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1、2022年宁夏土地估价师考试模拟卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.地价整体状况分析和判断是土地估价师要具备的基本能力。假定甲城镇和乙城镇相邻且规模相当，如果甲的GDP增长率为9，乙为7，甲的城市建设用地面积增长率为7，乙为5。根据这一情况分析，以下判断中正确。A：甲城镇的地价水平一定高于乙城镇B：甲城镇的地价上涨速度一定高于乙城镇C：甲城镇的地价变动方向应与乙城镇相同D：由于竞争，甲城镇的地价变动方向应与乙城镇相反E：合法性 2.按照城市地价动态监测工作的要求，你认为监测点地
2、价评估应反映。A：监测点现状条件下的土地价格市场水平B：监测点实际成交价格水平C：监测点在设定内涵下所在区域土地的平均客观价格水平D：监测点在设定内涵下所在区域土地的最高价格水平E：合法性 3.某耕地区片近3年平均年产值为1700元亩，如土地补偿费按年产值的10倍计，土地补偿费和安置补助费之和，最低不得低于年产值的16倍，最高不得高于年产值的25倍，则该征地区片价为万元亩。A：425595B：272442C：272425D：170272E：合法性 4.经批准，某单位将征收甲乡镇30公顷的农用地。经估价人员调查，得知该乡镇人均农用地面积12亩，其中人均耕地面积08亩，政府制定的该镇人均社会保障价
3、格为2万元人，则该单位需支付的社会保障总价为万元。A：450B：600C：750D：1125E：合法性 5.制定征地区片综合地价的范围是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的。A：基本农田保护区B：建设用地范围内C：建成范围内D：农用地范围E：合法性 6.下列选项中，不属于土地价格自身特性的是。A：价格基础不同B：形成时间不同C：生产成本不同D：具有明显的地区性和地域性E：合法性 7.一定条件下，是影响地价的主要方面。A：需求B：投资C：收益D：利润E：合法性 8.按照，可将土地价格分为申报地价和公告地价。A：土地价格形成方式B：政府管理手段C：土地价格表示方法D：土地的存在形态E：合法性 9.
4、在影响土地价格的诸多因素中，基础和公用设施条件属于。A：一般因素B：区域因素C：个别因素D：经济因素E：合法性 10.一般来讲，工业用地受因素影响较大。A：环境质量B：繁华程度C：地形坡度D：交通运输条件E：合法性 11.我国在走向社会主义市场经济中土地使用制度改革的核心是土地的。A：价值B：使用价值C：有偿使用D：无偿使用E：合法性 12.土地估价的标准是。A：价值标准B：市场价值标准C：客观价值标准D：定义的价值标准E：合法性 13.如果城市的专业街道两边土地的用途大致相同，则其估价原则应遵循。A：变动原则B：替换原则C：最有效利用原则D：报酬递增递减原则E：合法性 14.下列选项中，关于
5、估价期日的说法不正确的是。A：估价期日是变动原则的应用B：估价期日根据估价目的确定C：估价期日由估价师判断确定D：估价期日可以在作业日期内的任意一天E：合法性 15.土地估价报告审核应符合的要求不包括。A：合法性B：合规性C：合理性D：合适性E：合法性 16.收益还原法的理论依据是和生产要素分配理论。A：地租理论B：区位理论C：替代原则D：报酬递减规律E：合法性 17.收益还原法的关键在于正确测定土地纯收益及合理确定。A：土地租金B：经营费用C：投资利率D：土地还原率E：合法性 18.可直接用于土地评估的收益是指。A：实际收益B：客观收益C：最高收益D：平均收益E：合法性 19.市场比较法以替
6、代关系为途径，所求得的价格称。A：收益价格B：替代价格C：比准价格D：等同价格E：合法性 20.市场比较法估价时的首要工作是。A：确定比较案例B：收集交易资料C：进行交易情况修正D：进行区域及个别因素修正E：合法性 21.土地管理法明确规定，土地补偿费和安置补助费最高可以按照该地块被征用前3年平均年产值的倍计算。A：46B：610C：20D：30E：合法性 22.在剩余法评估中，应根据土地估价的确定土地利用方式。A：变动原则和供需原则B：贡献原则和预期收益原则C：合法原则和最有效使用原则D：报酬递增递减原则和合法原则E：合法性 23.对一荒地进行估价，获知该荒地的总面积为2平方千米，适宜进行“
7、五通一平”开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为1000元平方米；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本为25亿元平方千米，开发期为3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；贷款年利率为12，投资利润率为200；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6；购买荒地需要缴纳的税费为荒地价格的4，熟地可转让土地面积的比率为60。若用静态方式估算，则该成本荒地的总价和单价分别为。A：1332亿元，8965元平方米B：2609亿元，13045元平方米C：2536亿元，11632元平方米D：3416亿元，15688元平方米E：合法性 24.路线价法的基本原则是和区位论的
8、具体应用。A：变动原则B：预期原则C：替代原则D：供需原则E：合法性 25.下列选项中，属于苏慕斯法则的内容的是。A：该法则将标准深度100英尺分为4等份，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占路线价的比例分别为40、30、20、10B：该法则认为深度为100英尺的标准宗地，将标准深度4等分的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为375、295、207、123C：该法则认为深度为1004英尺深的土地价值，前半临街502英尺部分占全宗地总地价的725，后半502英尺部分占75，若再深50英尺，则该宗地所增的价值仅为15D：该法则认为土地的价值与其深度的平方根成正比E：
9、合法性 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.目前主要的地价管理政策有。A：对土地使用权的转移有优先购买权B：可以按经济和城市建设的需要，对单位和个人的土地使用权实行提前收回C：对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预D：征收土地增值税，防止不正常交易E：农村社会经济发展水平 2.关于我国的土地估价制度和土地估价师资格制度。A：建立了基准地价、标定地价、宗地地价；城市地价动态监测系统等地价体系B：建立了从估价机构审批、地价确认到估价机构公示、估价报告备案、土地资产处置审批的管理制度C：建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机
10、制D：实行了城镇土地分等定级和城市基准地价测算E：农村社会经济发展水平 3.地价管理的作用可表现在等方面。A：垄断土地一级市场B：防止地价暴涨C：防止国有土地收益流失D：防止地价暴跌E：农村社会经济发展水平 4.经营性企业在经营过程中的总费用包括。A：销售成本B：销售费用C：销售税金D：经营管理费E：农村社会经济发展水平 5.在确定区域条件指数和个别因素条件指数时，以下说法正确的是。A：若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定修正系数B：若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用
11、积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较确定相应的修正系数C：若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度基础上进行因子分解后确定的，则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较确定相应的修正系数D：若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定条件指数E：农村社会经济发展水平 6.在市场比较法中，一般需要进行情况修正的情形有。A：相邻房地产的交易B：买方或卖方以往存在业务关系C：买方或卖方不了解市场行情D：受债权债务关系的影响E：农村社
12、会经济发展水平 7.剩余法可用于确定。A：投资者获取待开发场地所能支付的最高价格B：具体开发项目的预期利润C：在市场上出售开发项目的合理价格D：开发项目中的最高控制成本费用E：农村社会经济发展水平 8.在计算期日修正时，可以采用的变动率来进行分析。A：市场交易额B：地价指数C：房屋价格指数D：物价指数E：农村社会经济发展水平 9.政府对地价上涨进行干预，其作用是。A：保证政府对土地的绝对控制权B：满足社会各部门发展对土地的需求，防止土地资源和资产的浪费，发挥出土地的综合效益C：使土地价格的上涨速度同整个经济发展的速度相协调D：促进正常土地市场的建立，使土地的转移、流动正常化E：农村社会经济发展
13、水平 10.关于土地价格，说法正确的有。A：地价具有明显的地区性和个别性B：地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格上涨的速度。C：土地市场是不完全的市场D：土地价格的高低由其生产成本决定E：农村社会经济发展水平 11.根据我国目前的土地市场，可用于基准地价评估的资料有。A：能直接反映地租地价的资料B：土地征用拆迁中涉及的费用资料C：房地交易、出租中包含的地价资料D：企业经营活动中利用土地效益资料E：农村社会经济发展水平 12.根据城镇土地估价规程，基准地价工作底图为。A：大城市 1：20 0001：10 000B：中等城市 1：10 000 1：5 000C：小城市以下 1：500
14、01：1000D：小城市以下 1：50001：500E：农村社会经济发展水平 13.下列关于还原利率的说法正确的是。A：土地还原利率是用以将土地纯收益还原成土地价格的比率B：还原利率可分为土地还原利率和建筑物还原利率C：对于投资风险大的房地产项目，其还原利率一般偏低D：从理论上讲，还原利率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率E：农村社会经济发展水平 14.下列说法正确的是。A：征地过程实质上是一种土地买卖活动，只是带有强制性B：成本逼近法中，计算投资利息就是在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值C：成本逼近法中的成本是指土地的原购买价格以及土地再转让期间投入的土地资本现值D：土地成本
15、的增加便会导致土地价格的上涨E：农村社会经济发展水平 15.利用地价资料评估基准地价的常用模型有。A：指数模型B：算数平均数模型C：多元线性模型D：生产函数模型E：农村社会经济发展水平 16.成本法投资回报率考虑因素为。A：开发土地的类型B：开发周期的长短C：土地的面积D：开发土地所处的政治经济环境E：农村社会经济发展水平 17.剩余法中估算开发商的合理利润的计算基数一般为。A：不动产的总价B：预付总资本C：建筑费专业费D：房地产售价E：农村社会经济发展水平 18.市场比较法的适用条件为。A：要有足够的比较案例B：交易案例要与待评估宗地具有相关性和替代性C：交易资料可靠性D：合法性E：农村社会
16、经济发展水平 19.基准地价的特点为。A：全局性B：分用途C：平均性D：有限性和实效性E：农村社会经济发展水平 20.城镇土地分等定级中，土地收益测算的原则为A：测算以货币形态的土地收益为主B：测算必须从企业利润人手C：测算统一似商服业利润为计算的标准D：宗地地价作为测算级别差异时，能较好反映土地的经济特性E：农村社会经济发展水平 21.为保证估价结果的科学、客观、公正，接受委托估价必须遵循以下原则A：签订估价合同B：争取服务，争取时效C：提高估价质量D：适应国际化要求E：农村社会经济发展水平 22.农用地价格影响因素为。A：种植作物种类B：自然因素C：社会经济因素D：特殊因素E：农村社会经济
17、发展水平 23.城镇土地级别的划分方法包括。A：总分数轴法B：总分频率曲线法C：因素成对比较法D：总分剖面图法E：层次分析法 24.影响土地价格的人口因素包括。A：人口密度B：人口自然增长率C：人口素质D：家庭人口构成E：人口分布 25.土地价格是由相互作用、相互影响所形成的。A：不可移动性B：效用C：相对稀缺性D：相关政策E：有效需求第20页 共20页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页