荣盛发展：首次公开发行股票招股意向书.PDF

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1、荣盛房地产发展股份有限公司 招股意向书 1-1-1 荣盛房地产发展股份有限公司 荣盛房地产发展股份有限公司 （河北省廊坊市开发区春明道北侧） （河北省廊坊市开发区春明道北侧） 首次公开发行股票招股意向书 首次公开发行股票招股意向书 保荐人（主承销商）保荐人（主承销商） 深圳市罗湖区笋岗路 12 号中民时代广场 B 座 25、26 层 荣盛房地产发展股份有限公司 招股意向书 1-1-2 荣盛房地产发展股份有限公司 首次公开发行股票招股意向书 荣盛房地产发展股份有限公司 首次公开发行股票招股意向书 发行股票类型发行股票类型 人民币普通股（A 股）发行股数发行股数 7,000 万股 每股面值每股面值

2、 1.00 元 每股发行价格每股发行价格 根据询价结果确定 预计发行日期预计发行日期 2007 年 7 月 24 日 拟上市证券交易所拟上市证券交易所深圳证券交易所 发行后总股本发行后总股本 40,000 万股 本次发行前股东所持股份的流通限制、股东对所持股份自愿锁定的承诺本次发行前股东所持股份的流通限制、股东对所持股份自愿锁定的承诺 公司股东荣盛控股股份有限公司、荣盛建设工程有限公司、耿建富和实际控制人耿建明均承诺：自公司股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份。其他股东承诺：自公司股票上市之日起十二个月内不转让其持有的公司股份。 同时，担

3、任公司董事、监事或高级管理人员的股东耿建明、耿建富、邹家立、刘山还承诺：除前述锁定期外，在其任职期间每年转让的股份不得超过其所持有公司股份总数的百分之二十五，且离职后半年内，不转让其所持有的公司股份。承诺期限届满后，上述股份可以上市流通和转让。 保荐人（主承销商）保荐人（主承销商） 第一创业证券有限责任公司 签署日期签署日期 2007 年 7 月 5 日 荣盛房地产发展股份有限公司 招股意向书 1-1-3 发行人声明 发行人声明 发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股意向书及其摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。 公司负责人和主

4、管会计工作的负责人、 会计机构负责人保证招股意向书及其摘要中财务会计资料真实、完整。 中国证监会、其他政府部门对本次发行所做的任何决定或意见，均不表明其对发行人股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。 任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。 根据证券法的规定，股票依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。 投资者若对招股意向书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪人、律师、会计师或其他专业顾问。 荣盛房地产发展股份有限公司 招股意向书 1-1-4 重大事项提示 重大事项提示 1、根据公司 2007 年度第一次临时股东大会决议，本公

5、司首次公开发行股票前的滚存利润由发行后新老股东共享。 2、本次发行前公司总股本 33,000 万股，本次拟发行 7,000 万股流通股，发行后上述股份全部为流通股。公司股东荣盛控股股份有限公司、荣盛建设工程有限公司、耿建富和实际控制人耿建明均承诺：自公司股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份。其他股东承诺：自公司股票上市之日起十二个月内不转让其持有的公司股份。 同时， 担任公司董事、 监事或高级管理人员的股东耿建明、 耿建富、 邹家立、刘山还承诺：除前述锁定期外，在其任职期间每年转让的股份不得超过其所持有公司股份总数的百分之二十五，且离职后

6、半年内，不转让其所持有的公司股份。承诺期限届满后，上述股份可以上市流通和转让。 3、本公司实际控制人耿建明先生在本次股票发行前直接持有公司 20.14%的股权，通过控制荣盛建设持有公司 22.76%的股权，通过控制荣盛控股持有公司52.06%的股权；本次发行后，耿建明先生仍直接持有和间接控制公司 78.35%的股份（按发行 7,000 万股计算） 。因此，实际控制人可能利用其控股地位，通过行使表决权和管理职能对公司经营决策进行控制， 可能对公司和其他股东的利益带来一定的风险。 4、房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，同时受国家的宏观经济政策影响较大。近年，为规范和引导房地产行业的持续稳定健康

7、发展，保持整体经济平稳较快增长，满足广大群众的基本住房需求，政府已出台多项宏观调控政策：2005 年 4 月底，国务院常务会议提出八大措施引导和调控房地产市场之后，中央七部委联合出台关于做好稳定住房价格工作的意见；2006 年 5 月，国务院召开常务会议，会议通过“促进房地产业健康发展”的六条意见；随后，建设部等中央九部委联合发布了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见。上述一系列宏观调控政策的变化，对公司扩张的速度及规模会造成一定的影响。 荣盛房地产发展股份有限公司 招股意向书 1-1-5 5、公司是一家致力于中等城市普通商品住宅开发的跨地区大型房地产开发企业，已在河北的廊坊、沧州，安徽的蚌

8、埠，江苏的南京六合、徐州等多个中等城市开展了房地产开发业务，但与万科等一些全国性大型房地产公司相比，公司业务仍相对较为集中。最近几年内，河北、江苏、安徽等地区仍将是公司的开发重点，公司将继续维持和扩大在上述地区的市场占有率。因此，公司业务在一定时期内还会倚重这些地区房地产市场的持续健康发展， 如果这些区域的房地产市场不景气，将会给公司的经营业绩带来不利影响。 6、本次发行股票后，公司的每股净资产将大幅度增长。本次募集资金拟投资项目的建设期大部分在一年以上，股票发行当年尚不能全面竣工。因此，公司存在因股票发行而募集资金投资项目未能及时产生效益， 导致净资产收益率大幅下降的风险。 7、截至 200

9、6 年 12 月 31 日，公司一年内到期的非流动负债为 31,400 万元，长期借款为 49,500 万元。公司的资产负债率为 71.07%（母公司数），流动比率为 1.80，速动比率为 0.27。公司资产负债率较高，速动比率较低；公司较大金额的银行借款提高了项目的开发成本，对公司经营产生不利的影响，同时公司的负债结构可能使公司面临一定的短期偿债风险。 荣盛房地产发展股份有限公司 招股意向书 1-1-6 目 录目 录 第一节 释义. 9第一节 释义. 9 第二节 概览. 11第二节 概览. 11 一、发行人概况.11 二、发行人控股股东及实际控制人简介.13 三、发行人主要财务数据.13 四

10、、本次发行情况.15 五、募集资金用途.15 第三节 本次发行概况 . 16第三节 本次发行概况 . 16 一、本次发行的基本情况.16 二、本次发行有关当事人.17 三、发行人与本次发行有关的当事人之间的关系.19 四、本次发行预计重要时间表.20 第四节 风险因素. 21第四节 风险因素. 21 一、政策风险.21 二、管理风险.24 三、市场风险.25 四、财务风险.27 五、业务经营风险.30 六、募集资金投向风险.32 七、股市风险.33 第五节 发行人基本情况 . 34第五节 发行人基本情况 . 34 一、发行人的基本资料.34 二、发行人改制重组情况.35 三、历次股本形成及股权

11、变化情况和重大资产重组行为.40 四、股东出资、股本变化的验资报告及发起人投入资产的计量属性.52 五、发起人和发行人的组织结构.54 六、公司拥有子公司的基本情况.58 七、发行人股东及实际控制人的基本情况.62 八、发行人有关股本的情况.83 九、发行人内部职工股的情况.85 十、工会持股、职工持股会持股、信托持股、委托持股等情况.85 十一、发行人员工及其社会保障情况.85 十二、重要承诺.86 第六节 业务和技术. 87第六节 业务和技术. 87 一、发行人的主营业务及设立以来的变化情况.87 二、发行人所处行业的基本情况.87 荣盛房地产发展股份有限公司 招股意向书 1-1-7 三、

12、主营业务情况.132 四、房地产项目具体开发情况.151 五、土地储备情况.180 六、公司的主要固定资产及无形资产情况.181 七、特许经营权.184 八、联营、合营情况.184 九、公司质量控制体系.184 第七节 同业竞争与关联交易 . 186第七节 同业竞争与关联交易 . 186 一、同业竞争.186 二、关联交易.188 第八节 董事、监事、高级管理人员与核心技术人员 . 202第八节 董事、监事、高级管理人员与核心技术人员 . 202 一、董事、监事、高级管理人员和核心技术人员简介.202 二、董事、监事、高级管理人员和核心技术人员的持股及对外投资情况.205 三、董事、监事、高级

13、管理人员和核心技术人员的收入情况.207 四、董事、监事、高级管理人员和核心技术人员的兼职情况.208 五、董事、监事、高级管理人员的变动情况.210 六、公司董事、监事和高级管理人员的任职资格.211 第九节 公司治理结构 . 212第九节 公司治理结构 . 212 一、股东大会、董事会、监事会、独立董事、董事会秘书制度的运行情况.212 二、发行人最近三年违法违规情况.221 三、发行人最近三年资金占用及对外担保情况.221 四、内控制度的自我评估意见及注册会计师的意见.222 第十节 财务会计信息 . 223第十节 财务会计信息 . 223 一、会计报表.223 二、审计意见.231 三

14、、会计报表编制基准和合并报表范围及变化情况.231 四、主要会计政策和会计估计.233 五、土地增值税.240 六、分部信息.242 七、最近一年收购兼并情况.243 八、经注册会计师核验的非经常性损益明细表.243 九、最近一期末主要固定资产类别、折旧年限、原价、净值.244 十、最近一期末对外投资情况.245 十一、最近一期末无形资产情况.245 十二、最近一期末的主要债项.245 十三、所有者权益变动情况.250 十四、报告期内现金流量情况及不涉及现金收支的重大投资和筹资活动及其影响.253 十五、报告期内会计报表附注中或有事项、期后事项、承诺事项和其他重要事项.253 十六、发行人主要

15、财务指标.256 十七、备考利润表.259 十八、发行人盈利预测披露情况.260 荣盛房地产发展股份有限公司 招股意向书 1-1-8 十九、资产评估情况.260 二十、验资报告.261 第十一节 管理层讨论与分析 . 263第十一节 管理层讨论与分析 . 263 一、财务状况分析.263 二、盈利能力分析.274 三、最近三年重大资本性支出情况分析.284 四、财务状况和盈利能力的未来趋势分析.285 五、2007 年投资计划、资金安排.286 第十二节 业务发展目标 . 287第十二节 业务发展目标 . 287 一、公司整体经营目标.287 二、主要业务经营目标.288 三、拟定上述计划所依

16、据的假设条件及面临的主要困难.291 四、业务计划与现有业务的关系.292 第十三节 募集资金运用 . 293第十三节 募集资金运用 . 293 一、本次发行募集资金运用计划.293 二、募集资金投向的项目具体情况.294 三、募集资金运用对公司经营状况和财务成果的影响.316 第十四节 股利分配政策 . 318第十四节 股利分配政策 . 318 一、发行人最近三年股利分配政策及实际股利分配情况.318 二、发行后的股利分配政策.319 三、本次发行完成前滚存利润分配政策.319 第十五节 其他重要事项 . 320第十五节 其他重要事项 . 320 一、信息披露制度相关安排.320 二、重要合

17、同.320 三、重大诉讼或仲裁.331 第十六节 董事及有关中介机构声明 . 332第十六节 董事及有关中介机构声明 . 332 第十七节 备查文件. 339第十七节 备查文件. 339 一、备查文件.339 二、备查文件查阅地点、时间.339 荣盛房地产发展股份有限公司 招股意向书 1-1-9 第一节 释义 第一节 释义 在本招股意向书中，除非另有所指，下列名词之含义由以下释义规范： 发行人、公司、本公司、股份公司、荣盛发展 指荣盛房地产发展股份有限公司 廊坊荣盛 指本公司前身，廊坊开发区荣盛房地产开发有限公司 荣盛有限 指更名后的本公司前身，荣盛房地产开发有限公司 荣盛控股 指荣盛控股股份

18、有限公司 荣盛建设 指荣盛建设工程有限公司（原廊坊开发区荣盛建筑安装工程有限公司、河北荣盛建筑安装工程有限公司、 河北荣盛建筑安装工程集团有限公司）南京荣盛 指南京荣盛置业有限公司 徐州荣盛 指荣盛（徐州）房地产开发有限公司 石家庄荣盛 指河北荣盛房地产开发有限公司 荣盛物业 指廊坊荣盛物业管理有限公司 荣盛设计 指廊坊开发区荣盛建筑设计有限公司 六合物业 指六合县荣盛物业管理有限公司 公司章程 指荣盛房地产发展股份有限公司章程 证监会 指中国证券监督管理委员会 保荐人（主承销商） 指第一创业证券有限责任公司 深圳大华 指深圳大华天诚会计师事务所 深交所 指深圳证券交易所 股票或 A 股 指面

19、值为 1 元的人民币普通股 元 指人民币元 本次发行 指本公司本次发行 7,000 万股新股的行为 一级资质 指房地产开发企业的最高资质等级，一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目 预售 指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为，房地产预售要取得专门的预售许可证。 荣盛房地产发展股份有限公司 招股意向书 1-1-10 按揭 指按揭人将房产的产权抵押给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，贷款银行立即将所涉及的房产产权解除抵押的行为。 土地出让 指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地

20、使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 容积率 指一个房地产开发项目的总建筑面积与该项目占地面积的比值。 确权 指房地产登记机关对房地产权利的确认。即依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等规定程序，确认房地产权利归属的过程。 大城市 指市区人口在 100 万以上的城市 中等城市 指市区人口在 50100 万的城市 小城市 指市区人口在 50 万以下的城市 五证 指 国有土地使用证 、 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证 。 国有土地使用证 指中华人民共和国国有土地使用证 国六条

21、 指 2006 年 5 月 17 日国务院颁布“促进房地产业健康发展”的六条意见土地储备 本招股意向书如无特别说明，均指土地储备规划建筑面积 荣盛房地产发展股份有限公司 招股意向书 1-1-11 第二节 概览 第二节 概览 本概览仅对招股意向书全文做扼要提示。投资者作出投资决策前，应该认真阅读招股意向书全文。 一、发行人概况一、发行人概况 中文名称： 中文名称： 荣盛房地产发展股份有限公司 英文名称： 英文名称： RiseSun Real Estate Development Co.,Ltd. 法定代表人：法定代表人： 耿建明 注册地址： 注册地址： 廊坊市开发区春明道北侧 注册资本： 注册资

22、本： 33,000万元 经营范围： 经营范围： 房地产开发与经营（一级） 荣盛房地产发展股份有限公司前身是成立于 1996 年 12 月 30 日的廊坊开发区荣盛房地产开发有限公司 （2001 年 3 月 8 日更名为荣盛房地产开发有限公司） 。经河北省人民政府股份制领导小组办公室文件（冀股办20034 号文）批准，荣盛房地产开发有限公司以其 2002 年 12 月 31 日的净资产 11,000 万元为基准， 按1： 1 的比例折股， 整体变更为荣盛房地产发展股份有限公司， 股本总额为 11,000万股。公司于 2003 年 1 月 20 日在河北省工商行政管理局登记注册，营业注册号为 13

23、00001002340。经过历次增资，公司股本总额变更为 33,000 万股。2006 年5 月 29 日，公司在河北省工商行政管理局进行了变更登记，注册资本为 33,000万元。 公司是一家致力于中等城市商品住宅规模开发、专业化经营、稳步成长的跨地区大型房地产开发企业。公司具有国家房地产开发一级资质。公司以商品住宅开发为主导，以建筑设计、物业服务为支撑，专业化程度较高，具有跨地区经营优势。 公司跨地区业务在紧紧围绕京津冀和长江三角洲两大经济圈的基础上， 立足中等城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市进行商荣盛房地产发展股份有限公司 招股意向书 1-1-12 品住宅的规模

24、开发。目前公司已在河北、江苏、安徽等省的多个中等城市开展了房地产开发业务，并且在石家庄、廊坊、沧州、南京、徐州、蚌埠等地拥有土地储备规划建筑面积 283.19 万平方米。 公司秉承“建筑有形，生活无限”的开发理念，旨在为崇尚新生活和需改善居住环境与居住条件、提高生活质量和生活品位的消费者营造“自然的园、健康的家” 。公司以房地产开发为主业，以专业化、规范化经营为手段，以打造全国性大型房地产企业为目标， 最近三年累计竣工商品房建筑面积 165.93 万平方米，销售商品房建筑面积 129.11 万平方米。 公司始终重视品牌建设，努力塑造品牌优势。随着公司开发规模的扩大、进驻城市的增加、 开发项目的

25、增多， 公司综合实力不断增强， 品牌影响力不断提升。公司于 2002 年通过 ISO9001-2000 质量管理体系认证， 所开发项目先后获得“国家康居示范工程示范项目”、 “省级园林式住宅小区”、 “中国水景名盘”、 “中国优秀健康生态楼盘”、“绿色人居环境社区”等称号，公司地产品牌“阿尔卡迪亚”荣获 2006 年中国房地产总评榜“连锁品牌企业十强”称号，并荣获“2007 中国房地产百强企业突出贡献项目”奖。2006 年，公司被河北省建设厅评为“省先进民营企业” 。公司先后于 2006 年、2007 年成为河北省独家进入国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所等单位评比的“中国房地

26、产百强企业” ，2006 年位列第 73 位，2007 年位列第 59 位。 公司始终信守合约，诚信经营。2002 年，公司分别被河北省农业银行、工商银行评为 AAA 级信誉企业；2003 年，公司被河北省消费者协会评为“消费者信得过单位” ，获得河北省“五一”劳动奖状；2004 年，公司被河北省中小企业局和企业协会评为“省诚信示范企业” ；2005 年，公司名列全国房地产企业纳税额第 57 名。 公司近年来业务规模呈现快速增长趋势，2004 年度、2005 年度和 2006 年度分别实现营业总收入 73,505.09 万元、119,494.04 万元和 136,642.28 万元，净利润 1

27、2,243.32 万元、13,061.88 万元和 17,323.54 万元，归属于母公司股东的净利润 12,246.10 万元、13,068.68 万元和 17,323.64 万元。 荣盛房地产发展股份有限公司 招股意向书 1-1-13 二、发行人控股股东及实际控制人简介二、发行人控股股东及实际控制人简介 荣盛控股股份有限公司目前持有本公司 52.06%的股份，为发行人控股股东。该公司是经河北省人民政府批准， 于 2002 年 7 月 31 日在河北省工商行政管理局注册登记成立的股份制公司，注册资本 27,000 万元。截止 2006 年 12 月 31 日，荣盛控股总资产 278,474.

28、38 万元，净资产 62,653.62 万元。2006 年度净利润为12,791.75 万元（上述数据已经廊坊至信会计师事务所有限责任公司审计） 。 公司实际控制人为耿建明先生。耿建明先生除了直接持有本公司 20.14%的股份外，通过控制荣盛建设持有本公司 22.76%的股权，通过控制荣盛控股持有本公司 52.06%的股权；本次发行后，耿建明先生仍直接持有和间接控制本公司78.35%的股份（按发行 7,000 万股计算） 。耿建明先生现任公司董事长，对公司具有较大的影响和控制力。 三、发行人主要财务数据三、发行人主要财务数据 发行人近三年经审计的主要财务数据如下所示： 1、合并资产负债表主要数

29、据 1、合并资产负债表主要数据 单位：万元 项目 2006 年 12 月 31 日2005 年 12 月 31 日2004 年 12 月 31 日 项目 2006 年 12 月 31 日2005 年 12 月 31 日2004 年 12 月 31 日 资产总计 232,414.79146,650.8899,146.91 其中：流动资产222,701.35138,445.0697,038.50 固定资产3,920.283,027.28667.31 负债总计 172,990.28103,059.5367,447.44 其中：流动负债123,490.2868,559.5355,947.44 非流动负

30、债49,500.0034,500.0011,500.00 归属于母公司股东权益 59,429.2543,425.6131,676.93 少数股东权益 -4.75165.7322.54 股东权益合计 59,424.5143,591.3531,699.47 荣盛房地产发展股份有限公司 招股意向书 1-1-14 2、合并利润表主要数据 2、合并利润表主要数据 单位：万元 项目 2006 年度 2005 年度 2004 年度 项目 2006 年度 2005 年度 2004 年度 营业总收入 136,642.28119,494.0473,505.10 营业利润 26,352.6919,726.8317,

31、718.44 利润总额 26,389.7019,664.9117,733.62 净 利 润 17,323.5413,061.8812,243.32 归属于母公司股东的净利润 17,323.6413,068.6812,246.10 3、合并现金流量表主要数据 3、合并现金流量表主要数据 单位：万元 项 目 2006 年度 2005 年度 2004 年度 项 目 2006 年度 2005 年度 2004 年度 经营活动产生的现金流量净额 -25,785.92-3,548.421,837.91 投资活动产生的现金流量净额 -216.11-885.94-1,330.27 筹资活动产生的现金流量净额 2

32、3,592.0317,685.2842.26 现金及现金等价物净增加额 -2,409.9913,250.93549.90 4、主要财务指标 4、主要财务指标 财务指标 2006 年度2005 年度 2004 年度财务指标 2006 年度2005 年度 2004 年度流动比率 1.802.02 1.73速动比率 0.270.42 0.30应收账款周转率（次） 40.8136.24 18.99存货周转率（次） 0.650.92 0.76无形资产（土地使用权除外）占净资产的比例（%） 0.040.03 -资产负债率（母公司，%） 71.0769.99 67.59基本每股收益（元） 0.520.40

33、0.37每股净资产（元） 1.802.64 1.92净资产收益率（摊薄，%） 29.1530.09 38.66扣除非经常性损益后的净资产收益率（摊薄，%） 29.1030.19 37.73每股经营活动现金流量净额(元) -0.78-0.22 0.11注： 表中数据均引自深圳大华出具的深华2007股审字 001 号审计报告所附财务报表；按照调整后的公司总股本 33,000 万股计算近三年的基本每股收益。 荣盛房地产发展股份有限公司 招股意向书 1-1-15 四、本次发行情况四、本次发行情况 股票种类 股票种类 人民币普通股(A 股) 每股面值 每股面值 1.00 元 发行股数 发行股数 本次公开

34、发行的股票数量 7,000 万股，占发行后总股本的 17.50%发行方式 发行方式 采用网下向配售对象询价发行与网上资金申购定价发行相结合的方式 发行对象 发行对象 符合资格的询价对象和已在深圳证券交易所开立A股账户的投资者 五、募集资金用途五、募集资金用途 如公司本次公开发行股票成功，本次发行所募集资金总量扣除发行费用后，拟投入以下项目： 募集资金投资计划募集资金投资计划 序号序号 项目名称项目名称 项目总投资（万元）项目总投资（万元） 募集资金投入（万元）募集资金投入（万元） 募集资金投入占总投资比例募集资金投入占总投资比例 1 徐州阿尔卡迪亚一期 32,092 16,100 50% 2

35、蚌埠阿尔卡迪亚二期 65,539 29,500 45% 3 廊坊阿尔卡迪亚四期 21,987 8,800 40% 4 沧州阿尔卡迪亚 83,898 31,900 38% 合 计 203,516 86,300 合 计 203,516 86,300 如果本次募集资金不足，不足部分将由公司自筹解决；如有剩余，超出部分用于补充流动资金。 荣盛房地产发展股份有限公司 招股意向书 1-1-16 第三节 本次发行概况 第三节 本次发行概况 一、本次发行的基本情况一、本次发行的基本情况 1、股票种类：1、股票种类：人民币普通股（A 股） 2、每股面值：2、每股面值：1.00 元 3、发行股数、占发行后总股本的

36、比例：3、发行股数、占发行后总股本的比例：本次公开发行的股票数量 7,000 万股，占发行后总股本的 17.50% 4、每股发行价：4、每股发行价：通过向询价对象询价确定发行价格 5、市盈率：5、市盈率： 倍（计算口径： ） 6、发行前和发行后每股净资产：6、发行前和发行后每股净资产：发行前为 1.80 元/股（按 2006 年 12 月 31日经审计净资产数及总股本计算） ；发行后为 元股（按 2006 年 12 月 31日经审计净资产数、发行 万股募集 亿元计算） 7、市净率：7、市净率： 倍（计算口径： ） 8、发行方式：8、发行方式：采用网下向配售对象询价发行与网上资金申购定价发行相结

37、合的方式 9、发行对象：9、发行对象：网下配售对象为符合中国证监会规定的配售对象；网上发行对象为已在深圳证券交易所开立 A 股账户的投资者 10、承销方式：10、承销方式：余额包销 11、预计募集资金总额和净额：11、预计募集资金总额和净额：预计可募集资金不超过 万元。扣除发行费用后，预计募集资金净额为 万元 12、发行费用概算如下：12、发行费用概算如下：本次公开发行的费用总额预计为 2,540.00 万元，其详细情况如下： 荣盛房地产发展股份有限公司 招股意向书 1-1-17 二、本次发行有关当事人二、本次发行有关当事人 1、发行人： 荣盛房地产发展股份有限公司 1、发行人： 荣盛房地产发

38、展股份有限公司 地 址： 廊坊市开发区春明道北侧 法定代表人： 耿建明 电 话： (0316)5908566、5909688 传 真： (0316)5908567 联系人： 李喜林、陈金海、李冰 2、保荐人（主承销商） ：第一创业证券有限责任公司 2、保荐人（主承销商） ：第一创业证券有限责任公司 地 址： 深圳市罗湖区笋岗路12号中民时代广场B座25、26层 法定代表人： 刘学民 电 话： （0755）25832512 传 真： （0755）25831718 保荐代表人： 艾民、马如华 项目主办人： 武利华 项目经办人： 王勇、李修华、范本源、杨兆琰、洪友鹏、赵云峰 3、副主承销： 中信建投

39、证券有限责任公司 3、副主承销： 中信建投证券有限责任公司 地 址： 北京东城区朝内大街188号10层 电 话： （010）85130998 传 真： （010）85130542 联系人： 杨继萍 承销及保荐费用 2,000.00 万元 审计费用 180.00 万元 律师费用 100.00 万元 评估费用 50.00 万元 发行推介费 200.00 万元 股票登记费用 10.00 万元 合 计 2,540.00 万元 荣盛房地产发展股份有限公司 招股意向书 1-1-18 4、分销商： 光大证券股份有限公司 4、分销商： 光大证券股份有限公司 地 址： 上海市浦电路438号双鸽大厦17楼AC座

40、电 话： （021）50818887-277 传 真： （021）50816906 联系人： 朱晓霞 分销商： 平安证券有限责任公司 分销商： 平安证券有限责任公司 地 址： 深圳市华强北路4002号圣廷苑酒店B座28楼 电 话： （0755）25327738 传 真： （0755）25325418 联系人： 姚力 分销商： 国金证券有限责任公司 分销商： 国金证券有限责任公司 地 址： 上海市浦东南路528号上海证券大厦南塔2205室 电 话： （021）68826833 传 真： （021）68826800 联系人： 王翔 分销商： 山西证券有限责任公司 分销商： 山西证券有限责任公司 地

41、 址： 北京市西城区复兴门内大街远洋大厦F406 电 话： （010）66493353 传 真： （010）66493360 联系人： 韩正奎 5、发行人律师： 北京市星河律师事务所 5、发行人律师： 北京市星河律师事务所 地 址： 北京市西城区裕民东路5号瑞得大厦6层 负责人： 庄涛 电 话： （010）82031448 传 真： （010）82031456 经办律师： 袁胜华、庄涛 6、审计机构： 深圳大华天诚会计师事务所 地 址： 6、审计机构： 深圳大华天诚会计师事务所 地 址： 深圳市福田区滨河大道5022号联合广场B座11楼 负责人： 胡春元 荣盛房地产发展股份有限公司 招股意向书

42、 1-1-19 电 话： （0755）82966001 传 真： （0755）82900965 经办注册会计师： 胡春元、裘小燕 7、评估机构： 北京中企华资产评估有限责任公司 7、评估机构： 北京中企华资产评估有限责任公司 地 址： 北京市朝阳门外大街22号泛利大厦912A 法定代表人： 孙月焕 电 话： （010）65883588 传 真： （010）65887033 经办注册评估师： 严哲河、张福金 8、股票登记机构： 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 8、股票登记机构： 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 地 址： 深圳市深南中路1093号中信大厦18楼 法定代表人： 陈耀先

43、 电 话： （0755）25938000 传 真： （0755）25988122 9、收款银行9、收款银行 深圳建行住房城市建设支行 深圳建行住房城市建设支行 住所： 深圳市红荔路 1 号银荔大厦一楼 联系人： 黄明瑛 电话： （0755）82095460 传真： （0755）82095291 三、发行人与本次发行有关的当事人之间的关系三、发行人与本次发行有关的当事人之间的关系 发行人与本次发行有关的中介机构及其负责人、 高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他权益关系。 荣盛房地产发展股份有限公司 招股意向书 1-1-20 四、本次发行预计重要时间表四、本次发行预计重要时间

44、表 询价推介时间 2007 年 7 月 17 日2007 年 7 月 19 日 定价公告刊登日期 2007 年 7 月 23 日 网下申购日期和缴款日期 2007 年 7 月 23 日-2007 年 7 月 24 日 网上申购日期和缴款日期 2007 年 7 月 24 日 预计股票上市日期 2007 年 8 月 8 日 荣盛房地产发展股份有限公司 招股意向书 1-1-21 第四节 风险因素 第四节 风险因素 投资本公司的股票会涉及一系列风险，因此，投资者在购买本公司股票前，敬请将下列风险因素相关资料连同本招股意向书中其他资料一并考虑。下列风险因素是根据重要性原则或可能影响投资决策的程度大小分类

45、排序的，但该排序并不表示风险因素会依次发生。 投资本公司的股票会涉及一系列风险，因此，投资者在购买本公司股票前，敬请将下列风险因素相关资料连同本招股意向书中其他资料一并考虑。下列风险因素是根据重要性原则或可能影响投资决策的程度大小分类排序的，但该排序并不表示风险因素会依次发生。 一、政策风险一、政策风险 （一）宏观调控政策变化风险 （一）宏观调控政策变化风险 目前，我国房地产业尚处于初级发展阶段，已成为我国国民经济的重要支柱产业，为引导和规范房地产业的健康发展，政府必然会运用产业政策等手段对房地产业进行宏观调控：如 2005 年 4 月底，国务院常务会议提出八大措施引导和调控房地产市场之后，中

46、央七部委联合出台关于做好稳定住房价格工作的意见，提出调高房屋交易税、禁止期房转让、打击炒地等具体措施，这些政策的出台直接导致以上海、杭州为代表的区域房地产市场价格的回落。 2006 年 5 月，国务院召开常务会议，会议通过“促进房地产业健康发展”的六条意见（简称“国六条”），旨在运用调整住房供应结构、信贷税收土地等工具调节规范市场。随后，建设部等中央九部委联合发布了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，实质是“国六条”的实施细则。意见规定：要切实调整住房供应结构， 制订和实施住房建设规划， 明确新建住房结构比例， “十一五”期间，要重点发展普通商品住房、经济适用房和廉租住房；自 2006 年

47、 6月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上；对购买住房不足 5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；对项目资本金比例达不到 35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；个人购房套型建筑面积在 90 平方米以上的住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。 荣盛房地产发展股份有限公司 招股意向书 1-1-22 上述规定，将直接加大普通住房的供应，抑制投机及投资性购房需求的快速增长，使房地产市场秩序得到整顿和规范，住房消费受到合理引导，最终达到调整住房供应结构、稳定价格

48、的调控目标。对于面向中等收入消费者、以开发普通商品住宅为主、具备较强竞争实力及品牌影响力的房地产企业，将获得更广阔的发展空间。上述一系列宏观调控政策的变化，对本公司扩张的速度及规模会造成一定的影响。 （二）土地管理政策变化引致的风险 （二）土地管理政策变化引致的风险 土地市场的供求关系及土地价格受国家的土地政策影响较大。2006 年 9 月，国务院发布关于加强土地调控有关问题的通知 ，明确土地管理和耕地保护责任、规范土地出让收支管理、调整建设用地有关税费政策、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度、禁止擅自将农用地转为建设用地。土地供应结构、供应方式等土地政策的变化将对房地产行业的开发成本、资

49、金筹措带来一定的影响。尽管公司现有土地储备可满足公司未来四年开发需求， 但土地调控措施将影响土地供应量及土地价格，使公司面临难以合适的价格取得经营开发所需土地的风险，进而提高公司房地产开发的成本。 在建设部等中央九部委联合发布的 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见中规定，土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。上述方式虽然可以有效抑制土地价格上涨，但限房价有可能导致公司自身品牌溢价功能减弱，从而导致公司开发项目毛利率下降的风险。 （三）房地产信贷政策变化风险 （三）房地产信贷政策变化风险 国家对房地产行业信贷政策的调控力度正逐步加强， 对

50、房地产开发商贷款的管理也日趋严格。2003年6月，中国人民银行出台了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 ，加强了房地产开发贷款的管理，就商业银行对房地产企业项目开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等方面作出了严格的规定。 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见中要求严格房地产开发信贷条件，对项荣盛房地产发展股份有限公司 招股意向书 1-1-23 目自有资金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。此外，央行亦在最近两年内多次上调个人住房商业按揭贷款利率，这些调控措施加大了公司融资风险和融资成本，对公司项目开发的进度、资金安排、成本和销售等会产生一定的影响。 公司一贯注重