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1、文化旅游小镇建设项目可行性研究报告文化旅游小镇建设项目可行性研究报告文化旅游小镇建设项目可行性研究报告（此文档为（此文档为 wordword 格式格式, ,下载后您可任意修改编辑！下载后您可任意修改编辑！）1-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告目目录录第一章 项目总论 . 1 1一、项目基本背景 . 1二、项目建设必要性与意义 . 2三、研究工作依据 . 2四、研究工作结论 . 3第二章 项目宏观背景分析 . . 5 5一、城镇旅游发展背景 . 5二、区域社会经济背景 . 错误！未定义书签。错误！未定义书签。三、区域旅游发展背景 . 6第三章市场可行性分析 . . 7 7一、市场需求调查 .
2、7二、市场供给调查 . 14第四章项目建设可行性 . . 1 18 8一、交通区位条件分析 . 18二、政策环境条件分析 . 18三、自然环境条件分析 . 19第五章建设方案和内容 . . 2 20 0一、项目总体思路 . 20二、重点建设项目 . 21三、配套施设建设 . 23第六章环境保护 . 2 27 72-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告一、设计依据、原则及目标 . 27二、环境现状及环境影响因素分析 . 28三、环境保护防治规划 . 30第七章节能节水和消防 . . 3 33 3一、节能节水 . 33二、消防工程 . 34第八章项目组织管理与实施进度计划 . 3 37 7一、建设项
3、目组织机构 . 37二、项目工程设计管理 . 37三、项目招投标 . 38四、建设项目合同与管理 . 39五、建设项目质量管理 . 42第九章 投资估算及资金筹措 . 4 46 6一、投资估算 . 46二、项目资金筹措方案 . 47第十章项目社会和生态效益分析 . . 5 50 0一、经济效益 . 50二、社会效益分析 . 50三、生态效益分析 . 51第十一章项目风险分析 . . 5 52 2一、政策风险 . 52二、市场风险 . 523-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告三、财务风险 . 53四、社会风险 . 53五、经营风险分析 . 54第十二章结论与建议 . . 5 56 6一、主要结
4、论 . 56二、问题和建议 . 564-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告第第一一章章 项项目目总总论论一、项目基本背景一、项目基本背景( (一一) )项目区域项目区域该项目位于某某地域内，处于水与金源文化千丝万缕交织的道里区新农镇内。该镇被松花江、 金兀术运粮河与八一水库三面围绕，从其金兀术运粮河入江口处开始河水丰沛，河岸边有着大片湿地，地下蕴藏着煤气及泉眼的资源。该项目作为文化旅游项目选择在这闹中取静的城市边缘， 既可溶入金文化的历史，又可扩造苇丛荷塘间的湿地文化。( (二二) )研究内容研究内容根据项目可行性研究报告编制办法的要求，本项可行性研究的内容主要包括：1、项目背景分析；2、项目
5、建设的意义；3、项目建设的依据；4、项目建设条件分析；5、旅游市场现状及预测；6、项目建设的内容和规模；7、投资估算及资金筹措；8、项目建设进度安排；9、项目组织运作；10、项目的社会效益分析及经济效益分析；11、项目的生态状况分析及评价。1-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告二、项目建设必要性二、项目建设必要性1、文化旅游小镇项目建设，整体提升了该区域的生态环境保护，是按照国家发展文化产业的大政方针，建设、 拓展我市金文化和湿地文化的又一延伸和发展， 通过该项目的建设将有力提升我市历史名城和旅游城市的知名度。文化旅游小镇的建设， 是历史与现代旅游有机的结合，将成为独具个性并蕴藏浓厚文化内涵的
6、新型现代化城镇的建设。2、融入文化理，提升资源价值由于文化旅游小镇的兴建， 大大地提升了现有自然资源的价值，同时整体项目的策划， 避免了小规模开发建设造成整体环境的破坏。该项目融入了历史文化及人文文化和现代科技的内容，提高了休闲旅游的品质和品味，将迅速带动城市文化产业的发展。三、研究工作依据三、研究工作依据本项目可行性研究编制依据以下法律、法规及标准等进行编制：（一）相关法律（一）相关法律中华人民共和国颁布的中华人民共和国城市规划法、 中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国水法、中华人民共和国水污染防治法、中华人民共和国土地管理法、 风景名胜区管理暂行条例等有关法律、法规。（二）有关规范、规
7、程及标准（二）有关规范、规程及标准1、中华人民共和国国家标准旅游规划通则（GB/T18971-2003）；2、旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T177752003）；3、旅游资源分类、调查与评定（GB/189722003）；2-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告4、风景名胜区规划规范（GB 50298-1999）。（三）相关规划、计划（三）相关规划、计划1、东北地区振兴规划2、某某市国民经济和社会发展“十三五”规划3、某某市土地利用总体规划4、某某市旅游总体规划5、某某市“十三五”发展规划6、某某市“十三五”旅游发展规划 7、某某市环境保护“十三五”发展规划、（四）其他相关材料（四）其
8、他相关材料1、国内外文化旅游小镇资料2、某某市及金代文史资料3、实地踏勘与座谈资料4、网络及其它公共渠道资料四、研究工作结论四、研究工作结论在生态效益方面， 文化旅游小镇的旅游开发对丰富区域旅游形式，对植被恢复、 民俗文化保护等方面都有较好效果，文化旅游小镇将促进现有产业结构的调整，改变传统生产方式，保护生物多样性及生活条件，实现生态平衡。文化旅游小镇规划建设过程充分考虑了生态恢复和生态保护， 对生态资源效益的提升有直接的促进作用。3-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告在社会效益方面，对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。 旅游开发的直接社会效益是将会增加当地居民就业机会，
9、提高群众生活质量和水平、 利于区域旅游品牌形象的打造和小城镇建设的速度，同时将提高我市湿地知名度，加快产业结构调整，促进区域经济发展。扩大交往，促进合作，陶冶情操，提高社会主义精神文明建设水平。在经济效益方面， 规划建设旅游项目财务指标表明该项目具有较强的盈利能力，且风险都在可控的范围内。通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，无论从经济效益、生态效益、生态效益、社会效益上来看，此项目都是可行的，是功在当代利在千秋的举措。本项目可行。4-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告第第二二章章 项项目目宏宏观观形形势势分分析析在对当前的宏观经济形势、旅游业发展趋势和政策背景进行简介基础之上，主要对
10、城镇旅游背景、社会经济背景以及旅游业发展背景等方面进行重点分析。一、城镇旅游发展背景一、城镇旅游发展背景旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展的一种重要形式。 旅游与小城镇协调发展不仅有利于当前国民经济增长,同时也为实现城镇化健康发展和建设新农村提供了可行途径，近年来在我国兴起了一批旅游城镇,如以“小桥、流水、人家”的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄,有独特魅力和浓郁民族风情的云南丽江古城,以及分别以历史文化、民族风情、丹霞地貌、美食文化、生态旅游、休闲度假等为主题旅游品牌的桂林的兴安、龙胜、阳朔等县,利用主题特色，形成了旅游竞争优势使其脱颖而出,成为我国旅游业的新星。在旅游产业不断壮大和旅游目
11、的地功能不断增强的今天， 文化旅游小镇的发展也向一定的主题化发展，综观中外的知名小城镇，都具有一定的主题特色。上海市重点发展的“一城九镇”是借鉴国外特色风貌城市建设的经验，把每个镇的风貌都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。 如浦江镇将被建成为具有意大利为特色主题的新城、安亭将建成具有德国为特色主题的新城。而意大利的丽晖谷则是以滑雪和户外运动为主题的旅游小镇、法国的枫丹白露则是以皇家历史建筑、大型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了一个浪漫、诗意的主题小镇。以及其他欧美知名小镇都以自然、音乐、艺术、运动等为主题的城镇。随着旅游业由观光型向休闲度假型的过渡， 生态观光、文化体验等传统旅游形式与现代休
12、闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新的活力，这类旅游产品具有很大的市场需求和开发潜力。5-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告该项目选择在哈市道里区新农镇区域内， 主要是依托该镇独具特色、三面环水的旅游及生态农业环境和得天独厚的交通环境（距市区仅 10 余公里），加之其小城镇建设中相辅相成的农业科技园、花卉基地、渔业基地等遥相呼应，形成产业链的互补，为此项目的后期经营，创造了良好的业态环境，奠定了文化、旅游、生态农业一条龙的产业链，有力的保证了项目经营效果。文化旅游小镇开发项目，充分整合工业、农业及城镇建设等用地类型，充分利用荒地、苇地、滩涂等地价格、低产业密度用地，建设新型生态小镇，开发生态旅游项目
13、，发展生态旅游及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。三、区域旅游发展背景三、区域旅游发展背景哈市以湿地生态为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。为了进一步发挥旅游业关联带动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、促进对外开放，加快哈市经济发展和经济、社会、环境文化的协调持续发展，将全力推进文化融入旅游概念中来，将打造出一个主题鲜明的文化旅游基地。文化旅游小镇是具有高品位的地理人文景观资源， 兼有水域风光和生物多样化的特点
14、。这里系松花江和金兀术运粮河交界处，特殊的地质构造、千亩湿地、广袤的芦苇、河流、滩涂、沼泽、坑塘、沟渠、稻田构成了具有特色的北国滨海河川湿地自然景观，内部设有乘船游览太平河、漫步两岸自然林带、观鸟楼远距离观鸟、观鸟廊近距离观鸟、采摘有机果蔬、苇海水上观光、苇海栈道观光、钓蟹、摸鱼、科普教育等丰富多彩的专项旅游项目，同时还可以休闲度假、拓展运动、野外宿营、湿地探险、观看表演、购买地方特色纪念品、品尝风味小吃等项目。6-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告项目区拥有良好的湿地资源，如植被、鸟类栖息地、水系等，濒临湿地核心保护区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近中心城区的区位优势，拥有温泉等稀缺
15、资源等，以湿地养生、温泉疗养为卖点；生态居住为亮点，可以形成以养生及生态居住为主打，打造湿地特色异域风情度假品牌。第第三三章章市市场场可可行行性性分分析析一、市场需求调查一、市场需求调查（一）本地和营口市场（一）本地和营口市场1、潜在消费能力调查近几年数据统计表明，某某、营口经济保持较快的发展，城镇和乡村居民可支配收入大幅度增加，市场消费潜力很大。据初步统计，2007 年两市 GDP 总量分别超过 554 和 569 亿元， 城市人均可支配收入超过 13500 元， 在全省居于前列。其中， 辽河油田集团职工相对收入较高，辽河油田集团职工及家属超过 20 万人，是消费能力很大的群体。某某市经济发
16、展状况统计年份人口（万人）124.4124.8125.9127.1128.2GDP（亿元）人均可支配收入（元）城市居民农村居民（纯收入）838440449509463011025506712205571114907639120032004200520062007338.0368.7425.2513.3553.6（数据来源：辽宁省统计年鉴（2007）、某某市国民经济和社会发展统计公报）7-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告营口市经济发展状况统计年份人口 （万人） GDP（亿元） 人均可支配收入（元）城市居民农村居民（纯收入）2003229.3262.25771637622004229.9318.
17、33862839682005230.5380.94930946032006231.1457.691113551012007232.5568.87130435891（数据来源：辽宁省统计年鉴（2007）、营口市国民经济和社会发展统计公报）“营盘都市区”经济发展状况统计年份人口 （万人） GDP（亿元）人均可支配收入（元）城市居民20032004200520062007353.7354.7356.4358.2360.7600.25687.03806.14970.991122.4778508819100171117013525农村居民（纯收入）38034249478553566091（数据来源：辽宁
18、省统计年鉴（2007）、某某市国民经济和社会发展统计公报、营口市国民经济和社会发展统计公报）经济基础为市场消费需求的产生提供了基础。 一般情况下，市场消费水平与人均纯收入成正比，2007 年某某与营口城市人均可支配收入接近 2000 美元，相当于长沙的水平，正向消费型城市过渡，住房、休闲旅游、商业等正成为居民的消费热点。2、房地产市场需求调查通过问卷调查的方式，在某某市兴隆台区及营口市区，对 5000 名市民进行随机调查。两地对购房的市场需求很大，尤其是对大面积的中高档住宅的需求；普通住宅平均价格预期为 3200 元/平方米，具体调查结果统计如下：8-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告某某购房
19、意愿调查结果统计购房意愿住房面积建筑样式价格预期受访者中 20%在三年内有购房计划第一套房第二套房换房36%8%56%60-85 平方米85-110 平方米110 平方米以上20%65%15%高层多层别墅73%26%1%普通住房：3100-3300 元/平方米；别墅：6500-7000 元/平方米营口购房意愿调查结果统计购房意愿住房面积建筑样式价格预期受访者中 30%三年内有购房计划， 其中， 8%有意愿在某某购房。第一套房第二套房换房32%10%58%60-85 平方米85-110 平方米110 平方米以上14%68%18%高层多层别墅79%19%2%普通住房：3000-3300 元/平方米
20、；别墅：6500-7500 元/平方米3、休闲时间与及休闲方式调查通过有关数据统计、随机调查问卷、访谈等方式，对某某及营口地区休闲娱乐消费方式进行调查、统计和分析。该地区主要的休闲娱乐场所以酒吧、茶吧、歌舞厅和温泉水疗为主， 人均消费 30-90 元， 主要集中在周末和节假日等。 其中，酒吧、茶吧在 11-1 月为旺季，5-10 月为淡季。歌舞厅主要消费群体是年轻人，夏季为旺季。温泉水疗以中青年为主要消费群，随季节变化较小。某某营口地区休闲方式及时间调查统计休闲方式酒吧、茶吧歌舞厅9-温泉水疗其他文化旅游小镇建设项目可行性研究报告休闲时间人均消费28%节假日12%30-60 元50%35%周末
21、75%60-90 元25%32%下班后11%90-120 元17%5%其他时间2%120 元以上8%4、商业消费调查通过有关数据统计、问卷调查等方式，对某某地区商业场所进行调查、统计和分析， 某某大型购物场所主要有 8 家， 数据统计结果反映出某某及周边地区商业购买力很强。某某主要商业场所调查结果统计2005 年2006 年2007 年总收入人次（万） 总收入人次（万）总收入人次（万）80850 万元901000 万元95某某兴隆四百800 万元兴隆大厦1.2 亿1001.6 亿1102 亿120辽河商业城8000 万901 亿1001.2 亿110商贸城9000 万901 亿1001.2 亿
22、110名称鼎信商厦2000 万705080402100 万800 万2300 万600 万806090502400 万900 万2600 万850 万100799565润达购物广场600 万百特量贩超市2000 万海湾商厦400 万（二）辽中及东北周边地区（二）辽中及东北周边地区（1）旅游需求调查某某与东北地区在地域上相邻近， 同时在景观环境上存在着较大差异性。某某紧邻辽中城市群及东北地区， 以京沈高速和京哈铁路等为主干的区域交通网络发达，同时某某滨邻渤海，是东北地区唯一的河流入海口，滨海湿地生态环境与东北内陆形成很大的差异，对旅游客源市场有很大的吸引力。10-文化旅游小镇建设项目可行性研究报
23、告根据各地数据资料统计，2006 年东北地区城市居民人均旅游 1.1 次，人均旅游花费 238 元。2007 年东北地区城市居民人均旅游 2 次，人均旅游花费 296元，分别比 2006 年增加 1.8 倍和 24.4%。其中，团体旅游消费人均 118.13 元，旅游市场潜力很大。东北地区居民出游情况数据统计年份20062007（2）房产需求调查针对东北地区房地产市场，对沈阳、长春、某某等东北地区主要城市，进行房地产市场消费调查，由各地区 2007 年房地产市场调查数据分析，东北地区主要城市平均 20%居民在三年内有购房计划，主要关注中小户型，面积在60-90 之间，认可房价平均为 3000-
24、4000 元。具体数据统计整理如下：沈阳房地产市场调查统计购房意愿受访者中 23.6%在三年内有购房计划认可房价3000 元以下3000-35003500-4000 元4000 元以上元154%317%24.8%8.1%住房面积60 平方米以60-90 平方90-120 平方120 平方米以下米米上7.3%51.8%33.5%4.5%建筑样式高层多层别墅62.4%28.7%8.9%长春房地产市场调查统计购房意愿受访者中 26.3%在三年内有购房计划11-人均出游次数（次）1.12人均花费（元）238296团队比例团队人均花费 （元）52%45%96118文化旅游小镇建设项目可行性研究报告认可房
25、价3000 元以下17.6%60 平方米以下5.2%高层69.7%住房面积建筑样式3000-3500元46.8%60-90 平方米55.6%多层23.5%3500-4000 元4000 元以上27.3%90-120 平方米21.4%别墅6.8%8.3%120 平方米以上3.8%某某房地产市场调查统计购房意愿受访者中 29.7%在三年内有购房计划认可房价3000 元以下3000-35003500-4000 元4000 元以上元12.7%45.9%30.8%10.6%住房面积60 平方米以60-90 平方90-120 平方120 平方米以下米米上7.8%47.3%37.5%4.5%建筑样式高层多层
26、别墅64%26.4%9.6%（三）京津唐地区（三）京津唐地区（1）潜在消费能力调查京津唐地区是中国最大，最优质的客源市场之一。2006 年京津唐地区居民出游率将超过 200%。 其中， 国际游游平均花费 1 万元， 国内游平均花费 2200 元，这是一个百亿元以上的旅游客源市场。由于地缘优势，环渤海地区是京津唐地区居民首选的旅游休闲目的地之一。全年京津唐地区居民以环渤海地区为旅游目的地的出游率大约为 49%左右，占有国内游的较大份额，其中以辽宁为旅游目的地的约占 8.6%。根据京津唐地区居民旅游消费行为监测研究，2006 年三次调查总计接触样本 6055 个。在三次调查中，平均有8.5%的京津
27、地区居民离开本地到环渤海省市12-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告旅游。 累积出游次数为 4.65 次， 累积出游率为 39.5%。 既从 2006 年 2 月至 9 月，大约每一个京津唐地区居民中， 有 0.4 人次离开本地， 到环渤海地区旅游旅行过。由于本调查尚缺 10-1 月共 4 个月数据，只能根据历史数据推算京津唐地区全年的出游率。同时考虑环渤海地区北方气候因素，10 月是全年旅游的旺季，11 月，12 月和 1 月是淡季。 以淡旺节季节因素 60%为参考， 全年京津唐地区居民以环渤海地区为旅游目的地的出游率为 49%左右。京津地区居民到环渤海地区的出游率统计2-4 月周期5-6
28、月周期7-9 月周期接触样本量环渤海游人数比例20215.0%202220125.7%8.54%平均出游次数1.6261.5441.48环渤海旅游率8.13%8.90%12.6%数据来源：京津唐地区居民旅游消费行为监测研究。（2）消费趋向调查由数据整理与分类统计， 对京津唐地区居民对景区和旅游项目的选择偏好进行统计分析。京津唐地区居民对景区选择偏好调查统计景区特点秀丽或宏伟滨海或森林历史名胜乡村田野民俗建筑提及率50%-70%50%-60%30%10%-30%10%资料来源：客源通数据平台京津地区居民旅游项目选择偏好调查统计项目类型偏好率休闲度假类商务会展类旅游地产类72%7.8%3.1%其他
29、17.1%13-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告资料来源：客源通数据平台京津唐地区居民在环渤海地区旅游的最主要的目的是滨海休闲度假， 其次为观光，再次为探亲访友以及公司业务出差。并且随季节变化，夏季（79 月）比春季（56 月），春季（56 月）比冬季（24 月），京津唐地区居民在环渤海地区休闲度假的比例越来越高。京津唐地区居民到环渤海地区旅游，选择乘火车及自驾车为主。二、市场供给调查二、市场供给调查（一）房地产市场（一）房地产市场1、现有住房情况调查通过对相关资料的统计整理，得出某某、营口两市现有住房的基本情况。居民住房总面积人均住房面积建筑样式楼房住宅面积某某市区现有住房情况统计1037
30、.4 万平方米27.3 平方米高层多层别墅28%60%3%80平方米以下80-110平方米110 平方米以上46%45%9%其他9%营口市区现有住房情况统计居民住房总面积人均住房面积建筑样式楼房住宅面积1501.7 万平方米25.6 平方米高层多层别墅32%59%2%80平方米以下80-110平方米110 平方米以上51%43%6%其他7%14-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告2、某某市新开发房地产项目情况调查根据对某某兴隆台区及周边地区初步调查，2007 年到 2008 年新开发的房地产项目 8 个，总建筑面积约 180 万平方米，多为中密度住宅。其主要户型及均价为：高层住宅，均价3100
31、-3400 元每平方米；多层住宅，均价3200-3500 元每平方米； 别墅类， 均价 6000-8000 元每平方米。 目前， 某某房地产市场基本为期房，市场需求潜力很大。某某市区及周边房地产调查结果统计楼盘名称位置总建筑面积容积（万平米）率紫润茗都兴隆台区501.5水木清华兴隆台区瀚新花园兴隆台区赛纳湾鼎信佳苑二期云景花苑II3537户型高层多层均价（元/主要客源平方米）3250本地及周边35003400本地及周边330032503350本地32006800周边3100本地32002800本地29003200本地及周边6500-75002850本地27001.58商住楼高层多层1.6多层高
32、层0.35别墅1.6高层多层1.6高层多层兴隆台区兴隆台区41110大洼县日月兴城兴隆台区格林花园大洼县3、项目竞争力分析19121.45高层别墅1.5多层高层15-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告从上面的数据统计结果可以得出， 目前某某的房地产开发远不能满足巨大的消费需求和对舒适生活空间的需求。本次 “绿色生态社区”的旅游房产项目，以生态环保为理念，充分体现生态的生活环境、 生态的生活方式和生态的生活品位，迎合了未来消费市场的趋势。（二）旅游市场（二）旅游市场1、某某旅游现状调查从近几年数据统计来看，某某旅游市场发展迅速，游客人数和旅游收入保持较快增长，从旅游目的来看，以观光旅游和休闲度假
33、为主，另外，专项旅游和商务旅游也占有一定的比重。2007 年，游客达到765.3 万人，同比增长67.4%，旅游总收入 52.7 亿元，同比增长 69.4%。某某旅游情况统计年份2005实际同比增长(%)20062007实际同比增实际同比增长(%)长(%)项目旅游总收入(亿元)16.4旅游外汇收入(万美元)723国内旅游收入(亿元)15.8接待入境旅游者(万人1.4次)接待国内旅游者(万人260次)数据来源：某某市旅游局资料统计275126593131.1135929.983.3645488.752.770.6232489.4511405.39776069.4717057.767.4某某主要景
34、区客源调查统计2006 年名称总收入2007 年2007 年客源构成总收团队游客人次人次入（万所占集中地域构成（万）（万）元）比例%月份16-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告（万元）沈阳 30%红海滩景区323鼎翔旅游区湖滨公园中兴公园鑫安源生态园数据来源：某某市旅游局资料统计2、项目竞争力分析由上面数据统计，某某市 2007 年游客总人次为 765.3 万人次，红海滩和鼎翔两大景区接待游客总量仅为 79.2 万人次。统计分析说明文化旅游小镇有极大的市场潜力，1642054045151230-407-10省内 40%省外 15%沈阳 20%、793.532403867.257449、 10省
35、内 80%、59市内及周边省内占80，79省外占5、 6、省内占1080075002017-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告第第四四章章项项目目建建设设可可行行性性某某作为文化旅游小镇的外部环境，其良好的交通区位条件、地方政策环境和自然工程条件等，为项目的顺利实施营造了良好的环境条件。一、交通区位条件分析一、交通区位条件分析该项目位于某某市西郊，南与湿地保护区隔水相望，东距某某市中心 20 公里，北至 G205 高速公路出口 15 公里。从大交通上看，某某至海城高速公路与沈大、京沈两条高速公路相连接。沟海铁路横贯某某，境内里程 90 多公里，是辽西连接辽南的一条最近铁路通道， 与沈秦快速铁路
36、相接。 客运直接通沈阳、 大连、上海、广州等，现在又开通了某某直达首都北京的快车。某某距沈阳机场 1.5至 2 个小时车程，且有高速公路直达。水路也较通畅，沿海沿河有码头 50 多处，位于大辽河口的某某港，两个 3000 吨泊位码头已经使用。鼎翔风情小镇拥有良好的外部交通环境依托，同时所在区域内交通基础条件较好，主要节点都有公路相通，可以满足建设施工要求，基本不需要新建大的交通项目。小结：某某作为辽宁省重要交通枢纽，辽中城市群的滨海门户，其公路、小结：某某作为辽宁省重要交通枢纽，辽中城市群的滨海门户，其公路、铁路、水运和航空等对外交通骨干及内部公路交通网络，是本项目开发的有力铁路、水运和航空等
37、对外交通骨干及内部公路交通网络，是本项目开发的有力支撑，这为项目区旅游基础设施建设及未来旅游经济发展奠定了良好的区域交支撑，这为项目区旅游基础设施建设及未来旅游经济发展奠定了良好的区域交通基础。通基础。二、政策环境条件分析二、政策环境条件分析本项目的旅游建设实施具有一系列外部的政策优势条件：从外部政策环境看，首先是为应对经济下滑和刺激内需增长，国家及旅游主管部门出台了一系列基础设施建设和加快旅游建设发展的利好政策； 其次， 中央财政继续加大对东北老工业地区的支持力度， 有利于田庄台古镇旅游开发建设争取更多的资金； 第三，某某作为资源型城市转型的试点城市， 国家系列战略措施的实施为田庄台古镇旅游
38、开发， 响应区域产18-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告业结构调整、区域经济发展及基础设施建设提供了政策支持； 第四，辽宁省沿海经济带的构建，为本项目的基础设施建设增加了资金投入和政策支持。在此宏观背景条件下，某某市委、市政府做出了关于加快某某市旅游产业发展的决定，以湿地生态资源为依托，充分发挥某某旅游资源优势和区位优势，努力打造“世界湿地休闲之都”旅游精品，把旅游业培育发展成为某某国民经济的支柱产业， 把某某建设成为具有国际影响力的旅游目的地。小结：当前国家宏观调控政策、振兴东北发展战略、资源型城市转型政策及辽宁省沿小结：当前国家宏观调控政策、振兴东北发展战略、资源型城市转型政策及辽宁省沿
39、海经济带建设的优惠支持政策，以及某某市加快旅游产业发展的决定及相关配套优惠措施海经济带建设的优惠支持政策，以及某某市加快旅游产业发展的决定及相关配套优惠措施为文化旅游小镇开发项目的建设实施提供了外部政策条件。为文化旅游小镇开发项目的建设实施提供了外部政策条件。三、自然环境条件分析三、自然环境条件分析项目区属于半湿润季风气候，四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜。本次项目主要建筑施工区域在平原地区，地势平坦，地质结构稳定，有利于建设施工。所属气候区域暖温带大陆性季风气候降雨集中月份7 月、8 月最冷月均气温-8.7极端最低气温-29.9年平均气温无霜期天数年平均风速空气质量9.4186 天3.
40、5 米/秒优年均降水量四季分配类型四季分明、 温度适宜、 光照充裕632.8 毫米最热月均气温24.8极端最高气温34.8平均相对湿度66%年日照时数年最多风向2719.3 小时南西南风小结：项目建设处于较好的自然和地质环境中，而且旅游建设中大部分是在原有基础小结：项目建设处于较好的自然和地质环境中，而且旅游建设中大部分是在原有基础上改造和提升，项目建设受自然和地质环境的影响较小，同时由于占地和开挖较少，对生上改造和提升，项目建设受自然和地质环境的影响较小，同时由于占地和开挖较少，对生态环境破坏影响小。态环境破坏影响小。19-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告第第五五章章建建设设方方案案和和内
41、内容容一、项目总体思路一、项目总体思路1 1、总体创意、总体创意旅游旅游 + + 地产，即：湿地生态养身旅游地产，即：湿地生态养身旅游 + + 商务度假人居地产。商务度假人居地产。依托某某独特的湿地生态资源和优质的人居环境， 打造以湿地旅游度假为目的，以生态休闲养身为卖点，以温泉和仿生建筑为载体。以高品质生活为主题的房地产项目。2 2、客户群定位、客户群定位旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。根据市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，并得出项目的目标客户群定位。其中，主要内容包括：主力客户群定位主力客户群定位：某某本地及三大
42、城市板块中高端房地产消费市场，及商务度假市场亚客户群定位亚客户群定位：国内临近省市旅游中高端休闲养身度假市场3 3、特色文化定位、特色文化定位以人居、养生文化为主题，湿地生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合的湿地生态风情小镇。4 4、功能定位、功能定位20-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告以商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性旅游地产项目。5 5、档次定位、档次定位高端生态顶级养生的度假天堂。二、重点建设项目二、重点建设项目（一）旅游房地产项目（一）旅游房地产项目即建设绿色生态社区。选址：辽阳河滨，与保护区隔水相望；规模：占地约 780 公顷；定位： 苇海之滨、 鸟语
43、林中， 离湿地生态保护区最近的滨水高端生态居住区，打造湿地生态养生及异域风情度假品牌。1 1、 湿地仿生建筑低密度住宅区：湿地仿生建筑低密度住宅区：仿生建筑融入后现代主义风格的豪华别墅。依托生态环境、采用生态材料、追求生态理念，充分表现现代环保意识，创造一流人性化空间。 住宅可以采用单栋、 双拼或花园洋房。 充分利用水岸， 滨水而建。每栋建筑之间距离范围是 20 至 40 米，低层低密度，容积率在 1.00.5 之间。建筑应遵循整体风格统一， 结构形式多样的原则。 住宅区内需设计景观循环水系。2 2、湿地养生公寓：、湿地养生公寓：针对市场开发几类公寓：针对市场开发几类公寓：针对高端商务消费市场
44、，推出具备居住和办公双重功能的商务公寓；针对中高端房地产市场，推出酒店式公寓；针对中老年人养身养老市场，推出养老公寓；21-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告针对第二居所市场， 推出度假公寓， 其中包括单身度假公寓和豪华度假公寓；以湿地为环境背景，建设舒适、生态环保的仿生建筑，开展养生度假。建筑层高限定为 5 层，低层中低密度，容积率为1.5 左右。可采用层联体别墅、多层度假公寓楼等多种中低密度住宅结合。可开设养生养老基地，提供老年人专用活动空间，吸引老年人养生和度假。（二）综合服务配套项目（二）综合服务配套项目旅游地产服务对象主要是休闲度假的游客， 所以，这类项目不追求单元较大面积；优雅舒适
45、的外部环境是不可少的主要元素，为使项目达到预期销售目标，完整的配套设施则成为这类项目的重点。湿地养生餐厅湿地养生餐厅结合湿地重点打造餐厅的生态环境， 突出湿地景观特点，根据中外养生文化对食物内容和进食方式进行特色设计，充分体现生态养生的特点。其中餐式分为湿地水之味、绿色芳香素食、湿地养生药膳等主题。可聘请当地及各地厨师研究自创或借鉴中国古代药膳、素食等。（三）户外休闲娱乐项目（三）户外休闲娱乐项目1 1、生态渔港、生态渔港结合风情小镇，打造一个功能性与景观性结合的湿地生态渔港。选址：疗河与绕阳河交汇处以北，近保护区河滨规模：占地面积 15 公顷渔港码头：渔港码头：分港口区，和垂钓区，打造为生态
46、休闲小渔港，设立小船游览、垂钓服务等。22-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告渔港餐饮区：渔港餐饮区：设计容纳 100 人用餐的中等规模餐饮设施，餐饮区正对河对岸的保护区，外围搭建观景平台，可设置望远镜，便于游客用餐之余观看鸟类及其它湿地景观。2 2、湿地温室植物园：、湿地温室植物园：选址：原某某监狱一监区所在位置规模：占地面积 100 公顷，实际建设用地 30 公顷，其余为生态保护用地。湿地植物园是为小镇打造的后花园，运用湿地环境优势，室内、室外结合打造五彩缤纷的植物园景观，不同植物搭配种植，保持四季有花有景。园区内可运用不同环境的湿地为主体，大造湿地园中园。还可成立植物花卉研究中心，同时进
47、行植物保护和科学研究。三、配套施设建设三、配套施设建设（一）交通基础设施建设（一）交通基础设施建设为适应旅游开发和发展的需要， 加强旅游公路、旅游公路、 城镇街道体系城镇街道体系及标识标牌标识标牌等配套设施建设是当务之急，是深化和提高游憩体验方式的重要措施。根据旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T1775-2003），本着统一规划、重点布局、系统建设、彰显文化、环境和谐的原则，重点建设旅游形象标识牌、交通引导标识、旅游景点标识、服务提示标牌 4 类标识标牌。重点是在进入文化旅游小镇的主要交通出入口、主要广场、游客集散中心、汽车站等设置形象标牌；主要公路上安装旅游交通引导标识；主要景点外部
48、设置景区标识标牌；主要景区外部及交通中转地，安装旅游服务提示标牌。同时，结合公路改造和提升，重点加强车站环境整治、 旅游服务功能的强化和旅游窗口形象的凸显，尽快配套完善旅游服务和旅游宣传设施。23-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告表表 5-15-1 旅游相关标识牌设置情况旅游相关标识牌设置情况形象标识牌主要设置地点数量（块）105818主要交通出入口、主要广场、游客集散中心、汽车站等交通引导牌G205 高速公路出口处景点标识牌主要景点外围地区服务提示牌主要景点外围、交通中转、游客集散地等（二）给水及供电设施（二）给水及供电设施1 1、供水设施、供水设施目前用水主要依靠周边油田采油临建设施，随
49、着文化旅游小镇的建设发展，游客规模的增加，原有的供水设施不能满足项目区生活、消防的用水需求。 旅游规划通则 （GB/T189712003）和国家5A 级景区要求，本项目将在文化旅游小镇内建设供水设施。2 2、供电设施、供电设施目前区域供电设施不完善， 主要依靠周边油田采用临建设施供电系统，随着景区建设和发展，需要配套建设供电系统。根据城市电力规划规范（GB/50293-1999，根据不同区域用电负荷预测，配备变压器和相应线路。（三）信息咨询服务设施（三）信息咨询服务设施建设文化旅游小镇游客接待中心，并联入某某区域旅游公共信息服务系统，在主要广场、 车站等处设置综合信息电子触摸屏和电视宣传，构建
50、综合旅游信息网络服务平台，实现散客在区域内的无障碍旅游。（四）环境治理和保护（四）环境治理和保护24-文化旅游小镇建设项目可行性研究报告良好的生态环境资源是文化旅游小镇旅游发展的基础， 保护好湿地生态旅游资源是旅游带开发的重中之重。 水域保护设施建设重点是湿地周边城镇和景区建设污水处理厂、 严格保证只使用环保型游船等；此外还需要通过对重污染企业转产和搬迁、完善湿地周边集镇和生态能源利用等提升整体环境质量。1 1、河道疏浚和堤坝加固、河道疏浚和堤坝加固由于河道未疏浚，只能小型快艇通行，为了提高河道安全泄洪、改善河道及周边环境、提高河道通行能力，需要对河道进行疏浚和堤坝加固。项目单位前期对河道进行