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1、 2018 年年度报告 1 / 167 公司代码：603506 公司简称：南都物业 南都物业服务股份有限公司南都物业服务股份有限公司 2012018 8 年年度报告年年度报告 2 201019 9 年年 4 4 月月 2018 年年度报告 2 / 167 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司
2、全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、 天健会计师事务所（特殊普通合伙）天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人韩芳韩芳、 主管会计工作负责人、 主管会计工作负责人陈红陈红及会计机构负责人 （会计主管人员）及会计机构负责人 （会计主管人员） 华美娜华美娜声明：声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 2018
3、年度利润分配预案： 拟以公司2018年12月31日的总股本103,174,604股为基数， 向全体股东每10股派发现金红利3元（含税） ，派发现金红利总额为30,952,381.20元。当年现金分红数额占2018年度合并报表中归属于母公司所有者净利润的33.71%，剩余未分配利润结转下一年度。同时，以资本公积金转增股本方式向全体股东每10股转增3股。转增后，公司总股本将增至134,126,985股。此预案需提交2018年度股东大会批准。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本年度报告内容中涉及的经营计划、 发展战略等前瞻性陈述因存在不确定性， 不构成公司对投资者的
4、实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险， 敬请投资者查阅本报告 “第四节 经营情况讨论与分析”中“三、 （四）可能面对的风险”部分的内容。 十、十、 其他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 3 / 167 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务
5、指标 . 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 10 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 12 第五节第五节 重要事项重要事项 . 27 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 . 49 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 55 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情董事、监事、高级管理人员和员工情况况 . 56 第九节第九节 公司治理公司治理 . 64 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 66 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 67 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 167 2018
6、 年年度报告 4 / 167 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司、本公司、南都物业 指 南都物业服务股份有限公司 元、万元 指 人民币元、人民币万元，中国法定流通货币单位 南都地产服务 指 浙江南都房地产服务有限公司 舟山五彩石 指 舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙） 上海南都 指 上海南都集团有限公司 银泰置地 指 北京银泰置地商业有限公司 中城年代 指 上海中城年代股权投资基金管理有限公司 悦都科技 指 浙江悦都网络科技有限公司 大悦商业
7、指 浙江大悦商业经营管理有限公司(原浙江大悦资产管理有限公司,现更名为浙江大悦商业经营管理有限公司) 建信大悦 指 杭州建信大悦住房服务有限公司 乐勤楼宇 指 杭州乐勤楼宇工程有限公司 乐勤清洁 指 浙江乐勤清洁服务有限公司 乐勤装饰 指 杭州乐勤装饰工程有限公司 悦都物业 指 浙江悦都物业服务有限公司 （原杭州盈芳物业服务有限公司，现更名为浙江悦都物业服务有限公司） 采林物业 指 上海采林物业管理有限公司 金枫物业 指 江苏金枫物业服务有限责任公司 中远物业 指 常熟市中远物业服务有限责任公司 审计机构 指 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 保荐机构 指 长江证券承销保荐有限公司 募投项目
8、指 募集资金投资项目 报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 股东大会 指 南都物业服务股份有限公司股东大会 董事会 指 南都物业服务股份有限公司董事会 监事会 指 南都物业服务股份有限公司监事会 物业 指 已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的共用部位、共用设施设备 业主 指 物业的所有权人 物业管理/物业服务 指 通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动 包干制 指 业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企
9、业享有或承担的物业服务计费方式 2018 年年度报告 5 / 167 酬金制 指 在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 案场服务 指 为售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务 增值服务 指 物业服务企业为其管理项目内的住户提供的个性化专项服务，如家政服务、私人绿化服务、室内维修服务等 顾问咨询服务 指 为开发商、承建商、物业服务企业提供与物业服务相关的专业咨询服务 开发商 指 以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业 承建商 指 负责房地产或者物业项目建筑施
10、工的单位 业态 指 物业企业为满足不同类型的物业提供相应的物业服务而形成的不同经营形态 商业综合体 指 是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体 产业园区 指 由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境，常见的企业园区类型有物流园区、科技园区、文化创意园区、总部基地、生态农业园区等 社区 O2O 指 通过线上到线下资源的整合，以社区生活场景为中心，以线下服务为基础，构建用户与商家、上门服务提供者之间连接的平台 APP 指 Applicat
11、ion，即手机软件 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 南都物业服务股份有限公司 公司的中文简称 南都物业 公司的外文名称 Nacity Property Service Co.,Ltd. 公司的外文名称缩写 Nacity Service 公司的法定代表人 韩芳 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 赵磊 郑琪 联系地址 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼 电话 0571-85222678 0571-87003086 传真 0
12、571-88255592 0571-88255592 2018 年年度报告 6 / 167 电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼 公司注册地址的邮政编码 310023 公司办公地址 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼 公司办公地址的邮政编码 310023 公司网址 http:/ 电子信箱 IR 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、证券时报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 杭州市西湖区紫荆花路2
13、号联合大厦A幢1单元10楼董事会办公室 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 南都物业 603506 无 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 杭州市江干区钱江路 1366 号华润大厦 B 座 签字会计师姓名 赵丽、柯宗地 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 长江证券承销保荐有限公司 办公地址 中国(上海)自由贸易试验区世纪大道 1198 号28 层 签字的保荐代表人姓名 朱元、王珏 持续督导的期间 2018 年
14、2 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%) 2016年 营业收入 1,058,628,607.75 819,523,428.66 29.18 577,745,318.77 归属于上市公司股东的净利润 91,811,779.99 74,832,415.45 22.69 62,964,778.66 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 69,418,564.90 69,464,313.94 -
15、0.07 56,118,121.08 2018 年年度报告 7 / 167 经营活动产生的现金流量净额 154,611,811.56 175,690,458.69 -12.00 63,296,465.37 2018年末 2017年末 本期末比上年同期末增减（%） 2016年末 归属于上市公司股东的净资产 638,859,311.58 283,374,124.11 125.45 236,541,708.85 总资产 1,342,695,531.09 810,404,394.24 65.68 572,973,104.53 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2018年 201
16、7年 本期比上年同期增减(%) 2016年 基本每股收益（元股） 0.91 0.97 减少6.19个百分点 1.13 稀释每股收益（元股） 0.91 0.97 减少6.19个百分点 1.13 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 0.69 0.90 减少23.33个百分点 1.01 加权平均净资产收益率（%） 15.86 29.58 减少13.72个百分点 38.93 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 11.99 27.46 减少15.47个百分点 34.7 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 报告期内，公司加大市场开发力度，物业管理服务项目持续增加
17、，同时新增收购金枫物业等综合因素使公司营业收入同比增长 29.18%；2018 年 2 月 1 日首次公开发行股票成功，导致筹资活动产生的现金流量净额比上年同期增加 27,426.74 万元；资产总额同比增长 65.68%。 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与
18、按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 2018 年年度报告 8 / 167 九、九、 2018 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 234,253,117.64 234,299,714.13 269,143,416.33 320,932,359.65 归属于上市公司股东的净利润 2
19、1,200,556.32 21,205,548.92 23,489,379.07 25,916,295.68 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 20,848,873.11 17,098,343.85 12,202,332.8 19,269,015.14 经营活动产生的现金流量净额 -4,360,016.47 52,760,492.8 -5,519,305.34 111,730,640.57 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2018 年金额 附注（如适
20、用） 2017 年金额 2016 年金额 非流动资产处置损益 128,896.52 -18,497.85 -5,954.67 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 13,459,892.57 7,703,237.48 2,029,283.27 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 304,716.98 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益
21、 16,676,914.19 7,688,269.31 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 2018 年年度报告 9 / 167 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益
22、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -81,758.1 -371,602.4 -616,988.74 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额 -601,397.69 -89,125.58 所得税影响额 -7,494,049.38 -1,855,910.14 -2,247,951.59 合计 22,393,215.09 5,368,101.51 6,846,657.58 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允
23、价值计量的项目 适用 不适用 2018 年年度报告 10 / 167 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 （一）主要业务（一）主要业务 公司是首家登陆 A 股的物业服务企业,以“创百年卓越服务企业”为愿景、“让生活更美好”为使命，致力于建立以物业管理服务为基础，涵盖案场服务、顾问咨询服务及增值服务等高附加值服务的一站式物业服务体系，满足业主多元化的物业服务需求，并实现业主资产的保值增值。 基础物业服务：主要提供的包括综合管理、秩序维护、工
24、程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等服务，服务对象包含住宅、写字楼、酒店式公寓、购物中心、城市综合体、企业总部大楼、工厂、学校、政府公建项目等。 1、包干制收费方式：包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 2、酬金制收费方式：酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业， 其余全部用于物业服务合同约定的支出， 结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障
25、、设施设备的检查保修等。 顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。 1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。 2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。 增值服务：为住户提供的个性化专项服务，如家政服务、私人绿化服务、室内维修服务等。公司为了自身经营需要，增强盈利能力，在基础物业服务之外设立悦都科技、大悦商业、乐勤清洁、乐勤楼宇、乐勤装饰等专业子公司为住户提供个
26、性化专项服务。公司将以物业管理服务为主，同时大力开展增值服务， 以社区作为入口， 应用移动互联网等技术， 搭建装修服务平台， 服务园区业主，构建物业生态圈和社商生态圈，提升业主服务体验。 公司一直紧密关注互联网技术发展进程， 积极探索与尝试通过新工具新技术以追求更高的服务效率。2015 年以来，公司先后上线了“悦嘉家”、“悦服务”与“joypark”APP，围绕住、商、行、食、购、学等需求，为住宅、办公等不同用户搭建了以便民服务为特色的线上线下一体化社区移动服务平台。 在国家大力培育住房租赁市场的大背景下， 大悦商业依托公司综合运营实力与设计、 开发资源，以住宅社区、企业园区客群为入口，以“产
27、品+互联网+社群”为手段，打造以服务公寓、国际青年社区、托管公寓和复合型园区四大产品为核心的群岛品牌，致力于实现客户投资、持有资产的持续增值，做高成长力的资产管理服务商。 （二）经营模式 1、采购模式 按照采购对象的种类， 可以将公司的采购业务分为物资采购与业务采购。 物资采购包括服装及配件、办公用品及家具、清洁用品等，主要是前期开办物资与项目运营过程中所需的物资。业务采购包括项目保洁、秩序外包、电梯保养、道闸改造、软件系统维护、公关活动策划等业务，公司为了有效控制营业成本，提高品质和顾客满意度，将一些业务外包给专业、高效的服务供应商。 2018 年年度报告 11 / 167 2、生产模式 物
28、业管理行业的生产过程即提供服务的过程。 公司以客户需求为导向， 在生产过程中主要关注两个方面：一方面是对设备的关注，确保各项目的设施、设备状况良好；一方面是对服务的关注，通过质量管理体系与人力资源管理体系，对员工进行培训、督导及奖罚，保证服务优质。前者由工程管理中心负责统一调度，项目负责人现场实施解决方案；后者则是需要按照客户所需，执行标准且灵活的服务流程。 3、营销模式 公司市场营销中心负责市场调研分析与项目开发管理， 在各个事业部中设置二级营销人员， 制定了 二级营销管理制度 ， 以扩大项目信息收集和承接渠道， 有助于项目层级的拓展与项目续约。由总部市场营销中心负责对二级营销人员进行培训，
29、由各个事业部/分公司的营销团队负责建立并带领二级营销团队执行各项任务。公司对于新客户的拓展主要有两个部分，其一，对于知名企业，公司会密切关注，分析客户需求，主动进行拓展；其二，对于其他客户，由于公司在市场上有一定的知名度与品牌影响力与服务口碑，因此许多新的客户主动寻找与公司合作。 近年来，公司扩大自有媒体平台，由品牌文化中心进行统筹，对官方网站、微信、杂志、报刊等实行有效管理。除此之外，公司还积极参与公益类、社区联动类活动，如园区便民系列活动、小黄人公益活动、家园公约暨邻里嘉年华等，积极投入社会公益事业，不断树立企业外在形象，进一步提升品牌知名度。 （三）行业情况 近年来，物业管理行业市场规模
30、不断扩大，集中度快速提升，百强企业物业管理面积占比持续增长；新兴服务业与个人消费的加速融合，为物业服务行业带来了新的发展空间，各大物业企业积极布局增值服务。 1、行业规模扩大，集中度提升 根据中国物业管理协会统计，2017 年全国物业管理行业总面积 246.65 亿平方米，三年复合增长率达 12.01%。其中，百强企业顺应市场发展，坚持规模化扩张，巩固区域内优势地位，实现管理规模新一轮增长。2017 年，百强企业管理面积均值达 3163.83 万平方米，同比增长 16.1%，市场份额持续走高，达 32.42%，较上年提高 2.98 个百分点，增幅高于 2016 年，行业集中度进一步提升。 2、
31、增值服务快速增长 传统物业服务企业主要聚焦于秩序服务、保洁、绿化、工程等基础物业服务，收入来源较为单一。近年来，随着国内人口红利的消失，物业服务企业承载着越来越大的用工及成本压力。因此，百强企业以基础服务为入口，借力互联网技术，大力推进社区商业、社区教育、社区养老等多种特色服务，并取得初步成效。 2018 年中国物业服务百强企业研究报告显示，2017 年百强企业多种经营盈利均值已达到 2,390 万元，同比大增 32.99%，增速比传统物业服务盈利增速高约 12 个百分点，贡献近 41.68%的净利润。收入占比从 2015 年的 16.73%提升至 2017 年的 28.20%，达 1.35
32、亿元。 3、智能化投入有所提升 增值服务的增长优化物业服务企业盈利结构， 新技术、 新设备的投入使用亦助力物业服务企业成本管控。硬件方面，设施设备机械化、信息化、智能化升级改造全面推进；软件方面，物业智能化管控平台推出，以标准化服务体系和 CRM、SAAS、ERP 等管理系统，进一步开创智能化管理的生态格局。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 2018 年年度报告 12 / 167 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 公司成立于 1994 年，成立之初为房地产开发商下属的物业公司，公司
33、较早发现了市场机会，开展了市场化运营，2006 年后公司成为完全独立的第三方物业企业。 二十多年的物业管理经验，公司的核心竞争力在于其拥有机制优势、人员与组织优势、管理与品牌优势，以及常年经营积累的项目资源优势。 一、机制优势 公司率先实现了市场化运作，没有地产开发母公司或集团的制约，能够做到独立决策，提升对客户的关注度。公司的灵活机制优势使公司在市场上动力充足，竞争能力较强，相比同业能够提供更高性价比的服务。 独立决策的机制使得公司的管理层能够发挥最大的能动性， 使得公司的战略规划得到贯彻与延续，避免了高级管理层波动的风险。 二、人员与组织优势 公司拥有年轻化的管理团队，高级管理人员主要集中
34、在 70 后年龄段，中级管理人员主要集中在 80 后，具有充足的活力与动力，具备良好的创新精神与奋斗精神。公司非常重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，使得公司职能部门扁平化，预算绩效独立核算，权力得到充分下放。此种架构对保留人才、激发人员斗志、保持信息畅通等方面都起到了较大的作用。 公司还建立了有效的员工薪酬与激励机制， 制订了各项员工关怀制度来增强员工的归属感与满意度。公司建立了完善的培训体系，为员工创造职后再教育的机会，鼓励员工自学提升学历。 三、管理与品牌优势 公司作为专业化物业管理企业和中国物业管理协会常务理事单位， 已通过 ISO9001、 ISO14001和 OHSA
35、S18001 三项管理体系认证，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司多次入围中国物业管理协会全国物业服务企业综合实力前三十强， 曾在全国物业服务企业商业类排名位居第 4 位，获得了商业模式创新企业称号。此外，公司获得了中国指数研究院服务领先品牌称号，其品牌价值位列全国前 15 强，并获得中国物业服务商办物业管理 TOP10 称号。2018 年再次荣登榜单，荣获中国指数研究院“2018 中国物业服务百强企业”综合排名第 19 名、中国物业管理协会“全国物业服务百强企业”综合实力排名第 20 名。 公司的 70 余个在管项目被各级部门评为优秀示范项目，获得了浙江省服务业重点企业、杭州市十
36、佳物业服务企业等称号。在公司业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，具有较强的品牌影响力。 四、项目资源优势 公司通过提供不断更新与优化的服务，积累了一大批优质且稳定的客户资源。2011 年起，公司与银泰置地开展合作， 进军综合商业物业市场， 率先实现了齐全的业态分布与多元化服务体系的建立。公司总结各类项目的服务与管理经验，创造了“南都管家”等服务模式，获得了多个综合体、写字楼、产业园区等商办项目以及较为高端的住宅项目。公司在获得多个项目的同时，提升服务品质，赢得了客户的认可，保证了稳定的项目来源。 此外，公司与银泰置地、绿地集团、阿里巴巴等近百家有相同品牌发展理念的开发企业达成了多种层次的
37、合作，为公司未来项目的稳定性与拓展性打下了坚实的基础。 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 “创百年卓越服务企业” 不仅是公司的美好发展愿景， 更是公司对服务品质的要求。 报告期内，公司提出了“客户第一” 、 “市场第一” 、 “业务第一”的经营管理准则，各项工作紧紧围绕“为业主创造美好生活”而展开，并成功实现在经营规模、品牌价值等多方面的突破。 2018 年年度报告 13 / 167 1、三品牌融合并进，主营业务规模再创新高 2018 年，公司在“3+X”战略指引下，深耕江浙沪地区，并大步拓进国内其他重要城市群，成功打开深圳、芜湖
38、、榆林、乌鲁木齐等地市场，全国化业务版图进一步扩大。 2018 年 6 月， 公司完成江苏金枫物业服务有限责任公司 70%股权的收购工作， 夯实公司在江浙沪地区的市场根基，并强化了公司在该地区的市场开拓能力。报告期内，南都物业、采林物业、金枫物业三品牌融合发展，各具经营特色。 截止 2018 年 12 月 31 日，公司累计总签约项目 433 个（包含金枫物业）,比上年同期增加 158个，增长率 57.45%，公司累计总签约面积 5,542.56 万平方米，比上年同期增长 1,657.61 万平方米，增长率 42.67%。 2、深挖客户需求，多品类综合服务能力提升 公司的商办服务在 2018
39、年实现了新突破。在阿里西溪园区三期亲橙里购物中心项目中，公司除了全面覆盖开业基础筹备、商家各类前沿技术对接、装修管控、先进设施设备管理等服务，更深挖客户需求，向前端作延伸，承接了该项目的招商运营、营销策划、运营管理等工作，为公司推进和拓展商业运营奠定了良好的基础。 此外，在服务对象方面，公司跨出了传统物业的大业主、小业主服务圈，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发。通过目前对各类场馆、城市道路、河道水系、旅游景点等的服务提供， 积累并升华城市物业服务产品设计， 为广大客户打造一个完整的美好生活圈。 3、规范管理、殷勤服务，获广大业主认可 针对广大业主对美好生活的追求，
40、 公司不断提高自身对服务标准、 服务品质的要求。 2018 年，公司加大技术投入和标准化建设， 新设施设备投入使用与服务标准梳理双管齐下， 实现人员优化配置和服务效率提升。同时，将释放出的人力投入到有温度的人性化服务中，一系列丰富业主精神生活的传统文化活动相继推出。在年度多方满意度调查中，公司整体满意度、满意率取得双提升，其中社区文化、秩序管理、安全管控、公共设施设备维护的满意度提升幅度较大 4、品牌知名度、美誉度进一步提升 中国指数研究院、 中国房地产TOP10研究组主办的2018中国物业服务百强企业研究及评选中，公司再次荣登榜单，获“2018 中国物业服务百强企业”综合排名第 19 名殊荣
41、；公司旗下金枫物业获“2018 中国物业服务百强企业”综合排名第 63 名。 同时，在各市级优秀物业服务企业的评选中，公司服务的多个项目获得“物业管理示范住宅小区” 、 “五星项目” 、 “优秀物业项目”等荣誉称号。 5、资本市场实现突破 2018 年 2 月 1 日， 公司在上海证券交易所上市发行， 成为国内首家登陆 A 股的物业服务企业，为公司持续健康发展打下了坚实的基础。 6、公寓租赁业务持续成长 2017 年大悦商业群岛服务公寓和群岛国际青年社区红普路店开业运营后， 受到了市场的青睐。2018 年 2 月，大悦商业入选成为杭州市首批住房租赁试点企业培育名单。同年，更贴近时尚前沿设计、更
42、理解精英青年精致生活需要的群岛国际青年社区运河店、欢乐城店相继开业。 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 105,862.86 万元，同比增长 29.18%；实现营业总成本 95,614.86万元，同比增长 32.09%；实现归属于母公司净利润为 9,181.18 万元，同比增长 22.69%，总资产达134,269.55 万元，同比增长 65.68%，其中归属于母公司所有者权益合计为 63,885.93 万元，同比增长 125.45%。 2018 年年度报告 14 / 167 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金流量表相
43、关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 1,058,628,607.75 819,523,428.66 29.18 营业成本 824,714,137.84 619,551,453.64 33.11 销售费用 28,236,841.37 22,589,080.58 25.00 管理费用 93,814,027.61 78,512,072.2 19.49 研发费用 1,801,836.06 227,559.68 691.81 财务费用 -2,976,660.98 -4,269,992.22 -30.29 经营活
44、动产生的现金流量净额 154,611,811.56 175,690,458.69 -12.00 投资活动产生的现金流量净额 -475,523,298.64 67,586,901.31 -803.57 筹资活动产生的现金流量净额 241,636,845.91 -32,630,537.59 840.52 2.2. 收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 营业收入较上期增加 23,910.52 万元， 营业成本较上期增加 20,516.26 万元， 系金枫物业纳入合并及公司自身项目扩张所致。 (1).(1). 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:
45、人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 物业管理服务 1,056,078,171.31 823,623,727.64 22.01 29.14 33.13 减少 2.34个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 包干制物业管理服务 868,144,530.2 710,839,403.26 18.12 30.12 32.33 减少 1.37个百分点 酬金制物业管理服务 6,709,173.
46、63 100 -9.94 案场服务 91,031,418.2 70,255,375.99 22.82 1.55 3.30 减少 1.13 2018 年年度报告 15 / 167 个百分点 顾问服务 1,108,996.04 100 32.84 增值服务 68,616,925.84 22,590,619.41 67.08 30.35 67.13 减少 7.24个百分点 长租公寓 20,467,127.4 19,938,328.98 2.58 合计 1,056,078,171.31 823,623,727.64 22.01 29.14 24.88 减少 2.34个百分点 主营业务分地区情况 分地区
47、 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 杭州市 567,373,949.64 446,000,897.13 21.39 21.34 21.78 减少 0.29个百分点 浙江省 （除杭州市） 155,238,999.52 114,100,063.50 26.50 2.37 4.24 减少 1.32个百分点 上海市 61,610,352.16 47,329,349.14 23.18 -20.34 5.83 减少 4.28个百分点 北京市 1,405,998.54 1,251,168.89 11.01 江苏省 174,767,6
48、82.38 136,026,073.82 22.17 227.56 289.15 减少12.32 个百分点 四川省 13,511,499.74 9,148,519.32 32.29 -32.13 -19.69 减少10.49 个百分点 陕西省 18,770,428.95 17,637,993.83 6.03 39.47 40.45 减少 0.66个百分点 河南省 21,827,178.60 18,676,619.13 14.43 38.87 41.06 减少 1.33个百分点 重庆市 9,926,413.63 8,380,284.92 15.58 16.87 19.63 减少 1.94个百分点
49、 安徽省 13,857,743.98 10,580,798.79 23.65 170.98 174.29 减少 0.92个百分点 山西省 4,193,790.33 2,742,962.66 34.59 65.03 67.28 减少 0.88个百分点 山东省 6,420,415.04 5,596,990.56 12.83 147.25 150.85 减少 1.25个百分点 湖南省 967,066.87 868,632.86 10.18 湖北省 2,665,596.24 2,186,512.19 17.97 江西省 3,541,055.69 3,096,860.90 12.54 合计 1,056,
50、078,171.31 823,623,727.64 22.01 29.14 33.13 减少 2.34个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 2018 年年度报告 16 / 167 适用 不适用 报告期内,公司实现主营业务收入 105,607.86 万元，较上年同比收入增长 29.14%；杭州市、浙江省（除杭州市）实现主营业务收入 72,261.29 万元，较上年同期增长 14.30%；公司加大浙江省外（不含杭州市、浙江省）市场开发力度，物业管理服务项目持续增加，实现主营业务收入 33,346.52 万元，较上年同期增长 67.97%,2018 年新开拓湖南、湖北、江西三省业务，