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1、铁岭新城投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 1 铁岭新城投资控股股份有限公司铁岭新城投资控股股份有限公司 2018 年年度报告年年度报告 2019 年年 04 月月 铁岭新城投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。 公司负责人隋
2、景宝、主管会计工作负责人王洪海及会计机构负责人公司负责人隋景宝、主管会计工作负责人王洪海及会计机构负责人(会计主会计主管人员管人员)崔莉声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。崔莉声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相的实质承诺，投资者及相关人士应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解关人士应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与
3、承诺之间的差异。计划、预测与承诺之间的差异。 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事房上市公司从事房地产业务的披露要求地产业务的披露要求 公司已在本报告中披露可能对公司未来发展战略和经营目标的实现产生不公司已在本报告中披露可能对公司未来发展战略和经营目标的实现产生不利影响的风险因素，敬请查阅第四节利影响的风险因素，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析”中关于公司可能存中关于公司可能存在的风险因素的描述。在的风险因素的描述。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，
4、不以公积金转增股本。 铁岭新城投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 . 2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 8 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 11 第五节第五节 重要事项重要事项 . 24 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 . 34 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 38 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 39 第九节第九节
5、公司治理公司治理 . 45 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 49 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 54 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 138 铁岭新城投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、母公司 指 铁岭新城投资控股股份有限公司 子公司 指 铁岭新城投资控股股份有限公司全资子公司铁岭财京投资有限公司 报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 湿地治理 指 铁岭凡河新区莲花湿地恢复及综合开发项目 控股股东 指 铁岭财政资产经营有限公司 实际控制人 指 铁岭
6、市财政局 公司章程 指 铁岭新城投资控股股份有限公司章程 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 股东大会 指 铁岭新城投资控股股份有限公司股东大会 董事会 指 铁岭新城投资控股股份有限公司董事会 监事会 指 铁岭新城投资控股股份有限公司监事会 元 指 人民币元 铁岭新城投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 铁岭新城 股票代码 000809 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 铁岭新城投资控股股份有限公司 公司的中文简称 铁岭新城 公司的外文
7、名称（如有） Tieling Newcity Investment Holding Limited 公司的外文名称缩写（如有） Tieling Newcity 公司的法定代表人 隋景宝 注册地址 铁岭市凡河新区金沙江路 12 号 注册地址的邮政编码 112000 办公地址 铁岭市新城区金沙江路 11 号 办公地址的邮政编码 112000 公司网址 http：/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 迟峰 乔亚珍 联系地址 铁岭市新城区金沙江路 11 号金鹰大厦八层 铁岭市新城区金沙江路 11 号金鹰大厦八层 电话 024-74997822 024-
8、74997822 传真 024-74997827 024-74997827 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报 、 证券日报 、 证券时报 、 上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http：/ 公司年度报告备置地点 铁岭市新城区金沙江路 11 号金鹰大厦八层公司董事会办公室 铁岭新城投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91211200201909093K 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 本报告期内，主营业务无变更。 历次控股股东的变更情况（如有）
9、 本报告期内，控股股东无变更。 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 北京市房山区迎风街 21 号 签字会计师姓名 谢维、鹿丽鸿 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务六、主要会计数据和财务指标指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2018 年 2017 年 本年比上年增减 2016 年 营业收入（元） 1,552,430,936.22 79,723,667.61 1,847.2
10、6% 21,028,428.09 归属于上市公司股东的净利润（元） 96,657,718.45 101,106,840.27 -4.40% -240,470,472.53 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 86,768,216.83 95,253,540.10 -8.91% -243,822,106.09 经营活动产生的现金流量净额（元） 211,690,678.07 677,812,384.27 -68.77% -298,849,278.90 基本每股收益（元/股） 0.117 0.123 -4.88% -0.29 稀释每股收益（元/股） 0.117 0.123 -4.88
11、% -0.29 加权平均净资产收益率 3.07% 3.31% -0.24% -7.70% 2018 年末 2017 年末 本年末比上年末增减 2016 年末 总资产（元） 5,805,724,577.37 5,946,411,347.04 -2.37% 6,378,745,853.88 归属于上市公司股东的净资产（元） 3,201,602,088.30 3,104,944,369.85 3.11% 3,003,837,529.58 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计
12、准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 铁岭新城投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 7 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入
13、5,821,228.20 6,142,389.77 91,951,260.32 1,448,516,057.93 归属于上市公司股东的净利润 29,907,566.04 -24,247,143.23 5,760,635.22 85,236,660.42 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 26,502,830.34 -24,410,239.89 5,355,423.37 79,320,203.01 经营活动产生的现金流量净额 33,508,310.83 -13,297,648.67 85,346,856.15 106,133,159.76 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报
14、告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 197,504.49 1,353,810.66 873,124.55 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 9,738,898.41 4,627,042.92 1,619,951.40 委托他人投资或管理资产的损益 874,472.61 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -46,901.28
15、-127,553.41 -15,915.00 合计 9,889,501.62 5,853,300.17 3,351,633.56 - 对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目， 以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目， 应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 铁岭新城投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 8 第三节第三节 公司业
16、务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主一、报告期内公司从事的主要业务要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 （一）公司从事的主要业务（一）公司从事的主要业务 报告期内公司所从事的主要业务为土地一级开发和城市运营。 在土地一级开发业务方面， 公司受铁岭市政府和铁岭市土地储备中心的委托，对铁岭市政府依法通过收购、收回、征收等方式储备的土地，组织实施拆迁、补偿安置和市政基础设施建设，做到“九通一平”、使该等土地达到可出让条件，经国土部门验收后由铁岭市土地储备中心统一划拨或出让，公司按照与铁岭市政府签订的土地一级开发合作协议之约定享有土地划拨费用和土地出让收益；公司除土地一级开
17、发业务以外，还有城市运营业务，包括供水、污水处理、出租车运营、广告传媒业务。在城市运营方面，公司通过招拍挂程序获得铁岭市新城区相关公用事业特许经营权后，经营铁岭市新城区供水、污水处理、出租车运营、广告传媒业务。报告期内公司所从事的主要业务和主要经营模式未发生重大变化。 （二）公司所属行业情况（二）公司所属行业情况 房地产行业，市场容量大，产业链长，作为我国的支柱性产业仍然不可替代。房地产行业是典型的周期性行业，目前，我国房地产市场逐步进入成熟期，行业空间收缩的同时将迎来分化，一方面，城市的分化进一步凸显，具备经济、产业、教育、医疗等优势的城市将继续“领跑”行业下半场。另一方面，房地产企业的分化
18、也更加剧烈，龙头房企将凭借着大量的优质土地储备、更强的融资能力及高效的运营能力，将继续实现规模增长，行业集中度将逐步提升。土地一级开发属于房地产上游行业，根据土地一级开发合作协议，公司在本地区内具有行业垄断地位。近两年铁岭新城区房地产市场景气度逐渐提高，发展态势良好，带动土地市场向好发展，公司主营业务持续好转。 1、铁岭市新城区房地产市场发展态势良好 铁岭市新城区高起点规划，高品质建设，环境优美，绿化覆盖率达45%、水系面积达27%，是一座适宜人居的北方水城，随着城市配套功能的日臻完善，人口逐渐聚集，新城区房地产市场景气度不断提高，无论在建楼盘数量还是销售情况，均出现较理想状况，2018年新城
19、区房地产市场呈现供销两旺的局面，房屋价格大幅度攀升，主要房地产项目开发、销售情况及房屋价格情况见下表： 铁岭市新城区2018年主要房地产项目销售情况表 项目名称 开盘套数 销售套数 销售率 价格（元/) 常青郡 500 435 87% 3500-7300 富力四季半岛 598 311 53% 8800-14000 银泰尚城 700 502 72% 3100-7000 盛宝樾府 190 79 42% 4500-5500 铁岭新城投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 9 铁岭市新城区房屋价格比较情况表 房屋类别 2016-2017年平均价格（元/） 2018年平均价格（元/） 高层 33
20、00 3800 多层 4000 4500 洋房 5000 7000 别墅 7000 10000 从公司目前掌握的情况来看，2019年铁岭新城区房地产市场从年初开始仍然保持良好的势头。 2、土地市场趋稳，呈现上升态势 在房地产市场的带动下，铁岭市新城区土地市场向好发展，拟到新城区投资的地产商纷纷前来考察、洽商，其中不乏万达集团、富力地产、碧桂园、红星美凯隆等知名地产商。目前富力地产开发的富力四季半岛一期项目已经落地，凭借其在业界的较高知名度，赢得购房者的青睐，销售状况良好，价格在新城区也是首屈一指。同时万达集团拟在铁岭新城区进行城市综合体开发建设，即建设万达广场项目，2018年8月，万达集团已与
21、铁岭市政府签署铁岭万达广场项目合作框架协议，目前双方正在就合作具体事宜进行深入洽谈。万达广场项目地块选址位于新城区,主要建设商业和住宅，该项目不仅能为公司带来可观的土地出让收入，同时能够带动铁岭市新城区的城市发展，促进周边土地价值的提升，为公司丰富的土地储备带来较大的升值潜力和空间。 二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 将联营企业东北杂粮交易中心的股权投资 3000 万元（未实际出资和经营）进行转让 固定资产 无重大变化 无形资产 无重大变化 在建工程 在建工程转为固定资产 长期应收款 本期将湿地治
22、理移交款项列入长期应收款 存货 本期将湿地治理成本转出 递延所得税资产 因实现利润将以前年度亏损形成的递延所得税资产转回 2、主要境外、主要境外资产情况资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 铁岭新城投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 10 房地产业 （一）土地储备丰厚 公司是具体负责铁岭新城区22平方公里土地一级开发以及铁岭新城城市基础设施建设的主体。截至本报告期末，公司已开发整理土地18.3平方公里，全部实现“九通一平”，达到可出让条件，公司已开发整理完成的土地未来将为公司带来可观的收益。土地的稀缺及不可再生的特性，
23、必然会有较大的升值空间。 （二）较高的行业壁垒 公司在铁岭新城区是唯一一家土地一级开发商，对铁岭新城区22平方公里的土地独家开发运营，具有较高的行业壁垒。 （三）业务模式创新 公司的运营模式为“政府主导、市场化运作”，不可复制。既有政府的大力支持，又有广阔的市场空间。 （四）人才储备丰富 在十余年的时间里，公司在土地一级开发领域培养了一批业务精通、技术过硬、经验丰富的人才，为公司未来的发展提供丰富的人力资源储备。 铁岭新城投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 （一）公司面对的市场环境及经营情况（一）公司面对的
24、市场环境及经营情况 2018年宏观经济仍处于结构性调整中，国家推出了松紧适度的稳健货币政策和积极的财政政策，房地产抵押贷款利率有所下行以及部分地区行政限制松动，房地产市场出现了回暖迹象。2018年在公司董事会及管理层的带领下，公司上下坚定信念、团结一心、群策群力，各项工作积极稳步推进，并取得了一定的进展，土地一级开发业务收入稳步增长，莲花湿地恢复项目移交并实现收入，股票交易撤销退市风险警示，到期债务按时偿还，风险有效化解，财务状况逐步好转，业绩继续保持盈利。报告期内，公司实现营业收入155,243.09万元，较上年同期增加1,847.26%；实现归属于上市公司股东的净利润9,665.77万元。
25、截至2018年12月31日，公司总资产580,572.46万元；归属上市公司股东净资产320,160.21万元。公司2018年度具体经营情况如下： 1 1、土地一级开发业务收入稳步增长土地一级开发业务收入稳步增长 随着近几年三四线城市房地产市场“去化”效果显著，以及刚需和改善性需求的增加，三四线城市房地产市场景气度逐渐提升，同时也带动土地一级开发市场的好转，大型地产开发商纷纷将战略调整向三四线城市布局。2018年铁岭新城区房地产市场发展态势良好，土地市场升温向好发展，公司抢抓机遇，加大土地营销推介力度，全力跟进意向客户，做好土地挂牌前期各项筹备工作，经过市场培育、客户挖潜、紧密对接，2018年
26、公司土地一级开发主营业务打破几年来的瓶颈期，实现土地一级开发收入9,126万元，较上年增加3,107万元，增长51.62%。土地出让取得了近几年来的突破，主营业务持续好转。 （1 1）铁岭市新城区房地产市场发展态势良好铁岭市新城区房地产市场发展态势良好 铁岭市新城区高起点规划，高品质建设，环境优美，绿化覆盖率达45%、水系面积达27%，是一座适宜人居的北方水城，随着城市配套功能的日臻完善，人口逐渐聚集，新城区房地产市场景气度不断提高，无论在建楼盘数量还是销售情况，均出现较理想状况，2018年新城区房地产市场呈现供销两旺的局面，房屋价格大幅度攀升，主要房地产项目开发、销售情况及房屋价格情况见下表
27、： 铁岭市新城区2018年主要房地产项目销售情况表 项目名称项目名称 开盘套数开盘套数 销售套数销售套数 销售率销售率 价格（元价格（元/ /) ) 常青郡 500 435 87% 3500-7300 富力四季半岛 598 311 53% 8800-14000 银泰尚城 700 502 72% 3100-7000 盛宝樾府 190 79 42% 4500-5500 铁岭市新城区房屋价格比较情况表 房屋类别房屋类别 20162016- -20172017 年平均价格（元年平均价格（元/ /） 20182018 年平均价格（元年平均价格（元/ /） 高层 3300 3800 多层 4000 450
28、0 铁岭新城投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 12 洋房 5000 7000 别墅 7000 10000 从公司目前掌握的情况来看，2019年铁岭新城区房地产市场从年初开始仍然保持良好的势头。 （2 2）土地市场趋稳，呈现上升态势土地市场趋稳，呈现上升态势 在房地产市场的带动下，铁岭市新城区土地市场向好发展，拟到新城区投资的地产商纷纷前来考察、洽商，其中不乏万达集团、富力地产、碧桂园、红星美凯隆等知名地产商。目前富力地产开发的富力四季半岛一期项目已经落地，凭借其在业界的较高知名度，赢得购房者的青睐，销售状况良好，价格在新城区也是首屈一指。同时万达集团拟在铁岭新城区进行城市综合体开
29、发建设，即建设万达广场项目，2018年8月，万达集团已与铁岭市政府签署铁岭万达广场项目合作框架协议 ，目前双方正在就合作具体事宜进行深入洽谈。万达广场项目地块选址位于新城区,主要建设商业和住宅，该项目不仅能为公司带来可观的土地出让收入，同时能够带动铁岭市新城区的城市发展，促进周边土地价值的提升，为公司丰富的土地储备带来较大的升值潜力和空间。 （3 3）主营业务持续好转主营业务持续好转 自2017年初，铁岭市新城区土地市场开始复苏，2017年公司土地出让收入6,019万元，实现3年零的突破，2018年主营业务持续好转，公司出让土地129亩，实现收入9,126万元，较上年增长51.62%。 2 2
30、、莲花湿地恢复项目移交并实现收入莲花湿地恢复项目移交并实现收入 2018年4月11日，公司子公司铁岭财京投资有限公司与铁岭市政府指定的接收单位签定铁岭凡河新区莲花湿地恢复工程移交确认书 ，公司完成莲花湿地恢复治理项目并办理完成移交手续，该项目公司累计投资120,670万元，应收固定费用（投资额12%收益）14,480万元，合计135,150万元。2018年，按照双方签定的有关合作协议约定，铁岭市政府已向公司支付该项目部分投资额、固定费用及财务成本，公司取得莲花湿地恢复项目收益并计入公司收入。 3 3、到期债务按时偿还，风险有效化解到期债务按时偿还，风险有效化解 公司2015年8月28日非公开发
31、行的5亿元公司债 “15铁岭01” 于2018年8月进入三年回售选择期， 共有2.5亿元选择回售。为维护金融市场信用环境，公司积极筹措公司债兑付资金，按时兑付2.84亿元债券本息，保持了良好的信用状况。 4 4、财务状况逐步好转财务状况逐步好转 随着近两年公司收入、利润逐年增加提升，公司债务规模、资产负债率持续下降，财务指标不断优化。从2016年末至2018年末，公司负债总额由33.75亿元减少至26.04亿元，有息负债由28.65亿元减少至22.30亿元，资产负债率由52.91%下降至44.85%。 （二）公司的主要经营模式（二）公司的主要经营模式 1、主要经营模式和经营业态、主要经营模式和
32、经营业态 公司主营业务为土地一级开发，在土地一级开发业务方面，公司受铁岭市政府和铁岭市土地储备中心的委托，对铁岭市政府依法通过收购、收回、征收等方式储备的铁岭新城区范围内的土地，组织实施拆迁、补偿安置和市政基础设施建设，做到“九通一平”、使该等土地达到可出让条件，经国土部门验收后由土地储备中心统一划拨或出让，公司按照与铁岭市政府签订的土地一级开发合作协议之约定享有土地划拨费用和土地出让收益。公司除土地一级开发业务以外，还有城市运营业务，包括供水、污水处理、汽车租赁、广告传媒等特许经营业务。 2、市场地位和竞争优势、市场地位和竞争优势 公司是铁岭市新城区唯一一家土地一级开发和城市综合运营商， 同
33、时除铁岭市新城区外， 如果铁岭市其他地块选择土地铁岭新城投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 13 一级开发商，在同等条件下，铁岭市政府承诺将优先选择公司。 （三）公司规划平整土地面积及收入分成比例（三）公司规划平整土地面积及收入分成比例 1、公司规划平整土地面积、公司规划平整土地面积 公司土地一级开发项目地处辽宁省铁岭市新城区， 公司主要负责新城区22平方公里规划范围内的土地一级开发， 规划土地面积33,598亩。截至目前公司已完成18.3平方公里土地开发整理，全部实现“九通一平”，基本达到可出让条件，累计平整土地面积27,444亩。报告期内公司未进行土地开发整理。 2、收入分成模
34、式、收入分成模式 公司与政府约定的收入分成比例为土地使用权出让金扣除农业发展基金、 国有土地收益基金、 土地规费和土地出让金 （土地出让金按照5000元/亩计算， 当铁岭新城的土地使用权出让金历年累计平均超出45万元/亩， 从超出45万元/亩后的下一年度，对土地使用权出让金超出45万元/亩的，另需按超出45万元/亩部分的百分之三十五加收土地出让金）后全部归公司所有。 （四）报告期土地开发（四）报告期土地开发收入和相关款项回收情况收入和相关款项回收情况 报告期内公司实现出让土地收入9,126万元， 较上年增长51.62%。 同时收回以前年度欠缴的应收土地出让金6,339.79万元。 （五）公司的
35、房地产出租情况（五）公司的房地产出租情况 报告期内，公司将其名下的写字楼、门市等房屋对外出租，共计获得租赁收益158.1万元。 （六）报告期末公司融资情况（六）报告期末公司融资情况 报告期末，公司融资余额为222,986.21万元，其中：银行贷款期末余额为131,093万元，占融资额的58.8%，其中一年期贷款为44,500万元、 二年期4,990万元， 三年期44,000万元、 五年期贷款16,200 万元、 八年期贷款21,403 万元； 公司债82,073.21万元，占融资额的36.8 %，期限5年，3+2模式；其它借款9,820万元，占融资额的4.40%，借款期限1年。 （七）公司（七
36、）公司2019年经营计划年经营计划 2019年，公司将努力提高主营业务收入，推进公司多元化发展，保证公司在稳定运行中求发展，在发展中求突破，具体工作计划如下： 1 1、进一步挖掘潜力，提高公司主营业务收入进一步挖掘潜力，提高公司主营业务收入 土地一级开发作为公司的主营业务，土地出让系公司目前的主要内生动力，是公司2019年工作的重中之重，公司已开发整理完成的土地未来将为公司带来可观的收益。公司将进一步加强营销团队建设，加大招商推介力度和宣传媒介推广，拓展招商渠道，转变营销思路，从单一的土地招商向土地招商和引进项目招商两方面同时发力，采取多种方式、多种渠道，仔细研究并积极引进能够促进新城区人口聚
37、集、拉动第三产业发展的养老、文化、教育等项目，以及引进无污染项目落地周边产业园区，通过项目的落地带动新城区土地市场发展，盘活存量土地，加快土地出让进程，增加公司土地出让收入。在土地招商方面，公司将积极与知名地产商进行洽商，争取早日达成投资意向；在渠道拓展方面，积极引进辽宁省内知名的医院、教育机构、文化产业等，从而聚集人口，提升人气，争取以引进项目带动土地出让，提高公司主营业务收入，改善经营业绩。 2 2、积极拓展新业务，努力实现公司多元化可持续发展积极拓展新业务，努力实现公司多元化可持续发展 目前公司在做好主业的基础上，正在寻求多元化可持续发展。一是通过提高内生动力，实现多元化经营发展。公司这
38、两年正在探索贸易、新能源等业务领域，并成立了相应的贸易公司和新能源合资公司，意在锻炼队伍，积累经验，逐渐摸索，逐步将新的业务领域培育成为公司业务的补充以至发展成为公司的主营业务， 通过提高内生动力推动公司多元化发展； 二是积极寻求外部合作，实现公司可持续经营发展。公司正在努力寻求有实力的、能够带动铁岭地区产业发展的合作方进行外部合作，为公司发展引入更多源头活水，实现公司可持续经营发展。 铁岭新城投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 14 3 3、全力防范化解债务风险，确保公司稳定运行全力防范化解债务风险，确保公司稳定运行 2019年公司仍然面临较大的债务压力， 资金需求量较大， 除需
39、归还部分银行贷款本息以外， 公司于2014年公开发行的“14铁岭债”（剩余7,073万元）及2016年非公开发行的5亿元“16铁岭01”公司债均于2019年3月到期和进入回售选择期，需要较大额度兑付资金。经过积极筹措资金，目前公司已如期兑付上述两期公司债到期及回售本息共计2.9亿元。近两年，公司营业收入稳定增长，业绩得到有效改善，负债规模和资产负债率持续下降，公司信用级别将逐步恢复，市场融资渠道逐渐拓宽，融资能力增强。下一步公司将做好资金统筹安排，继续拓宽融资渠道，采取有效措施，多方面筹措资金，化解债务风险，保障公司稳定运行。 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地
40、产业务的披露要求 二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。 2、收入与成本、收入与成本 （1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 2018 年 2017 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 1,552,430,936.22 100% 79,723,667.61 100% 1,847.26% 分行业 土地一级开发 91,261,327.50 5.88% 60,190,828.46 75.50% 51.62% 供水 8,648,339.39 0.56% 9,126,653.55 11.45% -5.
41、24% 污水 4,600,000.00 0.30% 4,796,734.95 6.02% -4.10% 广告 1,054,371.88 0.07% 527,775.66 0.66% 99.78% 汽车租赁 2,112,343.65 0.14% 2,335,350.03 2.93% -9.55% 湿地治理移交 1,352,863,616.73 87.14% 其他 91,890,937.07 5.92% 2,746,324.96 3.44% 3,245.96% 分产品 土地一级开发 91,261,327.50 5.88% 60,190,828.46 75.50% 51.62% 供水 8,648,3
42、39.39 0.56% 9,126,653.55 11.45% -5.24% 污水 4,600,000.00 0.30% 4,796,734.95 6.02% -4.10% 广告 1,054,371.88 0.07% 527,775.66 0.66% 99.78% 汽车租赁 2,112,343.65 0.14% 2,335,350.03 2.93% -9.55% 铁岭新城投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 15 湿地治理移交 1,352,863,616.73 87.14% 其他 91,890,937.07 5.92% 2,746,324.96 3.44% 3,245.96% 分地区
43、 铁岭地区 1,552,430,936.22 100.00% 79,723,667.61 100.00% 1,847.26% （2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 湿地治理移交 1,352,863,616.73 1,211,695,239.34 10.43% 分产品 湿地治理移交 1,352,863,616.73 1,211,695,23
44、9.34 10.43% 分地区 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 （5）营业成本构成）营业成本构成 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2018 年 2017 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 土地一级开发 土地一级开发 51,222,951.07 3.74% 37,678,393.61 59.
45、45% 35.95% 供水 供水 11,542,994.73 0.84% 11,313,772.66 17.85% 2.03% 污水 污水 9,395,267.69 0.69% 9,161,020.97 14.45% 2.56% 铁岭新城投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 16 广告 广告 423,944.38 0.03% 410,959.06 0.65% 3.16% 汽车租赁 汽车租赁 2,272,698.52 0.17% 2,378,556.93 3.75% -4.45% 湿地治理移交 湿地治理移交 1,211,695,239.34 88.48% 其他 其他 82,949,64
46、5.10 6.06% 2,434,471.81 3.84% 3,307.30% 合计 1,369,502,740.83 100.00% 63,377,175.04 100.00% （6）报告期内合并范围是否发生变动）报告期内合并范围是否发生变动 是 否 公司2018年度纳入合并范围的子公司共5户， 与上年相比减少1户。 子公司铁岭财京房地产开发有限公司未实际出资和经营，于报告期内注销。 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售
47、客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 4,284,075.91 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 24.41% 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00% 公司前 5 大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例 1 中国移动通信集团辽宁有限公司铁岭分公司 1,880,419.14 10.72% 2 铁岭泛欧置业有限公司 1,019,771.60 5.81% 3 铁岭师范高等专科学校 606,544.66 3.46% 4 铁岭欣岩房地产开发有限公司 389,038.79 2.22% 5 辽宁有巢式置业有限公司 388,301.72 2.21% 合计
48、- 4,284,075.91 24.41% 主要客户其他情况说明 适用 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 7,907,777.60 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 95.00% 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00% 公司前 5 名供应商资料 铁岭新城投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文 17 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例 1 辽宁省电力有限公司铁岭供电公司开发区分公司 3,746,000.00 45.00% 2 铁岭凡河新区水务建设管理处 2,034,331.60 24.44% 3 深圳市华旭科技开
49、发有限公司 964,636.00 11.59% 4 铁岭港华燃气有限公司 787,730.00 9.46% 5 辽宁民生智能仪表有限公司 375,080.00 4.51% 合计 - 7,907,777.60 95.00% 主要供应商其他情况说明 适用 不适用 3、费用、费用 单位：元 2018 年 2017 年 同比增减 重大变动说明 销售费用 269,980.12 157,594.98 71.31% 2018 年土地出让评估费用增加所致 管理费用 30,136,585.46 35,914,661.73 -16.09% 财务费用 74,985,386.86 115,683,198.47 -35
50、.18% 融资额度减少，相应财务费用减少 4、研发投入、研发投入 适用 不适用 5、现金流、现金流 单位：元 项目 2018 年 2017 年 同比增减 经营活动现金流入小计 344,060,578.01 804,183,005.40 -57.22% 经营活动现金流出小计 132,369,899.94 126,370,621.13 4.75% 经营活动产生的现金流量净额 211,690,678.07 677,812,384.27 -68.77% 投资活动现金流入小计 7,350.00 1,656,470.00 -99.56% 投资活动现金流出小计 5,445,322.85 1,255,564.