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1、2022年房地产经纪人考试真题卷（8）本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 二、多项选择题（共0题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.莫先生通过甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)拟购买陈某在本市的一套住房。双方在甲公司的协助下签署了买卖合同，莫先生支付了陈某1万元定金。当莫先生向陈某支付首付款时，陈某正好出差在外，莫先生要求甲机构代收首付款，甲机构的经纪人王某直接拒绝了莫先生的要求，莫先生与王某发生了激烈的争吵。陈某出差回来后，告诉甲公司自己不再出售该房，并委托甲公司将1万元定金退给莫先生。下列甲机构及王某的表述中，正确的为_。A甲机构有权向
2、陈某索要违约金B甲机构应按合同约定向陈某索要报酬或必要费用C陈某退还莫先生1万元后，甲机构应再支付莫先生1万元D王某缺乏一名经纪人应当具备的礼仪 2.王先生需要购买一套商品住宅，但他没有时间去寻找适合自己的房源，于是找到汇通房地产经济公司。汇通房地产经济公司在听取了王先生的要求后，答应帮其找合适的房源，并签订了经纪合同。经过6天时间，汇通房地产经济公司经纪人李小姐从宏达房地产开发公司在建住宅项目中找到了适合王先生的房源，宏达房地产开发公司对该房的报价是总价款20万元，首付30%的房款，余款提供20年的抵押贷款，年贷款利率为6%。王先生与宏达房地产开发公司订立了商品房预售合同，并将所购商品房抵押
3、给银行，办理个人购房贷款手续。需要到房地产登记部门办理备案登记的合同有_。A商品房预售合同B借款合同C房地产抵押合同D房地产经纪合同 3.李先生举家出国发展，欲将其婚内购置的3套住房售给大德房地产咨询公司(以下简称大德公司)。经充分商洽，双方在所有合同条款上达成一致。大德公司董事长张先生代表大德公司在房屋买卖合同上签字。证明房地产权属发生转移的文件有_。A预售合同、买卖合同B赠与书、遗赠书C法院裁决书D公证书 4.王先生需要购买一套商品住宅，但他没有时间去寻找适合自己的房源，于是找到汇通房地产经济公司。汇通房地产经济公司在听取了王先生的要求后，答应帮其找合适的房源，并签订了经纪合同。经过6天时
4、间，汇通房地产经济公司经纪人李小姐从宏达房地产开发公司在建住宅项目中找到了适合王先生的房源，宏达房地产开发公司对该房的报价是总价款20万元，首付30%的房款，余款提供20年的抵押贷款，年贷款利率为6%。目前商品房销售代理的形式主要有_。A独家代理B共同代理C参与代理D综合代理 5.下列有关商品住宅维修资金的交存的叙述，正确的有_。A住宅小区的非住宅应该交存住宅专项维修资金B交存的住宅专项维修资金属于业主所有C业主大会成立前，交存的住宅专项维修资金，由当地人民政府建设主管部门代管D业主应当在办理房屋入住手续后，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户E住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，
5、由业主大会决定 6.地租与地价的关系为_。A地价是地租的资本化表现B地租是地价的资本化表现C地租是地价的基础D地价是地租的基础E地价等于地租除以折现率或利息率 7.假设开发法的开发期包括_。A前期B运营期C建造期D保修期E租售期 8.房地产市场调研的特点包括_。A实践性B时效性C灵活性D实用性E稳定性 9.下列工作中，属于房地产开发项目投标工作内容的有_。A投标前的准备工作B工程投标询价C现场考察D对投标人进行资格审查E经济标和技术标确定 10.前期物业服务合同与物业服务合同的区别在于_。A合同主体不同B合同签订的时间不同C合同的服务对象不同D合同的有效期限不同E合同的生效方式不同 11.征收
6、耕地的补偿费用包括_。A土地补偿费B征地管理费C地上附着物补偿费D青苗补偿费E安置补助费 12.下列有关差额净现值的使用的叙述，正确的有_。A首先要计算两个方案的净现金流量的差，然后分析差额净现值是否大于0B若差额净现值大于0，表明投资大的方案优于投资小的方案C若差额净现值小于0，表明投资大的方案优于投资小的方案D当方案很多时，此方法比较繁琐E差额净现值不仅能检验差额投资的效果，还能检验全部投资是否合理 13.房地产投资项目可行性研究的作用有_。A申请项目核准的依据B项目投资决策的依据C筹集建设资金的依据D房地产开发企业与有关部门签订协议、合同的依据E项目选址的依据 14.征收_，不需国务院批
7、准。A基本农田10公顷以下的B基本农田以外的耕地不超过35公顷的C基本农田以外的耕地超过70公顷的D其他土地不超过35公顷的E其他土地超过70公顷的 15.下列关于敏感性分析的表述中，正确的有_。A项目对某种不确定因素的敏感程度，可表示为该因素按一定比例变化时引起项目指标的变动幅度(通常是列表表示)B敏感性分析可以判定不确定因素在什么范围内变化能使投资项目的经济效益情况为最好；在什么范围变化时，投资项目的经济效益情况最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值C敏感性分析有单因素敏感性分析和多因素敏感性分析两种D敏感性分析只可用于对静态经济指标的分析，而不可用于对动态经济指标的分析E敏感性分析
8、既可用于对静态经济指标的分析，也可用于对动态经济指标的分析 16.建筑物的重新购建价格的求取方法有_。A单位比较法B分部分项法C工料测量法D指数调整法E基价比较法 17.根据中心商务区的土地利用研究成果，界定商务区(CBD)的重要指标有_。A中心商务用地类型B中心商务高度指标C中心商务强度指标D中心商务建筑面积指数比率E中心商务地价比率 18.按照开发内容不同，房地产开发贷款的类型有_。A住房抵押贷款B住房开发贷款C商用房开发货款D土地开发贷款E房地产开发企业流动资金贷款 19.房地产投资风险应对的方法包括_。A风险预防和回避B风险转移C风险组合D风险评价E风险利用 20.房地产市场调研资料收
9、集的途径主要有_。A访问交易双方当事人B访问促成交易的房地产经纪人C搜集准交易资料D搜集各类机密资料E与同业交流资料 21.下列指标中，用以反映出售型房地产投资项目盈利能力的指标有_。A债款偿还期B利息备付率C财务净现值D投资回收期E资产负债率 22.引起某高档房地产需求上升的原因，主要包括_。A某种房地产的价格上升B消费者的收入增加C消费者的偏好强D替代品房地产价格上升E消费者预期未来房地产价格下降 23.从2008年7月1日至2009年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2009年11月1日则每月递减0.5%，而从2009年11月1日至2010年4月30日的市场价格基本不变，
10、以后每月递增1%。估价人员拟从以下几个交易实例中选取三个作为可比实例，并估算该住宅楼2010年8月31日的正常单价。(如需计算平均值，请采用简单算术平均)。 实例 A B C D E 成交价格(元/m2) 5100 5800 5200 5300 5000 成交日期 2009.11.30 2010.6.30 2010.1.31 2008.7.31 2010.5.31 交易情况 +2% +21% 0 0 -3% 房地产状况 区位状况 0 -3% +3% +1% 0 权益状况 -2% 0 +2% -1% -1% 交易实物 -4% -5% -2% +2% +1% 注：房地产状况中的三方面因素产生的作用
11、程度相同如果选择3个作为可比实例，以上_不适合作可比实例。A交易实例AB交易实例BC交易实例CD交易实例D 24.SWOT分析工具分析中的四个方面包括_。A优势B战略C劣势D机会E威胁 25.王某向李某购买一栋别墅，土地面积200平方米，建筑面积300平方米，双方在合同中写明，王某付给李某150万元，买卖中涉及的税费均由王某负担。据悉，该地区房地产买卖应出卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，王某首期付款45万元，剩余金额105万元采用抵押贷款方式付款。假设银行抵押贷款年利率为6%对于等本金还款抵押贷款，下列说法中正确的是_。A每月还款额先大后小B每月支付
12、本金是均等的C每月偿还利息越来越多D还款的方式符合居民的收入水平不断增长的实际情况 26.导致房地产供给缺乏弹性的原因有（）。A城市化进程加快B土地总量有限C房地产开发周期长D房地产不可移动E政府垄断建设用地使用权出让市场27.居民点分为城市和乡村两大类，两者之间的主要区别有（）。A人口年龄构成不同B人口职业构成不同C产业结构不同D职能类型不同E地形地貌不同28.关于国有土地上房屋征收的说法，错误的有（）。A实施房屋征收应先补偿，后搬迁B凡在房屋征收评估前进行新建、扩建、改建的房屋，均可增加补偿费用C任何单位和个人不得采取中断供水、供电和限制道路通行等方式迫使被征收人搬迁D建设单位可作为房屋征
13、收的实施单位实施搬迁E被征收人在补偿决定规定的期限内不搬迁的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法强制执行29.关于划拨建设用地使用权的说法，错误的有（）。A取得划拨建设用地使用权无需支付任何费用B除法律法规另有规定外，划拨建设用地使用权没有使用期限C对划拨建设用地使用权不予颁发国有土地使用证D划拨建设用地使用权未经许可不得转让E划拨建设用地使用权的出租无须审批30.下列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有（）A新竣工量B房屋成交量C空置量D商品房吸纳量E房屋施工面积31.房地产开发项目的土地取得成本包括（）。A建安工程费B土地使用权出让金C土地房屋征收补偿费用D公共配套
14、设施建设费E土地使用权取得税费32.出售型房地产开发投资的不确定因素有（）。A建安工程费B空置率C租金水平D开发周期E房地产开发贷款利率33.对互斥型房地产投资方案进行直接比选时，比较方案之间必须具备的可比性条件有（）。A各方案均为房地产开发投资项目B各方案有相同的投资收益率C各方案费用和效益的计算口径一致D各方案有相同的计算期E各方案现金流量有相同的时间单位34.下列建设用地使用权中，不得设定抵押的有（）。A权属有争议的建设用地使用权B使用权不明的建设用地使用权C通过协议出让方式取得的建设用地使用权D已依法公告列入征收范围的房屋占用的建设用地使用权E已设定抵押的建设用地使用权35.影响住宅市
15、场细分的消费者的行为因素有（）A生活方式B使用时机C购买阶段D购买动机E追求利益36.下列房地产需求调查问卷的问题中，属于背景性问题的有（）。A受访者的年龄B受访者是否打算买房C受访者买房的主要原因D受访者的收入水平E受访者的房型偏好37.下列房地产开发项目前期策划报告的内容中，属于产品定位内容的有（）A总体规划建议B市场细分C建筑功能建议D配套与景观建议E户型设计38.下列投标文件存在的问题中，导致投标文件无效的有（）。A投标文件未按照招标文件的要求密封B投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章C投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认D投标文件正文字体不一致E组成联合体投标的，投标文件未附
16、联合体各方共同投标协议39.房地产开发项目竣工验收应具备的条件有（）。A窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常B有工程质量监督站签署的质量合格文件C有施工单位签署的工程保修书D有完整的技术档案和施工管理资料E工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕40.房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标，在确定预期投资收益率时，应综合考虑（）。A安全风险率B房价上涨率C安全收益率D通货膨胀率E风险报酬率41.房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应完成的工作有（）。A与委托人签订销售代理合同B进行销售现场准备C从委托人处取得有关销售资D与委托人进行项目结算E申
17、请商品房预售(销售)许可证42.下列人员中，具备业主身份的有（）。A房屋权属证书记载的房屋所有权人B合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人C房屋所有权人的父亲D房屋的承租人E房屋的借用人43.下列成本费用中，可纳入物业服务成本或物业服务支出的有（）。A物业服务人员工资B物业管理区域绿化养护费用C物业服务人员奖金D物业管理区域公共秩序维护费用E物业管理用房保修期满后的改造费用44.下列个人住房抵押贷款做法中，会降低月偿还额的有（）。A提高首付款比例B争取贷款利率优惠C增加贷款额度D延长贷款期限E在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款45.房地产交易中导致房地产成交价格偏离正常价格的原因有（）
18、。A交易双方过去互不相识B交易双方对交易对象不够了解C交易双方斤斤计较D交易双方对市场行情不够熟悉E交易双方有利害关系46.(四)某住宅小区的住房有甲、乙两种户型，甲户型面积为80平方米，共300套，乙户型面积为140平方米，共100套；小区业主共400人。该住宅小区业主大会成立后决定解聘原物业服务企业，通过公开招标重新选聘物业服务企业，并依法组建了评标委员会。经（）的业主同意，该住宅小区业主大会可作出重新选聘物业服务企业的决定。A153户甲户型和49户乙户型B157户甲户型和45户乙户型C105户甲户型和94户乙户型D150户甲户型和35户乙户型47.（五） 赵某购买一套价格为100万元的住
19、房，法定最低首付款比例为30%，住房公积金贷款最高额度为50万元，住房公积金贷款年利率为4.5%，商业银行贷款年利率为6.5%，最长贷款期限为30年。赵某的购房款可以（）。A全部为自有资金B全部为住房公积金贷款C全部为商业性贷款D为自有资金加组合贷款48.(二)某房地产开发企业拟建一幢自用办公楼，预计工程造价为2000万元，准备采用邀请招标方式选择承包商，并在招标文件中要求投标人提交投标保证金。此外，为了评标工作的需要，拟组建由7人组成的评标委员会，其中该房地产开发企业总工程师、总经济师各1名，招标代理机构代表1名，其余4人是从专家名册中随机抽取的专家。该房地产开发企业准备采用邀请招标方式的原
20、因可能为（）。A节约招标费用B选择最有竞争力的承包商C减少风险D节省招标时间49.(一)张某完全靠500万元的自有资金进行房地产置业投资。经市场调研，有甲、乙、丙三个投资方案可供选择。各方案的初始投资、年净经营收入和净转售收入见下表，计算期均为10年。张某的目标收益率为10%。 单位：万元在计算期内，甲、乙、丙三个投资方案的现金流出应包括（）。A初始投资B经营成本C还本付息D经营税金50.(四)某住宅小区的住房有甲、乙两种户型，甲户型面积为80平方米，共300套，乙户型面积为140平方米，共100套；小区业主共400人。该住宅小区业主大会成立后决定解聘原物业服务企业，通过公开招标重新选聘物业服务企业，并依法组建了评标委员会。该住宅小区业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业，应依法办理的行政备案事项为（）。A招标备案B开标备案C评标备案D中标备案第21页 共21页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页