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1、房地产估价案例与分析精讲班第房地产估价案例与分析精讲班第 6565 讲讲义讲讲义（）托付方：市房地产治理局开发经营部（二）估价方：市房地产价格评估公司（三）估价对象：区内四个房管所直管公房，混合、砖木房屋约35000m2（四）估价目的：对房管局直管公房出售价格评估（五）估价时点：1994 年 6 月 9 日（六）价值定义：本次估价为房改售房价格（七）估价依据：1.各类地区基准地价 2.现场丈量勘估记录（八）估价原则：合法原则、使用原则、替代原则、估价时点原则。（九）估价方法：房地分别评估，综合计价。建筑物重置本钱价按成新折扣法计算，土地价格采纳基准地价修正法进展估价。建筑物价值 （重置单价成新
2、折扣率） （1各项因素修正之和） 建筑面积土地价值基准地价（1各项因素修正之和）土地面积（十）估价结果：估价结果如下表：（十）估价人员： （略）（十二）估价作业日期：1994 年 5 月 29 日至 6 月 14 日（十三）估价报告应用的有效期： （略）市房地产治理局直管公房出售估价技术报告 （） 实物权益状况因素分析： （略）（二）区位状况因素分析： （咯）（三）市场背景分析： （略）（四）使用分析： （略）（五）估价方法选用：房地分别评估，综合计价。建筑物重置本钱价按成新折扣法计算，土地价格采纳基准地价修正法进展估价。建筑物价值 （重置单价成新折扣率） （1各项因素修正之和） 建筑面积土地
3、价值基准地价（1各项因素修正之和）土地面积（六）估价测算过程：1.选择若干不同地区不同构造的直管公房，进展出售价格的评估。各地段的基准地价如下：（1）街 38 号，为地上层砖混二等房，建于 1980 年，建筑面积 58m2，占地面积 58m2. A.求取建筑物现值，各因素确定如下：a.同类房屋重置单价为 200 元m2 b.坐向北，修正为2c.西墙共有，修正为4d.窗户面积小（通风采光） ，修正为3e.经观看及计算确定成新折扣率为 70f.依据以上因素计算房价 20070 （1243）58133587714（元）B.求取土地使用权转让价格， 各因素确定如下： a.该地区基准地价为70 元m2
4、b.宗地规章（有院） ，宗地条件修正为20c.交通较不便，环境条件修正为3依据以上因素计算地价：70（1203）584750.20（元）C.该直管公房出售价格为：房价地价 77144750.212464.20（元）（2）街 35 号，小瓦房 3 间，建筑面积 48m2，占地面积 48m2，1966 年建筑，向北。A.求取建筑物现值，各因素确定如下：a.成新折扣率为 0.4 b.重置单价为160元m2 c.墙体修正为10d.采光修正为2e.坐向修正为2f.依据以上因素修正计算房价房价 （1600.4） （11022）4857.6482764.80（元）D.求取土地价格，影响价格的因素修正如下：
5、a.该地区基准地价为65 元m2 b.噪音、 污染因素修正为2c.交通条件 （临街） 修正为5d.地势条件修正为1依据以上因素修正计算土地价：地价65（1521）4866.3483182.40（元）C.该直管公房出售价格为：售价房价地价 2764.83182.45947.20（元）（3）建立路栋 15 号四楼（顶层）二室厅套房，建筑面积 50m2，楼房土地安排面积为 12.5m2，1983 年建筑，要求评估该直管公房 1994年出售价格。A.计算房价：该建筑物已使用年限为 1994198311（年）因其维护、修缮较差，结合观看法确定其成新折扣率为 74该建筑物为砖混二等，重置单价为 280 元
6、m2 墙体修正为4坐向修正系数为2楼层修正系数为7建筑物现值 （28074） （1427）50188.55509427.50（元）B.计算土地价格：基准地价为 852170 元m2（楼房地价按 2 倍计算）交通条件修正为3土地价格170（13）12.5175.112.52188.75（元）C.直管公房出售价格售价房价地价94275.52188.7511616.25（元）例 4例 30（略）2.依据大量实例评估， 猜测各类地区各类构造的直管公房出售价格如下表：案例 32分析1.从估价报告中供应的状况看， 本案例是为大批直管公房的出售确定出售的基准价格， 由于是大面积售房， 不行能在出售时对每宗房
7、屋估价，只能分别对不同地段、 不同构造、 不同建立年月的房屋确定统的基准价，估价报告的结论就是供应了这样的几个售房基准价格表。但是， 估价报告并未对这个估价结果进展说明， 也没有对房改售房时如何运用这个基准售价表进展说明。2.估价报告的技术思路交代得不清晰， 导致估价报告的估价测算过程也不清楚。如第章所述， 该估价报告的估价技术路线是这样的： 分别对不同地段、不同构造、不同建立年月的房屋确定基准价，基准价确实定方式是在不同地段、 不同构造、 不同建立年月的房屋中分别选择数宗有代表性的房屋，对其进展估价，然后取平均值，作为该类房屋的房改售房基准价。但估价报告对这个技术思路没有交代， 从报告的计算
8、过程看， 估价人员对这个技术路线也不甚明确， 因此在报告中对所列举的 3 个计算实例都是计算其总价。其实依据上述技术路线，应当是确定有代表性的房屋的单价。3.报告的格式不严谨，虽然该报告已经按标准的要求作了改造，但有些在标准中没有明确规定的细部则保存了原始报告的原状。 我们发觉， 第个实例的房价计算程序和其次个实例是不样的， 第个实例的计算程序为： “A.求取建筑物现值，各因素确定如下：a.同类房屋重置单价为 200 元 b.坐向北，修正为2c.西墙共有，修正为4d.窗户面积小 （通风采光） ， 修正为3e.经观看及计算确定成新度为 70f.依据以上因素计算房价 20070（1243）58133587714（元） ”其次个实例的计算程序则为：“A.求取建筑物现值， 各因素确定如下：a.成新折扣率为 0.4 b.重置单价为 160 元 c.墙体修正为10d.采光修正为2e.坐向修正为2f.依据以上因素修正计算房价房价 （1600.4） （11022） 4857.6482764.80 （元） ”而第三个实例又完全采纳了另种书写格式， 这样给人的感觉就不严谨。4.报告中只列出了基准地价标准， 没有说明基准地价的内涵， 是土地单价还是还是楼面地价价， 也没有说明基准地价修正的方法， 因此对各修正系数的详细确定方法和在第三个实例的地价计算中， 将基准地价乘以 2，就显得依据缺乏。