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1、2022海南房地产估价师考试真题卷本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.某承租人的基础租金为15万元/月，如果营业额的8%作为百分比租金，如果在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为（）万元。A15B20C35D502.房地产投资的缺点是（）。A相对较高的收益水平B易于获得金融机构的支持C抵消通货膨胀的影响D投资回收期较长3.承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。A半个月B一个月C一个半月D二个月4.进度计划管理通常采用横道图和（）。A资金流动计
2、划图B网络图C直方图D控制图5.一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。A财务净现值B静态投资回收期C财务内部收益率D动态投资回收期6.对市场规模的估计，实际上就是（）。A宏观环境预测B企业的销售预测C预测市场的需求D竞争对手预测7.研究机构对需求户型抽样调查的结果表明，70%以上的家庭认为（）m2建筑面积的户型较为合适。A80100B80120C100120D1001408.对于（）的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。A从容不迫型竞
3、争者B选择型竞争者C凶猛型竞争者D随机型竞争者9.市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A业主希望的投资回报率B税费C物业出租经营成本D同类型物业的市场供求关系10.下列物业中，属于特殊物业的是（）。A在建工程B车站C购物中心D科技产业园区11.下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A购买房地产公司股票B购买土地使用权C购买新建商品住房D购买存量商品住房12.下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。A变现风险B时间风险C或然损失风险D通货膨胀风险13.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。A提高投资收益B降低系统风险C降低个别风险D使投资毫无风险
4、14.2007年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为50万m2，商品住房空置时为450万m2，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A9%B12%C15%D20%15.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。A产品质量B产品性价比C规模和结构D产品档次16.当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。A挑战定价法B领导定价法C目标定价法D随行就市定价法17.某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面
5、积120m2以上的住宅供过于求，70m2以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A均衡B周期性失衡C结构性失衡D区域性失衡18.某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80m2/户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万m2。A1260B1380C1440D210019.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A自然周期与投资周期同步变化B投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期20.下列影响消
6、费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。A学习B经济状况C对渠道的信赖度D购买动机21.某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A避强定位方式B产品差别化方式C对抗性定位方式D重新定位方式22.房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A消费者的感觉B消费者的生活方式C消费者的习惯D消费者的信念23.下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。A时值是资金运动起点的金额B终值是资金运动结束时与现值不等值的金额C资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D不同时点发生
7、的绝对值相等的资金具有相同的价值24.某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25，则该贷款的实际年利率为（）。A7.5%B7.56%C7.71%D7.76%25.某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”，第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的还款额为（）美元。A1250B1398C1416D156226.下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C常规项目的财务内部收益率是唯一
8、的.D差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差27.某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%，银行贷款利率为7.5%，则计算实际收益率所采用的通货膨胀率是（）。A1.82%B2.33%C3.57%D5.45%28.对于同个遍地产投资方案，某动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb）之间的关系是（）。APbBPb≤Pb'CPb=Pb'DPbPb'29.某房地产开发项目的占地面积为10000m2，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（）。A10.42%B11.57%C31.
9、25%D34.72%30.某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率4，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/m2。A2350.00B2937.50C3250.00D4062.5031.对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低0%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。A地价B建造成本C贷款利率D资本化率32.某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如
10、果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元.经分析市场前景为：好的概率45%；一般的概率35%；不好的概率20%，则该项目净现值期望值为（）万元。A2677.5B3680.60C4003.50D5356.8033.房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A黄线B紫线C蓝线D红线34.房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金.一般而言三种资金的使用顺序是（）。A资本金、借贷资金、预租售收入B预租售收入、资本金、借贷资金C借贷资金、预租售收入、资本金D资
11、本金、预租售收入、借贷资金35.某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元，150万元.对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。A39.51B49.39C49.96D62.4536.当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（）。A净现值法B差额内部收益率法C费用现值法D内部收益率法37.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（）。A债权人通常是商业银行B不能用于偿还土地购置贷款C主要担保物为在建工程及相关土地使用权D还款资金来源通常是销售收入38.下列融资渠道中，属于公众市场债
12、务融资形式的是（）。A发行公司债券B权益型房地产投资信托基金C发行股票D商业银行贷款39.新设项目法人资本金筹措渠道不包括（）。A政府政策性资金B国内外企业入股的资金C个人入股的资金D资产变现的资金40.进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（）。A债务融资成本分析B资金占用费分析C资本金与债务资金的比例分析D担保费分析41.下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（）。A基础租金是租户能接受的最低租金B基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金D写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差辟42.写字楼物业出租
13、中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（）。A全租金方式B毛租金方式C净租金方式D基本租金方式43.不应计入收益性物业经营费用的是（）。A抵押贷款利息B公共设施维修费C房产税D物业保险费44.下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。A税前现金流=有效毛收入一经营费用B税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息C税后现金流=税前现金流一所得税D税后现金流=税前现金流一准备金一所得税45.对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在_倍以上。A3B4C5D6 46.经济适用住房的开发建设应通过_的方式确定开发建设单位。A由有购经济适用住房资格者投票选择B
14、公证处随机摇号C政府在实力强、信誉好的企业中指定D招投标 47.下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中，正确的是_。A由全民所有制企业向有关部门提出用地申请B经批准使用的土地，必须按时国家建设用地的规定征地C不计算土地补偿和各种补助费D农村集体经济组织可按时协议将土地使用权作为联营条件 48.中华人民共和国刑法第三百四十二条规定“违反土管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，_。”A处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金B处5年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金C处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金D处5年以
15、上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金 49.某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是_。A农用地B工业用地C建设用地D乡镇企业用地 50.城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是_之日。A建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请B房屋拆迁许可证颁发C拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议D房屋拆迁实施第18页 共18页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页