崇明地块名称地块名称崇明县出让地块崇明县甘霖坊A区 崇明县怡祥居西苑商品房地理位置地理位置城桥镇东引路以西，湄洲路以东，西门路延伸段以南，育麟桥路以北城桥镇西小港路以东，西门北路以南，利民路以西，规划秀山路以北三沙洪河以东，施桥小河以南，三沙洪路以西范围容积率容积率1.21.251.2土地面积（）土地面积（）2480937350333472可建面积可建面积 （）（）297711.691878.7540466.4成交价格（万元）成交

10、价格（万元）40501895.52843.5楼板价（元楼板价（元/ /）136206210用途用途商品住宅居住居住受让人受让人上海瀛通（集团）有限公司上海明兴房地产开发经营有限公司上海春郭房地产发开有限公司开发商开发商上海中瀛建德房地产开发有限公司上海甘霖置业发展有限公司 上海春郭房地产发开有限公司开发项目名称开发项目名称明珠花苑甘霖坊怡祥居0303年崇明城桥板块土地供应年崇明城桥板块土地供应p03年崇明楼板价在130220元/平方米左右，为1.2容积率。p怡祥居目前二手房价格在80009000元/平方米左右，属中心位置，代表城桥中心区较高档次房价水平。p明珠花苑属新城西区，较偏位置，二手房价

11、格近6000元/平方米，档次较低，基本该区域售价应在7000元/平方米左右。p城桥住宅项目客户以崇明县城本地居民为主，少量上海投资度假客户。崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析城桥板块城桥板块老城老城西区西区中区中区东区东区p04年崇明供应两块低密度住宅，容积率0.9和0.5。p绿岛阳光尾盘30套别墅仍在售，价格850013000元/平方米，属新城西区。p天赐景城项目刚售完，公寓二手价格在70008000元/平方米左右，属新城西区。所属公告所属公告2004年3号2004年3号2004年3号地块公告号地块公告号200403112004031220040313区域区域崇明崇明崇明地块名称地块名

12、称崇明3号地块崇明5号地块崇明6号地块地理位置地理位置玉环路以北，东引路以西玉环路以北，东引路以西玉环路以南，鼓浪屿路以西容积率容积率0.90.90.5土地面积（）土地面积（）98012.236494.483491.2可建面积可建面积 （）（）88210.9832844.9641745.6成交价格（万元）成交价格（万元）10555/9320土地楼板价（元土地楼板价（元/ /）1197/2233用途用途居住居住居住受让人受让人浙江金昌房地产集团有限公司/上海阳光欧洲城投资发展有限公司开发商开发商上海金栋房地产开发有限公司/上海绿岛阳光置业有限公司开发项目名称开发项目名称天赐景城流标绿岛阳光苑04

13、04年崇明城桥土地供应年崇明城桥土地供应崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析城桥板块城桥板块05、06、08年崇明城桥未供应土地，年崇明城桥未供应土地，07年供应年供应3块土地还未上市块土地还未上市怡祥居怡祥居金月湾金月湾明珠花园明珠花园城桥镇城桥镇嘉年花苑嘉年花苑本案本案天赐景城天赐景城绿岛阳光绿岛阳光崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析城桥板块个案城桥板块个案城桥镇板块主要城桥镇板块主要住宅项目住宅项目金月湾（公寓）售完，区域最高品质公寓怡祥居（公寓）售完嘉年花苑（公寓）尾盘销售明珠花园（公寓）尾盘销售天赐景城（公寓/别墅）售完绿岛阳光苑（别墅）尾盘销售区域区域项目名称项目名称占地

14、面积占地面积建筑面积建筑面积容积率容积率绿化率绿化率建筑形态建筑形态城城桥桥镇镇金月湾金月湾7.5万方9万方1.235%9-12F 小高层嘉年花苑二嘉年花苑二期期2.5万方3万方1.241%多层（地下半架空）怡祥居西苑怡祥居西苑3.4万方4万方1.237%多层明珠花园明珠花园24万方29万方1.237%多层天赐景城天赐景城10万方9万方0.943.8%多层、别墅 建筑形态以多层为主，区域仅金月湾为小高层产品建筑形态以多层为主，区域仅金月湾为小高层产品区域主要公寓住宅项目区域主要公寓住宅项目崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析城桥板块公寓特征城桥板块公寓特征项目名称项目名称总供应套数总供应套

15、数主力供应面积主力供应面积供应比例供应比例金月湾金月湾550套2房：104-128m23房：131-170m22房：40%3房：60%嘉年花苑一、二期嘉年花苑一、二期342套3房：112-145m22房：17%3房：79%怡祥居西苑怡祥居西苑395套2房： 73-99m23房：104-129m22房：46%3房：54%天赐景城天赐景城512套3房：110-137m23房：78%区域公寓供应结构以区域公寓供应结构以112145m112145m2 2的三房为主的三房为主 公寓供应情况公寓供应情况崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析城桥板块公寓特征城桥板块公寓特征 主力客源：本地客，改善型需求为

16、主，典型的区域型封闭市场主力客源：本地客，改善型需求为主，典型的区域型封闭市场公寓客户特征公寓客户特征客户来源客户来源所占比所占比例例客户特征客户特征职业职业年龄年龄置业情况置业情况置业需求和动置业需求和动机机本地客本地客80%城桥镇：公务员、私营业主、银行职员、医生、老师2750岁首次、二次或二次以上首购、改善型市区客市区客10%多种（与崇明本地有一定联系）3555岁二次或二次以上养老、投资，注重区域的生态环境和未来发展潜力产业客产业客6%船厂、船运运输公司员工3045岁二次或二次以上自住、投资江苏客户江苏客户4%私营业主3045岁二次或二次以上自住兼投资，注重上海的区域概念并看好未来发展崇

17、明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析城桥板块公寓特征城桥板块公寓特征重点个案分析重点个案分析公寓公寓崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析城桥板块城桥板块项目名称金月湾总建面 84000m2项目地址城桥路西门路501弄容积率1.2产品形态12幢9层的小高层6幢12层的小高层开盘时间2004年发展商上海春郭房地产开发有限公司价格已售完，目前二手房9000-10000元/ m2房型面积2R：105-119m2 3R：149-162m2金月湾是目前区域内唯一的纯小高层金月湾是目前区域内唯一的纯小高层社区社区金月湾金月湾城桥板块公寓个案城桥板块公寓个案金月湾金月湾距离南门港汽车站约距离南门港汽车站

18、约2.52.5公里，距八一路步行街约公里，距八一路步行街约1 1公里公里地理位置地理位置区位：区位：城桥镇城桥镇配套：配套：八一路步行街崇明县中心医院人民体育馆妇幼保健院崇明影剧院南门港汽车站南门港汽车站北门路北门路中津桥路中津桥路西门路西门路西引路西引路三沙洪路三沙洪路三沙洪河三沙洪河金月湾金月湾观光河观光河八八 一一 路路中街山路中街山路城桥板块公寓个案城桥板块公寓个案金月湾金月湾外立面充满现代气息建筑挺拔清秀，提升了品质感立面材质采用面砖+涂料立面简洁，材质为面砖立面简洁，材质为面砖+ +涂料涂料外立面外立面城桥板块公寓个案城桥板块公寓个案金月湾金月湾圆弧景观阳台提高品质3/2/1，15

19、8m2户型分析户型分析3/2/1，121.1m2全明设计南北通透主卧飘窗电梯房电梯房+ + 圆弧景观阳台设计是目前区域内的公寓创新设计圆弧景观阳台设计是目前区域内的公寓创新设计公寓个案分析公寓个案分析城桥板块公寓个案城桥板块公寓个案金月湾金月湾项目名称嘉年花苑总建面67000m2项目地址体育路58弄容积率1.2产品形态多层开 盘 时间2004年发展商上海崇明房地产开发有限公司价格新房尾房74007700元/ m2，二手房7500元/ m2房型面积以3R：112-131m2为主一期一期1.41.4万方配套房万方配套房+ +二期二期3 3万方商品房均已售罄万方商品房均已售罄三期约三期约2.32.3

20、万方万方0909年年1 1月推出，目前尾房销售月推出，目前尾房销售嘉年花苑嘉年花苑城桥板块公寓个案城桥板块公寓个案嘉年花苑嘉年花苑距南门港汽车站约距南门港汽车站约2 2公里，距八一路步行街约公里，距八一路步行街约1 1公里公里地理位置地理位置区位：区位：城桥镇城桥镇配套：配套：八一路步行街崇明县中心医院人民体育馆妇幼保健院崇明影剧院嘉嘉 年年 花花 苑苑南门港汽车站南门港汽车站体育路体育路东门路东门路川心街川心街北门路北门路八一路八一路西门路西门路城桥板块公寓个案城桥板块公寓个案嘉年花苑嘉年花苑颜色以暖色调为主，材质采用涂料颜色以暖色调为主，材质采用涂料外立面外立面城桥板块公寓个案城桥板块公寓

21、个案嘉年花苑嘉年花苑户型分析户型分析公寓个案分析公寓个案分析主卧飘窗卧室均带卫生间，私密性较好4.5米宽客厅，南北通透传统公寓户型设计，南北通透，全明设计传统公寓户型设计，南北通透，全明设计南北双阳台设计2/1/1，96m23/2/3，133m2城桥板块公寓个案城桥板块公寓个案嘉年花苑嘉年花苑p城桥镇公寓项目集中供应在老城区及新城西区；p城桥公寓项目以多层为主，仅1个小高层电梯房项目；p110130m2的三房改善型需求成为主力；p老城区公寓主力成交均价在70009000元/m2左右，新城西区及老城区略偏区域主力成交均价60008000元/m2左右；p创新产品容易成为区域市场追捧热点；p产品品质

22、一般，缺少创新产品；p本地自住客占消费主导。公寓市场特征公寓市场特征崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析城桥板块公寓特征总结城桥板块公寓特征总结怡祥居怡祥居金月湾金月湾明珠花园明珠花园城桥镇城桥镇嘉年花苑嘉年花苑本案本案天赐景城天赐景城绿岛阳光绿岛阳光崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析城桥板块个案城桥板块个案城桥镇板块主要城桥镇板块主要住宅项目住宅项目金月湾（公寓）售完，区域最高品质公寓怡祥居（公寓）售完嘉年花苑（公寓）尾盘销售明珠花园（公寓）尾盘销售天赐景城（公寓/别墅）售完绿岛阳光苑（别墅）尾盘销售项目名称项目名称占地面积占地面积建筑面积建筑面积容积率容积率绿化率绿化率建筑形态建

23、筑形态开盘时间开盘时间天赐景城天赐景城约10万方9万方0.943.8%联排别墅双拼别墅2006-10-21绿岛阳光苑绿岛阳光苑8.3万方4.2万方0.545% 联排别墅双拼别墅 2006-12-6区域内别墅类型项目少，无独栋类型出现区域内别墅类型项目少，无独栋类型出现纯别墅社区项目规模小纯别墅社区项目规模小区域两个别墅项目区域两个别墅项目项目名称项目名称总供应套总供应套数数主力供应面积主力供应面积供应比例供应比例近期供应近期供应供应套数供应套数天赐景城天赐景城92套联排：202209m2双拼：207215m2联排：13%双拼：87% 2007-4-17 联排：12套绿岛阳光苑绿岛阳光苑147套

24、联排：180198m2 双拼：231251m2 联排：63%双拼：37%2007-5-16联排：85套双拼：51套崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析城桥板块别墅特征城桥板块别墅特征重点个案分析重点个案分析别墅别墅崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析城桥板块城桥板块项目名称绿岛阳光苑总建面4.2万m2项目地址城桥镇东引路28弄总占地8.3万m2产品形态联排、双拼别墅 开盘时间2006.12发展商上海绿岛阳光置业有限公司价格尾盘850013000元/m2房型面积联排别墅：180-198m2双拼别墅：231-250m2区域内目前唯一的纯别墅社区区域内目前唯一的纯别墅社区绿岛阳光苑绿岛阳光苑

25、城桥板块别墅个案城桥板块别墅个案绿岛阳光苑绿岛阳光苑绿岛阳光绿岛阳光苑苑区位：区位：城桥镇配套：配套：项目周边生活配套较少，目前暂无公交线路地理位置地理位置距南门港汽车站约距南门港汽车站约2.52.5公里，属新城西区公里，属新城西区城桥板块别墅个案城桥板块别墅个案绿岛阳光苑绿岛阳光苑产品形态以别墅为主，规划少量商业及产品形态以别墅为主，规划少量商业及SOHOSOHO办公产品办公产品社区规划社区规划城桥板块别墅个案城桥板块别墅个案绿岛阳光苑绿岛阳光苑外立面风格简洁明朗走传统的东方建筑路线立面材料以涂料为主立面风格简约现代，但涂料立面风格简约现代，但涂料+ +木质材料影响了别墅的整体品质木质材料影

26、响了别墅的整体品质外立面外立面城桥板块别墅个案城桥板块别墅个案绿岛阳光苑绿岛阳光苑4/2/2，344.36m2地上面积：240.50m2地下面积：103.86m2室内车库、地下室、露台提升了产品附加值室内车库、地下室、露台提升了产品附加值地下室一层二层三层室内车库层层露台提升项目附加值户型分析户型分析双拼别墅双拼别墅城桥板块别墅个案城桥板块别墅个案绿岛阳光苑绿岛阳光苑4/2/2，248.86m2地上面积：181.36m2地下面积：67.5m2餐厅挑空、内院设置、双书房设计提升居住舒适度餐厅挑空、内院设置、双书房设计提升居住舒适度户型分析户型分析联排别墅联排别墅地下室一层二层三层内庭设计提升品质

27、顶层露台提升附加值采光井增加地下室采光挑空客厅设计提升空间感城桥板块别墅个案城桥板块别墅个案绿岛阳光苑绿岛阳光苑2.582.58米层高米层高+ +采光井设计增加了地下室舒适度采光井设计增加了地下室舒适度地下室地下室城桥板块别墅个案城桥板块别墅个案绿岛阳光苑绿岛阳光苑项目名称天赐景城总建面98500m2项目地址玉环路98弄总占地100000m2产品形态多层、联排、联排别墅、复式房开盘时间2005.10发展商上海金栋房地产有限公司价格目前二手约9500元/m2房型面积联排别墅：202-207m2双拼别墅：204-215m2公寓2R： 93-110m23R：100-137m2为主，占78%复式：18

28、6-189m2天赐景城是区域内产品线较多的大型社区天赐景城是区域内产品线较多的大型社区天赐景城天赐景城城桥板块别墅个案城桥板块别墅个案天赐景城天赐景城距南门港汽车站约距南门港汽车站约2.52.5公里公里, ,属新城西区属新城西区地理位置地理位置区位：区位：城桥镇配套：配套：项目周边生活配套较少，目前暂无公交线路城桥板块别墅个案城桥板块别墅个案天赐景城天赐景城 立面材料以涂料+石材为主立面风格简约明快立面风格简约明快外立面外立面城桥板块别墅个案城桥板块别墅个案天赐景城天赐景城组团绿化组团绿化+ +社区内部河道景观是该项目的亮点社区内部河道景观是该项目的亮点社区景观社区景观城桥板块别墅个案城桥板块

29、别墅个案天赐景城天赐景城联体别墅：联体别墅：4/2/24/2/2，214m214m2 2主卧步入式衣帽间设计，增加舒适度主卧无阳台地下室一层二层三层附加值低，整附加值低，整体缺乏别墅感体缺乏别墅感半下沉车库城桥板块别墅个案城桥板块别墅个案天赐景城天赐景城别墅客户特征别墅客户特征客户来源客户来源所占比例所占比例客户特征客户特征职业职业年龄年龄置业情况置业情况置业动机置业动机本地客本地客天赐景城天赐景城 53%绿岛阳光苑绿岛阳光苑 42%私营业主、高级公务员、高级银行职员3350岁二次或二次以上自住、投资市区客市区客天赐景城天赐景城 30%绿岛阳光苑绿岛阳光苑 37%公司高层、私营业主3555岁养

30、老、投资江苏客户江苏客户天赐景城天赐景城 11%绿岛阳光苑绿岛阳光苑 18%私营业主3045岁投资产业客产业客天赐景城天赐景城 6%绿岛阳光苑绿岛阳光苑 3%船厂、船运运输公司管理层3045岁投资主力客源：本地客主力客源：本地客+ +市区客，投资为主兼顾自住需求市区客，投资为主兼顾自住需求崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析城桥板块别墅特征城桥板块别墅特征p城桥别墅主要供应在新城西区；p城桥别墅产品形态较少，缺乏创新产品；p城桥总体供应量少，产品品质一般；p城桥别墅目前成交均价在900014000元/m2左右；p城桥别墅市区客户占据一定比例，注重区域生态环境、未来发展以及未来交通，以投资、

31、养老为主要目的。别墅市场特征别墅市场特征崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析城桥板块别墅特征总结城桥板块别墅特征总结崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析板块分布板块分布崇明房产市场可划分如下几个板块：城桥城桥堡镇堡镇港西镇港西镇陈家镇陈家镇海永乡海永乡城桥镇城桥镇堡镇堡镇海永乡海永乡港西镇港西镇陈家镇陈家镇长江隧桥板块分布板块分布本案本案堡镇堡镇博园村博园村崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析堡镇板块堡镇板块堡镇板块唯一堡镇板块唯一住宅项目住宅项目博园村（公寓）售完，区域唯一公寓项目项目名称博园村总建面1 9 0 0 0m2项目地址宝镇大通路139弄容积率1.2产品形态多层，1楼带

32、地下室开盘时间2004年发展商上海崇明房地产开发有限公司价格已售完，目前二手价值4900元/平方米左右房型面积2R：89-112m2， 3R：96-120m2博园村是堡镇唯一的公寓项目博园村是堡镇唯一的公寓项目博园村博园村堡镇板块住宅个案堡镇板块住宅个案博园村博园村p博园村一期于04年10月开盘，供应面积为21706m2，计160套，主力面积为96-112m2的二房及96-120m2的三房。p二期于05年12月开盘，供应面积为35291m2，计336套，主力面积为112-142m2的三房及220-278m2的复式房。p项目至09年初销售完毕，销售周期很长，目前二手售价约4900元/m2。大通路

33、大通路堡镇北路堡镇北路向向 堡堡 路路堡镇港堡镇港博园村博园村堡镇码头堡镇码头地理位置地理位置堡镇板块住宅个案堡镇板块住宅个案博园村博园村区位：区位：堡镇配套：配套：堡镇医院金叶超市堡镇店永乐电器位于堡镇镇中心，距堡镇码头约位于堡镇镇中心，距堡镇码头约2 2公里左右公里左右涂料材质涂料材质+ +暖色调，较大众化暖色调，较大众化外立面外立面堡镇板块住宅个案堡镇板块住宅个案博园村博园村2/1/1，76m2次卧室仅8平米舒适度不高餐厅过小，且采光较差户型分析户型分析3/1/1，108.7m2户型设计平平、亮点较少、舒适度不高，主要为本镇区客户户型设计平平、亮点较少、舒适度不高，主要为本镇区客户横厅设

34、计，通透性较差主卧凸窗，增加亮点堡镇板块住宅个案堡镇板块住宅个案博园村博园村崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析板块分布板块分布崇明房产市场可划分如下几个板块：城桥城桥堡镇堡镇港西镇港西镇陈家镇陈家镇海永乡海永乡城桥镇城桥镇堡镇堡镇海永乡海永乡港西镇港西镇陈家镇陈家镇长江隧桥板块分布板块分布陈家镇目前无住宅项目销售陈家镇目前无住宅项目销售港西镇目前仅有一个住宅项目今年港西镇目前仅有一个住宅项目今年6 6月刚开盘，列入后面未来竞争项目分析月刚开盘，列入后面未来竞争项目分析崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析板块分布板块分布崇明房产市场可划分如下几个板块：城桥城桥堡镇堡镇港西镇港西镇陈家镇

35、陈家镇海永乡海永乡城桥镇城桥镇堡镇堡镇海永乡海永乡港西镇港西镇陈家镇陈家镇长江隧桥板块分布板块分布海永乡目前三个在售项目：海永乡目前三个在售项目：“普罗旺斯、托斯卡纳、田园风光普罗旺斯、托斯卡纳、田园风光”p项目占地100000平方米，总建面120000平方米，容积率1.2；p项目2006年开始一期销售，起始销售均价约2500元/平方米，至目前销售已3年，仍有1/3未售，周期长。海上普罗旺斯海上普罗旺斯海永乡板块住宅个案海永乡板块住宅个案海上普罗旺斯海上普罗旺斯海永乡板块住宅个案海永乡板块住宅个案海上普罗旺斯海上普罗旺斯p目前项目在售为二期多层部分尾盘90平方米左右房源，以及三期小高层部分一房

36、40平方米和85平方米房源，销售均价约4300元/平方米，价格已接近崇明新城周边区域水平。p07年已交一期，但入住非常低，不足10户，80%上海客户投资度假，但目前项目度假功能完全缺乏，规划游泳池、会所商业等都未建设，出入非常不便。p项目未来西北角酒店式公寓部分何时推出未定。二期三期未定推案分析推案分析外立面分析外立面分析海永乡板块住宅个案海永乡板块住宅个案海上普罗旺斯海上普罗旺斯效果图实景图欧式风格户型分析户型分析海永乡板块住宅个案海永乡板块住宅个案海上普罗旺斯海上普罗旺斯传统居住型一房、二房设计，无度假功能亮点小阳台客户区域客户区域比例比例客户类型客户类型购买目的购买目的上海市区客户上海市

37、区客户80%白领中产阶层（外籍客户）度假投资老年人养老投资投资客户投资海永乡及周边海永乡及周边镇区客户镇区客户10%10%乡镇企事业单位及政府官员自住及投资江苏客户江苏客户10%10%海门客户投资海永乡板块住宅个案海永乡板块住宅个案海上普罗旺斯海上普罗旺斯客户分析客户分析上海市区客户为绝对主力p项目占地21000平方米，建筑面积34000平方米，容积率1.43；p项目2008年开始销售其一期花园洋房，预计今年10月份一期交房。半岛托斯卡纳半岛托斯卡纳海永乡板块住宅个案海永乡板块住宅个案半岛托斯卡纳半岛托斯卡纳海永乡板块住宅个案海永乡板块住宅个案半岛托斯卡纳半岛托斯卡纳p项目2008年开始销售其

38、一期花园洋房，销售均价约3800元/平方米，至目前销售约一半左右，销售价格约有提升至目前均价4000元/平方米左右。p目前在售为二期花园洋房二房及三房房源，一房已销售完毕，其余房源销售缓慢，销售压力较大。p预计今年下半年推出其单栋精装酒店式公寓部分。一期花园洋房二期酒店公寓推案分析推案分析海永乡板块住宅个案海永乡板块住宅个案半岛托斯卡纳半岛托斯卡纳外立面分析外立面分析花园洋房为西班牙风格海永乡板块住宅个案海永乡板块住宅个案半岛托斯卡纳半岛托斯卡纳房型分析房型分析传统居住型一房、二房设计，无度假功能亮点小阳台海永乡板块住宅个案海永乡板块住宅个案半岛托斯卡纳半岛托斯卡纳房型分析房型分析传统居住型二

39、房、三房设计，面积较大，去化缓慢p项目占地面积14万平方米，建筑面积17万平方米，容积率1.2 ；p项目08年6月开始建设，08年11月开始一期销售，目前进展缓慢，经历1年仍为一期销售，后期还有大量房源待建设销售，压力非常大。田园风光田园风光海永乡板块住宅个案海永乡板块住宅个案田园风光田园风光p项目08年11月左右开始销售其一期69别墅房源，目前销售约7成左右，售价约6400元/平方米，主力购房客户为中国农大及高校教授以及上海投资度假客户。p项目后期还未确定推案时间。海永乡板块住宅个案海永乡板块住宅个案田园风光田园风光推案分析推案分析项目一期项目总平海永乡板块住宅个案海永乡板块住宅个案田园风光

40、田园风光外立面分析外立面分析新中式风格海永乡板块住宅个案海永乡板块住宅个案田园风光田园风光特色分析特色分析项目与国农生态园配合，提供农业配套服务海永乡板块住宅个案海永乡板块住宅个案田园风光田园风光房型分析房型分析五联排四联排叠拼联排主力面积260平方米，叠拼200平方米左右崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析小结小结p崇明目前房产市场主要为城桥和海永乡两大板块；p城桥为崇明县城中心，项目供应体量小，去化较为缓慢，为房产发展初期阶段，区域性市场特征明显；p海永乡板块特殊，项目供应量大，去化速度非常慢，对外来依存度很高。城桥镇城桥镇堡镇堡镇海永乡海永乡港西镇港西镇陈家镇陈家镇长江隧桥机遇与挑战

41、并存报报 告告 思思 路路崇明区域属性崇明区域属性崇明房产市场现状分析崇明房产市场现状分析崇明房产市场发展分析崇明房产市场发展分析项目目标客户调研项目目标客户调研项目定位项目定位崇明房产市场可划分如下几个板块：城桥城桥堡镇堡镇港西镇港西镇陈家镇陈家镇海永乡海永乡城桥镇城桥镇堡镇堡镇海永乡海永乡港西镇港西镇陈家镇陈家镇长江隧桥板块分布板块分布崇明房产市场发展分析崇明房产市场发展分析板块分布板块分布城桥板块短期未来有三个项目将推向市场，是本项目未来城桥板块短期未来有三个项目将推向市场，是本项目未来竞争对手之一竞争对手之一老城老城西区西区中区中区东区东区07年崇明城桥土地供应年崇明城桥土地供应p07

42、年城桥供应三块低密度住宅，容积率都为1，地板价涨至3000元/平方左右。p达安属新城西区，今年四季度开盘。p另两块土地现场正在平整，预计最快年底开盘。所属公告所属公告2007年9号2007年9号2007年9号地块公告号地块公告号200709032007090420070905区域区域崇明县崇明县崇明县地块名称地块名称崇明县城桥镇54街坊46/4宗地（崇明新城23号地块）崇明县城桥镇54街坊40/3宗地（崇明新城24号地块）崇明县城桥镇东门地区4号地块地理位置地理位置东至绿海路，西至江帆路，南至翠竹路，北至乔松路东至宝岛路，西至绿海路，南至翠竹路，北至乔松路东至鼓浪屿路，南至玉环路，西至东引路，

43、北至花鸟路土地面积（）土地面积（）1058009599193751容积率容积率111可建面积可建面积 （）（）1058009599193751成交价格（万元）成交价格（万元）328882641530280用途用途住宅住宅住宅受让人受让人/ / 土地楼板价（元土地楼板价（元/ /）3108.52751.83229.8开发商开发商上海瀛通（集团）有限公司上海亚通和谐投资发展有限公司上海达安企业发展有限公司崇明房产市场发展分析崇明房产市场发展分析城桥板块发展城桥板块发展老城老城西区西区中区中区东区东区达安地块23号瀛通地块24号亚通地块达安地块：达安地块：“达安御庭达安御庭”p达安项目今年四季度开盘

44、。p两类产品，一类90平米创新别墅，实际使用约180平方，主力总价110万元。一类高层住宅，9000元/平方米左右，90平方二房和147平方四房。p达安项目属新城西区，紧邻老城区。崇明房产市场发展分析崇明房产市场发展分析城桥板块未来个案城桥板块未来个案崇明房产市场发展分析崇明房产市场发展分析城桥板块未来个案城桥板块未来个案达安御庭房型分析达安御庭房型分析90平方米创意联排单价预计12000元/平方米，主力总价110万元崇明房产市场发展分析崇明房产市场发展分析城桥板块未来个案城桥板块未来个案达安御庭房型分析达安御庭房型分析89平方米创意联排别墅崇明房产市场发展分析崇明房产市场发展分析城桥板块未来

45、个案城桥板块未来个案电梯情景公寓单价预计80009000元/平方米，主力总价80130万元达安御庭房型分析达安御庭房型分析老城老城西区西区中区中区东区东区达安地块23号瀛通地块24号亚通地块p23号地块及24号地块都在进行试桩，23号地块估计即将动工。p23号地块建设内容：24栋联排及双拼别墅、8栋小高层、9栋多层。p23号及24号地块较偏，离县城中心三公里以上，目前周边仅有海岛星城拆迁安置小区，配套缺乏。p城桥新城尤其东区虽有大量土地供应，但08年后未有土地供应，市场需求较小、项目去化慢。p崇明城桥镇原有客户80%为本地客户，少量上海投资度假客户，随着新城规划及桥隧通车，上海客户比例将提升。

46、23号瀛通地块24号亚通地块崇明房产市场发展分析崇明房产市场发展分析城桥板块未来个案城桥板块未来个案崇明房产市场可划分如下几个板块：城桥城桥堡镇堡镇港西镇港西镇陈家镇陈家镇海永乡海永乡城桥镇城桥镇堡镇堡镇海永乡海永乡港西镇港西镇陈家镇陈家镇长江隧桥板块分布板块分布崇明房产市场发展分析崇明房产市场发展分析板块分布板块分布堡镇短期内未来没有项目推向市场堡镇短期内未来没有项目推向市场港西镇板块短期未来有二个项目将推向市场，是本项目主要竞争对手港西镇板块短期未来有二个项目将推向市场，是本项目主要竞争对手所属公告所属公告2007年12号2007年12号2007年12号地块公告号地块公告号20071206

47、2007120620071231区域区域崇明县崇明县崇明县地块名称地块名称2007年12号公告崇明县港西镇1街坊133/2宗地（港西镇商品房二期） 2007年12号公告崇明县港西镇1街坊133/1宗地（港西镇商品房一期）2007年12号公告崇明县港西镇1街坊P1宗地（港西镇商品房三期） 地理位置地理位置东至绿海路，西至江帆路，南至翠竹路，北至乔松路东至宝岛路，西至绿海路，南至翠竹路，北至乔松路东至鼓浪屿路，南至玉环路，西至东引路，北至花鸟路土地面积（）土地面积（）164953157423120340容积率容积率0.711可建面积可建面积 （）（）115467157423120340成交价格（万

48、元）成交价格（万元）289003090011400用途用途住宅住宅住宅受让人受让人/ / 土地楼板价（元土地楼板价（元/ /）25031963947开发商开发商上海天昱通房地产开发有限责任公司上海天昱通房地产开发有限责任公司上海明南置业有限公司p07年供应三块港西镇土地。p港西商品房一期地与二期地同为上海天昊通公司所得，合并为一块土地，目前尚未开工。p港西商品房三期地块为部分动迁房、部分商品房，现商品房部分于今年今年6月月18日正式销售，日正式销售，售价售价4700元元/平方米左右，案名平方米左右，案名“明南佳苑明南佳苑”崇明房产市场发展分析崇明房产市场发展分析港西板块发展港西板块发展07年崇

49、明港西土地供应年崇明港西土地供应p港西商品房三期地块位于陈海公路南侧，紧邻崇明新城东区板块北侧，距城桥镇距城桥镇中心也仅中心也仅3公里左右，公交公里左右，公交较方便，基本可打崇明中心较方便，基本可打崇明中心区概念。区概念。港西商品房三期地块明南佳苑港西商品房三期地块明南佳苑崇明房产市场发展分析崇明房产市场发展分析港西板块未来个案港西板块未来个案p总建体量12万平方。p配套较缺乏，但离城桥镇中心较近。p部分拆迁安置房、部分商品房。p6月18日商品房开盘，售价4700元/平方米左右，价格较低。p主力仍为城桥本地客户，有部分上海市区客户投资度假，对本案有一定竞争。崇明房产市场发展分析崇明房产市场发展

50、分析港西板块未来个案港西板块未来个案港西商品房三期地块明南佳苑港西商品房三期地块明南佳苑p港西商品房一期地与二期地位置较偏，位于陈海公路北侧临港东公路，距城桥镇中与港西镇中皆较远，周边完全为农地，无任何配套。港西商品房一、二期地块港西商品房一、二期地块崇明房产市场发展分析崇明房产市场发展分析港西板块未来个案港西板块未来个案地块现状：场地平整p总建体量32万平方；p与本项目类似，周边配套极不齐全。p主打低密度生态养生度假投资概念，定位上海市区客户为主，为本项目未来主要竞争对手。港西商品房一、二期地块港西商品房一、二期地块133/1 133/2 宗地项目宗地项目崇明房产市场发展分析崇明房产市场发展