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1、保利发展 2019-2020 年房地产行业白皮书 1 / 18 保利发展控股战略研究院、保利投顾研究院保利发展控股战略研究院、保利投顾研究院 联合出品联合出品 保利发展 2019-2020 年房地产行业白皮书 2 / 18 综 述 新世纪新十年开启，保利行业白皮书的发布，已进入第 4 年。 岁序更替，方法不易。十二年来，保利研究院团队持续探寻市场和行业的发 展规律，深化完善房地产长短周期理论，敬畏市场、读懂城市、遵从逻辑，建立 理性独立的研究观。拒绝框架式、罗列式、片面感性的研究思维，坚持总结完善 市场规律，即短期看市场预期、中期看运行周期，长期看生命周期。 2019 年， 再次印证了 “保利
2、周期理论” 的预见性： 我们在 2017 年预言 “房 地产正处于总量峰值时代“；在 2018 年提出“房地产市场窄幅箱体运动是必然 趋势”；在 2019 年勾勒“总量峰值，结构更美，聚焦最优百城。2019 年总体 是个调整年，核心城市更加集聚”。 白驹过隙，岁月留痕。近三年全国商品房销售规模分别为 13.4 万亿、15.0 万亿、15.9 万亿，保持历史峰值。连续两年百城一手住宅价格环比低于 0.5%， 波动收窄，楼市调整。习近平总书记提出新型城镇化思路：“使市场在资源配置 中起决定性作用，促进各类生产要素自由流动并向优势地区集中”。回首走来， 保利的研究成果，得到了事实的验证。 去年，我们
3、以“云游”式广阔视角观察新生力量，发现“新趋势”：城市晋 级的地壳运动激战正酣；人口迁徙的变化决定城市格局之变；都市圈核心城市尖 角耸起；三四线城区人口仍在聚集；中西部发展冰山融化；楼市拐点已现，全年 调整，分批筑底。 保利发展 2019-2020 年房地产行业白皮书 3 / 18 今年， 我们将在传承的基础上落笔新章， 进一步透视 “新趋势” 的深层脉络。 2020 年白皮书的四个关键词：人口大流动、城市大变局、周期新特征、运 行新逻辑。 关键词一，人口大流动 房地产的发展构建在中国城镇化进程之上，人口是需求之本。保利研究院团 队通过分析全国 337 城、14 亿人口、横跨 20 年的数据后
4、发现，从迁移特征来 看，“乡-城”城镇化高位放缓，“城-城”流动加速并存。独立迁徙变为举家迁 徙，城市综合收益与二代人口质量红利将乘法倍增。从迁移方向而言，呈现多维 极化格局：“跨省远赴东部与省内就近集聚并存”、“东部沿海与中西部明星引 力同在”、“单核虹吸力与都市圈外溢力均有”。当下我们正处于一个人口大流 动的时代， 城镇化进入高阶阶段， 人口流动多极化。 这就不难理解愈发激烈的 “抢 人大战”与“城市晋级赛”，是历史之必然。 关键词二，城市大变局 保利研究院团队坚持，房地产是基本面的投射，城市生命周期就是房地产生 命周期。人口、经济、产业等基本面才是支撑房地产的根本因素。纵览全球，中 国过
5、往城镇化受制于均衡式发展思路，齐夫法则未能完全生效。资源自由流动不 足，经济-人口比重需再平衡，大城市不够大、不够多。当下，我们正处在历史的 转折点，城市大变局的前夕。城镇化发展思路转变，市场重回主导地位，土地资 源有望更“市场化配置”，将“以人定地、地随人走”。市场力量、行政导向、 客观规律，三者均指向百城集聚，向阳生长，群星闪耀。城市群、都市圈和中心 城市，仍有巨大的增长潜力。未来 15 年，中国超大城市有望超过 10 个，特大 保利发展 2019-2020 年房地产行业白皮书 4 / 18 城市有望超过 15 个。 关键词三，周期新特征 自 2015 年起，本轮周期经历了连续三年大繁荣，
6、至今已有五年。与前三轮 的三年小周期不同，期间多次入冬反复，分批调整而总量稳定，土地周期与楼市 周期渐行渐远。诸多过往经验被推翻，如同乱世纪元，云迷雾罩、混沌不清。保 利研究院团队拨开迷雾，深化保利周期理论，发现：供求周期、政策周期、金融 周期三个周期正深度叠合，周期被拉长，箱体被压扁，城市二八轮转，并走出自 有周期。土地周期与金融紧密相连，房企逆周期操作空间收窄。 关键词四，运行新逻辑 是什么引发了周期新特征？我们认为，是运行逻辑发生了变化：新时代房 地产调控长效管理机制建立以来，房住不炒是行业的本质定位，限价等调控政 策从物理反应转向了化学反应。在此基础上，信贷、政策等外部输入性因素得 以
7、发挥强牵引作用，影响预期，保持窄幅。土地供给弹性天然不同，调控政策 分化，城市不再整齐划一，二八轮转，走出自有周期。 近期疫情在国外快速蔓延，全球金融市场大幅动荡。反观中国疫情防控有 力，复工复产有序展开，市场相对稳健，充分彰显了中国的制度和治理优势。 中国将成为短期避险资金、长期资本投资的理想目的地，而不动产会成为重要 选择之一。疫情之下，楼市按下暂停键。疫情之后，相信市场会有较强的回 暖。然而，当前全球市场已经站到了悬崖的边缘，势必给楼市恢复蒙上阴影。 我们坚信，只要我们积极应对、团结一致、共克时艰，定能夺取最终的胜利！ 保利发展 2019-2020 年房地产行业白皮书 5 / 18 PA
8、RT1 房地产生命周期 人口流动多极发展，最优百城向阳生长 2019 年初，我们指出“城市的生命周期就是房地产的生命周期”，“人口 迁徙的变化决定城市格局之变”。这是一个人口大流动的时代，城镇化进入高 阶阶段。人口、资本、信息在中国城乡星际高速流转，城市以其独特魅力，吸 引着光与热。过去“均衡式”发展思路下，资源流动“有序”约束，城市规模 “计划”增长。计划与市场博弈，造成人口、经济与土地的速度失衡，齐夫法 则未能完全生效。 庆幸的是星际迷雾正在消散，市场重回主导地位，人口流动多极化，资源 流动循迹规律轨道。未来 15 年中国超大城市将超 10 个，特大城市超 15 个， 人口规模 TOP10
9、0 城将占据全国 75%的城区人口。集聚的号角已经吹响。土地 城镇化将匹配人口城镇化。城市群、都市圈和中心城市将 “集宠爱于一身”。 迁徙结构：城镇化高阶发展，城市收益倍增 “乡-城”高位放缓，“城-城”流动趋于频繁 2000 年以来，中国“乡-城”（人口从农村迁移至城镇）的流动人口占比呈 现“先增后减”趋势，在 2010 年到达高峰，占全国流动人口 63%，随后年均减 少 2.9%。与此同时， “城-城”（人口从城镇迁移至城镇）流动持续增加，2010 年后占比年均增加 3.3%，2015 年达 38%。 保利发展 2019-2020 年房地产行业白皮书 6 / 18 城镇化的第一阶段，农村人
10、口迁移至城镇生活。随着高等教育普及，就业需 求升级，中小城镇未能提供发展空间，人力资本向产业资源更为丰富的大中城市 集聚，“城-城”迁徙受青睐。“乡-城”进入诺瑟姆 S 曲线后半段。人口流动向 “乡-城”与“城-城”并存的格局演变，重塑城市发展新面貌。 独立迁徙走向举家迁徙，迁徙二代红利反哺 人口迁徙遵循着“青壮年独立迁徙-夫妻迁徙-儿童迁徙-老人迁徙”的国际 规律，中国正进入家庭式迁徙阶段。据卫健委统计，近 90%已婚新生代流动人 口是夫妻一起外出， 与配偶子女流动的约占 60%， 越来越多家庭携带老人流动。 “房产证就是通行证”，疫情黑天鹅后，流动人口购房扎根意愿更强。第三 方调查显示，
11、疫情后 50.9%购房者更倾向在资源集中的城市置业， 更关注物业、 医疗等资源。而优质资源往往集中在城市，是其魅力所在。家庭式迁徙，将带动 城市的消费、 投资、 生产。 当迁徙二代在城市接受教育后， 劳动力又将反哺城市。 迁徙方向：人口流动多极化，都市圈群星闪耀 人口迁移过去主要为跨省远赴沿海核心城市。目前则呈现“跨省远赴东部与 保利发展 2019-2020 年房地产行业白皮书 7 / 18 省内就近集聚并存”、“东部沿海与中西部明星引力同在”、“单核虹吸力与都 市圈外溢力均有”的多维极化格局。具备人口吸引力的不再只有北上广深，各中 心城市也具备较强吸引力。迁徙者“用脚投票”，集聚在胡焕庸线以
12、南的东部沿 海城市群和都市圈核心城市。 恒星恒亮：跨省流动，远赴东部沿海三大城市群 长三角、珠三角、京津冀三大城市群对于国内人口依然具有超强磁吸作用， 尤其是都市圈内的核心城市，显得“熠熠生辉”。全国 88%的跨省流动人口集 聚东部沿海。 2020 年春节后， 三大都市圈核心城市 51%的迁入人口来自外省。 产业是人口迁移的核心驱动力， 临海区域具有先天运输成本优势。 全球 75% 的大城市、70%的工业资本和人口集中在距海岸 100 公里的海岸带地区。在未 来，产业动能持续释放，核心城市协同周边城市升级，三大城市群的磁吸效能将 继续呈现“强者恒强”态势。 保利发展 2019-2020 年房地
13、产行业白皮书 8 / 18 明星崛起：就近城市化，集聚中西部中心城市 区域经济学“增长极理论”认为：区域经济最初由一个或数个“增长中心” 率先发展，以带动整个区域的经济发展。“举全省之力建设省会城市”，将大幅 增加省会城市的产业投资、公共设施投入。中西部省会城市迁入人口 80%来自 省内，人口就近城市化现象明显。伴随劳动力、资金、技术等生产要素的集中， 中西部省会城市首位度不断提高，并以后发优势，迅速形成各自特色鲜明产业。 西部直辖市重庆、 “创业之都”成都、 “中国光谷”武汉、 “硬科技之都”西安、 “大数据之都”贵阳、“智造之都”长沙等明星城市崛起。 城市格局：市场重新主导变局，大中城市扩
14、容增长 政策蜕变：冰山解除，加速自由流体 1980 年我国的城市建设和发展的基本方针是“控制大城市规模，合理发展 中等城市，积极发展小城市”，但在改革开放的浪潮下，大城市人口快速集聚。 2014 年思路转向提出“促进推动大中小城市和小城镇协调发展”。2019 年密 保利发展 2019-2020 年房地产行业白皮书 9 / 18 集出台新型城镇化政策文件，首次提及“坚持尊重规律、顺势而为”、“城区常 住人口 100 万300 万的大城市全面取消落户限制”。流动的“冰山”初始融 化，人口迁徙逐步打开。2019 年底， 求是杂志发表习近平总书记讲话： “使 市场在资源配置中起决定性作用，促进各类生产
15、要素自由流动并向优势地区集 中”，“经济发展条件好的地区要承载更多产业和人口”、“建设用地资源向中 心城市和重点城市群倾斜”。这昭示着，均衡式发展的城镇化思路已然调整，市 场重回主导地位，资源流动循迹规律轨道。 疫情后，“新基建”，将增强城市的协同力、流动力、承载力，城市格局 变革按下加速键。5G、人工智能、新能源等领域，刺激全要素生产率提升，大 数据、物联网赋能，城市病不再是城市规模束缚，大城市承载力将不断提升。 天平倾斜，经济-人口比重再平衡 低收入区域人口向高收入区域流动，区域间收入差距不断缩小，人均收入趋 于均等化。美国印证了这一趋势。目前中国各省人口与 GDP 占比相对不均衡， 广东
16、、 江苏GDP分别占全国11%和10.2%， 但人口只占8.1%和5.8%。 TOP100 城市 GDP 占全国 73%，但人口仅占 51%，大量劳动力仍滞留小城市和农村。 随着流动障碍减少，劳动力将随自由迁徙，向优势区域集中。 保利发展 2019-2020 年房地产行业白皮书 10 / 18 城市人口再认识，大城市不够大、不够多 2014 年国务院发文，以城区人口作为城市规模划分标准，这一修正将更加 接近国际定义。保利研究院团队对 337 个城市统计分析，重新梳理城市人口后 发现：城区人口 1000 万以上的超大城市有 6 个，500 万-1000 万的特大城市有 7 个，300 万-500
17、 万的类大城市有 16 个，与全市常住人口统计城市规模相 比，更准确地描绘了人口格局。同时发现，与国际相比，中国大城市数量和人口 规模明显不足， 日本前 10 大城市人口占全国46%， 英国21%， 而中国仅为 9%。 回归齐夫法则，客观规律昭示未来 哈佛大学学者 George Kingsley Zipf 提出了齐夫法则，大部分发达国家的 城市体系演变都遵循着齐夫法则。随着中国落户政策的放宽，人口加速集聚中 心城市，城市人口分布形态也将趋向齐夫法则，人口与经济占比趋于平衡。作 为总人口超 14 亿的大国，未来 15 年，中国超大城市有望超 10 个，特大城市 有望超 15 个。 资源配置：土地
18、的城镇化，还是人的城镇化 保利发展 2019-2020 年房地产行业白皮书 11 / 18 土地与人口的“资源配置”，是城镇化的核心命题。从世界城市发展规律来 看，在城镇化快速推进时期，土地城镇化快于人口城镇化。近三十年，中国土地 城镇化明显快于人口城镇化。2011 年起回落，2017 年进入增速放缓阶段。 近年土地城镇化放缓，与人口城镇化趋于同步，但结构分化凸显，人地错配 矛盾突出。 土地与人口出现区域错配、 城市等级错配。 人口大幅增长的东部区域、 大城市没有得到相应的建设用地指标，人地矛盾突出。“放宽城镇落户条件，建 立健全人地钱挂钩政策”、 “永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批与
19、征 收试点授权下放”，均体现出土地这一核心资源的配置有望更 “市场化”。中 国城镇化进入新阶段，将“以人定地、地随人走”。 生命周期：东风俱备百城生长，筑起总量峰值 保利研究院团队始终认为：房地产是基本面的投射。人口、经济、产业等基 本面才是支撑房地产的根本因素。 城市生命周期就是房地产生命周期。 市场力量、 行政导向、客观规律，三者均指向百城集聚，向阳生长，群星闪耀。聚焦百城， 动态调整，寻找增长极与动力源，才是取胜之道。 保利发展 2019-2020 年房地产行业白皮书 12 / 18 PART2 市场运行周期 三个周期深度叠合，构筑运行新逻辑 回首 2019：窄幅波动常态化、总量峰值先扬
20、后抑 2019 年，房地产市场一如我们所言，总体呈“窄幅箱体运行“、“先扬后 抑” 。 2018 年末最后一批城市全数进入调整期。 然而， 楼市并未继续深度下探。 而是在 3 月政策与流动性小幅改善、融资开闸后，迎来长达半年的小阳春。随 后， 5 月起融资骤然关闸， 土地降温， 中美贸易摩擦加深， “不为短期刺激手段” 的 730 会议定调，市场预期大幅转向。8 月起需求入市减缓，9 月以价换量，四 季度价量恢复企稳。全年看，2019 年与 2018 年走势相似、总量接近，全年 16 万亿仍处峰值。 2018 年为高位盘整， 2019 年为调整波动， 波幅更加趋窄趋缓。 运行新逻辑：周期叠合拉
21、长，城市走出自有周期 至此， 我们发现一些 “旧判断” 得到了印证， 一些 “新特征” 需要解释。 “峰 值时代、窄幅箱体、结构分化” 被验证为正确。同时涌现而出一些新特征： “周 期拉长幅窄、供求政策金融三期叠合、城市走出自有周期”。这恰恰是本轮周期 与前三轮的主要区别。本轮周期自 2015 年起，经历 2016、2017 年大繁荣后至 今已有 5 年，相较前三轮周期的 3 年，周期明显被拉长，底部有所抬高。 是什么导致了这些新特征？保利研究院团队认为是新的运行逻辑在起作用： 库存周期延长，土地供给矛盾未能缓解，供需关系始终胶着，难以逆转，拉锯更 久。 在此基础上， 信贷、 政策等外部输入性
22、因素得以发挥强牵引作用， 影响预期， 保持窄幅。土地供给弹性天然不同，调控政策分化，城市不再整齐划一，二八轮 保利发展 2019-2020 年房地产行业白皮书 13 / 18 转，走出自有周期。 供给稳、需求韧，”政策-金融”强牵引 过去，供求周期、政策周期、金融周期三大周期在大趋势上相对一致，小 波动中各自运行。如今，在“供给稳、需求韧”的前提下，政策工具和金融工 具越发丰富，发挥主要的驱动作用。在 2018 年 7 月、2019 年 2 月、8 月，政 策面与金融面发生重大变化，购买需求会快速反应，有极高敏感性。政策、金 融手段以预期为枢纽强力牵引着需求，实现了大趋势、小波动均深度叠合。
23、2020 年央行首次提出建立“房地产金融长效管理机制”，昭示房地产调控 已进入全链条、精细化、灵敏化的新阶段。调控储备箱创造出多样新工具，信 用债、开发贷、信托、海外债、LPR 改革及地产非对称降息等，如无形的手逐 一调节旋钮，保持楼市“文火慢炖”，既不沸腾也不冷却。 中期而言，宏观面持续承压，政策层面变动空间不大。“房住不炒+因城 施策+三稳”将构成稳固新常态。“长效管理调控机制”强调常态化、主动 化、双向化。一是将长期稳定，小幅调整；二是“管理”一词体现政府出手的 保利发展 2019-2020 年房地产行业白皮书 14 / 18 主动性，更敏捷、更频繁，着重预期管理；三是双向皆为选项，相机
24、决策，遇 热收紧，遇冷稍松。 逆周期空间收窄，房企竞争亟待升维 过去 30 余年，房企竞争的核心要义在于逆周期操作。传统逻辑下，土地 周期晚于楼市，波动更缓，现在则反之。这意味着，留给房企逆周期操作的窗 口变短、空间收窄，地房价比中枢不断向上偏移。利润空间受到压缩，更重要 的是现金流空间收窄，经营杠杆率下调，进而影响规模扩速。房企面临挑战巨 大，竞争模式亟待升维，重塑打法。 城市轮动，从雁行模式到二八轮转 “雁行模式”，指的是城市往往呈现周期的一致性与跟随关系，一线往往 变化在前，二三四线跟随其后。观察过往三轮周期，能发现明显的雁行特征。 但这轮周期，却呈现“二八轮转”，城市之间周期反向。20
25、17 年，东南沿海火 热上涨，华北环京率先冷却。2018 年，中西部东北进入上升高潮，华东华南横 保利发展 2019-2020 年房地产行业白皮书 15 / 18 盘胶着。2019 年，大部分重点城市压力盘整，半数三四线城市仍峰值成交。二 八轮转，轮动错位期更长，冷暖两重天，构筑起异常稳定的峰值大盘。 变量引领轨道，限价走向化学反应 去年我们提出了结构分化，其表现为二八轮转与自有周期并存。二八轮转 是不同能级、区域城市间的轮番地壳运动。在同能级、同区域内部，城市也走 出了自有周期，彼此轨道在波幅、时长上各有不同。保利研究院团队探寻其根 本，发现限价政策是一二线城市自有周期的重要变量，三四线则在
26、于供给弹 性、购买力支撑。 刚性限价城市：“中心-郊区”价格体系过于扁平。上升期一二手价格倒 挂，中心区高热。下行期板块分化，外围走弱。如华东、中部个别二线城市。 弹性限价城市：走高后乏力，盘整期、修复期相对较长。如广东、福建个 别一二线城市。 供给放量城市：补库存过量过快，供需反转，成交萎缩。如河北、湖北个别 三四线城市。 需求透支城市：房价超过天花板，脱离购买力，棚改走弱，价格虚高回 调。如山东、湖南个别三四线城市。 保利发展 2019-2020 年房地产行业白皮书 16 / 18 疫情再思考：按下暂停键，初心不变回归本源 如何理解疫情对市场周期的影响？疫情有四重影响：楼市暂停键、资产价值
27、 重估、主动调控机会期、居住需求重塑。 楼市暂停键：疫情引发市场短期波动，后续将逐步修复。需求韧性仍在，只 会延迟，不会消失。需求终要得到释放，但我们对金融市场的动荡不得不防。 资产价值重估：疫情防控有力彰显了中国的制度优势。全球股市剧烈震荡 后，中国更成为避险资金的长期目的地。近期海外资本频繁收购国内核心资 产，体现了国际资本对市场的看多态度，国内核心地段资产价值将受到重估。 主动调控机会期：三稳备受挑战，相信主动调控管理会加强。当下与三年前 高热态势已不同，投资需求基本退出，可以发挥主动管理职能，重点支持刚需。 居住需求重塑： 消费者重新审视， 从真实居住需求出发， 呼唤好服务好产品， 竞
28、争回归本源。 保利发展 2019-2020 年房地产行业白皮书 17 / 18 当前，疫情黑天鹅还在国外蔓延，市场的不确定性仍然较大，特别是外围 金融市场震荡及其传导值得我们高度警惕。但我们也要坚定信心，放眼 2020 年，相信在稳经济、稳市场的政策之下，我们必将战胜一切困难，沿着楼市房 住不炒的正确道路，稳健前行！ 风雨送春归，飞雪迎春到。已是悬崖百丈冰，犹有花枝俏。俏也不争春， 只把春来报。待到山花烂漫时，她在丛中笑。 出品人：张亮、吴定金、王希岩、袁尚、袁霭琳 撰写人：李计相、黎景壮、张昊玥、林洁怡、陈智维、刘柏焜、田桂丹、伍超 贤、张淳弘、孙慧瑶、杨永俊、李圆颖 报告完毕 保利发展 2019-2020 年房地产行业白皮书 18 / 18