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1、教材配套资源页完整PPT课件教学课件中级会计实务第6章 投资性房地产1目录目录投资性房地产概述投资性房地产概述投资性房地产的初始计量投资性房地产的初始计量投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的定义一、投资性房地产的定义 投资性房地产，是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有投资性房地产，是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围 投资性房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准投资性房
2、地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。方式出租的土地使用权和建筑物。 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的准持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的准备增值后转让的土地使用权。备增值后转让的土地使用权。投资性房地产的范围投资性房地产的范围 某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经
3、营管理，能够单独计量和出售的、产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。的部分，不确认为投资性房地产。 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为租人提供
4、保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。投资性房地产。三、投资性房地产的确认三、投资性房地产的确认 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条地产的定义，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：件：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产的初始计量投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。投资性房地产
5、应当按照成本进行初始计量。 外购投资性房地产的，应当按照取得时的实际成本进行初外购投资性房地产的，应当按照取得时的实际成本进行初始计量。取得时的实际成本，包括购买价款、相关税费和始计量。取得时的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。可直接归属于该资产的其他支出。 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。具体包括土地开发定可使用状态前发生的必要支出构成。具体包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用
6、和分摊的间接费用等。的其他费用和分摊的间接费用等。投资性房地产后续计量的原则投资性房地产后续计量的原则 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。进行后续计量。 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。计量，不得同时采用两种计量模式。一、采用成本模式计量的投资性房地产一、采用成本模式计量的投资性房地产 在成本模式下，应当按照固定资
7、产或无形资产的有关规定，在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量、计提折旧或进行摊销，取对投资性房地产进行后续计量、计提折旧或进行摊销，取得的租金收入，确认为其他业务收入；投资性房地产存在得的租金收入，确认为其他业务收入；投资性房地产存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理，减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，已经经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。期间不得转
8、回。二、采用公允价值模式计量的投资性房地二、采用公允价值模式计量的投资性房地产产 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：时满足下列条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。地产的公允价值作出合理的估计。采用公允价值模式进行后续计量的会计处采用公允价值模
9、式进行后续计量的会计处理理 企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额确认为公允价值变动损益，计入当期损益。价值之间的差额确认为公允价值变动损益，计入当期损益。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。三、投资性房地产后续计量模式的变更三、投资性房地产后续计量模式的变更 企
10、业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。整期初留存收益。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。值模式转为成本模式。四、与投资性房地产有关的后续支出四、与投资性房地产有关的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认与投资性
11、房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足投资性房地条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。本）。房地产的转换形式房地产的转换形式 房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，的重新分类。企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者
12、将其他资产转换为投资性房地产：资产或者将其他资产转换为投资性房地产：1.投资性房地产开始自用。转换日为房地产达到自用状投资性房地产开始自用。转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。管理的日期。2.作为存货的房地产改为出租。转换日为房地产的租赁作为存货的房地产改为出租。转换日为房地产的租赁期开始日。期开始日。房地产的转换形式房地产的转换形式3.自用建筑物停止自用改为出租。转换日为租赁期开始自用建筑物停止自用改为出租。转换日为租赁期开始日。日。4.自用土地使用权停止自用改用于资本增值。转换日为自用土地使用权停止
13、自用改用于资本增值。转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。期。5.房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。转换日为租赁期外销售，从投资性房地产转为存货。转换日为租赁期满，企业董事会或类似权力机构作出书面决议明确表满，企业董事会或类似权力机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。明将其重新开发用于对外销售的日期。房地产转换的会计处理房地产转换的会计处理 在成本模式下，房地产转换时，应当将房地产转换前的账在成本模式下，房地产转换时，应当
14、将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。面价值作为转换后的入账价值。 比如，企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用成本模比如，企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用成本模式计量的投资性房地产的，应当按该项土地使用权或建筑式计量的投资性房地产的，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入物在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“ 投 资 性 房 地 产投 资 性 房 地 产 ” “” “ 投 资 性 房 地 产 累 计 折 旧 （ 摊投 资 性 房 地 产 累 计 折 旧 （ 摊销）销）”“”“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”科目。按其账面
15、余额，科目。按其账面余额，借记借记“投资性房地产投资性房地产”科目，贷记科目，贷记“固定资产固定资产”或或“无形无形资产资产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记科目；按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧累计折旧”或或“累计摊销累计摊销”科目，贷记科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊投资性房地产累计折旧（摊销）销）”科目；原已计提减值准备的，借记科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值固定资产减值准备准备”或或“无形资产减值准备无形资产减值准备”科目，贷记科目，贷记“投资性房地投资性房地产减值准备产减值准备”科目。科目。房地产转换的会计处理房地产转换的会计处理 采用公允价值模式计量的投资性房地
16、产转换为自用房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额确认为或存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额确认为公允价值变动损益，计入当期损益。公允价值变动损益，计入当期损益。 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额确认量。转换当日的公
17、允价值小于原账面价值的，其差额确认为公允价值变动损益，计入当期损益；转换当日的公允价为公允价值变动损益，计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额确认为其他综合收益，计入值大于原账面价值的，其差额确认为其他综合收益，计入所有所有?呷妗呷妗?成本模式计量的投资性房地产的处置成本模式计量的投资性房地产的处置 处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记到的金额，借记“银行存款银行存款”等科目，贷记等科目，贷记“其他业务收其他业务收入入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记
18、“其他其他业务成本业务成本”科目，按其账面余额，贷记科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产投资性房地产”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累投资性房地产累计折旧（摊销）计折旧（摊销）”科目科目，原已计提减值准备的，借记，原已计提减值准备的，借记“投投资性房地产减值准备资性房地产减值准备”科目。科目。公允价值模式计量的投资性房地产的处置公允价值模式计量的投资性房地产的处置 处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按实处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记际收到的金额，借记“银行存款银行存款”等科目，贷记等科目，贷
19、记“其他业其他业务收入务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本其他业务成本”科目，按其成本，贷记科目，按其成本，贷记“投资性房地投资性房地产产成本成本”科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动”科目。同时结转投资科目。同时结转投资性房地产累计公允价值变动即由性房地产累计公允价值变动即由“公允价值变动损益公允价值变动损益”科科目转入目转入“其他业务成本其他业务成本”科目。若存在原转换日计入其他科目。若存在原转换日计入其他综合收益的金额，还应将其自综合收益的金额，还应将其自“其他综合收益其他综合收益”科目转入科目转入“其他业务成本其他业务成本”科目。科目。本课件制作整理者：郭迎春 仅可用于教学、学习、交流使用 如内容、图片、字体等有侵权，请联系删除。