土地增值税清算税款鉴证报告.doc

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1、附件一土 地 增 值 税 清 算鉴证报告单位签章：年 月 日土地增值税清算鉴证报告（200 ）土增鉴字 号公司：我们接受委托，于年月日至年月日，对贵单位 （项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、有关政策规定，按照土地增值税清算鉴证业务

2、准则的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况（主要披露以下内容）（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。二、鉴证结论经对贵公司 （项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：1.收入总额： 元；2.扣除项目金额： 元；3.增值额： 元；4.增值率（增值额与扣除金额之比）： %；5.适用税率： %；6.应缴土地增值税税额： 元

3、；7.已缴土地增值税税额： 元；8.应补（退）缴土地增值税税额： 元。清算事项的具体情况详见附件。本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审核之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。税务师事务所所长（签名或盖章）：中国注册税务师（签名或盖章）：地址： 税务师事务所（盖章）年 月 日附件：1.税务师事务所和注册税务师执业证书、北京市注册税务师协会备案证明复印件。2.涉税鉴证业务约定书。3.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明（格式附后）。4.土地增值税纳税鉴证有关附表。具体包括：（1）土地增值税清算税款鉴证主表（2

4、）土地增值税清算税款鉴证明细表一：普通住宅（3）土地增值税清算税款鉴证明细表二：其他商品房（4）房地产转让收入鉴证表（5）清算中面积审核调整明细表（6）扣除项目汇总表（7）取得土地使用权所支付的金额鉴证表（8）土地征用及拆迁补偿费鉴证表（9）前期工程费鉴证表（10）建筑安装工程费鉴证表（11）基础设施费鉴证表（12）开发间接费用鉴证表（13）公共配套设施费鉴证表（14）利息支出鉴证表（15）与转让房地产有关的税金鉴证表（16）土地增值税缴款情况汇总表 5.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）。企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明一、基本情况（一）企业基本情况1.企业

5、名称:2.成立日期：3.税务计算机代码:4.税务登记证号：5.地 址：6.法人代表：7.注册资本：8.企业类型：9.经营范围：10.股东及股权比例情况：11.其他：（二）项目基本情况1.项目名称及地址。2.项目概况。列明开发项目类型、占地面积、取得相关批文的情况、项目建筑结构情况、项目装饰装修情况。3.项目建设规模。列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套设施面积、总可售面积、总留用面积，并分别说明普通住宅、其他商品房、其他开发项目的建设规模。4.普通住宅的判定情况：（1）项目规划容积率：（2）该项目属于 级土地，清算时该级别土地上商品房平均交易价格 元，普通住宅销售价格上限 元。（3）单栋号

6、楼户均建筑面积及售价 号楼，共有 套住房，总建筑面积 平方米，户均建筑面积 平方米，总售价 元，平均单价 元。 号楼，共有 套住房，总建筑面积 平方米，户均建筑面积 平方米，总售价 元，平均单价 元。 号楼，共有 套住房，总建筑面积 平方米，户均建筑面积 平方米，总售价 元，平均单价 元。 号楼，共有 套住房，总建筑面积 平方米，户均建筑面积 平方米，总售价 元，平均单价 元。5.项目销售情况。列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售面积，已售面积占可售面积比例，已售面积占总建筑面积比例等，并分别按普通住宅、其他商品房、其他开发项目予以说明。6.项目设计情况。说明

7、设计方案是否由境外机构或境外人员提供，以及项目设计的其他情况。二、主要会计政策和税收政策1.公司执行 会计准则或会计制度及有关规定。2.公司会计核算方法：3.主要内部控制制度：4.土地增值税清算条件：5.开发产品完工的标准：6.成本费用的分配标准：7.开发产品销售收入确认的标准：8.开发产品视同销售确认收入的标准：9.与土地增值税清算项目相关的税收政策：10.其他政策：三、土地增值税的审核情况（一）土地增值税应税收入的审核截至年月日止，贵公司自报本项目土地增值税应税收入 元；经审核，确认土地增值税应税收入为 元，比自报数调增/调减 元，其中：1.销售普通标准住宅 平方米，取得销售收入自报应税收

8、入 元；经审核，调增/调减收入 元，确认收入 元。2.销售其他商品房项目 平方米，取得销售收入自报应税收入 元；经审核，调增/调减收入 元，确认收入 元。3.视同销售房地产 平方米，销售收入：（1）按本企业当月销售的同类房地产平均价格 元；或（2）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产平均价格 元；或（3）参照当地当年、同类房地产的市场价格、评估价值确定。自报应税收入 元；经审核，调增/调减收入 元，确认应税收入 元。（二）土地增值税扣除项目的审核截至年月日止，贵公司自报本项目土地增值税应税扣除项目总额 元；经审核，确认土地增值税扣除项目总额 元，比自报数调增/调减 元，其中：1.取得土

9、地使用权所支付的金额。贵公司自报取得本项目的土地使用权支付金额为 元；经审核，由于原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为 元。2.房地产开发成本。贵公司本项目自报房地产开发成本 元；经审核，由于原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的房地产开发成本为 元。其中：（1）贵公司自报土地征用及拆迁补偿 元；经审核，由于原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的土地征用及拆迁补偿为 元。（2）贵公司自报前期工程费 元；经审核，由于原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的前期工程费为 元。（3）贵公司自报建筑安装工程费 元；经审核，由于原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的建筑安装工

10、程费为 元。（4）贵公司自报基础设施费 元；经审核，由于原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的基础设施费为 元。（5）贵公司自报公共配套设施费 元；经审核，由于原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的公共配套设施费为 元。（6）贵公司自报开发间接费 元；经审核，由于原因，应调增/调减 元，确认允许扣除的开发间接费为 元。（7）四项成本测算的说明：经测算，贵公司 类商品房的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费之和高于税务机关核定标准。其中高层住宅 平方米，四项成本 元，每平方米 元；多层住宅 平方米，四项成本 元，每平方米 元。经审核，无正当理由，应按税务机关核定标准扣除 元。（或经

11、审核，由于原因，应据实扣除。）3.房地产开发费用。（1）本项目发生的财务费用中，借款利息支出能够全部提供金融机构票据证明的，应据实扣除，扣除金额为 元。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的5%扣除 元。因此，贵公司此项目可扣除金额为 元。（2）本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的10%扣除 元。因此，贵公司此项目可扣除金额为 元。4.与转让房地产有关的税金。贵公司自报转让房地产有关税金为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关税金为 元。其中：

12、（1） 贵公司自报转让房地产有关营业税税金为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关营业税税金为 元。（2） 贵公司自报转让房地产有关城市维护建设税税金为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为 元。（3） 贵公司自报转让房地产有关教育费附加费为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关教育费附加费为 元。5.税收规定的其他扣除项目。贵公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的20%加计扣除。因此，贵公司其他扣除项目的金额为 元。（三）增值额及增值率的审核贵公司自报

13、转让房地产土地增值税的增值额为 元；经审核，应缴土地增值税的增值额为 元。其中：普通住宅土地增值税的增值额为 元，增值率为 %（计算公式）其他商品房土地增值税的增值额为 元，增值率为 %（计算公式）（四）应缴土地增值税的审核贵公司自报转让房地产土地增值税税额为 元；经审核，应缴土地增值税税额为 元，已缴税款为 元，免缴税额为 元；应补（退）税额为 元。其中：1.普通住宅应缴土地增值税税额为 元；已缴税额为 元，免缴税额为 元，应补（退）税额为 元。2.其他商品房应缴土地增值税税额为 元；已缴税额为 元，免缴税额为 元，应补（退）税额为 元。（五）清算时单位建筑面积成本费用：经测算，该项目清算时

14、单位建筑面积成本费用为 元。（清算时单位建筑面积成本费用=清算时允许扣除项目总金额/清算总面积）四、应当披露的其他事项：附表1土地增值税清算税款鉴证主表清算截止日期： 年 月 日 金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目行 次审核数一、转让房地产收入总额 1其中转让土地收入2转让地上建筑物及其附着物收入3二、扣除项目金额合计41.取得土地使用权所支付的金额52.房地产开发成本6其中土地征用及拆迁补偿费7前期工程费8建筑安装工程费9基础设施费10公共配套设施费11开发间接费用12按核定标准扣除的四项成本数133、房地产开发费用14其中利息支出15其他房地产开发费用164、与转让房地产

15、有关的税金17其中营业税18城市维护建设税19教育费附加205、财政部规定的加计20%扣除数21三、增值额22四、增值额与扣除项目金额之比（%）23五、适用税率（%）24六、速算扣除系数（%）25七、应缴土地增值税税款26八、免缴土地增值税税款27九、已缴土地增值税税款28十、项目清算应补（退）土地增值税税额29十一、项目单位建筑面积成本费用30填表说明：1、清算项目直接转让土地使用权、全部为普通住宅或其他商品房、在建工程项目整体转让的，只填写本表，不需填写明细表。2、如四项成本按核定标准扣除，填入本表第13行，则第8、9、10、12行填“0”。3、本表第30行：项目单位建筑面积成本费用=允许

16、扣除项目总金额/清算总面积。附表2土地增值税清算税款鉴证明细表一：普通住宅清算截止日期： 年 月 日 金额单位：元、平方米纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目容积率项目所在土地级别该级别普通住宅单价上限楼号总套数住宅总建筑面积户均建筑面积总售价平均单价已售面积清算的普通住宅面积普通住宅应分配成本比例%项目行 次审核数一、转让房地产收入总额 1二、扣除项目金额合计21.取得土地使用权所支付的金额32.房地产开发成本4其中土地征用及拆迁补偿费5前期工程费6建筑安装工程费7基础设施费8公共配套设施费9开发间接费用10按核定标准扣除的四项成本数113、房地产开发费用12其中利息支出13其他房地产开

17、发费用144、与转让房地产有关的税金15其中营业税16城市维护建设税17教育费附加185、财政部规定的加计20%扣除数19三、增值额20四、增值额与扣除项目金额之比（%）21五、适用税率（%）22六、速算扣除系数（%）23七、应缴土地增值税税款24八、免缴土地增值税税款25九、已缴土地增值税税款26十、项目清算应补（退）土地增值税税额27填表说明：1、已售面积是指本次清算的已售建筑面积总数；清算的普通住宅面积是指本次清算的已售普通住宅建筑面积总数。2、普通住宅应分配成本比例=清算的普通住宅面积/已售面积3、 “楼号”按单栋号填写，所需行次不够的，可自行增加。附表3土地增值税清算税款鉴证明细表二

18、：其他商品房清算截止日期： 年 月 日 金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址已售面积清算的其他商品房面积其他商品房应分配成本比例%项目行 次审核数一、转让房地产收入总额 1二、扣除项目金额合计21.取得土地使用权所支付的金额32.房地产开发成本4其中土地征用及拆迁补偿费5前期工程费6建筑安装工程费7基础设施费8公共配套设施费9开发间接费用10按核定标准扣除的四项成本数113、房地产开发费用12其中利息支出13其他房地产开发费用144、与转让房地产有关的税金15其中营业税16城市维护建设税17教育费附加185、财政部规定的加计20%扣除数19三、增值额20四、增值额与扣除项目金额之比

19、（%）21五、适用税率（%）22六、速算扣除系数（%）23七、应缴土地增值税税款24八、免缴土地增值税税款25九、已缴土地增值税税款26十、项目清算应补（退）土地增值税税额27填表说明：1、其他商品房包括普通住宅以外的各类商品房。2、已售面积是指本次清算的已售建筑面积总数；清算的其他商品房面积是指本次清算的已售普通住宅以外的各类商品房建筑面积总数。3、其他商品房应分配成本比例=清算的其他商品房面积/已售面积附表4房地产转让收入鉴证表 取得收入起止日期： 年 月 日至 年 月 日 金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址开发商品房收入类别 普通住房其他商品房其他项目合计销售货币金额换取非

20、货币性资产作价金额分配股东作价金额分配投资人作价金额用于职工福利作价金额用于职工奖励作价金额对外投资金额抵偿债务金额取得其他收益金额合计填表说明：1、直接转让土地使用权、在建工程整体转让的清算项目，收入数填入其他项目栏中。附表5清算中面积审核调整明细表单位：平方米纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目行 次面积数据来源备注一、总建筑面积1=2+61二、可售面积2=3+4+52其中已售面积3已自用面积4未售（用）面积5三、不可售面积6=7+86其中允许扣除的公共配套设施面积7其他面积8四、清算成本分摊比例9=3/19%-五、本期清算面积10=3+7*910-填表说明：1、只转让土地使用权或在建

21、工程整体转让的项目不填写此表。2、数据来源是指获取面积数据依据的资料，如政府主管部门文件、权属证书、规划证书、销售证书、测绘数据、销售合同等。3、已自用面积指已出租或自用一年以上的房产。4、如允许扣除的公共配套设施为出让用地，则“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”分摊的比例应单独计算，公式为：清算成本分摊比例=本期清算面积/总建筑面积附表6扣除项目汇总表 金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本其中土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设

22、施费开发间接费用按四项成本核定数扣除3.房地产开发费用其中利息支出其他房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金其中营业税城市维护建设税教育费附加5.财政部规定的加计20%扣除数合计附表7取得土地使用权所支付的金额鉴证表纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额支付的土地出让金支付地价款金额交纳的有关税费其中：合计 金额单位：元附表8土地征用及拆迁补偿费鉴证表 金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目名称有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额土地征用费用耕地占用税劳动力安置费安置动迁用房支出拆迁补偿款合计 纳税人名称

23、计算机代码项目名称项目地址项目名称有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额规划费用设计费用项目可行性研究费用水文费用地质费用勘探费用测绘费用七通一平支出合计附表9 前期工程费鉴证表 金额单位：元附表10建筑安装工程费鉴证表 金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目名称有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额建筑工程费用安装工程费用支付给承包方费用其他建筑安装工程费用其中合计 附表11基础设施费鉴证表 金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额开发小区内道路供水工程支出供电工程支出供气工程支出

24、排污工程支出排洪工程支出通讯工程支出照明工程支出环卫工程支出绿化费用其他设施工程发生的支出其中合计附表12开发间接费用鉴证表 金额单位：元 纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额管理人员工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费周转房摊销费其他发生的间接费用其中合计附表13公共配套设施费鉴证表 金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项目名称有效凭证金额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额物业管理用房费用变电站费用热力站费用水厂费用居委会用房费用派出所用房费用幼儿园用房费用学校用房费用托儿所用房费用公共厕所费用自行车棚

25、用房费用邮电通讯用房费用其他非营业性公共设施费用其中：合计附表14利息支出鉴证表 金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址金融机构名称借款时间借款金额借款期限利率银行同期利率允许列支利息金额清算成本分摊比例本次列支金额本次未列支金额合计附表15与转让房地产有关的税金鉴证表 金额单位：元 纳税人名称计算机代码项目名称项目地址项 目行 次普通商品房其他商品房其他项目合计营业税1城市维护建设税2教育费附加345合计填表说明：1、直接转让土地使用权、在建工程整体转让的清算项目，缴纳税款数填入其他项目栏中。附表16土地增值税缴款情况汇总表 金额单位：元纳税人名称计算机代码项目名称项目地址税款入库日期行 次缴款书号码金额合计