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1、2022年江苏土地估价师考试真题卷（5）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.应用成本逼近法进行土地估价，计算土地取得费的利息，是以整个取得费为基础，计算期为开发期(1998年真题)A：14B：12C：整个D：一年E：合法性 2.在成本逼近法中计算利润时(1998年真题)A：利息为计算利润的基数B：利息的12为计算利润的基数C：利息不作为计算利润的基数D：以上都不对E：合法性 3.利用剩余法估价时，场地取得契税的计息期应包括。A：前期、建设期、销售期B：前期、开发期、销售期C：建设
2、期、销售期D：开发期、销售期E：合法性 4.某宗地生地价格为，熟地价格为，地上建筑物正常装修后待使用的不动产价格为，若其正在使用的不动产价格为，则正常情况下。A：B：C：D：E：合法性 5.估价师运用剩余法评估出某新建商品房项目用地土地价格为3000万元。一委托估价方提出异议，并向估价机构提供企业在引进IS0国际质量管理体系后投资成本节省5的有效证明。在其他条件不变的情况下，若对估价结果进行复核，其结果为。A：复核结果高于3000万元B：复核结果低于3000万元C：维持原估价结果不变D：依重新计算的最终结果确定E：合法性 6.土地估价师运用剩余法估价过程中，在估算不动产总价时，正确的方法是。A
3、：依据委托方提供的数据B：根据销售广告中的报价C：选择三个市场案例经市场比较法修正确定D：采用申请销售许可证时备案的售价E：合法性 7.剩余法是根据来估算土地价格的一种估价方法(2000年真题)A：房地产开发预期总价格与总支出的差额B：房地产开发的总收益C：房地产的年租收入D：房地产的建造总成本和总利润E：合法性 8.剩余法除可用于评估土地价格外，还可以用于(2000年真题)A：房地产开发项目可行性分析B：房地产纯收益估测C：评估建筑质量D：物业管理评估E：合法性 9.采用剩余法估价时，调查土地区位条件和利用状况的主要目的是(1998年真题)A：计算建筑密度B：估算土地开发费用C：估算建筑成本
4、D：确定土地最佳利用方式E：合法性 10.评估对象土地上的受政府规划的限制(1998年真题)A：建筑高度B：建造成本C：建筑物装修档次D：物业管理方式E：合法性 11.采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，一般采用和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值(2002年真题)A：市场比较法B：收益还原法C：成本法D：标准法E：合法性 12.采用剩余法估价时，计算利息应以房地产建设过程中的全部预付资本为计息基础，其中预付资本主要包括(2000年真题)A：开发建筑费、专业费、不可预见费、销售税费B：地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费C：地价款、开发
5、建筑费、专业费、开发商利润D：地价款、开发建筑费、折旧费、专业费E：合法性 13.某城市一宗工业用地所处土地级别的基准地价为300元平方米，根据国土资源部关于发布实施的通知(国土资发2006307号)的规定，该市工业用地出让最低限价为284元平方米，2008年8月，该市国土局拟出让此宗地，则其出让价格不得低于元平方米。A：210B：240C：284D：300E：合法性 14.土地登记面积与出让合同上的面积不一致时，以为准。A：土地证上登记面积B：出让合同上的面积C：实际测量面积D：委托方确定的面积E：合法性 15.根据国土资源部关于发布实施的通知规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出
6、让底价和成交价格均不得所在地土地等别相对应的最低价标准。A：高于B：低于C：等于D：低于或等于E：合法性 16.在进行路线价评估过程中，估价师调查收集了若干临街商业宗地的租赁收益资料，在经过样点地价测算后统计得到下表数据，则对该表所做的分析正确的是。A：由该表编制的路线价深度修正系数符合苏慕斯法则B：由该表编制的路线价深度修正系数符合霍夫曼法则C：以1米为级距，则23米级距内的地价为78米级距内地价的1230倍D：表中数据可直接用于计算平均深度百分率E：合法性 17.经批准，某企业原使用的某宗划拨土地变更为出让，同时建筑容积率在原有基础上提高了2个百分点，则该企业应补交的土地出让金按公式测算。
7、A：原使用条件下出让土地使用权现时市场价格划拨土地使用权现时市场价格B：新使用条件下出让土地使用权现时市场价格划拨土地使用权现时市场价格C：新使用条件下出让土地使用权原市场价格划拨土地使用权原市场价格D：新使用条件下出让土地使用权现时市场价格30E：合法性 18.某公司1996年以出让方式取得居住用地70年土地使用权，出让当时居住、商业用地土地出让价格分别为80万元和110万元。2006年，该公司申请将土地用途由居住变更为商业并获得批准，按重新签订国有土地使用权出让合同当时的价格标准，商业、居住用地的出让价格分别为150万元、100万元，则应补交的土地使用权出让价款为万元(土地还原利率取6)。
8、A：3344B：5817C：7000D：7654E：合法性 19.临街宗地的接近街道部分的地价通常远离街道部分的地价(2000年真题)A：高于B：低于C：等于D：约等于E：合法性 20.标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的(1998年真题)A：平均数B：中位数C：众数D：总和E：合法性 21.某单位在其使用的划拨土地上建成办公楼并出租，尚未办理房产登记手续，现该单位为进行内部资产清算，委托土地估价机构进行了地价评估，估价师在估价报告中进行了下列描述，其中正确的是。A：为委托方了解估价对象房地产正常市场价值提供价格参考依据B：设定评估结果为估价对象在产权无瑕疵条件下的完全产权价值C：评估
9、时部分参数采用估价对象的实际数据D：该地公布的基准地价基准日为2006年1月1日，估价基准日为2007年12月16日，采用基准地价系数修正法时需进行期日修正E：合法性 22.下述关于农用地基准地价评估的说法不正确的是。A：农用地基准地价评估主要技术线路有样点地价平均法、定级指数模型法、基准地块评估法B：农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位C：农用地基准地价评估的资料包括土地定级工作报告和技术报告、农用地征收的补偿标准文件等D：一般农用地基准地价评估范围包括县(市)行政区内现有农用地和全部未利用地E：合法性 23.某城市发布的基准地价更新成果中规定了二级土地分类的地价
10、修正方法，其中规定“办公(写字楼)用地按住宅用地基准地价的125%计价，体育及文体设施用地按住宅用地的70计价”。对此规定，以下判断不正确的是。A：办公(写字楼)用地价格高于住宅地价水平B：体育、文体设施用地属于应划拨使用的公益设施用地，制定定价标准无实质意义C：制定二级土地分类地价修正办法可促进土地有偿使用制度的实施D：基准地价评估可不局限于商业、住宅、工业三种基本用途E：合法性 24.下列关于基准地价评估技术途径的描述，最准确的是。A：在市场发达地区，在土地定级或均质地域划分基础上，用市场交易价格等资料评估B：在市场发达地区，以土地定级为基础，以土地收益为依据评估C：在市场欠发达地区，以土
11、地定级为基础，用市场交易价格等资料评估D：在市场发达地区，以影响地价的土地条件和按因素划分的均质地域为基础，以土地收益为依据评估E：合法性 25.在城镇基准地价评估过程中，下列关于基准地价内涵界定的说法中正确的是。A：考虑到基准地价是区域平均价格，基准地价内涵中的土地开发程度必须设定为全市平均开发程度B：考虑到基准地价是区域平均价格，在评估时应综合考虑区域内不同用途价格的平均水平C：基准地价的平均容积率可以按级别确定，也可以全市统一确定D：考虑到基准地价是区域平均价格，土地开发程度应根据宗地红线内外的基础设施状况设定E：合法性 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意
12、） 1.进行样点地价修正时，其主要内容包括(2002年真题)A：出让年期修正B：区域修正C：交易时间修正D：容积率修正E：建立城市地价分析体系 2.基准地价是不同用途的土地使用权的区域平均价格，其作用主要是(2002年真题)A：为土地抵押贷款提供依据B：反映土地市场中的地价水平及其变动趋势，为地价管理提供依据C：为国家征收土地使用税提供依据D：引导土地合理利用和流转E：建立城市地价分析体系 3.开发商经出让取得某宗商品房开发建设用地，在开工建设前接到政府规划调整通知，将该地块列入经济适用住房开发建设用地，提高容积率，并将南面临路的部分土地改为街头绿地。下列关于开发商重新办理用地手续的正确说法是
13、。A：没有改变用途，政府不需要给开发商补偿B：由建商品房改为建经济适用房，应返还给开发商出让金C：必须将开发商支付的街头绿地部分的土地出让金全部返还D：新增加的容积率是经济适用住房建设的要求，不应向开发商收取新的费用E：绿地产权归未来业主共同所有 4.在土地估价过程中，估价方法选择应考虑估价对象土地用途的情况。除标准厂房用地外，工业用地估价可选用、成本逼近法等估价方法。A：剩余法B：市场比较法C：评分估价法D：基准地价系数修正法E：路线价估价法 5.对用于仓储加工区的某宗地内办公楼、食堂和职工活动室用地，以下土地估价技术处理方式不正确的有。A：将该部分用地分割出来，按办公用途单独进行评估B：该
14、部分用地为工业配套设施用地，按工业用途进行评估C：将该部分用地分割出来，按其他商服用地进行评估D：按委托估价方的要求进行用途设定和评估E：将该部分用地分割出来，按住宅用途进行评估 6.下列土地分等定级与估价的技术标准中，属于国家标准。A：城镇土地估价规程B：农用地分等规程C：城镇土地分等定级规程D：农用地估价规程E：农用地定级规程 7.在城镇土地分等中，下列分等对象的因子评价指标与其土地质量之间存在正相关关系的因子有。A：人口密度B：城镇对外辐射能力C：区域农业人口人均耕地D：区域固定资产投入强度E：区域国内生产总值 8.农用地分等定级单元划分方法有。A：样地法B：叠置法C：因素法D：多边形法
15、E：地块法 9.下列有关农用地分等和定级相互关系的认识正确的是。A：农用地级别是等别在县级行政区范围内的续分B：农用地分等和定级分别以在全国范围、在县域范围内可比作为基本目标C：农用地分等和定级分别反映了农用地综合质量和土地利用价值的优劣D：农用地分等、定级本质上都是对同一区域内的农用地质量进行评价E：农用地定级必须在分等的基础上进行 10.土地定级估价的成果资料主要包括。A：土地等别图B：土地级别图C：样点分布图D：监测点分布图E：地价指数表 11.农用地定级单元划分应遵循的原则主要包括。A：单元之间的土地特征差异明显，不同地貌类型的土地不划为同一单元B：单元边界应跨越地块边界C：山脉走向两
16、侧水热分配有明显差异的不划为同一单元D：地下水、土壤条件、盐碱度等定级因素指标有明显差异的不划为同一单元E：单元边界可以采用河流、道路、堤坝等线状地物 12.在城镇土地定级过程中，对土地级别进行初步划分时可采用的方法有。A：多元统计聚类判别法B：剖面图法C：动态网格法D：数轴法E：主导因素判定法 13.根据城镇土地定级规程的规定，城镇土地定级分为。A：综合定级B：分类定级C：单项定级D：多项定级E：多用途定级 14.土地级别划分可以根据总分频率曲线统计判断，它一般应当划在。A：频率分布空白区B：频率分布的低值区C：频率分布的密集区D：频率分布的最高点E：频率分布的平缓变化区 15.利用样点地价
17、评估基准地价时，样本数据检验应注意。A：同一土地级别中，同一交易方式计算的样本地价要通过样本总体同一性检验B：同一土地级别中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性检验C：用卡方检验法对未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验D：用均值方差法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除E：用t检验法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除 16.某土地估价机构接受法院委托，为确定某在建工程项目用地拍卖底价进行评估。该在建工程建筑主体框架于8年前完成施工并封顶，但未进行主体建筑外部装修、机器设备安装和附属用房建设。在评估组织和有关事项处理中，下列做法不正确。A：因业务繁忙，土地估价机构只安排一名
18、估价师甲某进行现场勘察并填写土地现场勘察表B：土地估价报告完成后，因甲某生病住院，土地估价报告由乙某撰写并以其名义独立签署C：估价时，土地面积依据原划拨土地使用权证书确定，建筑面积指标等依据建设工程规划许可证等资料确定D：因土地使用权出让手续未办理，土地估价时以不低于评估价格的30为原则，由估价师按经验判断确定并扣除土地使用权出让金E：建筑工程未作质量鉴定，估价师在估价报告假设条件中假设“建筑物现有质量状况基本良好，无须进行特殊处理” 17.下列与地价监测点土地估价有关的说法正确的是。A：地价监测点价格评估方法有市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法等B：监测点地价应根据市场变化定
19、期评估C：利用地价监测成果可实现对基准地价的更新D：地价监测以年为固定监测周期E：地价监测主要工作成果是基准地价更新数据 18.根据国土资源部关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知(国土资发2005144号)文件要求，征地区片综合地价的基本特征是。A：确定征地补偿的执行标准B：分征地目的的最低标准C：区分地类划分区片D：在一个区片内征地补偿标准一致E：征地区片价中不包括地上附着物补偿和青苗补偿 19.公告地价由政府定期公布，它一般是的依据。A：土地抵押B：土地租金C：土地出让金D：征收土地增值税E：征用土地补偿 20.下列选项中，属于土地价格主要特征的有。A：土地价格是权益
20、价格B：土地价格由生产成本决定C：土地价格主要由土地需求决定D：土地价格呈上升趋势E：土地价格具有明显的地域性 21.下列选项中，可用于分析环境质量的因素有。A：地质B：风向C：空气和噪声的污染程度D：居民职业类别和教育程度E：学校 22.影响地价的行政因素一般包括。A：土地制度B：城市化进程C：地价政策D：税收政策E：交通管制 23.土地估价需要充分考虑等因素对土地收益的影响。A：地块大小B：社会经济发展C：土地利用方式D：土地预期收益E：土地利用政策 24.安全利率一般可选用。A：一年期投资年利率B：一年期投资回报率C：一年期的银行定期贷款利率D：一年期的银行定期存款利率E：同一时期的一年期国债年利率 25.计算房地出租的总费用应包括。A：管理费B：维修费C：原料费D：空房损失费E：房屋折旧费第22页 共22页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页