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1、2022年房地产企业预收商业的税务处理方式 房地产税所对应的为房地产行业，只要涉及房地产开发、交易、持有全链条环节的税，都属于房地产税。那么你知道房地产企业预收商业的税务处理方式吗?我就给大家解答一下，希望对大家有所帮助，欢迎阅读! 【1】房地产企业预收商业的税务处理方式 一、预售业务的会计处理 依据会计准则规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，所以不确认收入，而是作为负债计人预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。即：收到预售款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”;房屋交给购买方时，借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”，同时结转成本，借
2、记“主营业务成本”，贷记“开发产品”。 二、预售业务的税务处理 第一，营业税的处理。依据税法规定，企业转让土地运用权或销售不动产，采纳预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。所以当房地产企业预售房屋收到预收款项时，应计算并交纳相应的营业税，依据收到的款项金额和税率相乘即为要交的营业税，会计分录为：借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”，同时依据计算出应交的城建税及教化附加，编制会计分录同上。 其次，土地增值税的处理。土地增值税是对转让国有土地运用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。房地产企业符合土地增值税的交纳条件，所以在销售
3、房地产时应交纳土地增值税。 土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算方法是：应纳税额=(每级距的土地增值额适用税率)。在实际工作中，分部计算比较繁琐，一般采纳速算扣除法计算，即：土地增值税税额=增值额适用税率-扣除项目适用税率，其中增值额是销售房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，扣除项目包括取得土地运用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其它扣除项目。为了爱护房地产企业的发展，房地产企业还可以加计扣除。若是销售的旧房，扣除项目指的是旧房的评估价格。 由以上土地增值税的计算方法来看，房地产企业要计算其应交的土地增值税首先要计算出房地产销售的增长额，
4、而计算增值额要先计算出该房地产可扣除的成本费用等扣除项目。对于房地产企业的预售业务，在销售时，房地产的开发还没竣工，其成本还不能核算出来，所以其土地增值税无法计算。对于这种状况，土地增值税暂行条例有规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他缘由，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。详细方法由各省、自治区、直辖市地方税务局依据当地状况制定。由此看来，房地产企业的预售业务收到预售款项时，应根据收到款项和各地规定的预征比例计算应预交的土地增值税，依据计算出的土地增值税金额借记“营业税金及附加”，贷记“应交
5、税费”。 第三，所得税的处理。为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题也有特殊的规定：房地产开发企业开发、建立的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前实行预售方式销售的，其预售收入先按预料计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 【2】房地产企业预收房款纳税原则 1.预收房款应预缴增值税的计算。一般纳税人实行预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时根据3%的预征率缴纳增值税，应预缴的税款=预收款(1+
6、适用税率或征收率)3%;适用一般计税方法计税的，根据9%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，根据5%的征收率计算。一般纳税人应在取得预收款的次月申报期向主管税务机关预交税款。预收款包括分期取得的预收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的预收款。 2.定金、诚意金、认筹金和订金的增值税预缴。定金属于预收款，所以，收取的定金要预交增值税，但诚意金、认筹金和订金不属于预收款，不须要预缴增值税。但是合同成立且用于抵房款时，应当依法预缴或者申报增值税。部分税务机关对诚意金等有更加细致的规定。例如，房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收入的款项不同时符合下列条件的，均属于预收款
7、性质，应按规定预缴增值税;1、收取的款项不超过5万元(含5万元);2、收取的款项从收取之日起3个月内退还给购房人。房地产开发企业收到购房人的定金、订金、诚意金、意向金时，是否视同收到预收款根据3%的预征率预缴增值税?以及预收款的时间确定问题?各地税务机关执行政策不一样，详细执行须要询问当地税务机关。 3.预收房款与开票。房地产开发企业在收到预收款时，依据关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告(国家税务总局2022年第23号)附件商品和服务税收分类与编码(试行)中的分类编码调整，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本(V2.0.11)增加6“未发生销售行为的不征税项目”，
8、用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形，下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”运用未发生销售行为的不征税项目编码，发票税率栏应填不征税，不得开具增值税专用发票。 4.增值税预缴的地点。房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，根据3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 【3】个人购房须要交什么税 个人购置新居，除了房款还须要担当相应的税费。 01 契税 契税，顾名思义，就是指对契约征收的税，是以全部权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产
9、税。 买房时按评估额1%-3%缴纳契税。依据我国最新税法规定：面积90平米内首次购房1%，面积90平方-144平米且首次1.5%，非首次购房或144平方以上按3%缴纳，由买方缴纳。 新居应纳税额=计税依据税率。 假如李明去年购置了一套90平的新居(首次购房)，总房款为100万元，李明须要担当的契税=100万元x.5%=1.5万元。 02 印花税 相比契税，印花税就是小数目了，印花税根据总房价的0.5交纳。 也就是说，100万的房子，只要交500元印花税就可以了。一般印花税跟首付款一起缴，也便利开发商统一办理合同登记和房产证。 房地产企业预收商业的税务处理方式第6页 共6页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页