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1、17.0 机电设备管理制度1.0 目 的通过对物业公共设备的管理，使所有公共设备在使用中保持完好状态，满足服务的要求。2.0 适用范围适用于公司物业管理权限内的公共设备。3.0 职责3.1 建筑物配套的设备由开发商负责定货安装调试、试运行，物业管理公司及有关人员负责承接查验使用的验收。3.2 维修主管负责承接查验后设备运行维保管理和技术资料、档案的收集，负责零星设备、配套、材料的采购计划的编制报工程管理部审核。3.3 机电人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并做好标识及记录。3.4 公司工程管理部对各类设备技术资料、档案进行汇总，对管理处、工程部设备运行提供指导，对各项设备改造等
2、进行审核，对设备维保工程根据合同评审程序进行评审后外委。4.0 工作程序4.1 承接查验设备的验收4.1.1 设备的承接查验与验证（收），由公司主管副总经理组织，工程管理部牵头，管理处、工程部有关人员参加与开发商办理设备承接查验及资料承接查验手续。4.1.2 设备承接查验时按照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。如验收不合格，则应在验收单中说明实际情况及原因，并提出整改建议，限期由承建商负责整改。4.2 设备验收四个确认4.2.1 接收确认（ AQ ）4.2.1.1 包装确认：包装符合运输要求，不破损，不损伤设备表面；4.2.1.2 设备确认：名称、规格、型号、厂家、新旧程度符合合同要
3、求；4.2.1.3 设备部件确认：零部件、备品备件、检测仪器仪表、辅助零部件等符合合同精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 25 页要求. 4.2.1.4 文件资料确认：各种技术资料、图纸、说明书等文件资料符合合同要求。4.2.2 安装确认（ OQ ）4.2.2.1 安装技术确认：安装过程、位置、环境符合相关技术标准、图纸和说明书；4.2.2.2 能耗系统确认：运行所需能耗系统如：电、气、水是符合设备设计标准；4.2.2.3 辅助系统确认：运行所需辅助系统如通讯、过滤冷却装置符合设计标准。4.2.3 设备运行确认（ OQ ）4
4、.2.3.1 检测仪表精度确认：检测仪表精度应符合厂家提供的标准；4.2.3.2 设备功能确认：各项功能应符合相关技术标准达到使用目的；4.2.3.3 安全装置确认：符合相关国家规定4.2.4 设备工艺确认（ PQ ）4.2.4.1 符合工艺流程4.2.4.2 已确定检验检测方法及品质标准4.3 设备的标识、建帐和资料管理。4.3.1 设备的标识所有设备均实行单机悬挂设备卡，标识该机的编号、技术参数、负责人、运行状况等。设备卡由管理处、工程部负责制作、填写、塑封、张贴于设备醒目位置。4.3.2 设备的建帐4.3.2.1 管理处、工程部维修主管负责建立机电设备清单，清单内容包括：设备名称统一编号
5、、型号、生产厂家、主要技术参数、技术资料、保养人安装、维修要点等。全套资料须报工程管理部存档。4.3.2.2 管理处、工程部经理每半年审核一次设备全年维保工作安排计划表。4.3.2.3 维修主管对重大的、主要的设备建立单机档案（以机组为单位，大型附件对应主机另立档案，小型附件归入主机一体建档），形式为设备登记卡。4.3.2.4 重大设备资料原件由公司工程管理部统一保管，管理处、工程部持复印件。4.3.3 设备资料的归档精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 25 页4.3.3.1 维修主管建立设备设施清单。4.3.3.2 每台设
6、备资料依次编入：每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备检查保养表、机电设备维修保养记录表及说明书、合格证等。4.3.3.3 维修主管集中保存维修单、公共设备（机电）对外委托维修申请单、设备全年维保工作安排计划表。4.3.4 设备资料的管理4.3.4 1 所有的设备资料案卷档案，集中存放于工程管理部档案柜并标识清楚，管理处、工程部存放一套复印件备查。4.3.4.2 维修主管将所用资料的记录、案卷进行检查，保证资料记录和使用的有效性。4.3.5 设备的编号4.3.5.1 以设备编号规定为原则，各管理处分别编写，集中汇总于公司工程服务中心。4.4 设备的运行4.4.1 设备的维修4.4.1 发现设
7、备损坏，维修主管要组织人员进行维修，对于重大维修以工程事项联系（通知）单的形式通知工程管理部，公司工程管理部应派专业工程人员进行指导并给予书面批复。4.4.2 解决不了的故障需要委外维修的，维修主管应填写公共设施委外维修申请单，经管理处、工程部经理签字，报请公司工程管理部审核，总经理批准执行，维修结束，维修主管需对设备进行检测，检测合格方予以验收。4.4.3 所有设备的维修按单机记录在各自设备登记卡内。4.5 设备的保养4.5.1 机电人员依设备全年维保工作安排计划表的安排，对应各设备检查保养要求进行检查周、月季度、半年、年度维保，并将结果按单机记录于设备检查保养记录表中，一般情况下设备年度大
8、修保养均委外进行。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 25 页4.6 设备及零星部件的请购按楼宇正常运作或维修的需要，由总经办填写采购计划单，经管理处、工程部经理签字后报请公司工程管理部审核，然后交财务部采购。4.7 采购4.7.1 采购人员按照采购计划的规格要求，会同购置申请人共同采购，在确认所购产品性能、规格要求，且具有产品合格证书，价格合理的情况下着手考察以下几个方面：4.7.1.1 运行生产需要性；性能适宜性；物理状态适宜性；零部件耐用性；设备可维修性；节能降耗性；环保性；安全性；设备成套性。4.8 验证对新购置的产
9、品，由维修主管会同机电人员进行验证，对重要设备的验证需会同工程管理部专业工程技术人员共同进行。验证完毕管理处、工程部维修主管办理入库建帐手续，填写进货检验报告单。对所购工程物资？（ A、B、C 类）均由管理处、工程部相关人员验证，特殊情况工程管理部可派员参加。4.9 设备库存的管理4.10 设备事故处理4.10.1 发生重大设备事故，应先切断电、气（汽）、水、油源，保护现场，通知管理处、工程部工程管理部及管理处、工程部领导到场。4.10.2 工程管理部经理现场调查原因，决定自行修复或委外维修。4.10.3 事故排除后，相关人员做好详细记录，填写事故分析报告，预防措施报告，经调查系认为事故，管理
10、处、工程部应提出对责任者的处理意见。4.10.4 对相关人员进行培训、教育、总结，以防再次发生类似事故。4.11 设备的报废4.11.1 因损耗或损坏无法修复，致使设备无法继续使用时，由维修主管组织相关人员确认，提交管理处、工程部经理审核，报公司工程管理部批准后，始的报废并除帐。5.0 相关文件5.1 各类设备运行管理规程精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 25 页5.2 各类设备维修保养规程5.3 各类设备操作规程6.0 质量记录表格6.1 月物资采购计划清单6.2 交接班记录6.3 公共设备（机具）委外维修申请表6.4
11、设备全年维保工作安排计划表6.5 设备卡6.6 设备登记表6.7 应急（代用）材料采购审批单6.8 采购计划审批单6.9 进货检验报告单6.10 工程事项联系（通知）单6.11 设备事故报告单6.12 设备报废单精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 25 页设备分类代码编号规定1.0 目的：通过对设备的分类及编号、更加清楚地展示设备，便于日常的设备管理。2.0 适用范围适用于公司各管理处、工程部管辖的设备。3.0 分类代码变压器 BA 高压配电柜 GP 低压配电柜 DP 材油发电机 CT 配电箱 PX 电机 DJ 避雷针 BL
12、 电表 DB 庭院灯 TD 照明灯 LD 照明灯 LD 霓虹灯 HD 消防控制柜 XK 消防报警装置 XJ 防火卷帘门 JL 母线槽 ( 桥架)MJ 控制箱 KX 公用天线 TX 电视监控 JK 天线 TC 烟感探头 TW 生活给水泵 GB 空调水泵 KB 消火栓泵 XB 转输泵 ZS 喷淋泵 QB 阀门 FM 湿式报警阀 SJ 减压阀 JY 水池 SC 水箱 SX 污水池 WQ 潜污水泵 QP 补压泵 ( 气压给水 )BP 污水处理设备 WL 消防电梯 XT 客梯 KT 货梯 HT 扶梯 FT 蒸汽锅炉 GL 热水锅炉 GS 软水器 RS 精选学习资料 - - - - - - - - - 名
13、师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 25 页除氧器 CY 油罐 YG 油箱 YX 离心式冷水机 LS 分水器 FS 集水器 JS 快速热交换器 KH 风机盘管 FG 空调冷却塔 ST 新风机组 XF 变风量机组 BZ 活塞式冷水机组 HL 板式热交换器 BR 汽车道闸 DZ 煤气表 QB 水表 SB 油表 YB 容积式热交换器 RG 4.0 编号规定4.1 设备编号内容包括各物业现用机电设备，以表格形式分列出来4.2 设施设备清单内容包括系统分类、设备编号、设备名称、设备型号、规格、主要参数和安装位置等内容。43 系统分类及排列顺序为：供配电-给排水 -电梯-空调-消防 -
14、公共天线 -防盗对讲 -电视监控 - 车辆管理设备 -办公等固定资产设备。每一系统又以如下排列顺序进行分类：4.3.1 供配电系统：高压配电柜 -变电器 -低压配电器 -发电机 -楼层配电柜- 控制柜4.3.2 给排水系统地下蓄水池 -生活水泵系统 -供水箱 -减压阀 -潜水泵4.3.3 电梯消防电梯 -客梯-货梯-扶梯4.3.4 空调空调主机 -冷却水泵 -冷却水塔 - 冷冻水泵 -分集水器 -风机蒸汽锅炉 -热水锅炉 - 软水器 -除氧器 -油罐-油箱4.3.5 消防系统主控柜 - 模拟柜 -联动控制柜 -消防水泵 -喷洒泵 -(排烟、正压送风 ) 风机-防火卷帘部门4.3.6 公共天线天
15、线架 -放大器4.3.7 防盗对讲主机精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 25 页4.3.8 电视监控：控制器 - 电视机 -摄像镜头4.3.9 车辆管理设备汽车道闸等。4.3.10 办公等固定资产设备：属固定资产，由公司总经办建帐，在此手册中不列入。4.3.11 遇新购设备及本手册中某给出代码的设备由使用部门提出工程管理部统一编码；5.0 设备编号的基本原则设备序列号 (001，002，003-999) 设备所在楼层 (F1，F2，F3，- 999 ) 设备分类代码 (见 3 条规定 ) 物业代码5.1 安装位置应写明设备
16、的具体位置5.2 质量记录表格5.3 设备设施清单精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 25 页机电设备操作通用规定1.0 目的确保设备操作人员按照正确的规范去工作，保证各类设备安全、稳定、长周期、满负荷、优化运行。2.0 适用范围各类设备的操作和维修人员。3.0 规定3.1 设备操作“三好”3.1.1 管好3.1.1.1 操作人员对设备负有责任，不经领导同意，不准别人乱动设备。3.1.1.2 操作人员应使设备及仪表、附件、安全防护装置等保持完好无损。3.1.1.3 设备开启后，不准擅自离开工作岗位，有事必须停车、断电。3.1
17、.1.4 设备发生事故后，要立即停车，保持现场，如实将事故情节报告上级领导。3.1.2 用好：3.1.2.1 严格执行操作规程，禁止超压，超负荷使用设备。3.1.2.2 操作人员不准脚踏设备表面，不准用脚踢操纵把和电器开关。设备上不准放工具，工件等。3.1.3 修好：3.1.3.1 操作人员应经常保持设备外观和传动部分经常保持新安装时或大修后的良好状态。3.1.3.2 操作人员应经常保持设备性能良好，定型设备应达到国家标准，一般设备能满足工艺要求。3.1.3.3 操作人员应保持设备没有较大缺陷，仪器仪表和润滑油系统灵活可靠。3.2 设备操作“四会”3.2.1 会使用精选学习资料 - - - -
18、 - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 25 页3.2.1.1 操作人员应严格遵守操作规程。3.2.1.2 要熟悉设备结构、性能、传动原理。3.2.2 会保修3.2.2.1 操作人员要保持设备内外清洁，做到班前润滑，班中班后及时清扫。3.2.2.2 操作人员应保持设备各滑动面无油垢，无碰伤，无锈蚀，无四漏。3.2.2.3 操作人员应按设备润滑图加油，做到四定：定质、定时、定量、定点，保持油路畅通。3.2.3 会检查3.2.3.1 设备开动前，必须检查设备各操纵机构，限位器等是否灵敏可靠，各运转滑动部位润滑是否良好，确认一切正常后再开车；3.2.3.2 接班
19、时，发现上班事故或部位故障，要立即报告，修好后再开车；3.2.3.3 设备开动时，应随时观察各部位运转情况，细听设备运转声音，如有异音，立即查出原因直到查明为止。3.2.4 会排除故障3.2.4.1 操作人员发现电器短路，断路如保险丝烧断，电线接地，接触不良等，应协助电工排除。3.3 操作人员发现油路、管路、水路、气（汽）路系统发生故障时，应会排除。3.4 设备操作“四项要求”3.4.1 整齐：工具、工件等要放置整齐，安全防护装置要齐全，线路管道要完整；3.4.2 清洁：设备内外要清洁，各滑动表面、齿轮、齿条等处应无油垢、无碰伤、切屑垃圾应清扫干净。3.4.3 润滑：按时加油换油，加油和装油要
20、保持清洁，油标、油线要清晰。3.4.4 安全：不出事故。3.5 机房“三干净”3.5.1 设备干净3.5.2 机房干净3.5.3 工作场地干净3.6 机房“四不漏”3.6.1 不漏电3.6.2 不漏油3.6.3 不漏水3.6.4 不漏气（汽）精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 25 页3.7 设备操作“五项纪律”的内容3.7.1 凭操作证使用设备，遵守安全操作规定。3.7.2 经常保持设备清洁，按时加油，精心保养。3.7.3 遵守交接班制度和操作规程。3.7.4 设备附件工具齐全无损，不得遗失。3.7.5 随时监察设备运行
21、情况，发现故障立即检查报告。临时施工用电的管理规定1.0 目的为了加强物业楼宇修缮和业主装修工程的临时施工用电管理，确保物业电源线路安全和电气设施设备安全运行，维护物业业主（住户）正常的工作秩序和生活秩序。2.0 适用范围公司管辖的所有物业3.0 职责3.1 管理处、工程部维修主管负责对临时施工用电的审批，重大用电工程必须报工程管理部审核、监督、安装、实施。3.2 巡逻护管员负责日常巡视对发现违规者予以处理。4.0 工作程序4.1 对物业进行较大的修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电，必须在不影响业户正常运作和业户供电负荷允许范围内进行。4.2 业主在进行房屋修缮使用电动设备或工具的名称、
22、数量、规格，必须在申报表中登记注明，同时管理处、工程部要派维修主管对其电动设备工具进行抽查、核实，并查验电工操作人员的上岗证，禁止无证操作。4.3 凡进入物业内进行施工的单位和个人使用的电动设备、工具及电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求，并安装带漏电保护器开关，配电分线电闸箱和安全电表，在管理处、工程部维修主管指定的地点接线，禁止乱接电线。4.4 进入物业的临时施工人员使用的电动设备和工具必须在管理处、工程部规定的时间内使用，禁止在其他时间内使用，以免发出各种噪音影响业主正常休息。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1
23、1 页，共 25 页4.5 管理处、工程部各级管理人员有权对违章操作的人员和电动设备工具进行检查，有权停止违章电动设备及工具的使用，对不听劝告者，应立即报告公司工程管理部，采取相应措施。设备的通用维修保养制度1.0 目的保证管理区域内内部各点的正常运行，不发生因设备原因造成的投诉，停业等，并延长设备使用寿命，提高设备效率，降低成本，减少消耗。2.0 适用范围各管理处、工程部设备的维修保养3.0 职责3.1 设备的日常维修保养由管理处、工程部各维修主管军体负责编制计划、协调、监督实施。3.2 管理处、工程部经理每周抽查各类设备的维保，重大设备维保时必须到场。33 工程管理部负责对重大维保按程序文
24、件规定进行确认和安排并派专业工程师监督实施验收。4.0 工作程序4.1 需急修设备应由使用部门（班组）电告管理处、工程部，后补办设备维修手续，管理处、工程部在接到电话后，即刻组织有关维修人员进行维修，维修结束后由使用部门验收签字，如一时不能完成，应向有关部门或业主解释，并向管理处、工程部经理以至分管付总汇报。疑难问题应向工程管理部开出技术支持联系单以求帮助，工程管理部以技术作业核定单的形式下发有关指令及处理方法。4.2 设备事故故障若需维修，要将设备名称，损坏原因，损坏程度，使用单位和人名填写在事故报告单上，如属责任事故且损坏严重应由公司工程管理部安排调查做详尽的分析调查报告。精选学习资料 -
25、 - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 25 页4.3 经调查核实属责任事故者，应根据损害程度，责任轻重，按公司奖惩条例进行处罚。4.4 维修主管制定设备全年（周、月、季度、半年、年）维护保养计划，经管理处、工程部经理审核后报公司工程管理部批准并监督实施，做到定时进行维修保养，保证设备处于良好的技术状态。4.5 对维修保养过的设备，由技术主管尽心质量检查，重大的维保由工程管理部予以验收。4.6 凡重大节日，销售旺季，主要贵宾来访，管理处、工程部事先应对设备进行特别的技术性检查，做到万无一失。4.7 对设备的正常维修保养，要视业主的经营特点和规
26、律进行，一般安排在夜晚或休息日，以不影响业主正常生活、工作为前提。4.8 保养内容是：清洁、润滑、紧固、调整、防腐、更换易损件。4.9 设备的保养按设备全年维保工作安排计划表执行。4.10 设备的日常例行保养4.10.1 保养内容：清洁、润滑、紧固易松动的螺丝，检查零部件运行状况，检查零部件的完整，日常保养的重点在设备的外观。4.10.2 保养人员：操作工4.10.3 保养频度：每天（周）例行保养，操作工每班巡视各机房内管辖设备。4.10.4 保养对象：空调设备、锅炉、制冷设备、电梯、配电房设备、污水处理、泵、电机各管井内设备。4.10.5 保养具体工作：4.10.5.1 检查设备的操作机构，
27、及安全防保险装置是否灵敏可靠。4.10.5.2 检查设备润滑情况，并定时定点加注定质量的润滑油。4.10.5.3 检查设备容易松动、脱离的部位是否正常。4.10.5.4 检查设备腐蚀、砸碰、拉伤和漏油、漏气（汽）、漏电、漏水等情况。4.10.5.5 搞好设备的清洁卫生工作。4.10.6 监督方式：自检、互检、维修主管不定时抽检。4.11 设备月度（季度）保养4.11.1 保养内容：对设备进行普遍的拧紧、清洁、润滑、并做部分调整、拆卸、清精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 25 页洗。4.11.2 保养人员：操作工，相关工种
28、配合，专业技术人员指导。4.11.3 保养频度：每月或设备连续运转500 小时后保养一次。一般停机8 小时，视运行情况、设备状况、人员配备情况而定。4.11.4 保养对象：同 4104 4.11.5 保养具体工作：4.11.5.1 根据设备使用情况，对部分零部件进行清洗。4.11.5.2 对设备的某些配合间隙进行适度调整。4.11.5.3 清除设备表面黄袍、油污、检查调整润滑油路，保证畅通不泄露。4.11.5.4 清扫电器箱，电动机，电器装置，做到固定整齐，安全防护装置牢靠。4.11.5.5 检查各类标识，要求准确、完整。4.11.5.6 检查各了设备管路油漆。4.11.6 监督方式：互检（必
29、须指定具体责任人员）。4.12 设备半年保养4.12.1 保养内容：对设备进行内部清洁、润滑、局部解体检查修理、调整、紧固。4.12.2 保养人员：操作工及相关人员、专业技术人员全面指导，4.12.4 保养频度：半年一次。4.12.4.1 具体保养内容：4.12.4.2 根据设备使用情况对设备进行部分解体检查。4.12.4.3 对各种传动箱、液压箱、冷却箱清洗换油。4.12.4.4 修复和更换易损件。4.12.4.5 检修配电箱、电动机，整修设备。4.12.4.6 检查、调整、恢复精度和校正水平。4.12.5 每次保养之后（不包括日常保养），由保养人员填写保养验证记录单，并由主管设备人员和部门
30、领导签字。作为考核依据，最后整理归档。4.13 全年保养4.13.1 保养内容：对设备各主体进行检查、调整、更换磨损零件，对主要零部件进行鉴定、测量，对设备由内至外进行一次全面彻底的技术保养。4.13.2 保养频度：一年依次4.13.3 具体保养内容：根据设备不同情况和状况分别制定保养内容，保养结束后设备均应达到出厂或铭牌技术指标（参数）。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 25 页4.13.4 监督方式：指定具体责任人员监督外委单位人员进行，工程管理部专业技术人员应到现场监督。5.0 相关文件5.1 各类设备的维修保养规
31、程6.0 质量记录表格6.1 公共设施设备维修保养验证记录表6.2 公共设施设备维修保养过程记录表6.3 工程、外包工程验收单6.4 技术支持联系单6.5 QR/GC-01-18技术作业核定单设备保养的通用标准及方法序号设备名称保养周期检测标 准方法备 注一电动机根据手册和备规定而定1、手动盘转应无异常声响无卡阻。2、三相绕组绝缘合乎要求。3、联轴器的联结可靠，间隙合乎标准，传达室动皮带或传动皮带或传动链的联结可靠，松紧适度。4、带负荷运行无异常声响。5、三相电流应平衡。1、 耳听2、 用 1000V摇表测3、 联轴器联结间隙约2-3 毫 M ，传动皮带、转动链在两传动轮中部下压可压下一指高为
32、松紧适度。4、 用长螺丝刀一端与电动机相接触，另一端与耳朵相贴，听其内部声响二柴油发电机一季度1、机油油位、水箱水位、柴油油位，合乎标准。2、 整个机组无漏油、漏水现象。3、 蓄电池电解液位、输出电压合乎标准。4、 开机试运行运转正常，各仪表指示在规定范围内。5、 运行机声正常，排烟口排出的烟为灰白烟。1、 目测2、 目测3、 液位高于极片约10-15MM ，输出电压不低于24V。4、 综合考察分析。5、 耳听目测。三干式变压器一年1、变压器内外清洁无异物。2、 母线、电缆线与变压器联接良好。3、高低压侧面绕组绝缘合乎要求。4、带负荷试运行声响正常。1、目测2、用手扳动无松动感。3、用 250
33、0V播表摇测。4、耳听。四低压配半年1、配电柜内外清洁无尘、无异物。2、 母线、电缆之间联接处接触良好。1、 目测。2、 抽查联接处用手板动无松动感。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 25 页电柜3、各电器开关完好无损。4、 各电器在投入运行后能正常运行，无异常声响。3、 抽取部分操作作实验。4、 综合观察。五水泵一月1 泵体外观清洁，标识无破损。2 手动盘转无卡阻、无异常声响。3 泵体与电机联接可靠，同轴度合乎要求。4 泵体和附近与之相连的管道阀门无漏水。5 压力表指示正常，单向阀无倒流。6 润滑油脂在规定范围内密封良
34、好。7 试运行无异常声响。1 目测2 耳听3 联轴器圆周对称抽四点检查间隙是否一致。4 目测5 目测6 打开旋塞观察7 耳听六七风机公共天线系统半年1 风机及其相连的软管清洁无杂物。2 传动皮带联接良好，松紧适度。3 手动盘转动风机皮带轮无卡阻，无异声。4 试运行无异常声响。1、目测2、手压皮带轮间的皮带中部可压下一指高。3、耳听4、耳听一月1、天线架牢固可靠。2、天线架防锈良好。3、放大器、分配器性能良好，接线良好。1、 用手摇动具有稳定感。2、 目测3、 用场强仪抽取部分天线终端插座，测量其信号输出不低于 65DB 八防盗监控系统一季1、电视图象清晰逼真。2、主机功能齐全。3、摄像镜头覆盖
35、范围调节适当，镜头防护良好，清洁无尘。1、目测2、试机检查3、目测九对讲报警系统半年1、主机无破损，外观清洁无尘。2、功能可靠，线路无故障。3、通话畅通1、目测2 随机抽取部分楼层进行实验。十空调系统一月1、 水质清洁，管道上的过滤器清洁。2、机组进风过滤网清洁。3、冷却泵、冷却塔、循环泵、主机运行声响正常，各仪表指示正常。4、系统无渗、漏水现象。1、目测2、目测3、耳听目测4、目测十一防火卷帘门一月1、卷帘门外观无破损。2、机械传动机构灵活可靠无锈蚀。3、手动、自动操作卷帘门升降、停止灵活。1、目测2、目测3、试机检测十二火灾报警控制系统一月1、消防中心集控柜内外清洁无尘。2、接线端子导线联
36、接紧固无松脱。1、目测2、抽取部分检查年检1、 烟、温感清洁无尘，无锈斑，线头紧固。2、 3440介面单元箱线头紧固箱外清洁1、抽检部分2、用手拨动线头，无松脱。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 25 页十三气体自动灭火系统月检1、气罐压力合乎标准。2、铅封和保险带完好无损。3、喷嘴通畅无阻碍。1 读数2 目测3 目测一年1、火灾探测器清洁无尘。2、控制装置动作可靠。1 目测2 手动实验十四消火栓一月1、配件无破损缺失。2、栓箱内外清洁无尘。3、 报警按扭灵敏可靠，指示灯显示正常。1 目测2 目测3 实验十五疏散出口指示
37、一月1、灯箱无破损。2、灯箱内外清洁无尘。3、各按扭功能正常。1 目测2 目测3 实验十六自动喷水灭火系统一月1、系统管网、阀门无漏水。2、喷头外观清洁。3、压力表指示正常。4、放水实验其报警性能应可靠。1 目测2 目测3 实验十七干粉灭火器一月1、压力表指示正常2、器身无锈蚀3、灭火器存放位置合乎要求，有检验合格证。4 灭火器重量合乎要求。1 目测2 目测3 综合考察4 抽取 10% 称重综合性机房出入及安全防火规定精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 25 页1.0 目的确保站房内设备安全稳定地运行。2.0 适用范围管理
38、处、工程部管辖的配电房、发电机房、冷冻机房、锅炉房、空调机房、中控机房、电梯机房、煤气房、污水处理站、风机房、1211 机房、弱电机房及各类管井等。3.0 规定3.1 值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，串岗，特殊情况（如就餐等）需轮流进行，绝对禁止无人值班。3.2 单位主管领导可随时来各站放检查工作，值班员可作记录，维修工来进行检修，要在登记薄上写清检修工程以及出入时间。3.3 其他单位人员来站房检查工作或参观，需经管理处、工程部经理批准并由维修主管陪同方可入内，否则值班人员有权拒绝，参观时间一般应控制在30分钟之内。3.4 外来施工单位人员必须凭甲方简化的单签署的施工任务单至管理处、工程部
39、办理进所（站）作业许可证，方可进站施工，施工期间施工人员应服从值班人员的管理，遵守站房的有关管理制度，做到安全第一，工完料净清。3.5 在岗期间，值班人员不得将食品带如站房，不准吃瓜子、花生等零食。3.6 各站、房严禁烟火，不得在站房内吸烟，如因工作需要动火，必须经管理处、工程部经理批准，办理动火证，并做好消防应急措施，方可动火工作。否则，值班人员有权加以制止，不听劝阻者，值班人员应立即向有关部门报告，并采取防范措施。3.7 各站、房电话为工作联系专用，不准用来打私人电话。3.8 严禁在站房内摆设易爆、挥发性强的气体和液体，工作中所有易燃品应按规定使用保管，严禁乱扔乱放。3.9 消防器材应定点
40、放置，严禁私自随意乱动并经常检查，消防器材过期应及时提醒有关部门更换，所有工作人员都应熟悉消防器材的特性，且能熟练操作使用。3.10 各站、房工作人员应提高警惕，严格按照操作规程使用设备，坚守岗位，杜绝一切火灾隐患。4.0质量记录表格机电设备管理规程精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 25 页1.0 职责1.1负责拟定设备大修方案；设备外委维修招投标；设备（器具）申购审批；机电设备年检。1.2 负责机电设备日常操作、运行、巡查、月、季、半年、年保养及较大维修，并做到相关计划、填写相关记录。2.0 设备分类：根据设备对业主和
41、用户服务的重要性将其分为三级：2.1 级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组。2.1 级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装泳池水处理装置。2.3 级设备：除、级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及行政部、食堂、清洁、保安通讯设备等等。3.0 操作规程3.1 设备的编号：设备编号由以下四部分组成。3.1.1第一部分表示设备的类别：用数字0199 表示。3
42、.1.2第二部分表示单位的名称：用字母AZ 表示：（按承接查验入伙的时间顺序来排列，机关编号为Z。）当管理中心数目超过26 个时，用双字母表示。如：第 27、28表示为 AA 、BB 。3.1.3第三部分表示单位设备序号：用数字1、2、3表示。3.1.4第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字、来表示。例：03 B 1 （）电梯 XX 1号级电梯管理设备3.2设备的建帐及资料管理3.2.1设备的建帐分三级制：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页，共 25 页3.2.1.1工程服务中心发放物业代码，并给全部设备编号及编制机电设备统计
43、表，录入电脑，通过网络传输到指定的服务器。3.2.1.2工程服务中心对所管理的所有设施设备都应建帐。3.2.1.3专业公司对所辖设备应建帐。3.2.1.4工程服务中心对、级设备设施建帐，对级设备设施不建帐（汽车应建帐，除外）。3.2.2设备的资料管理：3.2.2.1工程服务中心对所管理的所有设施设备都应建档保管。3.2.2.2专业公司对所辖设备应建档保管。3.2.2.3工程服务中心对、级设备资料统一建档保管。3.2.2.4对于设备的定期保养记录、维修记录、值班记录等，专业公司应将所负责的设备的保养及维修记录装订成册，专柜保存；维修班对所在物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册，专柜保存（级
44、设备的保养检查记录也由工程服务中心保存）4.0 设备标识4.1 设备标牌4.1.1对新入伙的物业，按公司规定的机电设备统计表按要求填写设备标牌，并按规定贴在设备上。电梯及其相关设备的标牌由其与电梯公司共同标识。4.2设备的颜色（见下表）说明：4.2.1适用于设备房内所有设备及管道。4.2.2管道的文字，箭头应与管理直每径相适应。一般情况字体为宋体，字的大小按管道直径的半倍考虑。（直径80mm, 长度为管径的2 倍；80mm ，长度为 200mm. ）4.2.3所有的文字和箭头一律用白色油漆，箭头方向以水的流向为准。4.2.4色环的宽度；管径 150mm, 色环宽度为50mm ，色环间距为12；
45、管径150mm, 色环宽度为70mm ，色环间距2025M 。管井内的道色环间距每层一道。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页，共 25 页设备标识表（颜色）序号设备名称油漆颜色附注1 消火栓泵红色2 喷淋泵红色3 生活泵蓝色深蓝色4 消火栓泵电机灰色深灰色油漆5 喷淋泵电机灰色深灰色油漆6 生活泵电机灰色深灰色油漆7 潜水泵电机黑色8 空调水泵电机灰色深灰色油漆9 空调主机原色10 电梯引机、电机本色11 设备底座黑色12 高区喷淋管红色明管“高喷”二字箭头13 低区喷淋管红色明管“低喷”二字箭头14 高区消火栓管红色明管“高
46、消”二字箭头15 低区消火栓管红色明管“低消”二字箭头16 生活管道绿色精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页，共 25 页机电维修工作规程1.0 目的明确维修值班人员的作业范围, 记录要求。2.0 适用范围适用于各管理处工程维修人员3.0 职责3.1 维修人员负责对用户水、电故障及设备的维修保养。3.2 管理处主任负责对维修工程安排、指导、抽查，并负责维修单的审核。4.0 工作程序4.1工作安排与承接查验4.1.1每周一 8:00 参加晨会 , 承接查验管理处主任的分工, 如暂时没有安排维修工作人员, 应对责任区机房设备进行清洁
47、和维修保养, 工作中随时听从事务主管的另行安排 . 4.2 维修户内给排水设施4.2.1 维修人员接到维修指令后10 分钟内准备好工具袋, 其内容包括两种规格的管钳、扳手 1 把，钢丝钳、十字、一字螺丝1 把，水胶布 2 卷、水中胶 1 套及针对维修工程备用配换零件若干，干净毛巾1 条、干净工作手套1 副、塑料袋 1个。4.2.2 身着干净工装、带干净工作手套、配带工作牌、持维修单按门铃（敲门4.2.3 待用户开门后首先问“您好”，然后礼貌客气地询问是否有工程（水龙头或某阀门）需要维修，用户首肯后才进屋维修。4.2.4 在维修时 , 应尽量保持户内环境雅静 , 不扩散波及太大范围 , 严禁高声
48、喧哗、散漫浪荡。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页，共 25 页4.2.5 维修完毕 , 要将所有维修垃圾装入塑胶袋带走, 并将所工程服务中心件和周围环境抹干净 . 4.2.6 最后请用户试用, 验收后请用户在“维修单”上签名，交付“第一联”与用户。4.2.7 维修人员将签好的“维修单”交给事务主管，由其转“第二联”给事务部，“第三联”给财务部。4.3 维修户内电器4.3.1 维修人员接到维修指令后10 分钟内准备好工具袋 , 带上必备的工具及针对维修工程备用零配件若干、干净毛巾1条、干净工作手套1 副、塑料袋 1 个。4.3
49、.2 身着工装 , 带干净的工作手套 , 配带工作牌 , 持维修单按门铃 ( 敲门). 4.3.3 待用户开门后首先问“您好”，然后礼貌客气地询问是否有电器（或某工程）需要维修，用户首肯后才进屋维修。4.3.4将毛巾铺在待修电器的旁边( 屋顶、墙上作业除外) ，工具材料都放在毛巾上。4.3.5 维修完毕 , 要将所在维修垃圾装入塑料胶袋带走并将所工程服务中心件及周围环境抹干净 . 4.3.6 按 4.2.6 、4.2.7 的内容执行 . 4.4.1 用户报修工作流程客服部前台人员管 理处 事务部 填写 维修单事 务 助 理机电维修人员实施用户报修（电话）精选学习资料 - - - - - - -
50、 - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 23 页，共 25 页4.4.2 设备(施)检( 维) 修工作流程4.4.2.1 当设备 ( 施)检(维)修时, 停电、水、冷气等情况下，遵照以下流程的执行。管 理 处物业事务部工程服务中管理主任维修主任施工现场维修人员上审批意见派发书面通知受 影 响 的 部 门 （ 用检修方案报告对 策组织施工现场指挥督报告批准精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页，共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 25 页，共 25