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1、有租约房地产价值评估研究文献综述及评析摘自中国房地产估价与经纪2014 年 1 期王洪明摘要：实际估价中， 作为估价对象的商业房地产等收益性物业，一般情况下都已出租。关于已经出租房地产的价值评估，国内外许多房地产估价专著有所论及，很多专家学者、 房地产估价师也都进行了一些研究探讨。本文在概括有关文献研究成果的基础上，总结出评估有租约房地产价值的要点及注意事项，供大家进一步研究。关键词：有租约房地产；价值评估；文献综述实际估价中， 作为估价对象的商业房地产等收益性物业，一般情况下都已出租，甚至有的剩余租期长达十余年，譬如承租方经营连锁超市、经济型酒店等。根据“买卖不破租赁”原则， 已出租房地生发
2、生权属转移的，不改变承租人享有的各项权利和义务。因此，租约条件对产权变动前提下的房地产价值有实质性影响。关于已经出租房地产的价值评估，国内外许多房地产估价专著有所论及，很多专家学者、 房地产估价师也都进行了一些研究探讨。本文在概括有关文献研究成果的基础上，总结了评估有租约房地产价值的要点及注意事项。一、有租约房地产价值评估概况美国估价师学会编写的房地产估价原著第12 版对有租约房地产的权益类型及评估要求作了详细论述，将有租约房地产的权益分为出租人权益、承租人权益和转租人权益三类。出租人权益是出租者或土地所有者的权益。一宗出租的房地产，即使租约租金与市场租金一致， 也被评估成出租人权益而不是完全
3、所有权。即使租约租金或者出租条款与市场条款一致， 也必须特别考虑出租人权益，并将其设定为出租人权益进行评估。承租人权益是承租人或者租户的权益。合同租金和市场租金的关系在很大程度上反映了承租人权益的价值。如果合同租金低于市场租金，承租人权益拥有价值。它们之间的关系也相应的影响出租人权益的价值。 合同租金低于市场租金，出租人权益的价值低于没有设定限制的完全所有权价值或者拥有市场租金的出租人权益价值。当合同租金超过市场租金，承租权拥有负价值。 并指出，当需要评估出租人权益价值时，估价师也必须评估完全所有权价值。如果租金或者租约条款对土地所有者出租人有利， 出租人权益的价值将大于完全所有权的价值，并导
4、致负的承租人权益。 如果租金或者租约条款对租户承租人有利，出租人权益的价值将小于完全所有权的价值， 并导致正的承租人权益。如果在履行租约的过程中，租约规定的租金和条款与精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 18 页市场租金或者条款一致，或者租约终止，那么正的或负的承租人权益都将终止。二、有租约房地产价值评估问题实际估价中， 评估有租约房地产的价值，首先应弄清是评估无租约限制的特定价值即评估有租约房地产在假设无租约限制条件下的特定价值，还是评估有租约限制的特定价值即评估考虑租约存在影响条件下的特定权益的价值； 对评估有租约限制房
5、地产的价值的，还要弄清是评估出租人的权益价值，还是评估承租人的权益价值。一考虑租约对房地产价值影响的决定因素运用收益法评估有租约限制房地产的出租人的权益价值，房地产估价标准指出，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的， 租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。也有人认为，租赁合同签订的好坏租金价格高低，与业主的知识水平、管理才能、谈判技巧、 道德素质等呈正相关，这些是业主自身的经营管理方面的盈亏得失；房地产评估的是其价值， 只与房地产本身有关，应是在正常经营状态下的价值，不受个体经营优劣的
6、影响；因此评估中无须考虑租约对房地产价值的影响。这种观点是错误的。房地产的价值是其权益的价值， 假设租约对房地产所有人的权益有影响，则评估出租人权益价值时就要考虑租约的影响。 而租约对房地产所有人权益的影响是有理论和法律依据的，这就是权利束理论以及买卖不破租赁原则。房地产所有人将房地产出租给承租人使用，在租赁期间内， 出租人让渡了房地产的占有权、使用权， 取得了获得租金的收益权；承租人按照租赁合同取得了对房地产的占有权、 使用权，以及因合同约定的占有、使用而带来的收益权，但需为此付出代价，就是支付租金。 因此，就出租人而言，其房地产所有权在租赁期间是不完整的，既然所有人的权益受到了影响，那么在
7、评估所有人的权益时就需要考虑这种影响。实际评估中， 对有租约限制房地产，是评估无租约限制的特定价值，还是评估有租约限制的特定价值， 应由估价目的来决定。某些法律法规以及技术标准对评估有租约限制房地产中是否考虑租约限制会做出明确的规定，这些规定本质上也是根据估价目的来设定的。例如，国有土地上房屋征收评估方法第十一条规定， 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。另外，在某些税法规定中， 也需要评估假设无租约限制条件下的房地产价值。例如， 出于防止因租约存
8、在导致国家税收流失的要求，房地产交易课税税基价值的评估中不考虑租约的影响。在房地产精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 18 页财产保险价值评估中，也不考虑租约对房地产价值的影响。二不同估价方法对有租约房地产价值评估的适用性评估有租约限制条件的房地产的价值，无论是出租人权益价值，还是承租人权益价值。通常采用收益法。对其他估价方法，包括比较法和成本法的适用，也有相关研究和论述。刘照鑫认为， 在比较法计算公式和参数中，未提出对可比案例有无租约情况进行修正，估价师在实践当中很少对租赁因素进行个别因素修正，因此比较法求取的比准价格没有
9、考虑租约；从成本法的计算公式和参数中，难觅租约影响因子，因此求得的计算价格也未考虑租约。朱莹政认为， 成本法对于收益性物业估价一般不适用，且其在成本测算过程中也无法考虑租约限值因素。 袁彩云认为， 由于房地产估价标准所规定的个别因素修正内容中无租约限制修正这一项目， 在估价实践中搜集可比实例时也较难选择有相同租约条件的案例，所以通常也就未对租约因素进行修正，无视了租约对于房地产抵押价值的影响，有租约和无租约的房地产抵押价值没有表达出差异；成本法可用来评估房地产抵押价值，但是评估带租约限制的房地产抵押价值，并没有其他相关规定，在成本法的计算公式和参数中，也难觅租约影响因子。实际上， 比较法、 收
10、益法和成本法这三种传统的估价方法，在有租约房地产价值评估中都是适用的，只是方法的运用中与评估完全所有权房地产价值时在细节上有所区别。同时，在出租人权益价值和承租人权益价值的评估上，不同估价方法的适用性存在差异。以房地产估价标准中没有相关规定，就认为方法不适用或需要改善，这是错误的，实际上比较法运用中有进行权益状况调整的要求，而租赁权限制就是权益状况的一种。所不同的是， 通常比较法估价中是将有特殊交易情况的可比实例调整为无特殊交易情况的估价对象状况下的价格， 而对有租约限制的估价对象而言，假设采用的可比实例是无租约限制的，则需要将无租约限制的可比实例的交易价风格整为有租约限制条件下的估价对象的价
11、格。评估出租人权益价值，最适宜采用收益法。出租房地产的所有者拥有的权益通常包括出租过程中产生的收入和租约结束时的期末资本收益。关于收益法具体运用思路，朱莹政指出，可以按照规定在租约期内采用租约租金，租约期外采用市场客观租金，也可先测算无租约限制房地产的价值，再扣除租约限制影响值。也可以用比较法评估出租人权益价值。采用比较法估价时，最理想的状态是所选则的可比实例是设定了与估价对象相同的出租权的交易实例。如果不是这样， 则必须考虑对房地产权利进行价值调整。对于调整的方法，朱莹政指出，可先测算租约期内的租约限制影响值，再按一定的比例在权利状况调整中予以修正，或者先测算无租约限制房地产的价值，再扣除租
12、约限制影响值。与承租人权益价值评估相比，成本法精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 18 页更适合评估出出租人权益价值。如果合约租金和条款与市场租金或者条款不同，成本法也必须进行调整来反映这种差异。由于成本法测算的结果是完全所有权下的市场价值，因此只要扣除或增加租约期内的租约限制影响值即可取得出租人权益价值。评估出租人权益时，估价师应当分析租约带来的所有经济上的权益或者不利因素。具体应该提出并答复以下问题：(1)租约条款的内容是什么；(2)租户按约交纳租金的可能性有多大； (3)租约中的各种条款或者规定是否与市场上的租约条款或
13、者规定一致，或者它们对双方是否带来正面或负面的影响；(4)出租人权益或者承租人权益是否可以转移，或者租约是否禁止这种转移；(5)租约的规定方式是否可以满足随着时间产生的合理变化，或者租约是否最终将对双方产生桎梏。估价师不能简单的假设租约产生的每个权益都存在市场价值。很多租约对租户不会产生额外的价值， 例如， 当租户不能或者不愿意支付租金时，出租人的权益价值将低于没有设定出租权的房地产的市场价值，甚至低于按照低于市场的条款将房地产出租给了更加可靠的租户的房地产的市场价值。评估承租人权益的价值，一般采用收益法。 评估时设定的收益是合同租金与市场租金的差额。 确定资本化率或者报酬率时，要考虑合同租金
14、和市场租金之间的关系。因为承租人权益在租约结束时不再存在，因此承租人权益没有期末资本收益。比较法只有存在类似的承租权权益被交易，估价师可以做出分析的时候被采用，但事实上市场中承租权交易情况很少。成本法很少用于评估承租人权益。采用收益法评估不同的租约权益时，应采用不同的报酬率或资本化率，因为选择的比率反映涉及的风险。 通常出租人权益比承租人权益包括更少的风险，因为出租人权益的所有人可以获得期末资本收益，而承租人权益的所有者没有。同样，出租人权益的风险较小，次级承租人需要承担较大的风险，因为只有当房地产被转租给随后的次级承租人且租金高于次级承租人支付给最初租户的租金时，次级承租权才有价值。选择报酬
15、率或资本化率时，还要考虑租约租金与市场租金的关系。当租约资金底于市场租金时，承租人毁约的可能性小，对出租人而言， 需要承担的风险小，因此采用的报酬率或资本化率就低一些。当租约租金高于市场租金时， 承租人毁约的概率增大，同时随着租约的解除，其收益也会下降，因而采用报酬率或资本化率就要高一些。总之， 实际评估中必须重视现存租约将如何影响价值。这在使用可比实例房地产求报酬率或资本化率时更加重要。对于不同市场租金水平的已租赁房地产与完全所有权房地产使用相同的报酬率或资本化率，显然是十分错误的。需要强调的是， 除了租约租金和市场租金的差异对房地产价值有影响外，租约的其他条精选学习资料 - - - - -
16、 - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 18 页款也会对房地产的价值产生影响。例如， 租约可能明确规定禁止转租。如果没有转租权利或者可以进行市场化的条件，承租人就不能转租并因此获得市场价值。如公有租赁住宅以及公共租赁住房，尽管其租金与类似房屋的市场租金水平差异巨大，但由于政策明确禁止转租，因此承租人权益价值就无法实现。讲一步讲， 出租人权益的价值也可能消失，因为如果承租人不再需要租用的房地产，且不能进行转租的话，他可能终止租约。再如， 续租权的约定可能会延长租赁期限。如果租约约定在租赁期间届满时，承租人可以某种租金标准继续承租一定期限，则要根据约定租金标准与市
17、场租金的关系合理衡量续租的可能， 并决定是否延长租赁合约。一般来说， 租约延长条款对延长的租期内租金的约定有两种情况： 一是规定以相当于市场租金或高于市场租金的标准延长租约；二是规定以低于市场租金的标准延长租约。实际估价中， 对以相当于市场租金或高于市场租金标准延长租约的，可以按租约不延长来进行评估，即不考虑租约延长条款对出租人权益价值的影响；对以低于市场租金标准延长的租约，应考虑租约延期选择权对出租人权益价值的影响。例如，一栋写字楼出租面积为6800M2，剩余用年限为40 年，市场租金为10 美元 /M2月，现有租约情况如表1。不考虑空置和租金损失，运用收益法测算无租约限制的房地产价值为在对
18、该写字楼现有租约影响值的分析如下：租客 A:剩余租约期限为1 年，租约租金高于市场租金，需要对估价结果进行加价修正，修正额为：5 x 1000 x 12(1+6%) =56604 美元租客 B：无需修正，因为其支付的租金与市场租金一致。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 18 页租客 C：租约租金低于市场租金，租约将在1 年后到期，但是由于续租约定条款对其非常有利，可以相信租客C将实施 2 次各 5 年的续租权。因此减价修正额为：租客 D:租约租金高于市场租金，租约将在1 年后到期。由于合同约定的续租条款对租客 D 不利，有
19、理由认为租客D将不会实施1 次 5 年的续租权。因此加价修正额为：3 x 2000 x 12 (1+6%) =67925 美元综上分析，考虑租约影响后房地产出租人的权益价值为：2277778 + 56604 227142 + 67925=12175165 美元，三对租约有效性和租约租金合理性甄别的要求关于有租约房地产价值评估中，估价师是否需要甄别租约的有效性和租约租金的合理性，有不同的观点。朱莹政认为，租赁合同是一种契约，除规定了不可撤销条款外，租约一般可以解除，因此租约履约程度对租约限制影响值起到很大的作用，当租约租金高于或低于市场租金的幅度过大时，租赁双方在权衡租金损溢与违约金孰大孰小后，
20、都可能提出终止租约， 支付违约金，这时租约对房地产估价值的影响值仅限于违约金。在上述结论的基础上，提出了估价中对租约租金取舍的原则，包括合法性、真实性、合理性和谨慎性。其中，合法性原则是指，在对租赁合同的有关情况进行详细了解后，对于明显不符合合同法规定的，可向估价委托人提出后不予考虑；对于需要补充内容的，可向估价委托人提出进行补充后再予考虑；并且指出对于租赁合同合法性问题，应在估价报告中进行披露。真实性原则是指，估价中不但应了解租赁合同形式上的真实性，还需要了解租赁合同内容的真实性，对于了解的情况应作记录，并向估价委托人反映，对于与事实不符的情况不予考虑并应在报告中予以披露，以躲避相应的风险。
21、 合理性原则是指，对于租赁双方存在一定的利害关系，签订租约内容与正常情况不符比方租金低于或高于市场正常水平、租赁期限超过企业的经营期、租赁面积与实际使用面积不符等 的情况， 估价师需要对租赁市场以及现场情况有全面的把握，并向估价委托人指出，了解其中差异原因，再决定取舍方案，对于合理的可以接受，不合理部分应予舍去。谨慎性原则是指， 在估价中对租约租金背离市场租金的，应结合合同中的违约条款进行综合考虑， 充分关注未来的履约风险，在估价报告中说明相关租赁合同情况，并另行注明估价对象无租赁限制条件下的市场价值，以供估价报告使用人参考决策。金建清认为， 租约有效性确认是带租约房地产估价的基础。并提出了应
22、从估价角度建立精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 18 页租约有效性确认的标准。具体包括： 第一，租约租金应纯粹是房地产使用权的价格，不应包含房地产使用权以外的因素。第二，租约租金应是具有独立使用和处分条件下的房地产使用权价格，不应受特定使用和处分方式的限制。第三，租约应于抵押权设立之前签订。第四，租约在期限上应符合相关法律法规的规定，即租约在期限上应不超过20 年。第五，租约应是在履行过程中的，一般以租金实际支付凭证作为租约履行的证明。朱莹政的论述中，表达了实际估价中估价师需要对租赁和约的真实性进行甄别的观点，估价师应以真
23、实的租赁合同为估价基础。并认为， 对于真实的估价合同，还要对租约租金的合理性 即是否与市场租金的一致或基本一致进行判断。 当租约租金明显低于或高于市场租金时， 通过对差额租金资本化现值和违约成本进行比较，以较小者为现存租约对房地产价值的影响程度。 金建清尽管认为租约有效性确认是有租约房地产估价的基础，其提出的租约有效性确认标准，本质上既包括了对租约有效性认定的标准，如第三、 四条， 也包括了对估价中应采用的租约租金的涵义的界定。评估有租约限制房地产的价值，合法有效的租约是估价师准确合理衡量租约影响的前提，因此实际评估中需要对租约的有效性进行判断。判断租约有效性主要应从其合法性进行。房地产租赁合
24、同受合同法约束，只要不违反合同法相关规定，租赁合同就是合法的。另外，关于租赁合同与登记备案的关系，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释法释 200911 号第 4 条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。 但当事人一方已经履行主要义务， 对方接受的除外。该司法解释使得估价师无法完全依据是否登记来认定租赁合同的有效性， 同时，对合同有效性的认定，估价师既没有能力也没有权利。对租约租金和条款的合理性， 估价师有能力， 也应当对其
25、是否与市场租金和条款的一致性做出判断。因此实际估价中， 对租赁合同的有效性的认定，估价师保持必要的职业谨慎，尽到充分披露相关信息的责任也就可以了。实际估价中会遇到一些有“恶意串通签订虚假租赁合同谋取不当利益嫌疑”的估价案例。例如， 在国有房地产处置目的估价时，作为处置物的房地产已经被出租，并且租赁合同约定租赁期限较长，如为合同法规定的最长期限20 年，租金水平非常低而且已经一次性支付。对这种房地产， 如果租约期内按照租约约定租金水平评估，即考虑租约对房地产价值的影响，则这种房地产在剩余租赁期间内的出租人权益价值为零，有损害国家利益的嫌疑。再如， 在抵押估价中，作为抵押物的房地产已经出租，租期长
26、、租金明显高于市场水平，有恶意套贷精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 18 页的嫌疑。再如，在关联方交易中，因为利益互补等原因，其房屋租赁价格往往较低或较高，这类交易并不是故意做假，对这类房地产评估应如何考虑租约影响？对此，有估价师质疑，对于考虑一次性支付了20 年租金影响下的评估价值还是我们一直强调的“房地产评估的是价值”的结论吗？假设这种被作为估价依据的租赁合同一旦被认定为无效，估价师要承担什么样的责任？对此，有的估价师提出，对有租约限制房地产的出租人权益价值的评估，一要区分合约性质， 不能一概要求租约期内按租约约定租金
27、水平计算；二是应允许在估价报告中同时给出完全所有权评估价值和考虑租约限制的出租人权益评估价值，由委托人自行决定采用哪个价值评估结果。 对于考虑了租约限制的评估结果是否还属于“评估的是价值” 的疑问，这一点答案毫无疑问是肯定的，原因就是任何一种房地产的价值必然是其在相应的某种权益下的价值。 所谓市场价值， 是针对市场条件而言，并不是要求交易的房地产必需是完全所有权，无论是何种权益状况的房地产，只要可以在正常状况的市场中以公开、平等的条件进行交易， 则估计的最可能的交易价格的就应当是市场价值。对于因合同被认定为无效，估价师需要承担的责任，前面已经讲过， 只要估价师保持了必要的职业谨慎，在估价目的允
28、许的前提下，在估价报告中做了相应的说明，则不存在估价责任问题。四租约对房地产价值影响额确实定评估有租约房地产的价值，关键是确定租约对完全所有权房地产价值的影响值。租约对房地产完全所有权价值的影响额，是租约期内各期租约租金和市场租金差额的现值之和。按照这种思路求取租约对房地产完全所有权价值的影响值，需要首先估算市场租金，一般可通过比较法取得。 实际估价中， 许多估价师及专家学者也从不同的角度研究了租约影响值确实定方法，下面对其进行简单介绍。1非收益法估算完全所有权价值时租约影响值确实定方法当不能采用比较法求取市场租金时，刘照鑫在分析了收益房地产投资决策模型的基础上，提出了租约影响值评估的数学模型
29、以及评估出租人权益价值的估价技术路线。他认为， 房地产投资者在决策是否投资某房地产时，必须要求投资项目的净现值(NPV)大于零，因此投资决策数学模型如下：式中： P房地产购买价格精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 18 页Cb房地产购买成本购买价格之外的其他成本A i一未来年净收益RI 一投资者目标收益率IRR投资内部收益率根据上述模型，对于某一特定投资者，有其特定的投资目标收益率(RI)。如果将模型中的投资者目标收益率换成某类房地产的社会平均收益率，则有如下关系成立：式中： V房地产购买价格C 一房地产购买成本购买价格之外
30、的其它成本Ai一未来年净收益Y一社会平均收益率，即报酬率因此，假设某房地产有租约限制，则租约对特定投资者的影响值为：中： VE租约影响值RCi租约净租金ROi投资者目标净租金M租约剩余期限从而，评估有租约限制房地产的出租人权益价值的技术路线为：(1) 不考虑租约影响，先求取估价对象完全所有权的市场价值。(2) 根据完全所有权的价值和购买成本求取目标租金。因为(n： 未来收益年 ， 假定各期租金相同， 则目标租金 (RO)为(3) 求取租约影响值(4) 将估价对象完全所有权市场价值加上租约影响值，即为出租人权益价值，即 V=VO+VE。对刘照鑫提出的估价技术路线，简要分析说明如下：(1) 该技术
31、路线适用于采用比较法和成本法求取估价对象完全所有权的市场价值的情形。当可以运用收益法评估无租约限制的精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 18 页房地产市场价值时，也就是说该房地产的市场租金应当是已经知道的参数，假设此， 则在计算租约影响值时，便无需再反算目标租金，即市场租金。(2) 求取目标租金时，应采用完全所有权下估价对象的类似房地产的报酬率或资本化率，而不应采用投资者目标收益率。2根据租金损益现值和违约成本孰小原则确定租约影响值朱莹政认为， 评估有租约限制房地产的出租人权益价值时，假设租约租金明显低于或高于市场租金， 则
32、租约对房地产价值的影响额是租约租金和市场租金差额的现值之和与违约成本两者之间的较小额。并举例计算如下：某8 层综合楼， 50 年综合用地，估价对象为其中1-4 层，用途为商业，截至估价时点剩余土地使用期限估算为年，建筑面积为平方米。估价目的为法院强制拍卖，估价时点为2006 年 8 月 28 日，承租方中XX商贸公司为出租方的全资子公司， 租赁合同约定出租方提前收回房屋，违约金为提前收回天数的租金三倍。相关情况如表 2 所示单位： M2，元 /M2天，元。根据市场调查及估价对象特点，采用比较法和收益法两种评估方法。首先用比较法评估无租约限制下的房地产市场价值，评估结果见表3单位： M2，元 /
33、M2.天，元。其次用收益法评估无租约限制下的房地产市场价值，评估结果见表4 单位： M2，元/M2 天，元。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 18 页然后利用公式(其中 A 为合约租金， A 市场租金， n 为剩余租约期限计租租金损溢现值，计算结果见表5单位：元 /M2天，年，元。经对租赁合同进行分析，并向有关各方了解，租赁二层房屋的XX商贸公司系出租方的全资子公司， 并且租赁合同签订日为2002 年 1 月 1 日， 租约租金大大低于目前的市场租金；租赁一、三、四层房屋XX科技公司与出租方无相关资产纽带关系，但了解到，
34、该公司从房屋建成至今长期租赁综合楼的一、三八层房屋开设酒店，出于长期合作考虑，出租方在签订合同时延续了前期的租金水平，因此租约租金也大大低于市场租金。本次估价的目的是为人民法院强制处分确定拍卖底价提供参考需要而评估房地产市场价值。根据XX商贸公司系出租方的全资子公司，即使排除其中有故意行为，在法院执行过程中，母子公之间协议也不应对抗第三人。换言之，如果该物业租赁合同为长期的零租金，难道物业价值为零吗？同时，在本估价中最终被执行人即出租方 承诺该租赁合同可予解精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 18 页除以及由此发生的违约责
35、任均由被执行人承担，与今后接盘人无关，因此， 估价中对该租赁合同的限制不予考虑。对一、 三、四层房屋按照租金损益现值和违约成本孰小原则确定租约影响值，并计算出租人权益价值。最终计算结果见表6单位：元 。朱莹政提出的租约影响值确实定方法，具有一定的借鉴意义。但是这种处理方式是从纯粹经济意义上的考虑，与实际租赁决策存在三方面的不适用性。第一， 无论出租人还是承租人，其计算资金损益值时都是从自身的角度出发，即都采用个别投资收益率来折现，往往与社会一般投资收益率不一致；第二， 租赁决策不仅仅是经济问题，还有其他不能用财务价值来计算的损益， 如对区位的特殊偏爱等，当然这个方面的问题可以在计算租金损益时调
36、整个别投资收益率的取值来表达；第三，对解除租赁合同违约成本的估算具有很大的不确定性。根据合同法相关规定，当合同约定的违约补偿金额高于实际损失时，违约人可以请求减少违约补偿， 同样， 当约定的违约补偿金额不足以弥补实际损失时，受约人可以要求增加违约补偿。因此违约成本不能完全按照合同约定估算。以上因素使得上述处理方式中，估价师据以分析估算的对租约是否履行的判断带有很强的主观性。因此，实际估价中估价师拟采用上述处理方式时，需要根据估价目的以及评估项目背景，充分分析其适用性。3预测租约履行概率确定租约影响值金建清认为， 租赁合同后续履行状况直接受实际租金偏离市场租金的程度和剩余租期的影响，根据租约设立
37、和租约履行行为的考察，可通过对无租约的市场价格V0修正的方式确定带租约房地产的价格。具体可分两种情形：一是，当租金仅付至估价时点的，有租约房地产出租人权益价值为：V=V0+( VA-VA)f，承租人权益价值为：V*=max( VA-VA)f，0。其中 f 为租约条件下的价值修正系数，是关于A ，A 和租约剩余期限t 的函数，其特征是A 与 A 相差越大f 值越小；租约剩余期限t 越长， f值越小， f(o， 1)。VA为剩余租赁期间各期实际租金的现值之和。VA为剩余租赁期间各期客观租金的现值之和。二是，当租约期租金已全部支付的，在此情形下出租权所有权人仅保留了租约到期时收精选学习资料 - -
38、- - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 18 页回占有权利， 而承租人则在租赁期间拥有对房地产占有、使用和收益的全部权能，则出租人权益价值为V= V0- VA，对应的承租人权益价格为V*=VA。在上述结论的基础，f 根据的基本特征，其以常用的下界函数和幂函数为基础构建f(A，A，t)为：实际估价中，A 、A 和 t 均是已知变量，所以根据可以求得f，代入公式：V=VO+( VA-VA)f 就可以求得出租人权益价值。例如，某房地产租约租期自2007 年 3 月 1 日至 2017 年 2 月 28 日，租金标准为25 元M2建筑面积 ， 租金每半年支
39、付一次，评估其在估价时点2009 年 12 月 1 日的市场价值。分析该案例，首先，租约符合标准，尚余租期年；其次，根据调查，区域内同类型商业房地产目前的平均租金水平为45 元/m2建筑面积；然后，分别求出完全所有权下的房地产市场价值 V0 (9310 元 M2 、 剩余租赁期间各期市场租金的现值VA(2910 元 M2)和剩余租赁期间各期租约租金的现值VA1682 元/M2 ，其中计算V0与 VA时采用同一报酬率为5.25%，由于租约租金明显低于市场租金，承租人违约的可能性小，出租人在租赁期间承担的风险较低 ， 因 而 计 算VA时 则 采 用 相 对 较 低 报 酬 率Y ， 为4.75%
40、 ； 最 后 ， 确 定进而得到出租人权益价值 V=9310+ (1682-2910) x 0.3383=8895 元 /M2,承租权益价值为：金建清建立的有租约房地产价值评估模型，本质上是将租约价值影响总额( VA-VA )在出租人和承租人之间分配，其中f 是出租人分配得到的份额，则(1-f)就是承租人分配得到的份额。观察 f 的特点及影响因素，可以看出其符合概率原则，这个概率实际上就是履约概率。金建清建立有租约房地产价值评估模型，融合了经济理论和数学理论，反映了当前经济研究的趋势利用数学理论解决经济问题。但是，必须要强调的是， 其构建的数学模型中，作为重要估价参数的f 仅仅在从理论上符合经
41、济现象的表现，但没有更多的市场验证。另外，精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 18 页按照履约概率将租约影响值在出租人和承租人之间分配，与前述朱莹政提出的租约影响值确定方法一样， 也仅仅是从纯粹经济意义上的考虑，与实际租赁决策存在较大的不适用性。另外，该模型中承租人权益价值不为负值，这也值得商榷。总之，如果以大样本统计分析，金建清建立的评估模式可能符合概率要求，但对其中的每一宗有租约房地产而言，却未必适用。因为，在大样本内，出租人或承租人履约或违约的概率可能按照f或 1f发生，并且数据验证的结果也可能符合正态分布要求，但是
42、房地产评估中的评估对象是其中的每一宗有租约房地产， 评估具体一宗有租约房地产的权益价值时，必须按照其实际的权益状况包括履约、违约概率 为基础，而不是以大量有租约房地产的平均权益状况为基础，否则就忽略了估价对象的个体特殊性。(五) 谨慎原则对租金水平选择的影响针对借款人可能为了利用其带租约的房地产( 商业、办公等申请更高额的抵押贷款，与承租人串通恶意提高合同的租金通过返租、承诺收益等补偿承租人，假设估价师按照以租期内使用租约租金和租约期外使用市场租金的要求来评估时，会出现评估结果远远高于其客观价值， 增加金融机构贷款风险的情况，袁彩云提出， 在评估时应特别注意分辨租约租金与市场租金之间的关系，合
43、同租金的可履行程度，如租约租金明显高于市场租金，而且履约的可能性较小，则在抵押评估时应尽量保守，采用市场租金，而不是合同租金。笔者同意这种观点。 谨慎原则， 是要求在“存在不确定的情况下”预测估价对象收益时，应采用保守的估计结果。尽管估价对象存在租约限制是确定的，租约约定的租金水平也是确定的，但租约是否能够得以持续履行却是不确定性。由于租约租金水平明显高于市场租金，租约不能持续履行的概率更高一些。解决这个不确定性的方法，除了采用市场租金，而不采用合同租金外， 还可以在采用合同租金时通过适当提高报酬率或资本化率的取值，以反映出租人因要求高租金而承担的高风险。六承租人承诺放弃优先购买权时租约对房地
44、产价值的影响承租人对承租房屋的优先购买权是由法律设定，也是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”要说明的是，所谓优先购买权，只能在出租人采取出卖这种民事行为处分租赁物时，承租人相对于其他买受人而言所享有的法定权利， 而当出租人以出卖以外的其他民事行为，如赠与、 互易、 遗赠等方式处分租赁物时，或者因出租人意志之外的公法行为，如国家依法征收、征用等方式处分租赁物时，承租人是不能享有优先购买权的。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - -
45、- - -第 14 页，共 18 页最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释法释 200911 号对承租人的优先购买权有更明确的规定，其第二十二条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋归还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。 ”第二十三条：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋， 应当在拍卖5 日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。 ”第二十四条：“具有以下情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法不予支持： 一房屋共有人行使优先购买权的；(二 ) 出租人将房屋出卖给近亲属，
46、包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；三出租人履行通知义务后，承租人十五日内未明确表示购买的；四第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 ”关于承租人优先购买权对有租约房地产价值的影响，杨云林等认为， 在抵押估价中， 估价对象于估价时点已出租，但承租人承诺， 当抵押权人行使抵押权时无条件放弃租赁权利及优先购买权，抵押人可要求提前解除租赁合同，即同意租赁关系因抵押权的行使而解除时，估价中不考虑租约限制对估价对象房地产价值的影响。笔者认为， 上述观点值得商榷。 首先，租约对房地产价值产生影响，不是因为承租人有优先购买权，而是因为买卖不破租赁原则的存在。最高人民法
47、院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释 法释 200911 号第二十条规定： “租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有以下情形或者当事人另有约定的除外： 一房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； 二 房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”由于租赁房屋在租赁期间发生所有权变动时原租赁合同应继续屡行，因此才会产生合约租金标准与市场租金标准的差异，进而对房地产价值产生影响。以承租人自愿放弃优先购买权为理由，认为租约对房地产价值不产生影响是不合适的，因为只要租约仍然能够得以履行，就会
48、对房地产价值存在影响，而承诺放弃优先购买权，并没有终止租约的旅行。以承租人承诺抵押权人在实现抵押权时可提前解除租赁合同为理由，认为现存租约对房地产价值无影响也是不合适的，因为抵押权是否需要实现，或者实现的时间是不确定的， 而抵押估价是以抵押期间不实现抵押权为前提进行估价分析判断的，否则抵押关系就不存在。在此估价前提下，现存租约只要没有解除，就要考虑其对房地产价值的影响。七售后回租房地产评估应注意的问题精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 18 页返租型商业房地产是指开发商在出售房地产时承诺按市场价格的一定比例租赁小业主所购房
49、地产一段时间，一般为3-10 年，目的是通过统一经营，培育市场，在开发商交还房地产给小企业时，房地产已经增值。开发商通过此销售策略能够在短期内回收资金。同时开发商以较低的价格将商场整体出租给某品牌经营者。在返租型商业房地产评估中，要正确理解返租租金与整体出租租金的关系。反租租金一般以销售价格的一定比例如8%回报率的行式出现， 由开发商返还该小业主；整体出租租金是开发商将小业主的物业统一出租给品牌经营商开发商为了招商顺利，整体出租的租金一般低于市场租金；并且返租租金一般高于整体出租租金，为此返租期内开发商还要给小业主补贴。例如，某商业街项目，开发商销售价格为4320 元/M2为期 5 年的承租合
50、同，而市场上类似房地产的年租金水平为192 元/M2。该案例中，开发商的销售价格相当于酬率5.5%、收益年限为100 年的收益价格。而按照市场租金估算，其交易价格应为假设收益年为100年 3456 元/M2，两者差额为864 元/M2。如果一个购买者准备按照出售者承诺的租金购买该房地产，出售者毫无疑问的愿意承受为期为5 年的 48 元/M2月的租金损失额风险，因为损失额为而出售者在正常市场价格之外，又额外获利864-205=659 元/M2。由于 5 年租赁期届满后，开发商可以选择解除租赁合同不再续租， 因此对购买人来说，最可能情形是其按市场租金对外出租。这样购买人购买取得房地产的正常市场价值