泰禾集团：2018年年度报告.PDF

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1、泰禾集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 1 泰禾集团股份有限公司泰禾集团股份有限公司 2018 年年度报告年年度报告 2019 年年 04 月月 泰禾集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。 公司负责人黄其森、主管会计工作负责人黄其森及

2、会计机构负责人公司负责人黄其森、主管会计工作负责人黄其森及会计机构负责人（会计会计主管人员主管人员）姜明群声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。姜明群声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均的实质承诺，投资者及相关人士均应当应当对此保持足够的风险认识，并且应当理对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。解计划、预

3、测与承诺之间的差异。 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事房上市公司从事房地产业务的披露要求地产业务的披露要求。 公司已在本年度报告中详细描述公司可能面临的风险，敬请投资者予以关公司已在本年度报告中详细描述公司可能面临的风险，敬请投资者予以关注，详见本年度报告注，详见本年度报告“第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析”章节章节“九、公司未来发展的九、公司未来发展的展望展望”之之“（三）未来面临的风险及对策（三）未来面临的风险及对策”。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为： 以公司经本次董事会审议通过的利润分

4、配预案为： 以 1,244,450,720 股为基数，股为基数，向全体股东每向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 2.20 元（含税） ，送红股元（含税） ，送红股 0 股（含税） ，以资本股（含税） ，以资本公积金向全体股东每公积金向全体股东每 10 股股转增转增 10 股。股。 泰禾集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 3 目目 录录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 . 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 4

5、6 第五节第五节 重要事项重要事项 . 70 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 . 75 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 75 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 76 第九节第九节 公司治理公司治理 . 82 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 88 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 94 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 249 泰禾集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 福建证监局 指 中

6、国证券监督管理委员会福建监管局 深交所 指 深圳证券交易所 公司、本公司、泰禾集团、泰禾 指 泰禾集团股份有限公司 泰禾投资 指 泰禾投资集团有限公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司章程 指 泰禾集团股份有限公司章程 报告期、本报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 泰禾集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 泰禾集团 股票代码 000732 股票上市证券交易

7、所 深圳证券交易所 公司的中文名称 泰禾集团股份有限公司 公司的中文简称 泰禾集团 公司的外文名称（如有） TAHOE GROUP CO., LTD 公司的法定代表人 黄其森 注册地址 福建省三明市梅列区徐碧 注册地址的邮政编码 365000 办公地址 福建省福州市晋安区岳峰镇横屿路 9 号东二环泰禾广场泰禾中心 20-31 层 办公地址的邮政编码 350011 公司网址 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 夏亮 韩辰骁 联系地址 北京市朝阳区建国路乙 118 号京汇大厦 19层 北京市朝阳区建国路乙 118 号京汇大厦 19层 电话 010-8

8、5175560 010-85175560-5784 传真 010-85175560-5787 010-85175560-5787 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 巨潮资讯网、 证券时报 中国证券报 上海证券报 证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司证券事务部 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91350000155584573M 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 报告期内无变更。 历次控股股东的变更情况（如有） 报告期内无变更。 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务

9、所 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 2 号楼 3-4 层 签字会计师姓名 樊文景、郑会涛 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 泰禾集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 6 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2018 年 2017 年 本年比上年增减 2016 年 营业收入（元） 30,984,920,277.70 24,331,166,371.70 27.35

10、% 20,727,941,732.94 归属于上市公司股东的净利润（元） 2,554,675,210.63 2,124,469,202.25 20.25% 1,707,322,395.92 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 2,118,160,437.99 1,637,618,215.57 29.34% 1,020,283,089.79 经营活动产生的现金流量净额（元） 13,931,368,057.10 -12,552,667,055.17 不适用 -10,140,951,638.47 基本每股收益（元/股） 2.0529 1.7072 20.25% 1.3719 稀释每股

11、收益（元/股） 2.0529 1.7072 20.25% 1.3719 加权平均净资产收益率 14.40% 11.19% 增加 3.21 个百分点 12.36% 2018 年末 2017 年末 本年末比上年末增减 2016 年末 总资产（元） 243,136,407,761.94 206,420,889,460.53 17.79% 123,364,697,642.46 归属于上市公司股东的净资产（元） 18,458,724,984.40 16,107,612,187.50 14.60% 14,231,594,448.24 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同

12、时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度八、分季度主要财务指主要财务指标标 单位：元 第一季度 第二季度

13、 第三季度 第四季度 营业收入 5,988,667,869.76 6,699,325,374.93 6,894,203,173.27 11,402,723,859.74 归属于上市公司股东的净利润 237,776,041.73 745,512,144.37 461,106,153.68 1,110,280,870.85 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 255,549,489.16 816,963,531.16 418,253,680.29 627,393,737.38 经营活动产生的现金流量净额 -4,599,485,922.14 4,078,270,736.85 683,299

14、,850.31 13,769,283,392.08 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额 说明 非流动资产处置损益 （包括已计提资产减值准备的冲销部分） 305,372,124.37 89,510,247.86 226,229.97 泰禾集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 7 越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 0.00 0.00 计入当期损益的政府补助 （与企业业务密切相关， 按照国家统一

15、标准定额或定量享受的政府补助除外） 18,411,254.87 158,813,843.63 6,619,815.50 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 0.00 0.00 企业取得子公司、 联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 0.00 0.00 1,709,948.99 非货币性资产交换损益 0.00 0.00 委托他人投资或管理资产的损益 0.00 0.00 因不可抗力因素， 如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 0.00 0.00 债务重组损益 0.00 0.00 4,966,938.35 企业重组费用，如安置职工的支出、

16、整合费用等 0.00 0.00 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 0.00 0.00 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 0.00 0.00 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 0.00 -69,354,200.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、 交易性金融负债产生的公允价值变动损益， 以及处置交易性金融资产、 交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 -65,311,327.42 443,792,383.69 629,689,025.22 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 0.00 0.00 对外

17、委托贷款取得的损益 0.00 0.00 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 743,755,351.04 114,023,585.91 328,660,005.00 根据税收、 会计等法律、 法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 0.00 0.00 受托经营取得的托管费收入 0.00 0.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -328,493,162.74 -141,830,056.71 -49,786,740.73 其他符合非经常性损益定义的损益项目 -92,055,710.00 9,392,626.63 不需要支付的款项 987,295.4

18、6 减：所得税影响额 145,419,632.53 114,442,053.23 230,340,642.20 少数股东权益影响额（税后） -255,875.05 3,055,391.10 5,692,569.43 合计 436,514,772.64 486,850,986.68 687,039,306.13 - 对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目， 以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目， 应说明原因 适用 不适用 项目 涉及金额（元） 原因 锦绣水乡（

19、现推广名为“福州院子”） 54,810,341.28 本公司受托经营管理锦绣水乡（福州院子）项目，本报告期内形成的设计管理服务费、工程管理服务费、品牌使用及综合管理费合计 5,481.03 万元，上述收入在本公司经营范围内，为公司经营泰禾集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 8 业务活动形成的正常收入，且具有可持续性，因此本公司未将其列入非经常性损益。 信达泰禾上海院子 22,093,395.27 本公司之子公司上海禾启受托为“信达泰禾上海院子”项目提供建造咨询服务，本报告期内形成工程设计管理费、工程前期策划管理费、工程概算及成本管理费、工程施工与质量管理费、工程材料采购管理费合计 2,

20、209.34 万元，上述收入在本公司经营范围内，为公司经营业务活动形成的正常收入，且具有可持续性，因此本公司未将其列入非经常性损益。 上海顾村项目 11,320,754.71 本公司之子公司福州泰禾丽创受托为“上海顾村”项目提供代建及销售管理服务，本报告期内形成工程设计管理费、工程前期策划管理费、工程概算及成本管理费、工程施工与质量管理费、工程材料采购管理费合计 1,132.08 万元，上述收入在本公司经营范围内，为公司经营业务活动形成的正常收入，且具有可持续性，因此本公司未将其列入非经常性损益。 济南涵玉翠岭三区 4,245,283.02 本公司之子公司济南泰禾置业受托为“济南涵玉翠岭三区”

21、项目提供建造咨询服务，本报告期内形成工程设计管理费、工程前期策划管理费、工程概算及成本管理费、工程施工与质量管理费、工程材料采购管理费合计 424.53 万元，上述收入在本公司经营范围内，为公司经营业务活动形成的正常收入，且具有可持续性，因此本公司未将其列入非经常性损益。 泰禾集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期一、报告期内公司内公司从事的从事的主要业务主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 公司主要从事住宅地产和商业地产的开发及运营。拥有以泰禾“院子”、“大院”、“小院”、园系、府系等系列为核心品牌的高端住宅地

22、产产品，以“泰禾广场”、“泰禾新天地”、“泰禾中央广场”为核心品牌的商业地产产品，近年来品牌影响力持续提升，企业规模不断壮大。 泰禾集团秉持“深耕核心一线，全面布局二线”的区域发展战略，围绕以北京为中心的京津冀地区、以上海为中心的长三角地区、 以广深为中心的珠三角地区、 以福厦为中心的海西经济区以及以武汉为中心的中部地区进行市场开拓， 谋定而后动，逐步形成全国性区域发展布局。 报告期内，公司坚持以房地产为核心，为全面提升城市生活品质和自身多元化发展而践行“泰禾+”战略，依托自身在住宅、商业等领域的优质资源，聚合其他配套服务领域资源，目标为一站式解决业主的购物、社交、医疗、文化和教育等方面的生活

23、需求，不断丰富和提升“美好生活”的内容。 二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 较期初减少 1.18%，变动较小，无重大影响。 固定资产 较期初增加 44.65 %，本期新增存货转固定资产增加所致。 无形资产 较期初增加 1,750.09%，主要因自持土地使用权增加所致。 在建工程 较期初增加 2,099.29%，主要因公司自行开发的尹山湖购物中心、深圳坪山广场等项目拟自持或出租由存货转入在建工程核算所致。 以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产 较期初减少 46.13 %，主要因公司持有的以公允

24、价值计量且其变动计入当期损益的交易性金融资产公允价值变动减少所致。 其他应收款 较期初减少 32.99 %，主要因关联方款项及并购意向金减少所致。 投资性房地产 较期初增加 43.32%，主要因公司购买的东四环金尊府、自行开发的泰禾大厦、东海时尚 MALL 等项目由存货转入投资性房地产所致。 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 1、战略制胜：不忘初心，进中求稳 泰禾集团坚持以创造美好生活为初心， 以房地产业务为核心， 为全面提升城市生活品质和自身多元化发展而推出“泰禾+”全新战略。“泰禾+

25、”意在用“高品质产品 + 配套 + 附加值服务”的全生命周期的服务配套，赋予业主更多的权益附加值，全面提升业主的生活品质、业主权益及服务体验等生活需求。泰禾集团紧紧把握京津冀一体化、“一带一路”核心区、粤港澳大湾区、海峡西岸福建自贸区等历史性战略机遇，前瞻性布局地产主业，储备优质土地资源，坚持打造高品质产品，围绕地产主业的高附加值服务业务协同发力，为企业不断创造新的业绩增长点和新的盈利模式，实现企业持续保持稳健增长。 2、品牌制胜：精品战略，差异竞争 泰禾集团高品质、差异化的产品一直是制胜市场的利器，经过二十余年的经营和积累，已经具备完整的项目运作能力及品牌输出的实力。住宅类有泰禾“院子”、“

26、大院”、“小院”、园系、府系等系列为核心品牌的高端住宅地产产品，商业类有“泰泰禾集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 10 禾广场”、“泰禾新天地”、“泰禾中央广场”等系列品牌。各品类住宅既能满足刚需刚改的需求，又有高端改善类的产品供客户选择。其中，泰禾院子品牌已形成一整套成熟的品牌体系，在高端精品住宅领域具有较强的竞争力；公司所开发的其他系列产品也具有较高的市场认可度和品牌号召力。 3、文化制胜：中式建筑，文化自信 泰禾集团在房地产开发运营方面坚持“文化筑居中国”的理念，注重把中国传统文化与房屋建筑空间进行有机结合，坚持产品创新，做新中式建筑，打造出具有鲜明民族风格的系列产品。公司在院

27、落营造体系中取得的“10大专利营造工法”，涵盖门头、壁灯、横梁、抱鼓石、门钹等产品专利，集中展现了泰禾在中式建筑上较为成熟的营造体系。公司倡导的中式建筑风格与内涵，和国家提倡的文化自信一脉相承，是中国传统文化的复兴。公司将坚守新中式路线，在商业化浪潮中修复中式建筑文化断层，保护和延续中式建筑的本源精神。 4、团队制胜：坚实基础，助力发展 泰禾集团一直重视管理团队和人力资源建设，为人才搭建了适合施展才华的平台，根据公司战略、企业文化和价值观建立了三级人才培训体系，建立起较为完善的激励机制，启动“千人计划”，持续优化人力资源结构，着力培养一支具有丰富项目运作经验的员工队伍，建一流团队，做一流产品。

28、优秀的人才队伍、高效协同的组织、开放包容的文化，为公司业务的持续发展以及未来战略的实现奠定了坚实的基础。 泰禾集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 2018年，我国发展的外部环境产生了深刻变化，中美经贸摩擦的复杂演变给经济发展带来了巨大挑战，同时，国内改革进入攻坚期，结构调整阵痛持续释放。面对国内外复杂多变的形势，2018年全年国内生产总值达到90万亿元，比上年增长6.6%，实现了6.5%左右的预期目标，国民经济持续平稳发展，结构调整和转型升级持续推进，经济运行稳定性和韧性明显增强。2018年，M2/GDP为20

29、2.9%，比上年下降3个百分点，宏观杠杆率趋稳，经济结构不断优化，供给侧结构性改革深入推进，房地产市场调控机制不断完善。 2018年的房地产行业在坚持“房住不炒”的政策下，全国商品房库存继续下降，根据国家统计局数据显示，2018年末商品房待售面积52,414万平方米，比上年末下降11.0%。全年商品房销售面积171,654万平方米，比上年增长1.3%，增速比上年回落6.4个百分点，其中，住宅销售面积增长2.2%，办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。全年商品房销售额149,973亿元，增长12.2%，增速比上年回落1.5个百分点，其中，住宅销售额增长14.7%，办公楼销

30、售额下降2.6%，商业营业用房销售额增长0.7%。2018年，土地成交价款16,102亿元，增长18.0%，增速比上年回落31.4个百分点。 “因城施策”措施效果明显，全国房地产市场运行态势保持平稳，热点城市房价过快上涨势头得到了遏制，市场预期发生了变化。 根据国家统计局发布的2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计显示， 一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比累计平均涨幅比上年同期均回落，三线城市新建商品住宅价格同比累计平均涨幅与上年同期相同。 在全国房地产调控从紧基调不变的背景下，泰禾集团从企业自身文化特性与产品核心竞争力出发，坚持“文化筑居中国”的品牌理念，坚持

31、“为城市创造作品，为时代奉献精品”的高品质高附加值产品路线，区域上深耕核心一线、全面布局二线，在房地产行业面临长期调控时期，取得了稳定的增长。 一、传承创新，致力中式文化建筑 党的十九大报告指出， 中国特色社会主义进入新时代， 我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。满足人们对美好生活的向往，为居民搭建更舒适的住宅空间，拥有更优美的居住环境，既是公司在业务发展和产品设计中的始终不渝追求，更是公司二十余年发展至今坚持的美好初心。 在国内高端住宅市场设计日益西化的市场环境下，泰禾集团创造性地提出“文化筑居中国”的居住理念，将现代住宅设计与中国传统合院文化

32、相结合，自主研发，历时多年完成了以“院子”为代表的高端精品住宅项目，形成了独有的新中式风格。经过多年深耕，院子系以一脉相承的建筑形制、独树一帜的文化基因，逐步推向全国高端住宅市场。在2018年12月正式发布上市的中国首本全国高校房地产专业案例教材里，泰禾院子系作为新中式高端住宅经典案例，被收录其中。 面对国内房地产市场越来越多的改善型需求市场，公司在院子系的基础上，针对不同层次的改善型购房者，结合不同地域市场的特性，细分出大院系、小院系等产品类型。经过不断迭代升级，目前公司已拥有大院系、小院系、园系、府系等针对不同客户群的一系列产品线。2018年，针对越来越多的滨海养老度假置业人群，公司又打造

33、了全新产品系列湾系，以厦门湾、澳门湾为代表项目，获得了市场的良好反馈。公司不断丰富的产品线为客户提供更多选择，让更多人感受公司在产品和服务上的用心，同时也增强了公司产品的整体竞争力，抵御外部市场竞争风险。 二、区域聚焦，逐步拓展全国版图 泰禾集团秉持“深耕核心一线，全面布局二线”的区域发展战略，围绕以北京为中心的京津冀地区、以上海为中心的长三角地区、以广深为中心的珠三角地区、以福建厦门为中心的海西经济区以及以武汉为中心的中部地区进行市场开拓，谋定而后动，契合“京津冀协同发展”、“一带一路”、“粤港澳大湾区” 、“自贸区”等国家重大战略规划，逐步形成全国性区域发展布局。 2018年，泰禾院子系产

34、品加速布局，从2017年的“17城31院”发展到“22城44院”，且已在全国29城累计开发全产品系列项目90余个。 公司地产项目主要分布在一线和热点二线城市，这些城市社会经济发展稳定，就业人口持续增长，改善型置业需求日益旺盛，为公司发展提供了可持续的需求供给。公司在一二线城市拥有充足的优质土地和项目储备，为公司未来业务和发展规模持续稳定增长打下了坚实基础。 三、稳扎稳打，推进“泰禾+”美好生活 为全面提升城市生活品质，满足公司多元化发展需要，泰禾集团依托自身在住宅、商业等领域的优质资源，聚合控股股泰禾集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 12 东泰禾投资在相关服务领域的资源，提出“泰禾+

35、”战略，即以地产为纽带，增加医疗、教育、商业、文化等多元服务，让泰禾业主在充分享受优质居住体验的同时，也可以享受从好房子到好生活的配套服务，实现“美好生活”的愿景。 “泰禾+”战略自2017年9月正式启动以来，至今一年多时间内已获得丰硕的成果。在商业地产板块，公司已在北京、福建拥有了6个大型城市综合体，并开发多个写字楼、酒店式公寓、商业步行街等业态的商业地产项目，其中福建区域四大泰禾广场全年客流破8,320万人次，北京大兴泰禾里年内隆重开业，泰禾集团商业影响力节节攀升。同时，公司利用控股股东泰禾投资在医疗、教育、文化等业务领域的资源，逐步在所开发运营的精品项目中，引入医疗、教育、文化等经营业态

36、，为业主提供更多高品质、多元化的服务。 四、现金为王，财控融资双管齐下 2018年公司把提高周转、加强现金回款作为财务管控的重心，通过加快项目周转、缩短开盘周期、严格考核项目回款等管理措施，积极增强资本实力，降低负债率。报告期末，公司经营性现金流为正；同时，资产负债率较报告期初下降0.95个百分点，净负债率较报告期大幅下降90.15个百分点。报告期内，公司还完成了15泰禾债、15泰禾02、15泰禾03、15泰禾05的兑付兑息工作。 此外，公司积极主动把握创新融资机会，不断地拓宽融资渠道，旨在运用更多形式的融资工具，降低公司整体的融资成本，为后续项目运营带来充足的货币资金支持的同时，提高公司的抗

37、风险能力。2018年4月，公司募集资金不超过人民币20.5亿元的五四北泰禾广场资产支持专项计划获得无异议函；2018年4月12日泰禾集团与中国长城资产建立全面业务合作关系；2018年7月，获批非公开发行面值不超过55亿元公司债券，其中30亿元已分别于2018年8月、2018年9月成功发行；2018年9月，“中信证券-泰禾集团慕盛长租公寓1号资产支持专项计划”成立，金额8.1053亿元；2018年10月9日，获得上海银行不超过200亿元人民币综合授信额度；2018年10月24日，获批面向合格投资者公开发行公司债券26亿元；2018年11月，收到中国银行间市场交易商协会的接受注册通知书，核准11.

38、67亿元购房尾款资产支持票据；2018年11月23日，获得光大信托200亿元人民币综合授信额度；2018年12月，获得发行规模不超过人民币30亿元非公开发行住房租赁专项公司债券的无异议函。2018年，公司境外全资子公司在境外共完成发行总额为7.55亿美元的债券，并在新加坡交易所实现挂牌。 五、管理升级，组织队伍赋能增效 伴随公司产品线不断延伸，区域不断扩张，员工队伍不断壮大，使得管理范围也在加大，对公司整体管控能力和组织人才队伍建设的要求不断升级。加之国内地产市场持续保持调控政策不变，地产行业竞争情形持续变化，2018年公司坚持升级人才队伍，继续夯实管理基础，苦练内功，在内外挑战中实现了稳健的

39、发展。 报告期内，产品标准化体系建设持续推进，流程规范及简化初见成效。集团总部建立起多职能的标准化工作小组，在产品标准化有了组织保障的情况下，搭建出前端方案把控、后端落地检查的标准化管控体系，使得每个项目关键控制点均有各级各条线的参与和把控。2018年各条线业务制度体系均有升级，经过梳理、讨论、厘清工作界面与职责，建立起覆盖全条线、全层级，有层次、成体系的业务制度系统。 信息化水平不断完善，助力经营管理。年度累计上线信息项目五十多个，实现组织、用户、流程、权限的一体化管理，业务覆盖上完成投资、计划、成本、招采、财务、资金、营销等核心系统推广上线，业务覆盖率达到70%以上。 实施精英人才战略，人

40、均效能显著提升。公司将人才竞争树立为自身发展的核心竞争力，积极引入高素质高端人才，优化人才梯队，2016至2018年人均销售金额持续提升。通过制定一系列严格的选人和用人标准，公司力求打造与公司高质量产品相匹配的高质量人才队伍， 以保证管理运营效率和质量的整体性持续提升， 为公司长期可持续健康发展打下坚实的人才基础。 六、心怀社会，身体力行践行公益 公司在快速发展的过程中，始终心怀社会，积极投身社会公益慈善事业。报告期内，公司决定向福州大学捐赠3亿元，其中2亿用于捐建福州大学旗山校区音乐厅，1亿用于设立福州大学泰禾基金。 公司近年来投身的公益事业涵盖教育、医疗、扶贫、环境保护、古建筑保护等众多领

41、域。除了在企业层面不断推动各项社会慈善与公益事业外， 长期以来， 公司的员工也积极参与各项公益活动。 慈善公益理念已融入公司上下泰禾人的理念之中，成为公司企业文化的重要组成部分。2018年公司因在慈善领域的突出贡献，被民政部授予第十届“中华慈善奖”奖项。 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 （一）分业务板块经营分析 泰禾集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 13 报告期内，公司实现营业总收入309.85亿元，比上年同期增长27.35%，实现归属于上市公司股东的净利润为25.55亿元，比上年同期增长20.25%。 房地产业务一直是公司的核心业

42、务，2018年公司房地产业务实现营业收入295.51亿元，结转面积124.48万平方米，其中：住宅地产实现销售收入172.77亿元，结转面积76.77万平方米；商业地产实现销售收入122.74亿元，结转面积47.71万平方米。 2018年，住宅项目方面，公司新开盘项目主要有北京院子（二期）、上海院子、北京金府大院、北京西府大院、上海大城小院、厦门湾、福州湾等，住宅类型从别墅、叠拼、大平层住宅、中小户型公寓等。公司一直坚持高品质、差异化的战略方针，不断地用追求艺术的匠心精神进行产品研发和设计，满足城市置业者多样的、不断升级的居住需求，保持着市场的竞争力，也造就了公司在品质与市场的双赢。 报告期内

43、，公司通过并购及竞拍方式进一步扩充土地储备，主要在北京及周边、福建、中山、郑州等一二线城市，围绕京津冀、长三角、珠三角区域，持续加码重点城市和经济发达地区，为后期发展提供保障。 在商业地产领域，泰禾集团已经形成独具特色的“泰禾模式”，涵盖开发、设计、招商、营运、酒店管理、智能支付等领域。目前，泰禾集团已在北京、福建拥有了多个大型城市综合体，包括福州五四北泰禾广场、福州东二环泰禾广场、泉州石狮泰禾广场、泉州东海泰禾广场、泉州华大泰禾广场、北京长安中心、北京泰禾中央广场等，在北京、上海开发了多个写字楼、酒店式公寓、商业步行街等不同业态的商业地产项目。 为了聚焦和服务于房地产主业，拉动内需消费，公司

44、还进军酒店文旅产业。目前，公司已经在全国布局了近20家国际品牌酒店及自有品牌酒店。其中，福州泰禾凯宾斯基酒店已于2016年5月18日正式开业，成为福建酒店行业的新标杆；福州泰禾铂尔曼酒店、泉州泰禾洲际酒店也已于报告期内开门迎客。泰禾旗下的酒店，无论在装修设计上，还是服务内容上，都注入了泰禾集团倡导的“中式元素”，形成独特的核心竞争力。 （二）分区域经营分析 1、以北京为核心的京津冀区域 以北京为中心的京津冀区域市场始终是公司中高端产品布局的战略重地。 2018年， 北京市房地产市场始终保持调控政策， 2018年北京市房地产开发企业项目到位资金为5,726.7亿元， 同比下降18.1%。 201

45、8年北京市商品房销售面积为696.2万平方米，同比下降20.4%，其中，住宅销售面积为526.8万平方米，下降14%；办公楼为75.8万平方米，下降30%；商业营业用房为35万平方米，下降53.1%。2018年，北京市商品房新开工面积为2,321.1万平方米，同比下降6.2%。全年商品住房价格保持稳定。 2018年公司在北京市场销售的项目主要有北京院子（二期）、金府大院、西府大院、拾景园等别墅、叠拼、大平层产品。在小户型为主的市场，金府大院、西府大院、拾景园等舒适改善型住宅产品的入市，暗合了北京房产购买人群近年升级置换的趋势，获得了市场好评。北京院子（二期）主要为独院与叠院形式的别墅，下沉庭院

46、实现独特的双首层设计，纵向排布及点式布局实现了全边户布局，每户均有270 采光视野的设计，设计上的匠心使得北京院子（二期）取得了较好的销售成绩。金府大院位于南四环，规划配置有“泰禾+”增值服务，为业主提供商业、购物零距离生活半径的配套产品，增加了生活便利性。泰禾西府大院东侧临近西三环，南侧临近丽泽路，西侧紧邻玉璞公园，位置以新中式文化主题装修和智能生态配置，使得业主在闹市内即可拥有“九州胜景”汇一园的景观体验。 2018年，公司继续扩充京津冀地区货源，通过股权收购、竞拍等相继获得廊坊境内项目土地，在环北京城周边持续加码房地产项目。2019年，包括泰禾金府大院、泰禾西府大院、泰禾北京院子等在内的

47、多个项目还在持续加推，将为公司持续贡献销售额。未来，依托于京津冀协同发展战略，项目区位价值将进一步突显。 2、以上海为核心的长三角区域 据上海市房地产交易中心统计，2018年上海市存量房网签面积1,513.46万平方米，比上年增长0.2%。其中，存量住宅网签面积1,229.65万平方米，增长4.3%。伴随新房市场供应明显增加、交易量的回升，带动了部分置换型需求“卖旧买新”，存量房市场成交量小幅增长，但成交水平依然处于历年低位。2018年，上海市房地产开发投资低位增长，完成投资4,033.18亿元，比上年增长4.6%，全年房地产开发投资呈现总体平稳、低位波动态势。2018年，上海市新建住宅销售出

48、现了“冷热不均”的现象。中心城区项目多以改善为主，因其兼具了地段、配套、价格等多方面的优势，且综合性价比高，受到购房者青睐，认筹率较高。而郊区尤其是一些地理位置偏远的项目则少人问津，去化速度较慢。 2018年公司在上海地区的项目有大户型和别墅产品，也针对自住改善型置业者升级需求的中小户型住宅公寓。其中，院子系产品上海院子位于新江湾生态居住板块，该区域作为高端居住区，以大户型和别墅产品为主，泰禾在产品配比上同时推出低面积低总价住宅产品，充分考虑到了自住改善型置业者的升级需求。此外，小院系产品泰禾上海大城小院位于崇明长兴泰禾集团股份有限公司 2018 年年度报告全文 14 岛，同时配置有独院别墅、

49、叠墅和联排、住宅公寓产品，满足不同阶段的居住需求。2018年上海院子两度开盘均完成100%去化；大城小院四开四捷，摘得上海市商品住宅销售面积、销售套数双项桂冠。 以上海为中心的长三角地区是中国经济发展最活跃的地区之一， 公司近年围绕着上海的长三角地区， 不断加速扩张步伐，目前公司在长三角区域已布局杭州、南京、苏州、合肥等多个重点城市。 3、福建区域 2018年，福建省坚持房地产市场平稳健康发展机制，加强房地产市场精准调控，加大住房保障力度，编制了实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案，继续稳地价、稳房价、稳预期。2018年，福建省商品房销售面积6,213.40万平方米，同比增长6

50、.1%；其中，住宅销售面积4,781.58万平方米，增长5.6%。商品房销售额6,579.49亿元，增长15.3%；其中，住宅销售额5,074.52亿元， 增长20.8%。 12月末， 商品房待售面积1,879.13万平方米， 同比下降9.6%。 其中， 住宅待售面积522.87万平方米，下降18.8%。2018年全省房地产开发投资4,940.34亿元，同比增长3.0%，增速比上年同期回落1.5个百分点。 福建区域中，福州作为“一带一路”、自贸区、国家新区、海峡西岸经济区等国家重要战略汇聚地，一直是公司积极深耕拓展的区域，凭借着高品质的产品及优越的地理位置，在福州市场一直广受好评，销售一直稳居