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1、小区物业管理策划方案模板小区物业管理策划方案模板1 为落实市十三届人大三次会议审议透过的关于依法加强居民小区物业管理的议案，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，依据物业管理条例及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案: 一、指导思想 以国家物业管理条例为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实关于依法加强居民小区物业管理的议案为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。 二、目标和范围 (一)目标: 1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率到达90%;对存在工程质量问
2、题的房屋要刚好修理，修理刚好率到达90%。 2、新建住宅小区推行招投标率到达100%;2015年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订前期物业管理合同和业主临时公约。 3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得物业企业资质证书。 4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率到达100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。 5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率到达100%。 6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要到达80%以上成立业主大会和业主委员会。 (二)范围:对全市实行物业管理的244个住宅小区进
3、行排查。依据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。 三、工作资料 (一)完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家物业管理条例及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际状况，透过调研，同时借鉴国内先进城市取得的胜利阅历，尽快颁布实施沈阳市物业管理规定，依法加强我市物业管理活动的监督管理。 (二)全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实担当起职责，根据规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，根据各部门职责，落实到职责单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再
4、行消号。特性是存在工程质量问题的房屋要确保刚好修理，年底前房屋修理职责要全实到单位、到个人，修理刚好率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付运用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。 (三)加大对物业市场的监督。 四、物业费的成本测算 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。 2、清洁卫生费清洁卫生费测算表(04) 3、保安费:保安费测算表(05) 小区物业管理策划方案模板2 一、指导思想 以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，根据行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地管理
5、职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。 二、职责任务 (一)强化属地管理，建立责权明确的工作体系 根据“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，详细落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。 1.街道物业管理办公室职责 (1)会同主管部门参加辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分;负责物业修理资金续筹与运用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接
6、监管等。 (2)指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核看法;负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。 (3)对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿供应物业基本服务。 (4)协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。 (5)对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。 (6)组织建立辖区物业管理的领导机构。 2.街道各科室职责 (1)街道城建科负责探讨制定辖区内住宅区物业管理的发展战略，指挥协调领导小组各成员单位搞
7、好住宅区物业管理工作。 (2)街道财政所负责落实配套资金，根据规定刚好拨付补贴款，监督资金运用，参加对社区的年度考核与奖惩评比。 (3)街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区刚好拆除住宅区内违建，指导和督促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。 (4)街道司法所负责帮助街道成立物业管理冲突调解站，加强对调解员的政策业务培训与工作指导，充分发挥调解机制作用，协调解决各类物管冲突纠纷。 (5)街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围，督促和帮助社区和物管企业根据先征后返的原则，对低保户实行先征后返。 (6)街道综合科负责主动协调住宅区内幼儿园
8、和学校缴纳相应的物业管理费，以减轻物业公司经营负责。 (7)街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核，对物管资金运用进行监督和审计。 3.社区居委会职责 (1)指导成立业主大会筹备组，派代表参与筹备工作;会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举;指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。 (2)监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的确定，对业主委员会的决议提出建议和看法。 (3)协作街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。 (4)成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并刚好把信息反馈
9、给街道物业管理办公室。 (5)负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。 4.物业管理服务中心职责 (1)负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。 (2)接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、运用人看法，提出整改措施并落实;定期参与业主大会，为业主、运用人供应优质服务。 (3)受理业主来访、查询、托付、投诉等事宜，能解决的刚好解决。 (4)建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。 (5)检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境爱护宣扬工作。 (6)定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发
10、觉问题刚好解决。 (7)每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事务实行必要措施并刚好向有关部门报告。 (8)对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。 (9)按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。 5.物业管理应急修理站职责 (1)根据快速反应、刚好组织、优质服务、有偿微利的原则，开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急修理工作。 (2)负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做好记录。 (3)负责支配修理单位，承诺服务时限，30分钟内到场刚好排险，并做到修水不过天，修电不过夜，刚好供应下水道疏通、化粪池清理服务。 (4)负责督查受理结果，反馈修理信息，
11、建立修理服务台帐。 (5)对于不在服务范围内的修理项目，向报修人供应相关修理询问，对涉及供水、供电、燃气等部门的报修，应供应相关电话。 (6)对属于房屋共用部位、共用设施设备的修理项目，向报修人供应专项修理资金政策询问，并帮助其办理修理资金申请手续。 6.物业管理冲突投诉调解站职责 (1)受理调解业主、运用人与物业服务企业之间物业管理方面冲突纠纷的投诉。 (2)受理调解业主与业主、运用人、业主委员会之间物业管理方面冲突纠纷的投诉。 (3)受理调解业主、运用人与开发建设单位、物业服务企业之间物业管理方面冲突纠纷的投诉。 (4)受理调解其它物业管理方面冲突纠纷的投诉。 (5)有关政策规定社会冲突纠
12、纷大调解不予受理的冲突纠纷，物业管理投诉调解工作站不予受理。 (6)凡物业管理方面的投诉不经街道物业管理投诉调解工作站受理调解的不得越级上访，如越级上访原则上不予受理。 (二)完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化 1.已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管;加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准;对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审供应基本看法;参加优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。 2.单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起物管责任，刚好将各级有关检查考评状况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形
13、成齐抓共管的合力。 3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿供应基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务托付合同，进行基本业务规范管理。 4.对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设肯定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。 (三)加大帮扶力度，推动物业管理持续健康发展 一是加大对小区居民的宣扬力度，增加居民花钱买服务的意识。组织社委会帮助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成
14、良性循环。二是主动争取上级部门支持。帮助搞好出新小区房屋修理、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创建条件、供应支持。三是激励具有肯定实力的物业管理企业参加竞争。提高市场份额，推动物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。 三、组织领导 街道成立物业管理服务工作领导小组，成员如下： 领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室主任由郭治宇同志兼任，谢洪同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担当，联系电话：_。 四、机构设置 为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立“两站一中心一小组”执行机构，详细负责物业管理过程中的事务处理。 1.
15、街道物业管理冲突投诉调解站 2.街道物业管理应急修理服务站 3.街道物业管理服务中心 4.社区物业管理监督小组 各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责;二级监管由小区“四位一体”组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并刚好把信息反馈给街道物业管理办公室。 五、实施步骤 1.制定方案阶段(6月12日前) (1)调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等状况。 (2)外出调研，
16、深化试点单位调研住宅小区属地化管理阅历。 (3)落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。 2.宣扬发动阶段(6月20日前) (1)召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。 (2)通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区主动分子，进行广泛宣扬发动，提高社区居民对实行物业管理的相识，主动帮助物管公司开展工作。 3.全面实施阶段(6月21日6月30日) “两站一中心一小组”全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。 六、工作要求 1.加强领导，提高相识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推动文明城市创建的高度动身。仔细领悟物业管理体
17、制创新的重要意义，强化责随意识，细心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。 2.强化宣扬，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力宣扬实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。实行散发宣扬单、印制便民手册、宣扬板报等方式，主动引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关切、支持、参加住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。 3.明确职责，落实要求。各职能科室要齐抓共管，相互协作，落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，抽出精干力气落实社区责任及考核标准。街道
18、物业管理办公室要仔细组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办并通报检查结果，确保试点工作顺当进行。 4.突出重点，加大投入。各社区要加大对本辖区物业管理的监管，特殊对老旧小区要重点扶持，完善各项公共配套设施，并延长服务内容。同时，街道将实行争取一点，自筹一点的方法，对老旧小区物业管理赐予必要投入。 小区物业管理策划方案模板3 依据市纪委关于纠风工作的部署和全市20_年纠风工作要点，结合全市物业管理行业实际，制定本工作方案。 一、指导思想 仔细实行市纪委全会精神，以科学发展观为指导，坚持以人为本、执政为民理念，围绕全市物业管理行业存在的实际问题，扎实开展物业管理纠风治理工作，仔细解决损害
19、群众利益突出问题，为促进物业管理事业科学发展供应有力保证。 二、工作目标 根据市纪委_届_次全会精神和物业管理纠风调研汇报会的指示，全市物业管理纠风工作将仔细实行上级部署，在市纪委统一领导和相关部门的通力协作下，实现以下目标：一是将优化经济发展环境与物业管理纠风工作相结合，结合行业存在的问题，将物业服务企业的管理服务行为上升到全市优化经济发展环境工作上来，提高物业服务企业对优化经济发展环境的重要性相识;二是仔细落实我市环境建设的工作重点，肃穆“工作人员五条禁令”，加强学习，提高相识，严格落实各项规章制度，特殊是考勤制度、请销假制度等，严禁工作中的“吃、拿、卡、要”现象，树立部门良好形象;三是加
20、强监管手段，树立服务为民的思想，进一步规范行政行为，强化服务意识，解决百姓关注的热点难点问题，拓宽群众投诉渠道，广泛接受社会各界监督，刚好办理群众的询问和投诉。 三、主要任务和责任分工 (一)重点加强物业管理法制建设。在市纪委支持下，拟定关于加强物业管理工作的实施看法，报请市政府颁布实施。加强物业管理关键环节监管。规范物业市场准入、退出流程，紧紧抓住物业服务企业资质管理、前期物业管理招投标、前期物业管理备案、物业项目竣工(承接)验收、物业管理用房落实、物业服务企业退出项目管理“六个”关键环节，依法加强行政监管，依法维护物业管理各方当事人合法权益。在强化监管的同时，形成各部门联动，齐抓共管的工作
21、局面，为构建和谐社区形成联动合力。 完成时限：20_年6月底。 牵头部门：住房保障局 责任部门：市政府法制办、各区政府、建设局、规划局、工商局 (二)切实加大行业监管工作力度。严格订正随意降低服务标准或只收费不服务行为，促进物业行业规范服务，保障群众基本权益。一是开展业主委员会培训工作。结合推行社区物业服务站工作，举办社区、业委会专题培训，指导业主委员会切实发挥作用，促进业主自我管理、自我约束机制尽快形成，切实发挥业主委员会依法维护权益的功能。二是严格实行物业管理招投标制度。督促房地产开发与物业管理分别,激励有实力、信誉好的物业服务企业参加竞争，扶持其做大做强。三是严格规范物业服务收费行为。加
22、快对住宅小区开展物业服务分等定级标准工作,实行优质优价,体现质价相符，进一步推广物业服务“菜单式”模式，切实提高服务收费透亮度。 完成时限：20_年12月底。 牵头部门：住房保障局 责任部门：各区政府、物价局 (三)开展创建业主满足的物业公司活动。今年市物业办将组织成立物业管理行风监督员队伍，同时开展创建业主满足的物业公司评议活动。通过以上载体，完善物业管理监督运行机制。指导行业内部处理好以下五个方面的关系：一是要处理好社区和物业的关系，建立社区与物业的良性互动机制;二是要处理好业主与物业公司的关系，提高物业服务企业的服务意识和技能;三是要处理好新区和老区的关系，通过有关制度和激励措施，妥当处
23、理好协调发展的关系;四是要处理好日常管理和应急管理的关系，提高处理应急问题管理的实力;五是要处理好公共管理与物业公司的关系，梳理有关水电热气等公共服务与物业服务的界限，明晰物业管理范围。 完成时限：20_年12月底。 牵头部门：住房保障局 责任部门：市纪委环境办、各区政府(社区、城管)、建设局、规划局、环保局、供排水、供热、供电、供气、通讯等单位 (四)在保障性物业管理工作上实现突破。针对老旧小区物业管理存在的问题，进一步探究保障性物业管理工作，通过组织贴心人行动、好邻居行动、新管家行动等多种措施， 推动弃管楼房管理工作，安排成立社区物业服务站40个。 完成时限：20_年12月底。 牵头部门：
24、住房保障局 责任部门：各区政府、财政局、民政局 四、工作措施和保障措施 (一)工作措施 市物业办以推动物业管理纠风工作为契机，深化解决影响和制约行业发展存在的问题，严格处理侵害百姓权益的违规企业。重点从以下三个方面入手，一是重点探讨解决如何规范服务行为问题。2012年要从规范管理和服务方面出台有关规范性文件，明晰物业管理与公共服务单位的职责范围，解决好供水、供热、排水等修理管理责任划分问题。在市纪委的支持下，将物业管理服务与公共服务的责任进行界定。二是要规范入住收费工作。针对物业公司收取装修保证金及进户不合理收费问题，要会同价格主管部门共同探讨规范收费行为的详细工作措施。建立收费价格公示制度，
25、将企业等级、小区等级、服务标准、收费标准全面公示，服务成本也要定期公示，既是约束物业公司按标准供应服务，也能督促业主按标准履行义务。三是要开展常常性培训。现在的服务水准层次过低、服务程序、流程、职责不清楚，特殊是一线人员缺少与服务标准对应的岗位培训。对此，我们将全面开展物业管理培训工作，开展多层次的岗位培训工作，提升服务水平。四是强化物业投诉调查、协调、调解措施，探究调解纠纷速裁平台，对业主的合理诉求供应法律支持，维护业主合法权益。 (二)保障措施 一是加强组织领导。物业办高度重视物业管理纠风工作，为仔细实行市纪委_届_次全会和全市优化经济发展环境工作会议精神，成立物业办纠风工作专项推动领导小
26、组，狠抓落实。 二是强化责随意识。各科室要仔细履行职责，围绕纠风工作重点和百姓投诉热点，切实解决好百姓反响剧烈的问题，明确责任，抓出实效。 三是加强协调和协作。不定期与有关部门沟通，探讨解决问题的措施和方法，对重大问题刚好与纠风办请示汇报。 五、组织领导 组长：_ 成员：_ 领导小组下设办公室在局监察室，详细负责综合协调、督办落实工作。 小区物业管理策划方案模板4 在送旧迎新之际，物业公司在回顾20_年工作开展的基础上，总结阅历，找出不足，以更加务实的看法，主动协作集团经营的战略方针，细化管理，从内部挖掘潜力，向管理要效益，更加严格要求，加强培训，勇于面对不足，团结一心，增加大局意识、责随意识
27、和协作意识，同心同德，努力完成工作。我们会接着发扬敬业、奉献的精神，共同为公司的快速发展竭心尽力。 孙子兵法说：“间于天地之间，莫贵于人。”员工是企业的根本，员工素养是企业优质服务的基础。我们将把培育一支专业、高效、严格管理的服务团队作为2012年物业开展内部管理的基本战略，实行严格管理，善待员工的方针，开展系列的培训安排、绩效考核，推动企业文化，强化品牌意识，提高团队的凝合力和向心力。 一、人事行政 人事行政工作目标： 人员当月流淌率小于5% 人员培训覆盖率达到100% 人员聘请到岗率达到98% 员工生活满足度达到90% 1、团队的建设在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，
28、细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相协作的绩效考核制度，调动员工的主动性。绩效源于执行力，执行力源于细微环节，人事部安排以保安部作为试点，对每个岗位提出详细的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度，调动员工对工作的主动性，使员工不断加强自我管理实力，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上实行绩效管理，力求在三月份全面覆盖，以提高整体的服务水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上，人事行政部将加强监督的力度，对岗位的操作和执行进行有安排巡查管理。刚好发觉问题，刚好改进。 2、人事行政部将把提高员工素养作为部门工作的重点，制定有针对性的培训
29、安排，以业务学问培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增加员工主子翁责任感和事业心，培育开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到“100%业主第一”。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，述职报告统一行动的共同基础。在人事管理流程中，实行优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素养，继而提高团队的整体素养。 3、在提高管理要求的同时，更进一步关切员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的管理，组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工看法加以综合，并刚好赐予改善。 4、效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实
30、，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的状况，避开人浮于事，以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格限制人事成本。 5、行政方面，将以协作业务部门开展工作的须要为前提，主动与各部门加强沟通协调，大力协作。修正现有的工作程序，使之更标准化、规范化。刚好完成物料选购，严格管理物料的选购、运用限制流程，重视公司资产、仓库、车辆的管理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。 二、客服中心 物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗口。为此，服务中心将把服务放在第一位，坚持“以人为本”的服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。不断提高江南世家物业价值，使物业发挥的运用效能
31、。 工作思路： 强调成本限制意识和成本管理程序; 强调团队的有效运作和服务流程; 强调公众服务的规范化与特约服务的特性化; 强调“以人为本”的服务理念和服务的人性化; 致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。 目标设置： 客户综合满足率不低于90%; 服务综合刚好率不低于85%; 业务技能培训100%; 小区 绿化完好率不低于90%; 绿化覆盖率不低于60%; 管理费收费率一期逐步达到70%; 二期收费率达到90%; 生活垃圾日清率为100%; 工作重点： 依据对20_年的工作回顾和反思，20_年将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行，以提高管理服务效能，营造和谐生活环境。 (1)制定、完善工
32、作手册，使员工翻开手册即可操作，如管理规章制度及操作规程等。使每一位员工了解工作规程，熟识管理程序，达到规范自我、服务业户的目的。并对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高服务中心员工水平。尽快带领出一支业务过硬、服务意识强的员工队伍。对进入服务中心工作的员工严格把关，定期进行考核评比，对不称职员工坚决撤换。 (2)小区的环境管理极为重要，如何为业户创建一个良好、舒适的居住环境，是我们特别重视的问题，以往的管理阅历告知我们，保洁工作责任到人，督导、检查、培训落实到位，才能充溢发挥每个人的潜能，仔细地去做好每天的保洁工作。主动宣扬环保意识，使小区的环境卫生状
33、况达到状态。 (3)依据目前的收楼状况，强化对工程修理的监管力度，与各部门主动协调协作，完成收楼任务。 (4)对物业管理费收取率较低的现状，由于综合因素较多，将通过定期开展社区文娱活动、定期支配上门家访及问卷调查等多种渠道与业户进行沟通，听取业户的看法。接受合理的要求及看法，实行有效措施进行相应的整改，提高管理质量;对于超出管理标准的要求，按国家及有关规定向业主耐性说明，并加强对物业管理行业的政策宣扬，以转变以往固有的观念，争取业主的理解，对经说明无效拒交管理费的业户，将通过法律途径解决，使管理工作得以顺当开展。 (5)加强社区文化的建设，建立与业主的良好沟通，共建和谐社区。 (6)帮助成立业
34、主委员会筹备小组，实行业主自治，共同管理。 三、工程修理 四、保安部 保安部针对20_年总结和分析工作状况，接着坚持以固强补弱和狠抓落实为中心，以做好平安和服务工作为前提，搞好团队建设。结合公司的发展须要和管理方向，做好小区的全面安防工作，保证人、财、物的平安，协作客服，加强对小区的巡查，提高整体管理水平。 工作目标 住客及公司综合满足度95%; 无因管理责任事故率0; 新员工岗前培训率100%; 不合格项整改率100%; 员工流淌率20%(不包括非正常流淌率); 突发事务快速反应率为98%; 非正常投诉率低于2%。 并全力协作做好二期水乡别墅外售和收楼工作及本部相关工作事项的接管，同时全面做
35、好二期有关工作的服务和管理，树立保安队伍的形象。 2、做好元旦、春节期间小区各项安防工作，节日前小区平安大检查，由主管领导负责;同时落实好春节期间主管领导巡查和值班;明确强调放假不放制度;组织和支配好春节期间部门员工的业余消遣活动。随着本部人员增加和三期宿舍篮球场地的修复完工，拟成立物业公司篮球队，既可丰富员工业余生活，又可为公司联谊公关竞赛做好打算。 3、保安部将于1月份开展为业主或客人优质服务月活动，体现保安队伍的服务意识和服务热忱，同时建立良好的口碑。 4、做好一二期智能化系统投入运用的前期打算工作，建立和完善智能化系统的运用和管理制度，刚好进行智能化系统操作规范培训，逐步变更完全靠“人
36、防”的管理模式。同时设专人负责在监控中心上岗，保证小区24小时的监督和管理，提高安防标准。 5、针对一、二期消防设备设施的分布和配备状况，更进一步完善设备设施管理和运用运作培训，同时加强日常消防培训和突发事务处理演练。依据实际状况将小区日常平安管理留意事项、家居与森林防火、突发事务处理方法等安防常识制作后派发业主，提高安防意识的宣扬和群防群治工作。 6、做好人员的培育和储备工作。对保安员管理方向是力求转型和建设成为强有力综合型的队伍。结合保安职业特性，在年初人员流淌高峰期前做好人员安抚工作，加强与人才市场、部队和保安学校的联系，做好人员补充储备工作。全年退伍军人占总人数比例为75%，其它占比例
37、为25%(保安学校、警校、武校人员)。发挥和利用现有人力创建价值，做好物业公司排头服务部门。 7、加强骨干队伍的建设，拓宽员工学问面，条件允许组织骨干参观兄弟单位学习，查找自身问题，提高整体素养和层次，(骨干队伍)运用原则为能者上、庸者让，每季度开展工作自评，部门上半年工作总结时工作述职。 五、会所经营 20_年上半年将接着以服务为先、效益为本的经营方针，主动协作营销及客服工作的开展。实行敏捷的经营手法，推出更贴身的服务，把会所经营做到推陈出新。在内部管理上，加强本部门各经营点的协调合作性，着力增加和提升员工工作技能和服务意识，限度地调动人员的主动性、创建性;切实加强餐厅出品管理工作，在饮食出
38、品上不断推陈出新，做好小区配套服务工作的开展。 工作目标 力争半年创收3万元; 六、财务管理 围绕集团发展战略和财务年度工作目标，促进效益增长，完善财务管理体系，加强资金、资产、成本、选购价格的管理和限制。在把服务放在第一位的同时，建立规范的账务管理，主动协作业务部门工作的开展，加快科耐物业管理软件的投入运用。为全面完成物业的各项工作指标和工作任务，制定物业财务部10年上半年工作安排如下： 工作目标： 服务满足度90%; 限制亏损在20万元以内; 建立君华物业成本库; 1、物业财务部在集团财务中心的统一指导下,依据物业公司财务管理制度,结合物业财务工作的实际状况,建立一套具体完整的成本库,合理
39、的进行成本限制,刚好精确地向管理层供应最真实的财务数据。 2、负责公司资金安排的制定与跟踪对比，管理台帐的登记与财务状况分析，并向管理层供应财务报告,进行成本分析,提出相关的建议,力争限制半年亏损额在20万以内。 3、以服务为宗旨，与客服中心一起做好管理费的收缴工作。对于前期欠费的业主要与客服中心协作，一起商定催缴的方法，争取催缴率达到30%。把物业公司的收费工作推向一个新的台阶。 4、负责各种款项的审核，规范财务付款审核程序，进行新的财务制度的培训。主要是对物业公司各部门负责人及本部门员工组织一起学习新的财务制度，对以前修改的部分要进行重点的讲解，新的制度实施后，要严格根据制度执行。财务部门
40、进行监督把关。 5、完成09年的年终财务总结，进行财务状况分析，编制财务报告。并且依据各部门供应的数据编制10年上半年资金安排，上报集团资金安排部，依据集团批准的资金安排，合理支配物业公司10年上半年每个月的资金，并与各部门协商对一些付款安排进行相应的调整。 小区物业管理策划方案模板5 为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，确定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案： 一、指导思想 以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，根据政府主导、企业和市民共同参加的
41、要求，推动老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与杭州经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质。 二、主要目标 总体目标：力争到20_年年末，杭州市区(包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区，以下简称五城区)实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区(共约3000幢房屋，建筑面积约1000万平方米，涉及住户约13.2万户)基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区依据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平。 详细目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物
42、业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有修理管理。 三、实施范围 杭州市区五城区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅： 1.1999年以前建成; 2.房屋标准成套; 3.尚未开展专业化物业管理。 四、基本原则 1.坚持属地管理。要根据“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处(乡镇政府)和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制。 2.坚持突出重点。主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区
43、建立日常物业管理长效机制。 3.坚持“软”“硬”共建。在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举。 4.坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合。实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推动一个，避开重复施工影响居民生活。 5.坚持业主参加。要重点突出业主、居民共同参加，在工程中切实落实“四问四权”，确保业主、居民的“知情权、参加权、选择权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责。 五、实施步骤 1.调查
44、安排阶段。20_年6月底前，完成机构组建、五城区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及安排支配等工作。 2.全面推动阶段。20_年7月-20_年年底，全面推动五城区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，根据庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推动一个的原则组织实施，其中20_年完成100万平方米，20_年完成500万平方米，20_年完成400万平方米，累计完成1000万平方米。 对未列入庭院改善或危旧房改善安排的其他老旧住宅小区或零星住宅，每年依据财政预算支配和住宅小区实际状况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程。 六、改善措施 (一)完善硬件
45、配置。 1.已列入庭院改善和危旧房改善安排的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要根据物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善。本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺，根据物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置。详细新增硬件配置任务如下： (1)划定物管区域。在住宅小区设置围墙，形成相对封闭独立的物业区域;零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理。 (2)建设特种设施。包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮。 (3)配备物管用房。补充配置小区物业管理用房，有条件的要