中央空调系统维护管理方案计划.doc

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1、-*长庆泾河园物业服务处办公楼一、 编制依据 1、长庆物业服务办公楼的实际情况(图纸)； 2、依据卫生部200653号公共场所集中空调通风系统卫生管理办法； 3、依据2006处3月1日执行的公共场所集中空调通风系统清洗规范与公共场所集中空调通风系统卫生学评价规范。 4、2003年8月份中国标准化研究院及卫生部就共同起草的中国空调通风系统清洗规范，5、2006年6月出台空调节能清洗规范二、长庆泾河园物业服务处基本情况1、 建筑面积：8638,共六层，用途为办公和公寓设计。由于使用的空调为舒适性空调由于通风空调设备长期和这些空气接触，致使空气中的灰尘、烟灰、细菌等聚集在通风设备铝翅片、叶轮上、机壳

2、、滤网和纤维状物等脏物积聚堵塞，引起通风和空调设备风量和效率下降，严重影响中央空调热交换和制冷效率。在这里阴暗潮湿，是细菌积聚和繁殖的地方，而且有霉气味和军团菌使空气污染，对人体健康有害，尤其对通风设备效率降低而带来空气污染事故必须加以重视。2、空调通风主要设备明细表序号设备名称规格型号单位数量备注1风冷冷热水机组TAS100.1CR2台1全热回收2风冷冷水机组TCA301CC台53循环泵KL150-400C台2一用一备4板式换热器BR0.35-2.5-1.0台1空调系统5热水循环泵KLR100-125台2一用一备6热水供应泵KLR50-200台2一用一备7板式换热器BR0.25-8-1.0台

3、1生活热水系统8膨胀水箱1.2m*1.2m*1.2m台19生活热水箱1.5m*4m*2.5m台110排烟风机台711风机盘管各种型号台201三、施工准备 ：1、施工条件：因现场有具有施工场地，准备在现场清洗，保证水源及排水点即可。 2、机具设备：吸尘器、相机、喷雾器、高压清洗机、吹风机。 3、主要材料：自来水、专用清洗剂、塑料袋等。 四、维护必要性以及清洗步骤，方法： 中央空调系统一次性投资大，包含设备品种多、管线长、自动化程度高，其运行、维护、检修要综合运用热工、流体、空调、制冷、机械等多方面的知识和技能，因此要求运行管理和维修人员必须具有一定的专业知识和专业技能，这样才能管好它、用好它。中

4、央空调系统由主机制冷系统、末端系统和水路系统三部分构成：1、 主机制冷系统1.1、 主机运行一段时间，因压缩机的振动会引起钢管接头松动或焊缝开裂，从而造成制冷剂和冷冻油的泄露，轻微泄露可引起制冷效果下降，低压报警，严重时则会使压缩机得不到应有的冷却和润滑，最后造成压缩机过热、拉伤、烧毁。1.2、 空调压缩机经过初期的磨合运行一段时间后，由于机械运动部件之间的相互磨损，润滑油中就会沉积下磨损的杂质，使润滑油点的润滑效果下降，长期使用就会加剧运动部件的磨损或拉伤，直至压缩机的烧毁。1.3、 由于空调外界工作环境的影响，机组经常在较恶劣的环境下工作，就会造成压缩机油的碳化和乳化，从而使系统积碳、腐蚀

5、、堵塞、润滑性能下降，使整机性能降低甚至影响到机组的使用寿命，给用户带来较大的经济损失，影响正常的生活和工作。 所以主机是中央空调系统的心脏，如果主机制冷系统出现问题将会影响到整个系统的正常工作，而主机制冷系统的主要维保任务就是预防性保养和维修性保养相结合，杜绝机组跑、冒、滴、漏现象的发生，按照压缩机工作周期及工作时间更换润滑油和机油滤网，轴承等主要配件，只有这样才能把故障解决在萌芽状态。2、 末端系统2.1、 末端系统运行一段时间后过滤网上就会聚积灰尘，增加空气阻力，因而引起风量减小或堵死；风量减小会引起室内空调效果不好，堵死后无任何效果，影响正常的使用。2.2、 室内机因初效过滤网对细小粉

6、尘无法过滤下来，因此粉尘穿过滤网后聚积在室内的换热器翅片表面，由于换热设备的翅片只有2-3mm，因此长期聚积后就会引起堵塞，造成效果下降；同时，因灰尘的聚积会引起传热下降。2.3、 室内机长期运转会使室内离心风机叶片上产生积尘，积尘数量一多就影响室内机的出风量，从而影响到室内机的效果。2.4、 室内机长期运行会使电机轴承磨损严重、电机输出功率增加、噪音增大，给用户的正常生活和工作带来影响。 所以室内机每年要进行一次保养，主要保养内容有：清洗回风过滤器、清洗换热器翅片、清洗离心风轮、轴承加油保养及更换。1、风机盘管、风口维护：（1）、风机盘管、风口的维护清洗益处风机盘管系统的清洗是中央空调管道清

7、洗的其中一部分，包括回风,送风以及小翅片等部件。清洗风机盘管的益处如下： 清除送、回风系统中细菌、灰尘，改善室内空气质量； 降低变风量空调机组的风阻，提高热交换效率，增加送风量，节省能源， 定期对风机盘管系统维护，延长机组使用寿命； 降低运行成本，提升资产价值； （2）风机盘管、风口的维护清洗方法（3）风机盘管的清洗方法一般分为： 干式清洗法和 湿式清洗法；干式清洗法主要通过吸尘清洗来维护新风机组和风机盘管的清洁，清洗的周期和频率一般为每个月一次，清洗过程不使用化学清洗剂。湿式清洗法主要通过吸尘清洗和生物环保试剂相结合来维护新风机组和风机盘管的清洁，清洗的周期和频率一般为每季清洗1次。 （4）

8、湿式清洗法消毒剂和清洗剂的选用：:湿式清洗法的消毒与灭菌是在新风机组和风机盘管的清洁完毕后根据污染状况选择消毒剂进行消毒与灭菌。东华大学一贯采用通过EPA美国国家环境保护局认证的生物环保试剂，包括强力盘管清洁剂和微生物清洁剂等产品，以确保HVAC系统彻底不受有害微生物的污染。 （5）湿式清洗法的清洗剂选用需要符合下述条件：无酸性；能生物自然分解，避免二次污染环境；含金属疲劳抑制剂； 能除脏、除油脂、除氧化物；（6）湿式清洗法的清洗流程新风机组和风机盘管清洗流程图开 始翅片污染检查清洗剂浓度调配检查凝结水排放口拆卸、清洗过滤器清洗空调机组内壁、风机清洗挡水板 底座、排水口吸尘 清洗翅片、梳理清洗

9、底座、排水口安装过滤器消毒 抑菌 维护 风机盘管风筒清洗前 风机盘管风筒清洗后 滤网清洗前滤网清洗后 风机盘管翅片清洗前 风机盘管翅片清洗后 （7）、风机盘管、风口维护保养步骤：A、启动风机盘管或空气处理机组检查其运行状况，若有异常，由施工班组长填写风机盘管或空气处理机组施工前故障确认单备查； B、拆回风口及过滤网并用吸尘器吸除灰尘后拿清洗剂清洗晾干； C、拆除回风箱和箱体盖板；D、拆除电机和风机蜗壳，并用吸尘器清扫风机和蜗壳； E、检查电机绝缘程度和轴承，并保养或更换电机和轴承；F、检查风机盘管表冷器污染情况，并进行录象或拍照； G、检查风机污染情况，并进行录象或拍照； I、用专用吸尘器清扫

10、表冷器两边粉尘； J、用高压喷枪喷水加入LX-C035空调铝翅片清洗剂洗净表面器上的污垢，最后用清水冲洗。 附：LX-C035空调铝翅片清洗剂的说明： 主要成分：无机盐、缓蚀剂、促进剂、粘泥剥离剂、光亮剂。主要适用于清洗中央空调风机盘管铝质翅片，也适用于铝质换热器或散热器，清洗的污垢主要为设备表面的油垢、灰尘、氧化物及其它杂质。该产品无毒、无味、不燃不爆。对翅片的腐蚀率低，由于是稀释使用，我们完全可以保证清洗后不会损伤风机盘管的翅片； K、用吹风机吹干表冷器；L、清洗冷凝水盘，吹洗冷凝水管；M、用高压清洗机清洗风机，清洗时要将电机用塑料袋包好，防止电机进水；N、恢复安装 电机和风机蜗壳，调整皮

11、带和皮带轮；O、恢复回风箱和箱体盖板；P、恢复安装检修口和各种风口。注：鉴于办公楼的实际情况、风机盘管、风口维护每年进行二次。2、空调水管、风管保温修复：空调水管道和空调风管保温不严实又引起漏水问题，漏水问题主要由空调循环管道和风管保温通病引起，本工程空调水管道保温所用材料为橡塑海绵，部分采用铝箔玻璃离心棉，对已现有的已保温管道细查，主要有以下空调管道保温通病问题：1.1保温时遇接头、支吊架或与阀门、管件、套管处保温接缝不严实。此问题在本工程表现较多，主要表现在接缝处没有涂抹胶水，采用胶带粘接，但保温材料下料没考虑保温材料的收缩性是下料不合适，造成粘接缝拉开接头、支吊架或与阀门、管件、套管处保

12、温接缝不严实，空调管道和饱和空气接触，产生凝结水，俗称空调管道“出汗”引起管道滴漏。1.2保温时在过墙洞孔保温中断，没有用保温材料塞实，致使空调管道在穿越墙洞时和空气接触，产生凝结水顺墙洞流出；1.2保温材料不合格，如厚薄不均，密实度不达标，尤其部分管道采用的铝箔离心玻璃棉密实度不达标，造成空气渗透，产生凝结水。1.3保温管规格与所保管道规格不符，保温管内残留空气。2、根据公司多年施工统计，管道保温工程质量问题如下：714212835频数排列直方图10080604020累计频率接头、支吊架或与阀门管件套管处保温接缝不严。保温材料不合格材料运输、保管过程中造成成品破坏保温管规格所管道规格不符66

13、%80%91%根据上图可以看出影响保温施工质量的主要因素是接头、支吊架或与阀门、管件、套管处保温接缝不严。五、分析原因1、对保温时遇接头、支吊架或与阀门、管件、套管处保温接缝不严原因分析如下：下料不准确未按技术交底施工检查力度不够追求进度技术交底不明确操作者思想不重视，质量意识差相邻管道互相影响保温材料质量不达标测量器具有偏差方法人员环境材料设备 接头、支 吊架或阀 门、管件、 套管处保 温不严。六、空调水管保温问题改造方法：1、拆除原有管道保温，局部需要拆除吊顶；2、空调管道除锈，采用人工除锈方式；3、管道防锈漆第一次；4、管道防锈漆第一次；5、采用正确的保温方法，管道全部采用厚25mm橡塑

14、闭孔保温材料保温，方法人如下：橡塑保温施工方法水管的保温图片切开管道保温层切开三通、弯头保温层保温层接缝刷胶涂胶水直管保温弯管保温阀门保温 其他管件保温 其他管件保温6、恢复墙体和吊顶（装饰专业，不详诉）7、保温其余注意事项.保温材料的接口、所有缝隙均要求使用橡塑专用胶水粘结严密，不得存在粘接不牢或松散现象。.胶水涂刷时必须在保温管壳内部和管道外壁进行满涂。在保温材料粘接时，必须将管道表面的杂物、灰尘、油污清理干净，以保证胶水的粘接效果。为保证保温观感效果，保温层的纵向拼缝应置于管道上部，并且相邻保温层的纵向拼缝应错开一定角度。.夏季保温施工，橡塑保温材料不能拉得过紧，以防冬季温度过低时，保温

15、层收缩开胶。.冬季保温施工时，要求室内环境温度不能低于5，粘接剂及胶带低于5时粘接效果不好。.本工程冷冻水管保温层最厚为25mm，保温穿越墙洞时报不中断，整个保温管无法穿过时采用小块保温把洞塞实，并用聚氨酯发泡剂封堵。风管保温采用玻璃丝布缠绕扎实。七、水泵和阀门维护保养1.3.1、 电动机维护保养：A、 用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5M以上，否则应进行干燥处理或修复。B、 检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承。C、 检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。1.3.2、 水泵维护保养：A、 转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰

16、撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承，如是水泵叶轮问题则应拆修水泵。B、 检查水泵的机械密封是否有漏水现象，如是则更换机械密封。C、 检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定期）。D、 清洗水泵进水端的Y型过滤器。E、 拧紧水泵机组所有紧固螺栓。F、 清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。1.3.3， 阀门的保养与维护A 给水系统加水后观察阀门是不是有外漏和内漏现象。B 每次运行结束后给阀门添加润滑油。C 对阀门保温有破损的及时进行处理或更换。D 对所有Y型过滤器每季进行一次清洗。八、中央空调系统维护保养管理制度1、 机房设备操作制度1.1、 机

17、电操作员工必须熟悉和牢记设备的结构以及注意事项，严格按照设备特性进行运行和保养。1.2、 特殊工程必须凭有关特殊操作证方能操作，确保设备及人身安全。1.3、 运行操作人员应做到“四会”：1.3.1、 会使用A、 对所使用的设备，首先熟悉设备性能及操作程序，方可开洞设备。B、 在使用设备过程中，严格按照安全操作技术规程，防止设备事故发生及设备使用寿命缩短。1.3.2、 会保养A、 经常保持设备整洁。B、 认真做好每班日常保养。C、 按照设备润滑要求做到定质、定量、定时、定点，保证滑动面和传动部位运转正常。D、 定期认真执行日检、月检、年检及一级保养工作。1.3.3、 会检查A、 设备开动前必须检

18、查各操纵控制系统，安全装置及油镜等一切正常后再启动设备运转，如发现问题及时处理排除故障。B、 设备运行过程中，应该常观察各部位运转情况，如有异常应立即停止运转，检查、分析原因。1.3.4、 会排除故障A、 凡属设备故障，维修人员应及时排除，如有严重问题向上级汇报，共同排除。B、 维修人员要熟悉设备电器机构、楼层照明系统，如遇电器故障应配合电工排除故障。C、 凡属人为所造成的设备损坏或故障应保持现场，立即向有关人员报告，逐级上报，根据事故大小进行分析和处理。D、 检修员工在上班前对设备、楼层供电、生活水箱及消防系统进行一次检查，下班要做好交班工作。E、 维修员工必须熟悉设备的各个润滑点，按要求进

19、行润滑。F、 对设备根据各自不同的特点制定维护保养制度。G、 对设备无法实施的维护保养项目及对需委托外协保养的设备，维修员工必须熟悉设备性能及设备使用情况、故障位置等，以便配合外协修理人员一起搞好维修工作。H、 做好季度、年度保养准备工作，为维护设备正常运转可推行专项修理。2、 维修管理制度2.1、 在系统维护保养过程中要按规定的班次值班，不迟到，早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班，因故不能值班者必须提前请假。2.2、 在开机前要对有关设备与装置进行检查，做好运行前的准备工作，一切就绪后，通知业主单位，才可开机。2.3、 开机要严格按照有关规程规定的操作程序正确的操作，严禁违章操作。2.4、

20、认真做好维保过程中和调试过程中的运行记录，读数据要准确，填写要清楚，不可涂改，只能重写。2.5、 按照维保检查制度的要求，对中央空调系统的各设备，装置进行全面检查。2.6、 不能擅离职守，不能睡觉，要勤巡视、勤检查并做好详细记录。重大的及处理不了的问题要立即上报。2.7、 负责值班期间对整个中央空调系统和机房的监测管理。2.8、 搞好施工过程中的环境卫生，保持值班室和机房的整洁，并按有关制度的规定做好中央空调的维护保养工作。2.9、 值班期间不得饮酒，不得在机房内吸烟。3、 交接班制度3.1、 交班人员须认真填写交班记录，内容包括：设备运行状况、本班中发现的故障处理情况、工具、卫生、遗留的工作

21、及上级领导布置的工作。3.2、 交班前检查所要完成的工作，清点工具。3.3、 遇有紧急事故，交班人员应交接清楚，如需共同处理交班人员应作为主要人员进行处理。3.4、 如接班人员因故未到岗，交班人员不得离开工作岗位。3.5、 接班人员提前15分钟到岗进行接班，首先对交班记录进行查看，有问题进行询问。3.6、 检查运行设备状态，听取上一班的口头交代。3.7、 交接班记录经确认无误后，由双方共同签字。3.8、 主管审查双方的交接班记录并签字认可。3.9、 交接班记录总工及经理随时调出查阅。4、 工作人员管理制度4.1、 各级各类人员岗位职责4.1.1、 空调工程师的岗位职责A、 协助上级主管全面负责

22、中央空调系统的各项的各项工作。B、 制定相关的各项规章制度，并监督检查执行情况。C、 经常深入现场，了解和指导空调系统维护保养工作。D、 对空调系统发生的问题和出现的故障及时进行诊断，并组织力量解 决和排除。E、 负责维护保养工作的管理，如人员及现场操作安全，严格遵守业主管理部门所制定的安全管理制度。4.1.2、 维保班长职责 A、 协助空调工程师做好各项具体工作，直接向空调工程师负责。 B、 负责班组的工作，合理安排班组的日常工作。 C、 严格要求，大胆管理，敬业爱岗，督促班组成员认真工作，严格遵守各项规章制度。 D、 负责班组考勤，公用工具、仪器、仪表和维保档案的管理工作。 E、 审查、保

23、管各种记录表，保证数据准确、资料齐备。 F、 负责与业主相关部门之间的联系。4.1.3、 空调维保人员岗位职责A、 严格按有关规程要求，开停和调节空调系统的各种设备，并做好相应的保养记录。B、 认真做好系统和设备的巡检及评估，维护保养，编制系统及设备评估报告。 C、 遵守空调系统维护保养管理制度和劳动纪律。 D、 努力学习专业知识，钻研技能，熟悉设备及系统，不断提高操作水平。 E、 尊重领导，服从调动和工作安排，完成领导交代的其他工作。4.2、 工作人员技术培训制度4.2.1、 新员工的技术培训A、 新员工到位后一个月内必须经过技术培训，培训考核合格方能上岗，新员工的培训应于1个月内完成，并于

24、完成后通知培训主管更新员工的培训记录。B、 对于个别情况，各部门主管可向培训主管提出书面的要求延长有关培训的期限。C、 特殊岗位职工如焊工，应取得国家劳动技术部门承认的证书。4.2.2、 年度定期技术培训A、 人事主管发出通知书要求各部门主管提交各部门的培训要求。B、 各部门主管可根据员工的表现评估及部门的发展等资料，作出每年的部门培训要求。C、 部门培训要求制订后，由各部门主管签署后交人事主管。D、 部门内部培训可按照各部门的培训要求进行定期培训，作好培训记录存放于部门档案中，并将培训内容以书面形式通知人事主管。4.2.3、 技术培训内容1制冷机培训新员工上岗前一个月内空调操作全体员工厂家讲

25、座尽快熟悉性能掌握操作技术2空调自动化系统培训同上同上承建施工单位同上3空调系统运行培训同上空调维修保养及操作人员专业工 程师同上4空调系统维修培训同上同上同上同上5、 安全管理制度5.1、 值班人员应坚守岗位，遇事离开应当请假。5.2、 维保过程中，每天对机房设备进行一次安全检查，确保正常安全施工。5.3、 未经售后经理批准，严禁非操作人员进入施工现场，因工作需要进入机房，必须登记。5.4、 室内禁止吸烟，严禁易燃易爆物品带入机房。如因工作需要，写出书面报告和防范措施，报请售后经理批准，用完后，立即带出机房。5.5、 机房内动用明火或动焊，必须由售后部、技术质安部共同制定出施工方案，报经理批

26、准后施行，并严格遵守动火动焊安全管理规定。5.6、 机房内的临时用电需经工程经理批准后再施行，并严格遵守临时用电安全管理制度。5.7、 机房内不得聚会、干私活或其它娱乐活动。5.8、 机组停机保养期间，认真检查机组内的真空状况，如发现有异常泄漏时，应立即进行气密性检查。 6、故障应急处理制度6.1、 主机设备故障处理：属主机零部件小型故障引起的，空调系统不停机运行，开启另外一台主机，1个工作日内完成修理检查工作。若需返厂处理的，以厂家维修工作时限为准。6.2、 水源井故障：系统不停车检修，保证任何时间点上都有满足系统需求的水源井数量，确保备用水源井足够调换。若必须停车检修的，系统停车时间不得超

27、过2个工昨日。6.3、 水泵及其他附属设备故障：开启备用设备，3个工作日内检修完毕，系统不停车。如若同时出现问题，必须停车的，系统停用时间不超过2个工作日。6.4、 室内末端故障：系统不停车检修，1个工作日内完成检修，恢复使用。若系统必须停车的，累计检修时间不超过1个工作日。6.5、 自控系统故障：启动手动控制，2个工作日内故障处理完毕。九,中央空调系统维护保养服务承诺我公司郑重承诺：将“长庆物业服务办公楼中央空调系统维护保养工程”列为我公司重点样板工程！1、 维护保养服务体系1.1、 为用户服务是我们企业的宗旨，是企业经营战略的重要手段，是工程项目施工管理中始终遵循的原则，目的在于完善中央空

28、调维护、保养清洗制度的全方位服务，我公司会以一流的管理水平、一流的技术能力、一流的施工质量、一流的服务态度去实现对业主的承诺，创建用户最满意工程。1.2、 维护保养服务管理人员名册1.2.1、总负责人： 柳风坡 136091635311.2.2、项目经理： 王建平 136192673471.2.3、维保部技术总工： 周 飞 136692444171.2.4 维保技术质保部： 杨岁勇18792987843王刚15891769729宋宁鼎136592306421.2.5、维护保养人员工作安排A、每次的开、关机工作由项目经理王建平负责，并负责日常机组运行的值班工作，质保部2人一组进行系统的巡检工作，

29、夜间换另外2人进行系统巡检工作，以达到现场24小时都有维保人员在场，以便处理突发故障。B、日间巡检人员与夜间巡检人员交接班必须严格按照交接班制度执行，交接班工作由项目经理王建平监督，同时，巡检人员应把在岗期间的巡检记录报送技术总工备案。C、每周由项目经理王建平组织维保部全体人员开专题分析会议，分析系统运行中常见故障及应急处理方法，归入公司维保部的故障处理管理制度，并提出下周的整体运行、维保计划、问题处理方案。D、每月由项目总负责人柳风坡组织维保部全体人员开专题讨论会议，讨论当月系统运行过程中的故障处理措施是否及时和到位，及其他针对系统的实效性建议，维保部递交当月各个设备、系统的运行状况记录表。

30、E、制冷/热季结束后，由业主组织，项目总负责人带领维保部项目经理及技术总工向业主汇报制冷/热季期间的系统运行状况及维保成效，并向业主提交运行维护费用分析表，做到运行维护费用透明化，使业主能更直观的了解运行维保的可实施性。2、 用户服务管理职责 我公司建立以公司总工程师为首的用户服务管理责任体系，并明确相关职责，以形成有机的业务联系与相互制约，确保用户服务计划的实现。根据用户服务责任，建立岗位责任制，明确分工职责，落实服务控制质量责任，各岗位各负其职。具体如下：2.1、 公司总工程师：领导用户服务工作全面部署协调。2.2、 项目经理部：2.2.1、负责工程前期用户服务职能的全面部署。2.2.2、

31、制定施工过程中用户服务工作计划，并进行用户服务总结。2.2.3、主抓施工过程中用户服务工作的开展。2.2.4、同业主建立良好的合作关系，编制相关文件，如用户手册、操作与维修手册等实用、可靠的建筑工程手册。2.3、 公司用户服务管理部门：2.3.1、负责用户服务部职能的全面部署。2.3.2、具体负责工程的保修合同的谈判和鉴定工作。2.3.3、参与保修合同和保修金支付工作，抓好保修金的回收工作，抓好公司内部对保修金的支付和使用的管理工作。2.3.4、同业主建立良好的合作关系的沟通工作。2.3.5、对服务的工程在维修过程中，填写回访纪要，建筑安装工程保修认证单等资料纪录，如照片等。2.3.6、及时处理业主提出的问题，解决工程出现的各项情况，对重大问题及时报有关人员。