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1、2022年建筑项目策划书(精选多篇) 第一篇：建筑项目策划书 通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性特别强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。 我司经过长时间的市场调研，依据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的阅历，提出切合市场销售的建议供贵司参考。 如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将依据详细资料供应一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。 众成伟业房地产营销管理有限公司 书目 一、市场背景 二、项目分析 三、项目定位 四、客源定位 五、产品建议 六、推案策略 七、广告策略 八、销售执行 九、公司简介 十、合
2、作模式 一、市场背景 济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下： 九九年之前，被动销售的暴利阶段： 客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在肯定盲目性。 开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严峻，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。 项目特征：产品形式单一，缺乏特色，不注意整体规划，且有明显区域性特征。 销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣扬手法，不注意品
3、牌的培育和树立。 xx年以后，振荡中走向规范的过渡阶段 客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费渐渐成为市场主力。 开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念渐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，起先注意客源需求，渐渐向以产定销的路途靠拢。品牌意识已大大增加，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市常同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价起先上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考
4、验。 项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占据肯定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色显明，并且小区品质不断提升。 销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣扬手段不断翻新。 在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大改变： 1、客户需求的改变 ø能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满意居住要求、工程质量，向追求舒适性、平安性、私密性方向转变。 ø对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本
5、基础上，更加注意楼盘的特性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。 ø能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注意的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也特别注意。 2、市场环境的改变： 地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。 产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并渐渐为市场所接受。 其中： 小高层发展分三个阶段： 以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标记，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装
6、策划，注意了前期宣扬，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。 以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标记，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端渐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。 市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。 3、开发商的改变趋势 ø开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。 ø营销方面：竞争
7、的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今日的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必需注意前期打算工作，要熟识当地状况并与之结合，了解客户心态。 二、项目分析 1、基本状况： 本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的旺盛。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通便利，地段的升值潜力巨大。 2、区域消费实力分析： 经济水平： 整体消费群体主力仍为比较注意生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。
8、随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。 3、客源定位： 由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，依据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析： 本地客源： 此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型： 私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品尝、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思索与推断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注意。 政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入
9、，大多已有单位安排的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、平安、私密及小区规划、配套有较高要求。 高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品尝的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关切。 年青胜利人士：此部分人有着敏捷的思索、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。 小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。 其次篇：建筑策划书 浅析建筑策划与建筑设计 浅析建筑策划与建筑设计【摘要】建筑策划和建筑设计在整个建筑的建设过程中都起着不行或缺和至关重要的作用。文章分析了建筑策划
10、和建筑设计的作用、差异以及运行过程,并具体阐明白建筑策划和建筑设计间的相互关系。 【关键词】建筑策划建筑设计 一般来说,一个完整建筑过程通常分为4个步骤建筑策划、建筑设计、建筑建立、建筑运用及运用后评估阶段。其中建筑策划和建筑设计之间的关系是最不明确的。而建筑策划登陆中国可以上溯到上个世纪的六七十三年头,但是并没有被人们尤其是广阔的建筑师所重视。始终到现在仍旧有许多人还没能清晰地知道建筑策划,尤其是它和建筑设计的区分和关系。严格地说,我国的建筑过程中没有完整而正确的建筑策划。而通常人们认为的建筑策划是项目托付方提给建筑师们的设计任务书或是建筑师们提给项目托付方的策划性设计,其实,这并不是真正的
11、建筑策划。 建筑策划并不应当完全由项目托付方也不是建筑师单独完成。而对待建筑策划和建筑设计,存在几种观点,一种人认为建筑策划就是建筑设计,在这个过程中项目托付方和建筑师共同完成整个建筑的策划和方案的设计;也人认为,建筑策划和建筑设计应当是完全独立的两个工作阶段;有的时候它们之间的关系微乎其微,更是狭隘地认为建筑策划就是商业策划,只是体现了在建筑建成之后商业活动中的作用。形象地说建筑策划和建筑设计就像两个集合,不是相互包含也不是完全的相离或是仅仅的相切关系,只有相交的才是建筑策划和建筑设计之间的关系。它们相互交织,相互影响,有可以共同借鉴的成分,也有各自特有的因素。1建筑策划和建筑设计的关系 1
12、.1建筑策划为建筑设计指明方向 建筑策划首先考虑整个项目的价值目标,而这个价值目标将是通过对这个项目中各个方面需求的探讨而得出。在architecturalprogramming and predesign managet一书中,罗伯特g赫什伯格先生归纳了8个价值因素,人文、环境、文化、技术、时间、经济、美学、平安,而这8个价值因素中包含了一个建筑全部可能的需求。建筑策划就是对这些需求进行探讨,经过对各个方面的比较分析,总结最终的主要需求。这个主要的需求或许是一个也有可能是多个,而这个主要需求也就确定了这个建筑项目的目标。这样在建筑设计中,建筑工程师的工作将围围着这个目标进行。同时其他方面也将
13、在建筑策划中得到探讨,将毫无关系或较小的需求减去,这样在以后的建筑设计中将不会出现无用功而提高了效率。 1.2建筑策划是建筑设计的前提 建筑策划在工作的同时,将会对在整个项目运行的过程中可能遇到的问题进行预见,同时提出相应的解决方法。同样从上述的8个价值因素进行分析,而这8个价值因素同样几乎涵盖了全部能影响到建筑的方面。当然也有相对于每个建筑的特别方面,而可能遇到的问题,比如有的建筑会出现经济问题,有的会出现对环境污染问题,还有的将涉及到人的平安问题。而这些问题的提出就是建筑策划在对建筑设计的警示。建筑设计中就要提出相应的解决方案,这些方案就会体现在建成后的建筑中。简洁地说,建筑策划是对建筑设
14、计进行定义的阶段;是发觉并提 出存在问题的阶段,而建筑设计就是解决建筑策划所提问题并确定设计方案的阶段。 1.3建筑策划预见建筑设计的问题 建筑策划还包含对其后的3个步骤探讨,预料这3个步骤中将会出现的问题,提示人们在工作的过程中赐予重视。因此建筑设计在运行过程中将解决建筑策划中提出的项目问题,同时也要留意在建筑策划中估计的过程问题。 1.4建筑设计检验建筑策划的合理性 主持建筑设计的建筑师将带着长期从事建筑设计的丰富阅历参与建筑策划,他们将对建筑策划中一些无法或难于实现的提案提出质疑并和策划组的成员一起探讨最佳的解决方案。这样不仅能让策划的主要目标在而后的建筑设计中实现,也可以提高而后各个步
15、骤的工作效率。 1.5建筑策划与建筑设计共同引导创新 建筑也是艺术,是最为动态发展的行业,同样有着时代性的要求。建筑策划具有对时代的敏感,可以将最为现代而时髦的理念开发出并指导建筑设计,而建筑设计自身也在不断完善。新的设计形式、结构形式的出现更是为建筑策划的簇新理念供应保障。 2建筑策划与建筑设计的差异 2.1主要的内容不同 建筑策划先从城市规划和政府部门制定的政策方针和限制要求动身,对建筑的外部和内部条件进行全面考察和探讨。而所得到的是数据、统计表格或是分析图,甚至是文字性的描述同时运用计算机等近现代科技手段对探讨目标进行分析,最终定量地得出实现既定目标所应遵循的方法及程序,确定业主、用户、
16、建筑师和社会相关价值体系,阐明重要的设计目标,揭示有关于设计的各种现状信息,并阐明所需的设备。 建筑设计是完成建筑方案的阶段,是将建筑策划中的抽象理论实现成可行方案的过程,将建筑策划确定了的价值目标体现在建筑中,让建筑中的组成部件和建筑语汇比如墙、柱、窗、构架等以相对志向的方式来实现建筑策划确定的价值目标,让建筑在最终的施工到建成运用中的呈现建筑策划中的每个设想。 2.2参加的人员不同 在全面对建筑进行策划的同时,建筑策划是多学科的综合,也就确定了参与建筑策划的人员并不是通常人们认为的建筑项目托付方和建筑师,还应当有政府的官员、立法、平安保障机构、经济师、广告设计师和环境组织等等,当然现在运用
17、者也将介入。这些成员在策划工作时各抒己见,共同探讨问题,在不同的领域开发新的理念,同时也从不同的方面来考察影响工作和建筑的问题。而建筑设计阶段中参加的人员应当包括建筑设计师、室内设计师、结构工程师、水电通风工程师等,现在还加入了表现公司和模型公司,打印装帧制作公司等。和建筑策划不同的是,参与建筑设计阶段的人员相对专业,都是建筑范畴相关的行业人员。他们的工作更多的是将建筑策划人提的目标实现出完整的建筑设计方案。而这样明确而细致的分工将使整个建筑设计阶段保持高的工作效率。 3从建筑策划到建筑设计 建筑策划的运行是一个相当困难的过程,不同类型的建筑在策划进行的过程可能有所不同。而其中的几个大而关键的
18、步骤多是相像的。建筑策划运行主要的6个步骤为:制定目标,探讨目标,成立策划组,支配工作进度;收集相关信息条件;提出策划初步构想;探讨需求;总结出各项策划要点;制定策划书。 有的时候在进行建筑策划的时候,建筑设计师可以进行简洁概念设计,用初步的方案构想来检验建筑策划的合理性。当建筑策划书确定后,即可进入建筑设计阶段。而一个完整的建筑设计阶段应当包含4个步骤:概念设计;方案设计;扩初设计;施工图设计。在建筑设计阶段,建筑设计师以及工程师会不断的和工程托付方和政府部门等相关人员进行沟通,对方案没有满意需求的地方进行修改。当确定建筑设计的方案已经满意建筑策划中各项需求后,建筑工程师就起先进行施工图设计
19、。其间将涉及建筑运用的详细材料和工程施工方法,这时候经济评价师和施工人员将介入,共同探讨如何在最少资金和时间的投入下,高效、高质的完成工程而投入最终的运用。 第三篇：建筑系馆建筑策划书 建筑策划书 建筑系馆建筑策划书 一、项目需求： 立项： 对校内内现有南苑食堂旧址进行改造使之成为符合当下建筑学院教学体制的建筑系馆。 项目的基本状况： 随着我校南苑食堂的拆除，原有场地腾出空间，短暂废弃，对于这样一个人流攘攘和重要场所进行改造重新利用成为迫切课题。同时，对建筑学院教学体制的改革，要求新的建筑形式及其功能布局。处于校内内的南苑旧址的项目推出。 设计依据： 一、 规划审批文件； 二、业主的设计托付要
20、求； 功能要求要通过前期的调研自行确定。每个空间的指标需有的确的设计依据。如 三、国家相关的法律法规要求； 四、规范标准的要求； 01 中国建筑设计探讨院编.gb50352-2022 民用建筑设计通则.北京:中国建筑工业出版社,2022.7.1 02 中华人民共和国公安部编.gbj16-87建筑设计防火规范.北京:中国建筑工业出版社,200 03 北京市建筑设计探讨院编.jgj50-2022城市道路和建筑物无障碍设计规范.北京:中国建筑工业出版社,2022 04 天津市城乡建设委员会.中小学校建筑设计规范gbj101-86.北京:中国建筑工 业出版社.11017. 05 中华人民共和国教化部.
21、一般高等学校规划面积定额.北京:中国建筑工业出版社.11010. 06 北京市建筑设计探讨院.建筑专业设计技术措施.北京:中国建筑工业出版社.11019. 设计目标： 充分发挥旧有建筑可利用部分，同时新建建筑与旧有建筑和谐。空间的营造与功能体现要符合当前建筑系馆对建筑学人才的教化培育要求。供应给建筑学院学生与老师之间教学与沟通，学生之间相互学习沟通的环境。营造一种互动沟通合作的教学环境。 二、信息收集与分析： 四周环境要素： 基地位于南苑食堂拆除的旧址上，基地内暂无任何改造内容。基地前靠校门口的一条主要道路，旁边有浦原餐厅。基地的西侧为南苑新宿舍，居住大量学生，东侧则为学校的景观水系地带。南侧
22、还有行政楼和新建的教学楼。北侧封闭，无道路，周边人流量较大，但总体环境较宁静。 人文: 南京工业高校是一所以工为主的省属重点建设的多科性一百零一强名校，由南京化工高校、南京建筑工程学院于2022年5月合并组建而成该校背靠老山，东临长江。地处钟灵毓秀、文化悠长的古都南京。入 则世外之桃源，出则繁华之都市，于工大 学习学到是那一份淡泊的心境、一份灵动的青春。 工大的景点有：天宝阁，翰墨香，风景独好，含雪，溢清同济湖，镜湖，书声溢谷，浦园深松，时钧园，中心森林公园。 。 交通状况： 配套设施： 基地西北方与北面均有宿舍区，东面与水系餐毗邻，西面紧邻浦原餐厅。 气候条件： 四季改变和季风进退都比较明显
23、，属于典型夏热冬冷地区。 可在相应的建筑节能方面考虑 三、提出基本构思： 功能： 在功能上，除了办公和学生区域区分开外，在室外空间上，利用休闲区，例如咖啡吧等，与交通空间结合。同时利用这个组合，可以加入探讨空间的元素。这样，功能在空间上就呈现出多样化，敏捷化。不再只是单调的纯功能区。 空间： 从平面图，我们可以看出，用地周边环境较好，有葱绿的植被，紧邻水系。但它处在一个高度较高地方，如何解决紧邻水系一侧的道路交通问题，还须要思索。 形式： 在形式上，为了增加敏捷性，我们的教室可以围绕空间布置，学生上下课围围着室外休闲探讨空间来回穿梭。当然，教室不再只是单纯化的教学教室，当没有课程支配时，教室也
24、可以当成临时探讨空间，组团探讨空间，这样既能充分利用教室的场地作用，还能增加功能的敏捷性。 四、需求确定 ：（确立设计任务书） 建筑性质：教学建筑。 建筑面积：不限，满意教学须要和建筑物正常运行所需即可。但是要求 每一个平米的面积都应有其明确的功能。 建筑高度：多层建筑，h24m。 场地要求：室外要考虑车辆停放（含自行车）及适当的绿化面积。原有 绿化应尽可能保留。用地区位、范围及形态见附图。 学生人数：本科生3012=360人，探讨生1013=30人。 改造要求：柱子、梁、楼板等结构应尽可能保留。如面积不够可增加部 分新建建筑。 功能空间组成及参考面积指标 五、问题陈述： 1. 问题： 旧址东
25、南侧的高差比较大，须要考虑怎么解决 解决方案： 结合水系一侧的景观做场地改造 2. 问题： 建筑系馆空间特性？ 解决方案： 设计的适应不同自发教化形式的空间：大型空间，小型空间，宁静空间，略为活泼的空间，以及配有影音演示设备的空间。有些随意空间配备社交空间的家具布置。不仅要 创建出明确单纯的空间，也须要一些模糊的，狭小的光影空间。 第四篇：项目策划书 前言 通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性特别强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。 我司经过长时间的市场调研，依据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的阅历，提出切合市
26、场销售的建议供贵司参考。 如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将依据详细资料供应一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。 众成伟业房地产营销管理有限公司 书目 一、市场背景 二、项目分析 三、项目定位 四、客源定位 五、产品建议 六、推案策略 七、广告策略 八、销售执行 九、公司简介 十、合作模式 一、市场背景 济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下： xx年以后，振荡中走向规范的过渡阶段 客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费渐渐成为市场主力。 开发商特征：迫于竞
27、争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念渐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，起先注意客源需求，渐渐向以产定销的路途靠拢。品牌意识已大大增加，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价起先上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。 项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占据肯定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色显明，并且小区品质不断提升。 销售
28、特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣扬手段不断翻新。 在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大改变： 1、客户需求的改变 ø能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满意居住要求、工程质量，向追求舒适性、平安性、私密性方向转变。 ø对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注意楼盘的特性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。 ø能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，
29、最注意的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也特别注意。 2、市场环境的改变： 地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。 产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并渐渐为市场所接受。 其中： 小高层发展分三个阶段： （1）以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标记，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注意了前期宣扬，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。 （2）以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标记，小高层市场进入激烈竞争阶段
30、，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端渐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。 （3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。 3、开发商的改变趋势 ø开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。 ø营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今日的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必需注意前期
31、打算工作，要熟识当地状况并与之结合，了解客户心态。 二、项目分析 1、基本状况： 本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid（科技商务中心区）山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的旺盛。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通便利，地段的升值潜力巨大。 2、区域消费实力分析： 经济水平： 整体消费群体主力仍为比较注意生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。 随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。
32、3、客源定位： 由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，依据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析： （一）本地客源： 此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型： 私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品尝、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思索与推断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注意。 政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位安排的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、平安、私密及小区规划、配套有较高要求。 高级白领：此
33、类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品尝的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关切。 年青胜利人士：此部分人有着敏捷的思索、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。 小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。 （七）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。 六、推案策略 （一）售楼处选址： 我司建议售楼处向主干道旁边迁移，在解放路旁边建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。 理由： （1）该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。 （2）人员流淌量大，易扩大知名度。
34、 （3）交通动线发达，便利客户询问。 缺点：投入费用高。 （二）推案操作阶段及操作目的 本案操作由期房起先，我司建议将本案操作分为三个阶段： 第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。 理由： （1）本案为同期开发，须要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。 （1）中、后期的销售胜利主要依靠于前期建立的良好市场人气，由此而 形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建 立市场人气，引起市场轰动。 在此阶段应留意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。 理由： 价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格连接不好，将
35、导致整个项目的失败（如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。） 其次阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创建相 对较高的利润。 理由： （1）第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。 （2）在其次阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创建利润创建更为有利条件。 第三阶段：获得最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。 （三）价格策略 目前市场竞争激烈，操作周期不宜过长，不相宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、竣工三个阶段作
36、大的提升，以拉动市场。 整体操作结束后，将均价限制在3500元/平方米，详细推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考。 七、广告策略 （一）主诉求点： 突出社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。 理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房起先销 售，如单纯宣扬社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势 及小高层的建筑形式自不待言，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对简单。 （二）各销售期诉求 1、引导期：可通过软广告、主题宣扬活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。 2、开盘期：主打环境优
37、势，结合敏捷的付款方式及实惠措施吸引客户，建立人气。 3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期呈现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。 理由： （1）可令社区整体优势全面呈现。 （2）可保持每期推出广告的独立性，即宣扬主题显明。可不断保持市场簇新度，冲击力长久。 （三）广告媒体选择 1、电视以形象广告为主，结合综艺性广告。 2、报纸软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击 3、车体主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。 第五篇：项目策划书 第一部分 前言 策划书目的及目标的说明 其次部
38、分 市场调研及分析 一. 行业动态调研及分析 1. 行业饱和程度 2. 行业发展前景 3. 国家政策影响 4. 行业技术及相关技术发展 5. 社会环境 6. 其他因素 二. 企业内部调研及分析 1. 财务状况，财务支出结构 2. 企业生产实力，产品质量，生产水平 3. 员工实力，待遇，公司对员工的激励、考核、培训 4. 企业策划、销售、执行实力的调研 5. 产品各品项探讨：定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势 三. 潜在进入者调研及分析 1. 行业进入成本/壁垒。 2. 行业退出成本。 3. 进入后对本企业的威逼。 4. 对竞争者的威逼。 四. 现有竞争者的调研及分析。 1. 财务状况，财
39、务支出结构。 2. 企业生产实力，产品质量，生产水品。 3. 员工实力，待遇，公司对员工的激励、考核、培训。 4. 企业策划、销售、执行实力的调研。 5. 产品各品项探讨：定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势。 五. 替代品调研及分析。 1. 替代品工艺。 2. 消费者认可程度。 3. 发展态势。 六. 互补品调研及分析。 1. 是否存在互补品。 2. 互补品价格。 3. 互补品对产品的要求。 4. 互补品发展趋势及其将来新要求。 七. 原料供应商调研及分析。 1. 可供选择的供应者。 2. 原材料是否有替代品。 3. 供应商的讨价还价实力。 4. 我们对其依靠程度。 5. 供应商的供应实
40、力。 八. 中间商调研及分析。 1. 中间商的性质：配送商、经销商、代理商 2. 中间商对我们产品的依靠程度。我们产品占用他资金的比例，赐予他的利润比例 3. 中间商的赐予我们产品的支持：配送实力、资金实力、人力 九. 消费者调研及分析。 1. 消费者背景探讨：收入、教化、年龄、性别、家庭组成、种族、工作 2. 消费者对产品和竞品的认知及看法：质量、价值、包装、型号、品牌声誉、品牌形象等及其认知差别。 3. 消费者的运用状况：购买动机、购买量、何时运用、如何运用等。 4. 购买角色。 5. 消费者对现有营销活动的评价。对广告的接受程度、对营业推广的理解等。 第三部分 企业战略及产品策略的制定
41、一. 企业战略制定 二. 产品策略制定。 1. 产品。 1) 品项：市场定位、目标受众。 2) 包装：陈设显著、便利、符合产品定位、价格等 2. 价格。 1) 符合企业战略? 2) 符合产品定位? 利润为主/市场占有率为主 依据产品市场定位不同，实行不同价格策略。 保留一支低利润甚至无利润产品，该品项各种市场表现仿照主要竞争对手，以破坏其市场及形象。 3. 渠道。 1) 一般通路。对经销商的选择、管理限制、返点等。 2) 特通。由于产品特性及价格不同，我们可以选择那些特别通道，以便它的目标客户能够便利的获得该产品。 3) 新终端开发队伍。 4) 直营队伍。对于一些特别状况，如经销商的流失，直营
42、队伍短暂性的弥补空白市场。 5) 客户数据库的管理。业代前期市场推广积累的客户资料及经销商自身对终端的开发，这些终端资料应当刚好地通过业代以书面的形式提交公司。公司对这些资料的管理可以避开因业代及经销商的流失而造成的终端流失。 4. 促销。 1) 广告：诉求点 2) 人员推销： a) 人员的培训 b) 人员的岗位界定 c) 人员的考核 d) 人员的激励 3) 营业推广 a) 对顾客。稳定主打产品价格;对品牌的宣扬 b) 对零售商。稳定价格，保证促销后价格能够复原，销量得以维持;或者在短时间内抢先占据货架 c) 对中间商。尽量削减短期大力度促销活动，一方面会破坏市场，影响终端价格体系，另一方面经
43、销商对终端很可能没有落实，从中截取，成为其灰色收入。 4) 公共关系。事务营销：把握正确的营销事务。干脆告知消费者的营销事务应当包含消费者利益点，并且该信息是以干脆明白的方式告知消费者利益点的 第四部分 详细执行实施 一. 产品设计。 二. 价格设计。 三. 渠道设计。 四. 促销设计。 五. 销售管理 第五部分 结束语 以下还举荐了其他的策划书范文：项目策划书怎么写创业项目策划书范文环保活动项目策划书第31页 共31页第 31 页 共 31 页第 31 页 共 31 页第 31 页 共 31 页第 31 页 共 31 页第 31 页 共 31 页第 31 页 共 31 页第 31 页 共 31 页第 31 页 共 31 页第 31 页 共 31 页第 31 页 共 31 页