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1、房地产估价第七章第七章其他估价方法及其应用其他估价方法及其应用房地产估价7-1 7-1 路线价估价法路线价估价法 路线价法是根据土地价值随街道距离增大递减的原理，路线价法是根据土地价值随街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。地价的一种估价方法。 路线价估价法的基本理论依据是级差地租原理，城市路线价估价法的基本理论依据是级差地租原理，城市土地的土地位置有不同的使用效果和产生不同的经济效益。土地
2、的土地位置有不同的使用效果和产生不同的经济效益。一、基本原理一、基本原理 房地产估价7-1 7-1 路线价估价法路线价估价法 土地价格（单价）土地价格（单价）= =路线价路线价深度价格修正率深度价格修正率土地价格（总价）土地价格（总价）= =路线价路线价深度价格修正率深度价格修正率土地面积土地面积如果土地的形状和临街状况有特殊者，除了上述计算公式如果土地的形状和临街状况有特殊者，除了上述计算公式计算价格，还要做加价或减价修正。计算价格，还要做加价或减价修正。 二、计算公式二、计算公式 房地产估价7-1 7-1 路线价估价法路线价估价法 路线价法适宜于同时对大量土地进行估价，特别适宜路线价法适宜
3、于同时对大量土地进行估价，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。量土地进行估价的场合。 路线价法是否运用得当，还依赖于较为整齐的道路系路线价法是否运用得当，还依赖于较为整齐的道路系统和宗地以及完善合理的深度修正率表和其他条件修正率。统和宗地以及完善合理的深度修正率表和其他条件修正率。三、适用范围三、适用范围 房地产估价7-1 7-1 路线价估价法路线价估价法 1 1、划分路线价区段划分路线价区段2 2、设定标准深度设定标准深度3 3、选取标准宗地选取标准宗地4 4、确定路线价确定路线价5 5、制作深度指
4、标表制作深度指标表6 6、计算临街各宗土地的价格计算临街各宗土地的价格四、操作步骤四、操作步骤 房地产估价四、操作步骤四、操作步骤 5 5、制作深度指标表制作深度指标表深度指数深度指数深度指数是指距临街的深度不同而引起地价变化的相对程度。深度指数是指距临街的深度不同而引起地价变化的相对程度。深度价格递减比率深度价格递减比率 在影响价格的因素中，依深度深浅所表示的价格变化比率，称在影响价格的因素中，依深度深浅所表示的价格变化比率，称为深度价格递减比率。为深度价格递减比率。深度指数表深度指数表这种由深度的深浅而引起的相对价格关系，如果编制成一张表，这种由深度的深浅而引起的相对价格关系，如果编制成一
5、张表，则称为深度百分率表。则称为深度百分率表。7-1 7-1 路线价估价法路线价估价法第五章第五章 收益法收益法编制法则编制法则四三二一法则四三二一法则 该法则的涵义是将临街深度该法则的涵义是将临街深度100100英尺（英尺（30.48m30.48m）的土地，划分）的土地，划分为与道路平行的四等份，则各等份由于离道路的远近不同，价为与道路平行的四等份，则各等份由于离道路的远近不同，价值有所不同。值有所不同。房地产估价7-1 7-1 路线价估价法路线价估价法表表7-1 7-1 深度价格修正率表深度价格修正率表临街深度（英尺）临街深度（英尺）2525505075751001001251251501
6、50175175200200四三二一法则四三二一法则40%40%30%30%20%20%10%10%9%9%8%8%7%7%6%6%单独深度指数（单独深度指数（% %）40403030202010109 98 87 76 6累计深度指数（累计深度指数（% %）404070709090100100109109117117124124130130平均深度指数（平均深度指数（% %）16016014014012012010010087.287.278.078.070.870.865.065.0房地产估价四、操作步骤四、操作步骤 6 6、计算临街各宗土地的价格计算临街各宗土地的价格（1 1）当以标准临
7、街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深）当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。度价格修正率。估价对象土地的临街宽度与标准临街宗地的临街宽度相同：估价对象土地的临街宽度与标准临街宗地的临街宽度相同：V V（总价）（总价）= =标准临街宗地总价标准临街宗地总价累计深度价格修正率累计深度价格修正率V V（单价）（单价）= =标准临街宗地总价标准临街宗地总价累计深度价格修正率累计深度价格修正率/ /估价对估价对象土地面积象土地面积V V（单价）（单价）= =标准临街宗地总价标准临街宗地总价累计深度价格修正率累计深度价格修正率/ /临街宽临街宽度度临街深度临街深度7-1 7-1
8、路线价估价法路线价估价法第五章第五章 收益法收益法（2 2）估价对象土地的临街宽度与标准临街宗地的临街宽度不）估价对象土地的临街宽度与标准临街宗地的临街宽度不相同：相同：V V（总价）（总价）= =标准临街宗地总价标准临街宗地总价累计深度价格修正率累计深度价格修正率房地产估价7-1 7-1 路线价估价法路线价估价法 1 1、一面临街地的评估一面临街地的评估 2 2、双面临街地的评估双面临街地的评估 3 3、街角地的评估街角地的评估4 4、三角地的评估三角地的评估 5 5、不规则形地的评估不规则形地的评估 五、应用举例五、应用举例房地产估价1 1、一面临街地的评估一面临街地的评估 计算一面临街矩
9、形土地的价格，是先查出其所在区段的路计算一面临街矩形土地的价格，是先查出其所在区段的路线价，再根据临街深度查出相应的深度价格修正率。其中单价线价，再根据临街深度查出相应的深度价格修正率。其中单价是路线价与深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。是路线价与深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。 7-1 7-1 路线价估价法路线价估价法第五章第五章 收益法收益法计算公式如下：计算公式如下：V V（单价）（单价）= =u udvdvV V（总价）（总价）= =u udvdv(f(fd d) )式中：式中：V V土地价格土地价格 u u路线价（用土地单价表示）路线价（用土地单价表示） dvdv深
10、度价格修正率（采用平均深度价格修正率）深度价格修正率（采用平均深度价格修正率） f f临街宽度临街宽度 d d临街深度临街深度房地产估价1 1、一面临街地的评估一面临街地的评估 一临街深度一临街深度15.2415.24米（即米（即5050英尺）、临街宽度英尺）、临街宽度2020米的矩形米的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为土地，其所在区段的路线价（土地单价）为18001800元元/ /平方米。平方米。该宗土地的单价和总价分别是多少？该宗土地的单价和总价分别是多少？7-1 7-1 路线价估价法路线价估价法第五章第五章 收益法收益法该宗土地的单价该宗土地的单价= =路线价路线价深度价格修正
11、率深度价格修正率 =1800=1800140%140% =2520( =2520(元元/ /平方米平方米) )该宗土地的总价该宗土地的总价= =土地单价土地单价土地面积土地面积 =2520=2520202015.2415.24 =76.81( =76.81(万元万元) )房地产估价2 2、双面临街地的评估双面临街地的评估 前后两面临街地地价计算采用前后两面临街地地价计算采用“重叠价值估价法重叠价值估价法”，即找，即找出前街（也称高价街）和后街（也称低价街）对宗地影响的分出前街（也称高价街）和后街（也称低价街）对宗地影响的分界线，将宗地分为前后两个部分，分别按其所面临的路线价计界线，将宗地分为前
12、后两个部分，分别按其所面临的路线价计算两块地地价，然后加总。算两块地地价，然后加总。7-1 7-1 路线价估价法路线价估价法第五章第五章 收益法收益法计算公式如下：计算公式如下：V V（总价）（总价）=u0=u0dv0dv0f fd0+u1d0+u1dv1dv1f f(d-d0)(d-d0)式中：式中：u0u0前街路线价前街路线价 dv0dv0前街深度修正率前街深度修正率 f f临街宽度临街宽度 d0d0前街影响深度前街影响深度 u1u1后街路线价后街路线价 dv1dv1前街深度修正率前街深度修正率 d d总深度总深度 分界线的求取方法如下：分界线的求取方法如下：后街影响深度后街影响深度= =
13、全部深度全部深度前街影响深度前街影响深度前街路线价前街影响深度总深度前街路线价后街路线价房地产估价2 2、双面临街地的评估双面临街地的评估 一前后两面临街、总深度为一前后两面临街、总深度为2020米的矩形土地，其前街路线米的矩形土地，其前街路线价（土地单价）为价（土地单价）为30003000元元/ /平方米，后街路线价（土地单价）平方米，后街路线价（土地单价）为为20002000元元/ /平方米。如果按重叠价值估价法，其前后街影响深平方米。如果按重叠价值估价法，其前后街影响深度分别为多少？度分别为多少？7-1 7-1 路线价估价法路线价估价法第五章第五章 收益法收益法 后街影响深度=20-12
14、=8（米）3000203000200012米前街路线价前街影响深度总深度前街路线价后街路线价房地产估价3 3、街角地的评估街角地的评估 街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价值，通常是采用的价值，通常是采用“正旁两街分别轻重估价法正旁两街分别轻重估价法”该方法是先该方法是先求取高价街（也称正街）的价值，再计算低价街（也称旁街）求取高价街（也称正街）的价值，再计算低价街（也称旁街）的影响加价，然后加总。的影响加价，然后加总。7-1 7-1 路线价估价法路线价估价法第五章第五章 收益法收益法计算公式如下：计算公式如下：V V（单价）
15、（单价）=u0=u0dv0+u1dv0+u1dv1dv1t tV V（总价）（总价）=(u0=(u0dv0+u1dv0+u1dv1dv1t)t)(f(fd)d)式中：式中：V V土地价值土地价值u0u0正街路线价正街路线价 dv0dv0正街深度修正率正街深度修正率 f f临街宽度临街宽度 u1u1旁街路线价旁街路线价 dv1dv1旁街深度修正率旁街深度修正率 t t旁街影响加价率旁街影响加价率 d d临街深度临街深度街角地如果有天桥或地下道出入口等而影响其利用价值的，则街角地如果有天桥或地下道出入口等而影响其利用价值的，则应在上述方法计算其价值后再进行适当的减价调整。应在上述方法计算其价值后再
16、进行适当的减价调整。房地产估价3 3、街角地的评估街角地的评估 图中，是一块矩形街角地，正街路线价（土地单价）为图中，是一块矩形街角地，正街路线价（土地单价）为20002000元元/m2/m2，旁街路线价（土地单价）为，旁街路线价（土地单价）为10001000元元/m2/m2，临正街深，临正街深度为度为22.86m22.86m（即（即7575英尺），临旁街深度为英尺），临旁街深度为15.24m15.24m（即（即5050英尺）。英尺）。根据表根据表7-17-1中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为为20%20%，试计算该块土地的单价和总价。，
17、试计算该块土地的单价和总价。7-1 7-1 路线价估价法路线价估价法第五章第五章 收益法收益法房地产估价3 3、街角地的评估街角地的评估解：该块土地单价和总价计算如下：解：该块土地单价和总价计算如下：该块土地的单价该块土地的单价= u0= u0dv0+u1dv0+u1dv1dv1t t =2000 =2000120%+1000120%+1000140%140%20%20% =2680 =2680（元（元/m2/m2）该块土地的总价该块土地的总价= =土地单价土地单价土地面积土地面积 =2680=268015.2415.2422.8622.86 =93.37 =93.37（万元）（万元）7-1
18、7-1 路线价估价法路线价估价法第五章第五章 收益法收益法房地产估价4 4、三角地的评估三角地的评估 计算一边临街直角三角形土地的价值，如图计算一边临街直角三角形土地的价值，如图7-27-2所示，通所示，通常是先将该直角三角形土地作辅助线，使其成为一面临街的矩常是先将该直角三角形土地作辅助线，使其成为一面临街的矩形土地，然后依照一面临街矩形土地单价的计算方法计算，再形土地，然后依照一面临街矩形土地单价的计算方法计算，再乘以三角形土地价格修正率（一边临街直角三角形土地价值占乘以三角形土地价格修正率（一边临街直角三角形土地价值占一面临街矩形土地的价值的百分率）。如果需要计算总价，则一面临街矩形土地
19、的价值的百分率）。如果需要计算总价，则再乘以该三角形土地的面积。再乘以该三角形土地的面积。7-1 7-1 路线价估价法路线价估价法第五章第五章 收益法收益法房地产估价4 4、三角地的评估三角地的评估计算公式如下：计算公式如下：V V（单价）（单价）= =u udvdvh hV V（总价）（总价）=u=udvdvh h(f(fd d2)2)式中：式中：V V土地价格土地价格 u u路线价（用土地单价表示）路线价（用土地单价表示） dvdv深度价格修正率（采用平均深度价格修正率）深度价格修正率（采用平均深度价格修正率） h h三角形土地价格修正率三角形土地价格修正率 f f临街宽度临街宽度 d d
20、临街深度临街深度7-1 7-1 路线价估价法路线价估价法第五章第五章 收益法收益法房地产估价4 4、三角地的评估三角地的评估 图中是一块三角形图中是一块三角形ABCABC的土地。如果临街深度的土地。如果临街深度8080英尺的一英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116%116%，临街深度，临街深度8080英英尺的三角形土地价格修正率为尺的三角形土地价格修正率为63%63%， 试计算该块三角形试计算该块三角形ABCABC土土地的价值。地的价值。7-1 7-1 路线价估价法路线价估价法第五章第五章 收益法收益法房地产估价4 4、三角地的评估三角地的评估解
21、：在图上作辅助线解：在图上作辅助线ADAD，AEAE，CECE及及BFBF，则有：，则有：三角形三角形ACDACD土地的总价土地的总价=1000=1000116%116%63%63%707080802 2 =2046240 =2046240（元）（元）三角形三角形ABDABD土地的总价土地的总价=1000=1000116%116%63%63%202080802 2 =584640 =584640（元）（元）三角形三角形ABCABC土地的总价土地的总价= =三角形三角形ACDACD土地的总价土地的总价- -三角形三角形ABDABD土地土地的总价的总价 =2046240-584640=204624
22、0-584640 =1461600 =1461600（元）（元）7-1 7-1 路线价估价法路线价估价法第五章第五章 收益法收益法房地产估价5 5、不规则地形的评估不规则地形的评估 计算不规则土地的价值，通常是先将其划分为矩形、三角计算不规则土地的价值，通常是先将其划分为矩形、三角形土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价值，再相加形土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价值，再相加减。减。7-1 7-1 路线价估价法路线价估价法房地产估价一、基本原理一、基本原理 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，对房地产
23、的未来价格作出推是时间序列分析和回归分析，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。测、判断的方法。 事物的发展有一大类呈现很强的规律性，要么随着时事物的发展有一大类呈现很强的规律性，要么随着时间的变化上升，要么随着时间的变化下降。如果将间隔相间的变化上升，要么随着时间的变化下降。如果将间隔相等时刻点上事物的变化值排成一列的话，那么这些值就构等时刻点上事物的变化值排成一列的话，那么这些值就构成了时间序列。人们可以根据时间序列变化的规律，将时成了时间序列。人们可以根据时间序列变化的规律，将时间序列外延或类推，从而能够预测该事物下一期或以后若间序列外延或类推，从而能够预测该事物下一期或以后若干期可能
24、发生的数值。干期可能发生的数值。7-2 7-2 长期趋势法长期趋势法第五章第五章 收益法收益法1 1、时间序列、时间序列房地产估价（1 1）搜集关于估价对象房地产或类似房地产价格的历史资料，并进）搜集关于估价对象房地产或类似房地产价格的历史资料，并进行检查和鉴别；行检查和鉴别；（2 2）整理这些价格资料，将时间顺序排成时间序列；）整理这些价格资料，将时间顺序排成时间序列；（3 3）分析上述时间序列，找出变化规律，得出一定的模式趋势；）分析上述时间序列，找出变化规律，得出一定的模式趋势；（4 4）以此模式趋势去判断确定房地产在目前或其他估价时点的价格。）以此模式趋势去判断确定房地产在目前或其他估
25、价时点的价格。（1 1）用于收益法中对未来净收益等的预测；）用于收益法中对未来净收益等的预测；（2 2）用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正；）用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正；（3 3）用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或）用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力；潜力；（4 4）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏等。）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏等。7-2 7-2 长期趋势法长期趋势法第五章第五章 收益法收益法2 2、操作步骤、操作步骤 3 3、其他作用、其他作用 房地产估价长期趋势法适应的对象与价格无明显季节波动的房地产。长期
26、趋势法适应的对象与价格无明显季节波动的房地产。适应的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，适应的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。而且所拥有的历史价格资料要真实。7-2 7-2 长期趋势法长期趋势法4 4、适应的对象和条件、适应的对象和条件 房地产估价二、基本方法二、基本方法 1 1、平均增减趋势法平均增减趋势法 平均增减量趋势法平均增减量趋势法 平均发展速度趋势法平均发展速度趋势法 2 2、移动平均趋势法移动平均趋势法 简单移动平均法简单移动平均法 加权移动平均法加权移动平均法 3 3、数学曲线拟合法数学曲线拟合法 4
27、4、指数修匀法指数修匀法7-2 7-2 长期趋势法长期趋势法第五章第五章 收益法收益法房地产估价如果房地产价格时间序列逐期增减量大致相同，也就是时如果房地产价格时间序列逐期增减量大致相同，也就是时间序列显示出大致等差数列的特性，那么就可以用最简单间序列显示出大致等差数列的特性，那么就可以用最简单的平均增减量趋势法。的平均增减量趋势法。计算公式：计算公式：式中式中 房地产价格增减量的平均值；房地产价格增减量的平均值； ViVi第第i i期（可为年、半年、季、月等，下同）房地产价格期（可为年、半年、季、月等，下同）房地产价格的趋势值；的趋势值； I I时间序列，时间序列，i=1,2,3i=1,2,
28、3n n； Pi Pi 第第i i期房地产价格的实际值；期房地产价格的实际值； P0P0基期房地产价格的实际值。基期房地产价格的实际值。7-2 7-2 长期趋势法长期趋势法1021110()().().()iinnnppppppppppdnn平均增减量趋势法平均增减量趋势法0iVpdi房地产估价 如果房地产价格时间序列逐期发展速度大致相同，就可以根据逐如果房地产价格时间序列逐期发展速度大致相同，就可以根据逐期发展速度的平均值来推算各期遥趋势值。期发展速度的平均值来推算各期遥趋势值。计算公式：计算公式：式中式中 t t房地产价格平均发展速度房地产价格平均发展速度 ； ViVi第第i i期（可为年
29、、半年、季、月等，下同）房地产价格期（可为年、半年、季、月等，下同）房地产价格的趋势值的趋势值 ； I I时间序列，时间序列，i=1,2,3i=1,2,3n n； Pi Pi 第第i i期房地产价格的实际值；期房地产价格的实际值； P0P0基期房地产价格的实际值。基期房地产价格的实际值。7-2 7-2 长期趋势法长期趋势法31201210nnnnnppppptppppp平均发展速度趋势法平均发展速度趋势法0iiVpt房地产估价 某地区某类房地产某地区某类房地产20022002年各月平均价格如表年各月平均价格如表7-57-5，试预测该类房，试预测该类房地产地产20032003年年1 1月份的平均
30、价格。月份的平均价格。 分析历史数据，房地产价格随机波动较大，经移动平均法计算后，分析历史数据，房地产价格随机波动较大，经移动平均法计算后，波动减少，消除了随机干扰。移动平均项数取值越大，修匀程度也就波动减少，消除了随机干扰。移动平均项数取值越大，修匀程度也就越大，波动也就越小，但是这种情况下对真实价格变化趋势反应也就越大，波动也就越小，但是这种情况下对真实价格变化趋势反应也就越迟钝。反之，如果移动平均项数取值越小，对真实房地产价格变化越迟钝。反之，如果移动平均项数取值越小，对真实房地产价格变化趋势反应越灵敏，易于把随机干扰反应出来。因此移动平均项数的选趋势反应越灵敏，易于把随机干扰反应出来。
31、因此移动平均项数的选择至关重要，应根据具体情况作出决定。择至关重要，应根据具体情况作出决定。7-2 7-2 长期趋势法长期趋势法简单移动平均法简单移动平均法房地产估价月份月份实际平均价格实际平均价格3个月移动平均值个月移动平均值5个月移动平均值个月移动平均值1168221422317264177016105209816396170618651740716941858174481998183317999191017991853101526186718811116981811176712177417111765166617817-2 7-2 长期趋势法长期趋势法房地产估价 加权移动平均法是将估价时
32、点前若干时期的房地产价格的实际数加权移动平均法是将估价时点前若干时期的房地产价格的实际数据经加权后，再采用上述类似简单移动平均法的方法进行趋势估计。据经加权后，再采用上述类似简单移动平均法的方法进行趋势估计。之所以需要加权，是因为接近估价时点的房地产价格的实际数据对评之所以需要加权，是因为接近估价时点的房地产价格的实际数据对评估更为重要，加权后能使评估更接近或符合实际。估更为重要，加权后能使评估更接近或符合实际。7-2 7-2 长期趋势法长期趋势法加权移动平均法加权移动平均法房地产估价 数学曲线拟合法有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋数学曲线拟合法有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物
33、线趋势法。运用直线趋势法估价，估价对象历史价格的时间序列散点图应势法。运用直线趋势法估价，估价对象历史价格的时间序列散点图应当表现出明显的直线趋势，数据点偏离拟合直线估计值的离差平方的当表现出明显的直线趋势，数据点偏离拟合直线估计值的离差平方的算术平均数的平方根（即估计值的标准误差）不得大于允许的误差值。算术平均数的平方根（即估计值的标准误差）不得大于允许的误差值。7-2 7-2 长期趋势法长期趋势法数学曲线拟合法数学曲线拟合法 设设y y为各时期的房地产价格，为各时期的房地产价格，x x为时间，根据若干组为时间，根据若干组x x与与y y的历史数的历史数据，在直角坐标系上绘出各组数据的散点图
34、，然后求出离各组数据点据，在直角坐标系上绘出各组数据的散点图，然后求出离各组数据点距离最小的直线，即为预测值的回归直线。该直线方程为：距离最小的直线，即为预测值的回归直线。该直线方程为：y=y=a+bxa+bx式中：式中：a a回归直线在回归直线在y y轴上的截距；轴上的截距； b b回归直线的斜率。回归直线的斜率。房地产估价 指数修匀法是以本期的实际值和本期的预期值为依据，经过修匀指数修匀法是以本期的实际值和本期的预期值为依据，经过修匀后得出下一时期预测值的一种预测方法。其计算公式为：后得出下一时期预测值的一种预测方法。其计算公式为：式中：式中：Vt+1Vt+1第第i+1i+1期的预测值期的
35、预测值ViVi第第i i期的预测值期的预测值PiPi第第i i期的预测值期的预测值 修匀常数，修匀常数， 。7-2 7-2 长期趋势法长期趋势法1()(1)tiiiiiVVpVpV指数修均法指数修均法01房地产估价7-3 7-3 基准地价修正法基准地价修正法 一、基准地价的概念与作用一、基准地价的概念与作用 以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。点的平均水平价格。 基准
36、地价的作用表现为：基准地价的作用表现为：1具有政府公告作用。具有政府公告作用。2宏观调控地价水平的依据。宏观调控地价水平的依据。3是国家征收城镇土地税收的依据。是国家征收城镇土地税收的依据。4是政府参与土地有偿使用收益分配的依据。是政府参与土地有偿使用收益分配的依据。5是进一步评估宗地地价的基础。是进一步评估宗地地价的基础。6引导土地资源在行业部门间的合理配置。引导土地资源在行业部门间的合理配置。房地产估价7-3 7-3 基准地价修正法基准地价修正法 二、基准地价评估的方法和步骤二、基准地价评估的方法和步骤（一）准备工作（一）准备工作 1 1、编写基准地价评估任务书、编写基准地价评估任务书2
37、2、制定基准地价调整表和工作表，准备工作底图、制定基准地价调整表和工作表，准备工作底图3 3、确定基准地价评估的区域、确定基准地价评估的区域 （二）划分地价区段（二）划分地价区段 地价区段地价区段将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域，一个地价区段可视为一个地价而形成的一个个区域，一个地价区段可视为一个地价“均质均质”区区域域 房地产估价（三）资料调查与整理（三）资料调查与整理 1 1、土地定级成果资料、土地定级成果资料2 2、土地利用效益资料、土地利用效益资料3 3、市场交易资料、市场交易资料4 4、其他资料、其他资料 （四
38、）基准地价评估（四）基准地价评估 1 1、选择标准宗地、选择标准宗地2 2、搜集相关资料、搜集相关资料3 3、评估样点地价、评估样点地价4 4、样点地价修正、样点地价修正 （五）基准地价确定（五）基准地价确定 1 1、以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅；、以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅；2 2、土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益、土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证；测算结果验证；3 3、土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资、土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证；料测算结果验证；
39、4 4、体现地产管理政策。、体现地产管理政策。 7-3 7-3 基准地价修正法基准地价修正法房地产估价（六）编制基准地价修正系数表（六）编制基准地价修正系数表 （七）基准地价更新（七）基准地价更新 不同城市的基准地价内涵、构成、不同城市的基准地价内涵、构成、表达方式及货币单位时不尽相同表达方式及货币单位时不尽相同 7-3 7-3 基准地价修正法基准地价修正法房地产估价7-3 7-3 基准地价修正法基准地价修正法v 三、基准地价修正法三、基准地价修正法 （一）含义（一）含义 在政府确定公布了基准地价的地区，利用城镇基准地价和基准地在政府确定公布了基准地价的地区，利用城镇基准地价和基准地价修正系数
40、表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价时点相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价时点价格的方法。价格的方法。 （二（二）基本原理）基本原理替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用价值的土替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应当具有相似的价格。基地，在交易
41、双方具有同等市场信息的基础上，应当具有相似的价格。基准地价，是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级准地价，是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。 房地产估价7-3 7-3 基准地价修正法基准地价修正法v （三）操作步骤（三）操作步骤 1.搜集有关基准地价的资料搜集有关基准地价的资料 2.确定估价对象所处地段的基准地价确定估价对象所处地段的基准地价 3. 3.修正因素调整分析与修正系数计算修正因素调整分析与修正系数计算房地产估价日期修正：日期修正： 价指
42、数基准地价评估时点的地估价时点的地价指数日K区域与个别因素修正：区域与个别因素修正： niiKK1土地使用权年限修正：土地使用权年限修正： nmnmrrKKK111111年 m估价对象土地可使用年限估价对象土地可使用年限 n法定最高出让年限法定最高出让年限K估估估价对象宗地容积率对应的地价水平指数；估价对象宗地容积率对应的地价水平指数；K基基对应土地等级内某类用地平均容积率对应的地价水平指数对应土地等级内某类用地平均容积率对应的地价水平指数7-3 7-3 基准地价修正法基准地价修正法容积率修正：容积率修正： 基估容KKK房地产估价估价对象宗地价格估价对象宗地价格=对应的基准地价对应的基准地价K
43、日日（1K）K年年K容容 4.4.求出估价对象宗地价格求出估价对象宗地价格房地产估价7-4 7-4 建筑物地价分摊建筑物地价分摊v 一、建筑物地价分摊的意义一、建筑物地价分摊的意义 通过建筑地价分摊可以解决：各部分占有的土地通过建筑地价分摊可以解决：各部分占有的土地份额；各部分享有的土地面积；各部分享有的份额；各部分享有的土地面积；各部分享有的地价数额等。地价数额等。 房地产估价7-4 7-4 建筑物地价分摊建筑物地价分摊v 二、建筑物地价分摊的方法及应用二、建筑物地价分摊的方法及应用1. 按建筑面积进行分摊按建筑面积进行分摊 根据某建筑物每个所有者拥有的建筑面积来分摊。如果某人根据某建筑物每
44、个所有者拥有的建筑面积来分摊。如果某人拥有的建筑面积为若干平方米，那么其所享有的地价份额就为拥有的建筑面积为若干平方米，那么其所享有的地价份额就为他拥有的建筑面积乘以总地价与建筑总面积的比率（即露面地他拥有的建筑面积乘以总地价与建筑总面积的比率（即露面地价）。价）。 该部分的建筑面积总建筑面积土地总价值某部分享有的地价数额总建筑面积该部分的建筑面积土地总价值该部分享有的地价数额某部分占有的土地份额具体分摊方法：具体分摊方法： 房地产估价7-4 7-4 建筑物地价分摊建筑物地价分摊v 2.按房地价值进行分摊按房地价值进行分摊 按照占有部分的房地价值占房地总价值的份额来分摊。这种分按照占有部分的房
45、地价值占房地总价值的份额来分摊。这种分摊方法可以克服按建筑面积进行分摊出现的不同楼层的价格不同摊方法可以克服按建筑面积进行分摊出现的不同楼层的价格不同却分摊同量的地价的问题。却分摊同量的地价的问题。 具体方法是具体方法是； 该部分的房地价值房地总价值土地总价值某部分享有的地价数额房地总价值该部分的房地价值土地总价值该部分享有的地价数额某部分占有的土地份额房地产估价7-4 7-4 建筑物地价分摊建筑物地价分摊v 3.按土地价值进行分摊按土地价值进行分摊 按房地价值进行分摊的方法，存在假设用途、面积平面格局、装按房地价值进行分摊的方法，存在假设用途、面积平面格局、装饰装修等相同，仅房地价值不同的各
46、层所分摊的建筑物价值不相饰装修等相同，仅房地价值不同的各层所分摊的建筑物价值不相等这个理论缺陷。更为合理的分摊方法就是依据各部分的土地价等这个理论缺陷。更为合理的分摊方法就是依据各部分的土地价值进行分摊，具体方法如下：值进行分摊，具体方法如下：价值房地总价值建筑物总部分的建筑物价值该部分的房地价值该某部分占有的土地份额某部分享有的地价数额该部分占有的土地份额土地总价值 该部分的房地价值该部分的建筑物价值房地产估价7-4 7-4 建筑物地价分摊建筑物地价分摊v 按土地价值进行分摊的另一种更适用的公式如下：按土地价值进行分摊的另一种更适用的公式如下：土地总价值建筑面积该部分的总建筑面积值房地总价值土地总价房地价值该部分的土地份额某部分占有的建筑面积该部分的总建筑面积值房地总价值土地总价房地价值该部分的土地总价值额该部分占有的土地份的地价数额某部分享有