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1、精品文档 仅供参考 学习与交流银行个人住房贷款操作规程【精品文档】第 29 页中国银行个人住房贷款操作规程为进一步规范个人住房贷款操作，防范和控制贷款风险，在中国银行个人住房贷款操作流程（工银发1998147号）的基础上，制订本规程。一、按揭项目的申请、调查与审批（一）按揭项目的申请开发商因售房需要我行提供按揭贷款支持的，需提交“按揭贷款项目申请审批表”（附件1），并提供以下资料原件供审核，以复印件留存。1、公司资料（1）合法、有效的企业法人营业执照复印件、法定代表人证明书及身份证复印件；（2）经审检的企业财务报表（上年末至本期季报或月报）；（3）房地产企业开发经营资质证书复印件；（4）公司董
2、事会同意在借款人办妥产权证及有效抵押之前，为借款人提供阶段性连带担保的书面承诺。2、项目资料（1）申请现房项目按揭的需提供以下资料：项目竣工验收合格报告复印件；土地、房屋权属证明复印件；商品房销（预）售许可证复印件；若属合作建设的项目，需提供合作开发合同及合作方同意申请办理按揭业务的有效委托书；项目户型平面图。（2）申请期房项目按揭的需提供以下资料：项目立项批文及可行性研究报告复印件；建设用地规划许可证复印件；土地使用权证复印件及非划拨土地出让金缴交凭证复印件；建设工程规划许可证复印件； 施工许可证复印件。如开发商在项目开工后因特殊情况暂不能出具该证的，可由开发商向贷款人提出书面申请或承诺，并
3、附权威部门的有效证明文件予以暂时替代；商品房预售许可证复印件；合作开发项目需提供合作开发合同及合作方同意申请办理按揭业务的有效委托书；项目的预算报告或投资估算表及后续资金落实情况。（3）申请集资或合作建房项目按揭的需提供以下资料：集资或合作建房方案复印件；集资或合作建房方案批复（上级及政府主管部门批文）复印件；集资或合作建房项目“四证”复印件；集资或合作建房协议和集资款收据复印件。对我行已发放住房开发贷款的住房项目申请按揭贷款的，若企业和建设项目无重大异常变化，所需的企业、项目资料、文本文件可不重复提供。（二）按揭项目的调查贷款调查员在收妥上述资料后，应在规定工作日内约见申请人，对按揭项目进行
4、实地考察，对资料进行核查与分析，提出初审意见，并在“按揭项目申请审批表”签署意见，提交调查报告。主要调查以下内容：1、开发商的基本情况（1）企业的组织形式、注册资本、财务状况、经济实力等；（2）企业的经营范围、资质等级、信用等级、法定代表人素质、开发业绩及其自身具备的优势等。（3）企业与我行的合作诚意，如阶段性担保及存款、中间业务的代理等。2、项目的基本情况（1）项目立项及报批手续是否合法有效，批文内容是否前后一致；（2）开发项目的“五证”是否齐全；（3）土地出让合同及土地、房屋权证是否真实、合法，土地出让金是否全部缴交；（4）土地抵押及在建工程抵押情况，是否办理过其他银行贷款的抵押登记。 （
5、5）项目总投资概算、资金来源与到位情况；（6）项目属期房的，多层住宅应为主体结构封顶，高层住宅应为完成项目总投资（按建设期计算）的三分之二；商业用房应为现房，属于商用和商住共处同一建筑的，商用房按揭贷款的建筑形象标准可按住宅标准掌握。信贷员对按揭项目进行实地考察时，主要考察以下方面：（1）考察项目地理位置、社区环境、物业管理、配套工程、市政设施、及交通条件等情况；（2）了解项目占地面积、容积率、建筑面积、建筑结构、栋数、套数、户型设计等情况；（3）了解项目资金运用情况、工程进度、公建配套落实情况及项目销售情况；（4）对相临地段、同类、同档次物业的销售价格、销售情况和客户群体等进行考察，并与申请
6、的按揭项目进行比较分析，对项目的销售前景、价格定位做出判断。对以下按揭项目，不予受理：1、建筑工程质量不合格的项目；2、因建设项目计划出现重大调整或企业资金严重短缺等因素，可能产生“烂尾”的项目；3、不能提供合法“五证”的项目；4、存在债权、债务和产权纠纷或正处于法律诉讼阶段的项目；5、未经主管部门预售登记备案，不具备合法销售条件的项目；6、开发企业或其领导有不良信用行为记录。（三）按揭项目的审查与审批1、贷款审查人收到贷款调查员提供的按揭项目申请表、项目调查报告和有关资料后，应在规定工作日内对项目的合法性进行严格核查，并在“按揭贷款项目申请审批表”上签署审查意见后，按照贷款审批程序上报审批。
7、2、贷款有权审批人应在规定工作日内对上报的按揭项目进行严格审批。贷款人对符合贷款条件，同意受理的按揭项目，约见开发商，就合作事宜进行洽商无异议后，签订按揭贷款业务合作协议（附件2）；经审查不符合贷款条件的按揭项目，应将有关材料退还开发商，不予受理。贷款人与开发商签订按揭贷款业务合作协议，应主要明确按揭贷款成数、期限、抵押、阶段性保证及资金结算等内容。（四）按揭项目的资料归档经批准的按揭项目应建立按揭项目档案，档案内容包括: 1、按揭项目申请资料； 2、按揭贷款业务合作协议；3、对该项目的审查意见及贷后检查记录；4、其他必要的资料。二、个人住房贷款申请、审查和审批（一）个人住房贷款申请借款人向我
8、行申请个人住房贷款的，应填妥个人住房借款申请审批表，并同时提供下列资料：1、借款人资料（1）借款人合法的身份证件；（2）借款人经济收入证明或职业证明；（3）有配偶借款人需提供夫妻关系证明；（4）有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；（5）有保证人的，必须提供保证人有关资料。2、所购房屋资料（1）所购房屋为初次交易住房的，需提供以下资料：借款人与开发商签订的购买商品房合同意向书或商品房销（预）售合同；首期付款的银行存款凭条和开发商开具的首期付款的收据复印件；贷款人要求提供的其他文件或资料。（2）所购房屋为二手房的，需提供以下资料：所购二手房的房产权利证明复印件或原经登
9、记备案的预售合同复印件;与售房人签订的房屋买卖合同，及售房人提供的划款账号;贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告；贷款人要求提供的其他文件或资料。（3）申请住房装修贷款或家居组合贷款的，还需提供以下资料：房屋装修或购置大件家居商品的合同或意向书原件，用于装修用途的还需提供装修概算书及相关资料；如有指定划款商户，应提供商户银行账号；如借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的个人购房借款合同和已设定抵押的他项权证书复印件；贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。对于出现以下情形之一的借款人，不予受理：1、年龄在18岁（不含）以下，或在65岁（不含）以上的申请人；
10、2、不具有完全民事行为能力的自然人；3、不能提供合法有效身份证明、收入证明或职业证明、提供虚假证明的申请人；4、已查知有不良信用记录的申请人。（二）个人住房贷款调查贷款调查人员收妥上述资料后，应对申请资料进行调查、核实与分析，根据申请审批表内容将客户信息录入到个人住房贷款子系统。贷款调查人员必须约见申请人，当面检验个人住房贷款客户谈话备忘录（附件3）中的内容，并由借款人与银行调查人员共同确认，认真填写。对借款人进行资信评估后，提出初审意见，在规定工作日内完成以上工作。调查主要包括以下内容：1、所提供的资料是否真实、完整、合法、有效；2、借款人借款申请是否自愿属实；3、借款人的贷款用途是否真实；
11、4、借款人是否已经支付了符合规定的首期房款；5、贷款年限加上借款人年龄是否符合规定条件；6、借款人的职业和经济收入是否稳定，是否具有偿还贷款本息的能力；7、借款人购买商品房的价格是否与当时、当地、同类物业的市场价格水平相符;8、借款人的抵押物是否足额有效，抵押物共有人是否出具同意抵押的书面授权文件；9、保证人是否具有保证资格和保证能力，是否出具了同意提供保证的书面文件。贷款调查员必须与客户当面谈话，重点对客户身份、购房行为的真实性、所购住房的情况及还款能力等进行核实，同时向客户讲明借款人的还款责任和义务，讲解我行对贷款违约客户将采取的具体措施等内容。贷款调查人员在与客户面谈后应对申请人欲购置住
12、房、贷款申请、工作单位情况等进行核实确认。对符合条件的，在本行审批权限内判定单笔贷款成数、期限、金额和利率，并在申请审批表上或个人住房贷款子系统签署意见后，将资料一并转交或发送贷款审批人；对不符合贷款条件的，退还材料，不予受理。（三）个人住房贷款审批审批人在接到贷款调查人转来的申请审批表和其他相关资料后，应在规定工作日内按照规定的程序审批贷款，并在申请审批表上或在个人住房贷款子系统中签署审批意见，对超过授权范围的贷款申请，应按规定上报审批。三、个人住房贷款的发放、偿还和贷后管理（一）个人住房贷款的发放1、由经办人通知借款人、担保人正式签订个人购房借款合同、个人住房借款凭证，在个人住房贷款子系统
13、录入个人购房借款合同信息及相关的抵（质）押、保险、保证等信息。有产权共有人或有配偶的借款人申请的贷款，产权共有人或夫妻双方应共同签订抵押贷款合同，并在抵押物清单上签字。如确系不能共同签字的，应出具同意抵押的书面授权文件。2、经贷款人审批同意贷款的，经办人协助开发商或借款人到房地产所在地主管部门办理房屋抵押登记手续后，才能发放贷款。借款人购买房屋办理相关保险时，应以贷款人为保险第一受益人，保险单正本由贷款人执管。属于期房抵押的，借款人应将房屋买卖合同和抵押预登记证明文件原件，首期付款的存款凭条或开发商收据复印件交贷款人收押保管。属于现房抵押的，应在办妥抵押登记后，由贷款人收押房屋他项权证。3、抵
14、押登记办妥后，经办人将签发的贷款凭证交由会计部门，按有关约定条款,将款项直接转入售房单位在我行开立的账户，同时要求开发商按合同规定，开立保证金专户，存入相应比例的保证金。属开发商提供阶段性担保的，信贷员应在项目竣工验收合格后敦促开发商及时办理房屋所有权证，同时通知借款人办理房屋他项权证，并交由贷款人收押，完成个人住房贷款子系统中信息变更后，保证人方可撤保。二手房贷款的发放分以下三种情况：1、借款人未经房屋中介机构担保，直接向贷款人申请贷款的，其操作程序为：（1）借款人将购房首期款存入在贷款人开立的指定账户；（2）贷款人与借款人签订个人购房借款合同，填立借款借据等手续；（3）贷款人开具个人住房贷
15、款承诺书，承诺在房地产权过户给借款人（买房人）并办妥房屋抵押登记手续后发放贷款；（4）借款人可委托中介机构或自行办理产权过户手续和抵押登记手续，并将房屋他项权证交贷款人收押；（5）经办人将借据交会计部门，根据借款人授权，贷款人将首期购房款和贷款款项划入卖房人账户，或约定贷款人、卖房人和买房人三方同时在场进行交割，并委托贷款人每月从其授权账户内扣收贷款本息。2、借款人委托贷款人认可、具有担保资格的中介机构代理申请贷款的，其操作程序为： （1）借款人与同意为其提供阶段性担保的中介机构签订担保协议； （2）中介机构在贷款人处开立账户，贷款人在接到借款人的申请资料并经银行信贷人员与借款人当面审核无误后
16、，与借款人签订个人购房借款合同，将贷款划入担保人在贷款人处开立的账户作为保证金； （3）借款人可委托中介机构或自行到当地房产登记机关办理房产过户、抵押登记手续，并将房屋他项权证交贷款人收押； （4）借款人、卖房人、房屋交易中介机构须与贷款人签订交易款项的委托划转协议；（5）中介机构将款项按委托协议交卖房人；（6）贷款人收到房屋他项权证后，将保证金转入中介机构结算户。3、借款人委托贷款人认可、无担保资格的中介机构代理申请贷款的，其操作程序为：（1）中介机构在贷款人处开立账户，贷款人在接到借款人的申请资料并经银行信贷人员与借款人当面审核无误后，与借款人签订个人购房借款合同；（2）借款人可委托中介机
17、构或自行到当地房产登记机关办理房产过户、抵押登记手续，并将房屋他项权证交贷款人收押； （3）借款人、卖房人、房屋交易中介机构须与贷款人签订交易款项的委托划转协议；（4）贷款人收到房屋他项权证后，将贷款转入中介机构结算户，中介机构将款项按委托协议交卖房人。（二）贷款本息的偿还贷款人应按照贷款合同约定的还款方式和金额,为借款人打印还款计划表,从发放贷款的下个月起,自动从借款人提供的还款账户扣收应收的贷款本息,并结出新的贷款余额。借款人要求提前还款或变更还款计划的，应提前提出书面申请并需经贷款人同意。（三）贷后管理1、贷款发放后，管户信贷员应对借款人、保证人和抵押物情况进行跟踪检查，了解借款人职业、
18、收入变动情况，属期房按揭的应对开发商和按揭项目进展情况进行跟踪检查。管户信贷员应与借款人、保证人保持联系，每半年对借款人、保证人的基本情况进行一次核查，对不符合保证资格或不再具备保证能力的，要求其变更保证人。管户信贷员对了解到的借款人职业、住所、收入、还款能力、资信等情况变动的信息，应在个人住房贷款子系统中及时进行修改和记录。2、对于期房按揭项目，管户信贷员应定期填报“按揭贷款项目贷后检查表”(见附件4)。就有关工程进度或竣工质量、按揭规模及笔数、产权证办理、客户还款及其他重大情况进行汇总分析,提出检查处理意见一并按规定上报。3、管户信贷员应按照有关规定加强违约贷款的催收和处置。当个人住房贷款
19、首次出现违约后的1周内，应进行电话催收，若电话催收无效，贷款人必须发出逾期催收通知书，告知违约后果；客户出现违约30天或出现异常情况，应上门催收，联系客户做出还款安排；客户出现违约70天后，应发出律师函要求限期清偿违约金额；对于恶意拖欠贷款本息的要依法进行起诉并追索担保人连带担保责任。4、对借款人无力偿还贷款，贷款人处置抵押物后仍不能全额收回贷款本息的，符合核销条件，应按规定程序上报核销。5、管户信贷员应按照有关规定，利用个人住房贷款子系统做好贷款贷后管理工作。6、建立借款人信贷档案，进行分类归档。信贷员应根据中国银行个人住房贷款业务档案管理办法有关规定，将全部贷款资料移交档案管理人员，进行专
20、人保管。（四）贷款的收回借款人偿清全部贷款本息后,会计部门出具贷款结清凭证给信贷部门。信贷部门通知借款人,持其有效身份证件、保管抵押物凭据或保管质物凭据、贷款结清凭证领回由我行收押的法律凭证和有关证明文件。采取抵押担保的,信贷员应协助办理抵押登记注销手续。附件：1、按揭贷款项目申请审批表2、按揭贷款业务合作协议3、个人住房贷款客户谈话记录4、按揭贷款项目贷后检查表附件1-1按揭贷款项目申请审批表 年 月 日项 目 情 况开发商名称法人代表地 址联系电话项目名称座落位置注册资本 万元资质等级信用等级总投资额 万元自有资金万元银行借款 万元他行借款 万元我行借款万元股东借款 万元开工日期竣工日期入
21、住日期占地面积M2其中:本期 M2总建筑面积M2其中:本期 M2项目总幢数其中:本期销售均价元/M2立项批文文号立项主体建设用地规划许可证号证书主体建设用地批准书号证书主体建设工程规划许可证号证书主体国有土地使用权证编号证书主体商品房销（预）售许可证编号证书主体工程监理单位名称法人代表主要施工单位名称资质主要施工单位名称资质主要施工单位名称资质房屋现状 期房 现房 单笔最高按揭额 万元最长按揭期限 年最高按揭成数 成配套设施情况:开发商（公章）： 法定代表人（签字）： 年 月 日 经办行审批情况调 查 人 员意 见签名： 年 月 日审 批 人 员意 见签名： 年 月 日分行审批意见审 核 人
22、员意 见签名： 年 月 日审 批 人 员意 见签名： 年 月 日上级分行审批意见审 核 人 员意 见签名： 年 月 日审 批 人 员意 见签名： 年 月 日附件1-2_开发商关联企业明细表 年 月 日企 业 名 称法 人 代 表与 开 发 商 关 系附件2 按揭贷款业务合作协议 编号：甲方：中国银行分（支）行乙方： 经甲乙双方协商，就乙方开发并销（预）售的项目的按揭贷款达成如下协议： 第一条 为保证项目预售款和工程款不被挪用，甲方根据乙方提出的申请，经审查，同意作为乙方销售项目的按揭贷款银行，乙方在甲方开立指定账户。甲方对购买该项目借款人提供单笔贷款最高限额为_万元，贷款最高成数 ，贷款期限最
23、长不超过年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房（商用房）。 第二条 根据 字 国有土地使用权证，地块编号为 ，土地面积约 ，定名为 ，总建筑面积为 ，有住房套，有商用房套，预计售房款约为万元人民币，乙方特邀甲方作为此售房款的监管机构。第三条 乙方同意将借款人支付的首期房款存入_账户上。第四条 乙方同意甲方按照中国银行有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定把贷款全部划到乙方在甲方开立的存款账户。第五条 在房屋他项权证未办妥之前，开发商同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，
24、乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后 日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。第六条 甲方向乙方提供项目建造、预售和销售活期存款、结算和物业租金、管理费的代收代付业务。第七条 乙方负责协助甲方和借款人办理房产抵押登记手续，如用在建工程作抵押的，先办理抵押注记手续，并取得期房抵押证明交于甲方保管；在项目竣工后，应协助甲方和借款人办理房屋抵押登记手续，并将房屋他项权证等交由甲方保管。第八条 在本协议履行过程中，如发生争议，由甲乙双方协商解决。协商不成，可选择以下方式解决
25、：（一） 向贷款人所在地仲裁机构提起仲裁；（二） 向贷款人所在地人民法院提起诉讼。 第九条 约定的其他事项： （一）乙方保证购房人按个人购房借款合同设定的抵押物，其销售时没有另外设置抵押权，且不存在任何产权纠纷和财务纠纷。若存在重复抵押或产权、财务纠纷，乙方必须负责偿还甲方已发放该户借款本息。（二）乙方必须保证为购房人提供申请个人住房贷款所需之全部购房合同正付文本一式_份。乙方不得通过虚假交易合同，套取甲方贷款，否则，甲方可以乙方做虚假合同为由，要求乙方偿还该户借款本息。（三）乙方不得利用他人以虚假房屋交易等方式，向甲方申请假的个人住房贷款；甲方一经发现将终止向乙方提供一切贷款，并立即收回已向
26、乙方发放的所有贷款本息。 第十条 本协议一式四份，经甲、乙双方法定代表人（或授权代表）签字加盖公章后生效。甲、乙双方各执二份，具有同等效力。甲方（公章）： 乙方（公章）：负责人（签字）： 法定代表人（签字）： 年 月 日 年 月 日附件3个人住房贷款客户谈话备忘录时间： 年 月 日 地点： 借款人： 联系电话： 工作单位： 现住所地址： 现根据中国银行个人住房贷款的有关规定，请您答复以下问题，并保证内容的真实性。1、您购买房屋及申请个人住房贷款的情况必须属实，否则，您个人可能承担相应的法律责任。对此，你是否了解？ 是 否2、您是否自愿在银行办理个人住房贷款？ 是 否3、您在填写个人住房贷款申请
27、审批表之前是否认真阅读过？ 是 否4、您是否已签订了商品房买卖合同，是由您个人亲自签订还是委托他人签订的？我本人 委托他人 签订了 号商品房买卖合同。5、您购房的目的是：自住 租赁 投资 其他6、您作为借款人，应当有足够的偿还贷款本息的能力，并按合同规定按期归还银行贷款。对此，您是否清楚？ 是 否7、如您有配偶，根据我国婚姻法的规定，如您与您的配偶对所购房产权属未作约定，则该房产将作为夫妻共有财产，还贷及其他相关义务由夫妻双方承担连带责任。对此，您是否清楚？ 是 否8、个人购房借款合同生效后，您将授权贷款人将贷款直接划入售房者在贷款银行开立的账户。对此，您是否清楚？ 是 否9、您签订个人购房借
28、款合同时，应在贷款人开设还款账户，贷款发放后，依照合同约定的还款方式归还贷款本息。您应当在每期还款日前存入不少于当期应还本息的存款，并授权贷款人从该账户扣收。如您不能按时归还贷款本息，贷款人则要求您承担以下责任：（1） 未按约定时间还款，将按国家规定对逾期贷款计收罚息；（2） 对未按约定支付的利息，计收复利；（3） 如您违约3个月，贷款人有权宣告合同提前到期，并要求提前偿还全部贷款本息，或依法律规定拍卖、处置抵押房屋；对此，您是否清楚？ 是 否10、您可以要求提前还款，但需注意以下问题：（1） 应于计划提前还款日前1个月书面通知贷款人；（2） 如提前归还贷款本金，利率档次不变，对提前还款部分按
29、实际占用时间结算利息。对此，您是否清楚？ 是 否11、您签订个人购房借款合同后，应按照合同中抵押条款规定，将抵押物的全部财产权利抵押给贷款银行，抵押担保的范围包括：借款合同项下的贷款本金、利息（含违约贷款复利、罚息）及实现债权的费用。对此，您是否清楚？ 是 否12、您以所购房屋或其他房产办理抵押，应当依照法律规定到房产所在地的房地产管理机构办理抵押登记，并将抵押物的他项权利证书交付贷款银行。在贷款全部清偿后，才能办理抵押注销登记手续。 对此，您是否清楚？ 是 否13、抵押期间，您应对占有的抵押房屋合理使用、妥善保管，如抵押物由于您的过错或其他原因造成价值减少，您应在贷款人要求的期限内提供与减少
30、的价值相当的担保。如不能提供担保，贷款银行可视抵押物受损程度，并按照合同条款约定，有权就处分抵押物所得价款优先受偿。对此，您是否清楚？是 否14、您如选择保证人，则保证人应对以下事项承担连带责任：（1） 归还借款合同项下的贷款本息（含罚息）；（2） 支付合同发生纠纷引起的诉讼费用；（3） 实现债权的其他费用。您的保证人是否也清楚并承诺承担上述责任？是否对此，您是否清楚？是否15、贷款银行依据合同约定或按照法院裁决处置抵押物时，您将被要求搬离已用于抵押的房屋。对此，您是否清楚？ 是 否16、您是否已对办理个人住房贷款所享有的权利和承担的义务有了明确的了解？是 否17、上述谈话记录是否是您真实的意
31、思表示？ 是 否18、您所提供的各种资料是否属实？ 属实 不属实19、您是否还有其他要说明的问题？申请人签名： 银行调查人签名： 附件4按揭贷款项目贷后检查表 年 季项目名称: 开发商名称: 按揭项目情况现工程进度比 原 计 划已完成建筑面积实际销售面积地价款缴交金额比例预 售 面 积我行开发贷款余额 他行开发贷款余额销售合同金额销售回笼金额售房款缴交金额上季月均银行存款按揭户数按 揭 金 额按揭客户违约户数按揭违约金额产权证办理情况已办理 未办理 工程竣工质量等级该项目及公司近期是否有较大变动（时间、原因）：贷后检查处理意见经办信贷员意见： 签名： 年 月 日项目审核信贷员意见： 签名： 年 月 日信贷科长意见: 签名： 年 月 日主管行长意见: 签名： 年 月 日注：本表每季填报（项目竣工及发生较大变动时及时填报）。实际销售面积指客户已全额付清房款的销售面积，预售面积指只缴纳购房订金的情况。