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1、2021贵州土地估价师考试模拟卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.下列对土地估价的描述不正确的是。A：土地估价依据的理论与方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致B：同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响C：同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大D：土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来E：时间因素 2.根据城镇土地分
2、等定级规程的规定，应用多因素综合评价法进行城镇土地分等时，是考虑城镇基础设施状况的必选因子。A：道路状况B：供水状况C：供气状况D：排水状况E：时间因素 3.在下列情况中，可对所涉及土地使用权提前收回的是。A：开发商李某拥有的土地闲置了1年B：开发商张某受政府委托对城市某一主要道路进行市政设施改造需占用沿道路两侧部分用地C：开发商王某以2000万元价格向另一开发商周某转让一块土地，但仅按1000万元向政府申报成交价D：开发商孙某购买一块土地后出国定居。E：时间因素 4.土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的进行的。A：替代原则B：供需原则C：变动原则D：
3、预期收益原则E：时间因素 5.关于土地估价，下列表述中不正确的是。A：采用不同估价方法评估的结果可能不同B：不同估价目的下的估价结果可能不同C：不同的估价时点将影响估价结果D：不同的估价作业时间将影响估价结果E：时间因素 6.最有效使用应当以预测原则和原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定2008、A：需求与供给B：报酬递增递减C：最有效使用D：变动E：时间因素 7.由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有。A：优先性和完整性B：显著性和完整性C：显著性和特殊性D：优先性和特殊性E：时间因素 8.土地价值是由于土地的三者互相结合所产生的土地经济价值的货币表现形式
4、。A：供给、需求、利用条件B：效用、相对稀缺性和有效需求C：成本、租金、利率D：使用价值、用途、容积率E：时间因素 9.交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并且掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，同时，交易主体均具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性，这就是所谓的。A：主观市场B：客观市场C：公开市场D：正常市场E：时间因素 10.如果认为土地转换用途后使用最为有利，应以转换用途后使用为前提进行估价土地转换用途的条件是，预计转换用途所带来的土地价值的大于转换用途所需的费用。A：减少额B：数值C：增加额D：收益E：时间因素 11.估价中要考虑城市规划对土地价值的影响
5、，在一定程度上体现了土地估价的。A：报酬递增、递减原则B：替代原则C：合法原则D：变动原则E：时间因素 12.从价值的变化特点来看，是随着时间的推移而减少的。A：原始价值B：账面价值C：市场价值D：投资价值E：时间因素 13.土地价格水平由同一供需圈内具有的替代性土地的价格所决定。A：相同区域B：相同性质C：相同级别D：相同用途E：时间因素 14.由于没有遵循，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。A：替代原则B：变动原则C：协调原则D：收益原则E：时间因素 15.某建筑物的总面积为4000平方米，8年前建成投入使用，现单位面积重置成本为1000
6、元平方米，估计尚可使用32年，残值率为5，则采用平均折旧法评估该建筑物的现值为万元。A：250B：304C：324D：340E：时间因素 16.在采用土地租金测算土地纯收益时，需扣除的租赁费用中不包括。A：管理费B：土地税C：维护费D：保险费E：时间因素 17.某公司于1996年8月取得一宗40年期使用权的土地，于1998年8月建成宾馆，建筑物耐用年限为50年该宾馆年净收益200万元，房地综合还原率为9采用收益还原法评估该宾馆2009年8月的价格为万元。A：2145B：2130C：2040D：2005E：时间因素 18.某宾馆建筑物尚可使用25年，剩余土地使用权年限为27年，预计未来第一年的纯
7、收益为39万元，此后纯收益每年在上一年基础上减少2万元，采用收益还原法计算该不动产价值时，收益年数应确定为年。A：195B：205C：25D：27E：时间因素 19.某煤矿风井用地以划拨方式取得土地使用权，后采用国有土地租赁方式进行有偿使用，合同约定年租金为3万元亩，租期15年据调查，当地同类工业用地市场租赁年租金为5万元亩假设土地还原率为7，则评估该宗地法定最高年限的出让土地使用权价格为万元亩。A：276B：414C：690D：714E：时间因素 20.在某不动产总价值中，地价占45，建筑物价值占55，土地和建筑物的还原率分别为9和11，则综合还原率为。A：98B：10C：101D：105E
8、：时间因素 21.对具有保护价值的古建筑物估价应采用该古建筑物的。A：重置价格B：重建价格C：市场价格D：收益价格E：时间因素 22.某宗地产预计未来第一年的净收益为25万元，此后逐年递增2，该类地产的土地还原率为6，则该宗地产无限年期的收益价格为万元。A：3125B：4167C：6250D：12500E：时间因素 23.下列土地估价中的技术处理不正确的是。A：当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为2年内成交的交易实例B：当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度C：收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得D：剩余法中未来开
9、发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算E：时间因素 24.某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计2年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元，综合还原率为7，则开发完成后的不动产价值为万元。A：5333B：5277C：4804D：4754E：时间因素 25.某宗房地产的总价值为90万元，其中土地价值20万元，通过抵押获得贷款60万元若投保火灾险，其投保价值最高为万元。A：30B：60C：70D：90E：时间因素 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.土地估价原则中的需求与供给原则是以为基础的
10、。A：最有效使用原则B：预期收益原则C：变动原则D：竞争原则E：贡献原则 2.大卫李嘉图认为级差地租产生的条件是。A：土地的需求量不断增加B：土地的肥沃程度差别C：土地位置的差别D：土地数量有限E：土地的耕作制度 3.影响土地区位的社会经济因素包括。A：繁华程度B：交通状况或通达程度C：基础设施和公用设施的完备程度D：人口密度E：土地承载力 4.根据调查结果进行地价区段的划分，地价区段划分标准是。A：耕地肥沃程度相当的归同一区段B：城市土地的区位条件、交通条件、人流量、位置相似的地块划归同一区段C：商服繁华程度基本相同的地块划归同一个地价区段D：面积相当的小区划归同一个地价区段E：人口相当的小
11、区划归同一地价区段 5.建筑安装工程预算定额是的依据。A：设备安装工程预算定额B：间接费用定额C：编制施工图预算D：确定建筑产品预算E：人口定额 6.建筑物的耐用年限可分为。A：自然耐用年限B：物理耐用年限C：经济耐用年限D：平均耐用年限E：预计耐用年限 7.关于成本逼近法测算中的“土地增值”，下列表述正确的有。A：土地增值是土地开发收益B：土地增值是土地市场价格与成本价格的差额C：土地增值是土地成本价格与土地增值率的乘积D：土地增值是土地开发总投资与土地增值率的乘积E：土地增值是因开发后基础设施增强、土地用途改变、土地权利转移等多种因素带来的 8.我国城镇国有土地价格实质上是。A：无限年期的
12、土地所有权价格B：有限年期的土地所有权价格C：有限年期的土地使用权价格D：完全的土地所有权价格E：土地所有权价格的一部分 9.采用安全利率加风险值调整值法求取土地还原率时，安全利率可以采用。A：同时期一年期国债年利率B：同时期一年期银行定期存款年利率C：同时期一年期银行贷款年利率D：同时期银行活期存款年利率E：政府统计的经济增长率 10.在影响宗地价格的因素中，下列选项中属于个别因素的有。A：繁华程度、生活配套设施齐备程度B：宗地内开发程度C：宗地面积、形状D：环境质量、景观E：临街类型、临街位置 11.当存在情况时，不适于采用剩余法评估土地价格。A：房地产市场不稳定，价格波动很大B：城市有稳
13、定的土地供应计划和政策C：房地产交易资料信息完整，可公开查询D：贷款利率不变E：规划控制容积率、建筑密度等指标不明确 12.在用剩余法评估土地价格过程中，预测开发完成后的不动产价值一般可以采用。A：市场比较法B：成本逼近法C：收益还原法D：长期趋势法E：基准地价系数修正法 13.在路线价法评估过程中，街角地所临的两条道路，的街道应作为正街。A：路线价低B：路线价高C：路线价相同时较宽D：路线价相同时较窄E：车流量较大 14.在以下影响土地价格的因素中，当因素的指标值上升时，引起土地价格呈单纯上升趋势的有。A：人口密度B：基础设施配套水平C：繁华程度D：噪声E：地形坡度 15.下列情况中，的土地
14、估价特别适用路线价法。A：土地税收B：大城市住宅用地C：工业开发区D：商业街两侧不动产E：城市房屋拆迁补偿 16.需要结合土地用途才能确定其对土地价格影响方向的因素有。A：交通管制B：社会治安C：铁路D：流动人口E：经济形势 17.土地估价报告应经才能生效。A：估价假设条件说明B：土地估价师签字C：公证D：土地估价机构盖章E：送文函 18.以下不动产价格评估，不能采用收益还原法的有。A：写字楼B：普通住宅C：医院D：邮电所E：空置厂房 19.导致影响土地价格的社会经济因素发生变化的原因可能是。A：城市人均收入提高B：城市规划中对城市性质进行了调整C：城市土地供求变化D：城市道路系统调整E：新建
15、大型文化娱乐中心 20.房屋新旧程度评定标准是根据房屋的等方面的有关项目进行评定的。A：建成年代B：结构和楼地面C：装饰部分D：设备部分E：维修、大修情况 21.采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要收集所在城镇基准地价评估成果，包括。A：基准地价表B：基准地价成果图件C：基准地价因素修正系数表D：基准地价评估方案E：基准地价成果应用说明 22.关于重置价格与重建价格的区别，下列选项中说法错误的有。A：估价时点不同B：建筑工艺不同C：选用的建筑材料不同D：建筑构配件不同E：采用的人工单价不同 23.适用于对大批量宗地进行估价的方法有。A：路线价法B：基准地价系数修正法C：成本逼近法D：市场
16、比较法E：收益还原法 24.根据剩余法的基本原理，下列计算公式正确的有。A：地价=开发后不动产总价值-整个项目开发成本-开发商正常利润B：地价=市场价格-正常成本-正常利润-不可预见费C：地价=不动产总价-建筑开发费-管理费-维修费-保险费-税金-开发商利润D：地价=房地产预期售价-建筑总成本-销售费用-税金-利息E：地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-利息-税金-开发商利润 25.基准地价系数修正法评估宗地地价时必须确定待估宗地的。A：土地用途B：土地级别C：土地使用者D：土地开发程度E：基准地价第20页 共20页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页