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1、签订商铺租赁合同注意事项需知商铺租赁合同留意事项需知1 解约退租分为以下三种状况： 第一，商铺出租方违反约定，使承租方的合法利益受到损害。 其次，由于第三方缘由使合同无法接着履行时，如何解除合同。 第三，由于自己的经营状况发生改变，如业务经营不善，承租方须要终止协议的处理事宜。 明确条款 1、必需订立正式的租赁合同所谓正式的租赁合同就是经工商备案认可的租赁合同.你可以到当地工商部门购买。 2、必需要求出租方出示房屋产权证书原件和身份证件。 如系共有产权的需共有人一起签字方可生效。 3、在订立合同时除租金外还必需明确其他各项费用的担当方如房屋租赁税金物业管理费修缮费用等。 4、如所租商铺需经装修
2、后方可运用的需明确装修的范围。 5、如商铺全部权人在租赁期间出售或抵押商铺的须在合同中明确应保证承租人接着租赁的权利否则出租方需赔偿损失。 6、应在合同中明确是否允许承租人转租他人。 7、订立合同时全部权人和共有人需同时到场签字并盖章.不行由他人代替。 诉讼时效 关于租金延付或拒付的时效。我国民法通则第136条第三项规定：延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年。例如，原告应在约定的每次支付租金的截止日期届满后一年内向被告主见权利。如第一次交纳时间为20_年10月20日前10日内，原告则应在20_年10月20日前向被告索要20_年8月11日-10月10日两个月的租金，依次类推。但原告在一年的诉讼时
3、效期限内并没有向被告催要过20_年8月10日-20_年7月10日前的租金，应视为放弃索要该期间租金权利。 另据合同法第227条规定：承租方逾期不交房租，出租方有权解除合同，收回房屋，追求承租方的违约责任。原告在起诉前长达1年多的时间内，从未行使过上述权利，即使被告因种.种缘由未刚好交纳房租。 1、调查商铺的产权 承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息： 1)、房屋的用途和土地用途，必需确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺运用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法运用房屋的风险。 2)、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由
4、权利人签署租赁合同。 3)、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺当办出营业执照。 假如承租人无法查清，可以托付律师到相关部门进行调查。 2、免租装修期 商铺租赁中，免租装修期常常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后须要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时肯定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的详细费用，一般情形下，只免除租金，实际运用房屋产生的水费、电费等还需按合同
5、约定担当。 3、租赁保证金 俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当担当但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还须要特殊留意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的状况下怎么办?可以在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，假如经出租人通知后肯定时间内补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为。 4、税费担当 根据法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或
6、转租商铺的，出租人或转租人应当担当以下税费： 1)、出租： 营业税及附加租金_5.55% 房产税租金_12% 个人所得税所得部分_20%(所得部分为租金扣除修理费用，修理费用每次不超过800元) 印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内全部总租金计算。) 土地运用税按房屋地段每平方米征收，详细以代征机关实际征收为准。 2)、转租： 营业税及附加转租收入_5.55% 印花税印花税转租租金(总额)0.1% 在实践中，商铺租赁税费德缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，详细可在签订商铺合同前询问实际代征网点工作人员。 虽然上述税费德缴纳主体为出
7、租人或转租人，但租赁合同中可以约定详细税金数额的担当人，此时，无论出租人和承租人都应当清晰商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定详细担当人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。 签定合同时要留意的重要内容 5、营业执照 承租商铺的目的在于开展商业经营活动，而商业经营活动首要条件就是必需合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，很多条款都要围围着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面： 1)、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法刚好办理营业执照; 2)、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者
8、迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照; 3)、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照; 4)、涉及特种经营行业(消遣、餐饮等)的，还须要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照; 5)、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。 对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并赐予出租人合理宽限期，超过肯定期限还无法解除阻碍的，应当担当相应的违约责任;上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。 6、装修的处置 商铺租赁中，往往须要
9、花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺当进行，以及保障装修利益，在合同中应当留意几个问题： 1)、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否须要取得出租人同意等，若有特殊的改建、搭建的，应当明确约定清晰，对于广告、店招位置也可约定清晰。 2)、解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金经常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除担当违约金外，还须要担当承租人所遭遇的装修损失费用。 3)、明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。 7、水、电、电话线等 因商铺经营的特别性，对于水、电、电话线均可能特别须要，这些公
10、共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满意运用需求，若不满意的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满意正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。 签定合同之后的疑虑 8、租赁登记 租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容： 1)、登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依旧在生效条件满意时就生效; 2)、经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记
11、的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人担当违约责任。 因此，建议刚好赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。 9、转租问题 商铺市场中常常会遇见很多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人干脆替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。在这两种形式下，须要留意以下问题： 1)、转租必需取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁
12、合同和重潜心租赁合同，也须要征得出租人同意。 2)、原承租人往往向新承租人主见一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应担当费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律爱护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理胜利作为该笔费用退还或解除情形。 鉴于商铺租赁合同牵涉问题较多，涉及合同金额较大，建议对此类合同应谨慎签订，必要时，聘请专业人士把关，以免合同履行过程中出现纠纷引起诉讼，更是得不偿失。 10、买卖与租赁 很多承租人常常担忧承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其
13、实，承租人完全无须担忧此种风险，因为法律对于承租人给予了两重特别爱护： 1)、出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主见购买该商铺的，则业主必需将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的运用利益。 2)、即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。 11、其他留意事项 在承租商铺之前，须要了解该商铺的商业规划和有关政策等，假如承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不行经营餐饮行业的房屋打算开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以
14、在租赁合同中特殊约定相关事宜作为解约条件，以此避开遭遇不必要的违约责任。 商铺租赁合同留意事项需知2 确认房屋的用途和土地用途在承租承租商铺之前，首先，应当到房地产交易中心进行产权调查，确认房屋的用途和土地用途，确保房屋的性质为商业用房、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺运用，否则，将面临无法办理营业执照以及非法运用房屋的风险。其次，确定房屋权利人，确保与房屋权利人签署租赁合同。再次，了解房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息，将导致新租赁合同无法办理登记手续，使得新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响营业执照的办理。最终，涉及特种经营行业(消遣、餐饮等)的，还须要经过公安
15、、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照。 免租装修期 商铺租赁中，承租人在交房后需对房屋进行装修后才能实际营业，此时，出租人同意不收取承租人装修期间的租金，因“免租装修期”非法律明确规定，故在签订租赁合同时肯定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的详细费用等，一般情形下，只免除租金。 租赁费 租赁费即房租，要在合同中明确费用金额及支付方式，同时可以把每年租金调整幅度事先约定于合同当中，明确何种条件下可调整房租。 租赁保证金 租赁保证金俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当担当但未缴付的费用。因为商铺物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一
16、些。另外还可约定承租人在租赁期间，拖付相关费用押金不足以抵扣时，补足“押金”的方案，如每次出租人用押金抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足，不补足的视为出租人单方解约，并追究相应的违约责任。 税费担当 实践中，商铺租赁税费的缴纳比较多样，在合同中应详细约定出租方、承租方的税费担当金额。 铺面装修 商铺租赁中，往往须要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺当进行，以及保障装修利益，在合同中应当留意几个问题： 1、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否须要取得出租人同意等。若有特殊的改建、搭建的，应当明确约定清晰。 2、出租人解除合同的违约责任，不仅要考虑违
17、约金部分，还须要担当承租人所遭遇的装修损失。 3、明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。 4、对于水、电、电话线的特别须要，这些公共资源的供应会受到各种因素影响。建议承租商铺前，先行考察是否满意运用需求。若不满意的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合同中明确约定相关内容，以及无法满意正常进行需求的情形下，承租人免责解除合同的权利。 租赁备案登记 刚好赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。 转租 市场中常常会遇见很多“二房东”情形，就是俗称的“转租”。根据法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手
18、再次建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人干脆替代原承租人与出租人建立租赁关系。在这两种形式下，须要留意转租必需取得出租人书面同意，同理承租权转让中，解除原租赁合同和重新签订租赁合同，也须要征得出租人同意。 优先购买权 很多承租人担忧承租商铺之后，出租人再将商铺出售，法律对于承租人给予了两重特别爱护： 1、出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人恳求出租人担当赔偿责任的，人民法院会予支持。但恳求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院将不予支持。 买卖不破租赁 2、
19、承租人不想购买承租商铺的，出租人将商铺出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则将担当租赁合同中的违约责任。 商铺租赁合同留意事项需知3 商铺租赁的合同一般包括以下几方面:当事人的姓名、名称及居处;房屋的座落、地址、面积、装修及设施状况，租赁的用途;租赁期限;租金及交付方式;房屋状况及修缮责任;有关转租的一些约定;合同变更、解除的条款，违约责任以及约定的一些其他条款等等。 下面我们就来具体的解读一下合同中须要留意的事项。 一、 明确要租赁的商铺或者物业的地址面积、范围以及租赁用途 ： 1、比如本店铺位于天津市某个区某条街多少号肯定要明确，详细的面积大小也要明确，还要强调范围，并要落在图上。肯定要
20、在房屋结构图上画出您的范围并列在合同上，因为假如没有明确的范围，可能今后某个通道或者某个墙都会起争议。 2、 写出做什么用途，比如做餐饮、家居。先要确定您要做什么然后再签合同。比如您要开餐饮或者美容院就肯定要先限定，在合同上写明。要做什么肯定要表达出来，以防一旦有冲突的时候业主或者出租方拿这个和您找麻烦，这也是双方一起定的，一切都是为了避开可能的冲突。肯定要限定明确的表达用途，假如将来您要做别的业态，完全可以跟出租方去商议。 二、 明确租金的相关事项： 1、租金的支付方式： 首先，要表明租赁日期和房租交付方式。要写明哪年，打印清晰并且不要在打印的过程中留下空格，在后面要附上大写。其次，要表明租
21、金的支付方式，是按月、按季度、还是按年，肯定要有明确的标明。最好不要说每三个月支付，要更明确一些，最好写明是几月几日到几月几日。还要说明法定假日往后顺延，比如每月3日要支付这笔钱，但是10月3日大家都休息，这个是要顺延的。这么做是防止有些人说房客写的是3日就要3日把钱给房东，另外要注明拖延交租金应当付的滞纳金数额。再有，还要表明支付的方式，就是用现金还是支票来支付。最好标明现金或支票方式，否则也有可能说用什么给您抵押了，造成不必要的麻烦。 2、租金的调整： 在合同中要注明对租金的调整时间和方式，一般的常规状况是三到五年后房东就可能会递增租金，所以承租方不要觉得三到五年递增2%等等就不情愿。假如
22、房东不能推断会涨多少的话，他就会一年一年的去签。但是假如您是在做高投入实体的时候就要多签些时间，否则一年以后房东完全可以把您哄出去不跟您签，那么您的装修就全奢侈了，所以这些肯定要考虑。 3、免租期的问题： 通常的免租期是在30天到45天，是用于租客装修或者申办证照的一个期限。有些人还不知道会有这么一个免租期。租赁免租期一般也有条款，但是有时候争取不到免租期，比如所租的店铺位置特别好的状况下就不简单得到免租期。若争取到了免租期，也可能须要给出租方肯定的经济补偿。 4、租赁保证金和定金： 一般在签定协议之前有意向的时候都要向房东支付肯定的租赁保证金，这样做一方面从房东来讲说明房子肯定要优先考虑您，
23、假如房东违约就要双倍赔付保证金给承租方，假如承租方违约了这个保证金就不退还了。 租赁保证金的数额一般是一到两个月的租金。这个保证金是不计利息的，这样可以保证承租方的肯定利益。保证金和房东谈好的话，在签订正式协议支付房租时就可以折合为租金。其次还有定金，它与保证金有肯定的区分。正式签协议时都会有定金，这个是由承租方交付给出租方的，这个在租赁期内始终会存在房东的身上，用在承租方违约的时候，事实上起到押金的作用，但是合同上不会这么提。一般定金是在整个租赁期结束以后，一些该还的费用全部向房东还清以后，会退还给承租方。 但一旦出了一些磨损或问题就会从定金里扣，直到扣完为止。另外前期的租赁保证金在协议正式
24、签订以后也是可以转为定金的。 三、 改造与装修的问题： 承租方另需装修或者增设附属设施和设备的，或要做一些重大的、关键性结构的改造，应事先征得出租方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由出租方托付承租方报有关部门批准后，方可进行。比如城管，还有市政部门，一般去这里审批，假如涉及到一些其他问题，比如环保、消防，还要去这些部门审批。有些状况则可能要去全部部门进行审批。比如装修的时候，消防通道变了，就必需得到消防部门的许可，另外交通部门也要去。承租方增设的附属设施和设备及其修理责任由承租方负责。 装修的时候怎么申请许可，这些肯定要写进合同里去。比如一个品牌，不会像其他的一些独立的业态那样敏捷的去
25、变换外立面的装修、LOGO。品牌须要统一，如麦当劳肯定要有大M，假如空间限制做不了，那么它就无法选择这个店铺。所以这些肯定要明确，要根据品牌要求来达到承租方设计的目的，不光是外面，也包括里面的结构。 其次，关于招牌也要写进去。可能许多人会觉得我在这里做餐饮凭什么不让我弄招牌啊?事实上不是这样，肯定要写进合同中去，而且要保证无偿的供应招牌，否则可能有些要收费，这个是很常见的，所以肯定要提前把这些考虑进去，让出租方能够供应满意您要求的招牌的位置并且写进合同里去。招牌是须要允许政府部门批准的，并不是出租方允许就可以了，这也是要提前得到一个许可。事实上这种许可听着麻烦，正式审批的时候须要肯定的手续，但
26、是前期去询问一下就可以。比如这个地方可不行以挂招牌，他会告知您的，然后再接着下一步工作就可以了。 四、 明确有关交付场地的条款： 第一点，肯定要明确在什么时间，在什么样的条件下交付房屋，这个也要写在合同中。假如不明确这个，有可能造成协议已经签可，但出租方会时时的拖延您的时间，或者说并不是房东人为的因素而是其他一些因素造成拖延房屋，假如您有这一条的话，可以用来约束出租方。 其次点，在交付场地时肯定要要求房东供应具体的、所承租的房屋的全部结构图、各种相关的证件以及上下水、供电等方面的资料，另外要明确交付场地的条款。 还有一条，就是在交付场地这方面，假如涉及到在这个地方注册您的营业执照，那肯定要确认
27、有没有相关的手续可以申办营业执照。 五、排他性条款： 不管是经营品牌服装，还是餐饮或消遣，想解除您的竞争对手，最好加进这一条:可以在合同当中约定，比如一个大厦，您租下了其中的店铺，让甲方保证在您的合同期内，任何与您所经营的内容干脆或间接相关的业态和经营形式不得进入这个大厦内，而且最好也要具体的列举出来，哪些品牌不能进来，这是某些有阅历的商家或大型品牌的一个做法。可能许多人不了解有这样的条款，而这是作为合同签订时须要留意的一个排他的条款。 六、确定唯一运用权： 要能够保证您所承租的物业中您拥有唯一的运用权。许多人可能觉得他租给我确定是我用的，但有时却不是这样的，肯定要在合同中明确，以防止同时租给
28、别人的事情的发生类似住宅租赁中出现的一些不良现象。另外，还要保证所租物业，比如隶属一个集团之类的，后来它的隶属关系发生了改变，但这不能因这个隶属关系的改变而影响到您的租赁权益。 补充： 我打算租赁一商铺经营服装生意。请问租赁商铺要留意什么法律问题? 建议承租方在签订商铺租赁合同之前做好以下法律打算工作： (一)核实出租方是否具有法定出租资格： 承租方可以通过查验房产证及相应身份证件来确定出租方是否享有出租商铺的资格。假如出租方不是房屋的权利人，则承租方应向对方索取该房屋权利人同意转租的相关书面证明。 (二)核实租赁房屋的法律性质： 1、承租方应依据租赁目的调查租赁房屋的用途和土地用途。必需确保承租的房屋类型为商业性用房、土地用途为非住宅性质。否则，营业执照无法办出，合同目的无法实现; 2、为保障承租方的利益，建议承租方到当地房管局调查了解该房屋是否存在抵押等权利负担状况; 3、查清该房屋是否已经存在租赁登记信息。假如存在，将导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人营业执照的办理，合同的目的也无法实现。 签订商铺租赁合同留意事项需知