《2022年甘肃房地产估价师考试考前冲刺卷（6）.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年甘肃房地产估价师考试考前冲刺卷（6）.docx（20页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2022年甘肃房地产估价师考试考前冲刺卷（6）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是_。A商用房地产风险更高B商用房地产的收益更高C商用房地产的价值更高D商用房地产的增值潜力更大2.当贷款综合风险度超过_时，为高风险贷款。A50%B60%C80%D90%3.属于既有项目法人融资形式特点的是_。A项目投资由既有项目法人筹集的资本金和债务资金构成B新设项目法人承担相应的融资责任和风险C从项目投产
2、后的经济效益来考察偿债能力D从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力4.某写字楼2010年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2010年的净经营收入为_万元。A330B450C650D7005.不应计入收益性物业运营费用的是_。A抵押贷款利息B公共设施维修费C房产税D物业保险费6.中华人民共和国城市房地产管理法规定，基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由_规定。A全国人民代表大会B国务院C国土资源部D住房和城乡建设部7.未取得_的人员，不得以房地产估价师
3、的名义从事房地产估价业务。A房地产估价师执业资格证书B房地产估价师注册证C房地产估价师继续教育证书D营业执照8.下列_行为，不属于房地产转让方式。A以房地产作价入股、与他人成为企业法人，房地产权属发生变更的B因企业被兼并，房地产权属随之转移的C房屋租赁D以房地产抵债的9.房地产转让的实质是_。A未发生房地产权利人转移B房地产权利人发生转移C未发生房地产权属转移D房地产权属发生转移10.房地产转让的分类中，根据_将房地产转让分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。A土地使用权的获得方式B转让的对象C转让的方式D转让的时间11.房地产转让的分类中，根据_将房
4、地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。A土地使用权的获得方式B转让的对象C转让的方式D转让的时间12.房地产买卖_。A指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为B指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为C属于单务行为D其受让人不需承担任何义务13.房地产转让的程序中，房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在_日内作出是否受理申请的书面答复。A7B10C15D3014.房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以_作
5、为缴纳税费的依据。A出租价格B抵押价格C成交价格D评估价格15.土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用28年后转让，受让人的使用年限只有_年。A20B42C50D7016.A房地产开发公司开发建设一住宅工程，该工程建设总投资为3000万元。在其他商品房预售条件具备的情况下，按提供预售的商品房计算，其投入开发建设的资金应达到_万元以上，政府有关部门才有可能为其核发商品房预售许可证。A300B600C750D150017.以（）方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。A土地使用权出让B
6、房地产出租C房地产转让D房地产抵押18.房地产开发企业取得_方能预售商品房。A商品房预售许可证B商品房开发许可证C商品房经营许可证D商品房销售许可证19.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和_的同意。A市、县人民政府B市、县人民政府城市规划行政主管部门C市、县人民政府城市建设行政主管部门D市、县人民政府城市房产行政主管部门20.经济适用住房的土地使用权全部是_供给。A招标出让B拍卖出让C挂牌出让D划拨21.国务院决定禁止_。A商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让B商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租C商品
7、房预购人购买未竣工的预售商品房D商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房22.按照规定，商品房预售合同签约之日起_日内，有关责任人要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。A30B45C60D9023.按照规定，商品房预售合同签约后，_要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。A购房人B中间人C中介代理商D房地产开发企业24.中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和_。A商品房销售广告书B商品房销售协议书C商品房销售意向书D商品房销售委托书25.商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分
8、为_。A独立产权B单独产权C共有产权D双方产权二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积5000m2，规划总建筑面积为15000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计：当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积1200元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需要1.5年，可出租面积为建筑面积的75%，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当
9、地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的5.55%。试利用上述资料用现金流量折线法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为8%，折现率为12%）。 2.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为60年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为55万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为21万元；装修
10、的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年：设备的重置价格为120万元，平均寿命为10年，已使用8年，假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。 3.今有一宗“五通一平”的熟地需要估价。土地使用权年限为50年，2004年7月30日取得土地使用权。土地总面积1000m2，规划允许建筑面积4000m2，规划设计条件要求其建设办公地产，根据最高最佳使用原则，适宜建设某种类型的写字楼。预计总开发期为2年，从2007年7月30日起开始建设，建筑费用为1300元/m2，勘察设计等专 业费用及管理费用为建筑费的10%，第一年均匀投入60%的建筑费、勘察设计费及管理费用，第二年投入余下的40%，据调
11、查，当地同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为其售价的4%和6%，房地产交易买方应缴纳的相关税费为交易价格的3%，为了尽快出租，在建成前半年就要开始投入广告宣传等销售费用。预计工程竣工半年后可租出，可出租的面积占总建筑面积的70%，可出租面积的月租金为80元/m2，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的25%，年资本化率为15%，折现率为14%。试利用所给资料，采用现金流量折现法评估该土地2007年7月30日的总价、单价及楼面地价。 4.住宅房地产市场调查研究报告一般包含哪些内容 5.房地产开发项目策划报告主要内容有哪些 6.房地产开发项目存贷款比率的表述式是什么 7.简述房地
12、产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的区别与联系。 8.房地产投资项目可行性研究报告应包含哪些内容 9.某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2006年10月1日的承租人权益价值(房地产报酬率取8%)。 10.某正常生产的工厂位于某城市
13、市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2；自用生产车间建筑面积3300m2，办公楼建筑面积1050m2，临街商业用房建筑面积580m2，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料 11.某地块土地使用权拟采用招投标形式出让，该地块为某市区中的熟地，其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼，土地使用年限为50年。某开发公司拟出资受让该地块土地使用
14、权，然后进行房地产开发并出售，现其委托评估机构评估其投标的报价。问该报价应采用何种估价方法为宜除采用以上方法以外，在评估过程中还需涉及哪些估价方法 12.某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2007年1月竣工。评估公司的评估结果为6850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达6960元/m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问：评估公司有何理由认为其评估结果是合理的 13.某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20
15、%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。估价测算过程如下：1计算未来三年的净收益A1=360×(1-20%)×(1-25%)-36×3000=-55.80万元A2=400×(1-20%)×(1-25%)-36×3000=61.20万元A3=330×(1-20%)×(1-25%)
16、-36×3000=48.60万元2用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益3计算收益价格某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。估价测算过程如下：1计算未来三年的净收益A1=360×(1-20%)×(1-25%)-36×3000=-55.80万元A2=4
17、00×(1-20%)×(1-25%)-36×3000=61.20万元A3=330×(1-20%)×(1-25%)-36×3000=48.60万元2用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益3计算收益价格 14.某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行1
18、00万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。 请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因 15.某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。 请你分析说明房地产估价师这样做的理由。 16.估价对象为一宗10000m2的“七通一平”用地，土
19、地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中13层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/m2。工程自2006年9月1日开工，2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下。 1房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 3商业
20、用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24%。 4商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。 5房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)。 采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。 解： 1开发完成后的房地产总价值 总建筑面积=100005=50000(m
21、2) 住宅总面积=50000-9000=41000(m2) (1)商铺开发完成后的房地产总价值 每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入12(1-空置及租金损失率) =5012(1-10%)=540(元/m2) 每平方米商铺的净收益=有效毛收入(1-运营费用率) =540(1-24%)=410.40(元/m2) 商铺开发完成后的单价=410.40/8%1-1/(1+8%)471/(1+8%)2.5 =4118.45(元/m2) 商铺开发完成后的总价=4118.459000=3706.61(万元) (2)住宅开发完成后的总价值=4100030%2700/(1+12%)2.5+60%2800/(1+1
22、2%)+1052900/(1+12%)3.5 =8204.06(万元) (3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元) 2扣除项目 (1)建安工程费=500001100/(1+12%)=4910.71(万元) (2)专业及管理费用=4910.718%=392.86(万元) (3)销售费用和销售税费总额=11910.67(3.5%+5.5%)=1071.96(万元) (4)销售利润=11910.6720%=2382.13(万元) (5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V4%=0.04V 3总地价 2006年9月1日的总地价： V=11910.67-4910
23、.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V =3031.74(万元) 17.某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；23层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可
24、出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；510层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；1124层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积 3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值。(设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%) 18.(一) 19.(二) 20.(二) 21.(二) 22
25、.某人准备购买一套价格为15万元的住宅，首期30%直接支付，其余向银行申请贷款，贷款期限为10年，利率9%，按月等额偿还，则月还款额为多少若抵押贷款采用递增式还款（逐月递增0.5%），则首月还款额为多少最后一月还款额为多少如该家庭在按月等额还款5年后于第六年年初一次提前偿还了贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额是多少？ 23.某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业为该笔贷款支付的利息总额是多少如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额是多少 24.某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租，购
26、楼款分期支付，第13年分别支付30%、40%和30%。店铺第2年便可出租，预计当年毛租金收入180万元，经营费用50万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收入年均提高15%，经营费用年均下降3%。店铺持有20年，期末转售收入300万元，试确定该项目的财务内部收益率（假定投资发生在年初，租金收入、经营费用发生在年末）。 25.某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000m2，购买后立即可以出租。已知第15年的月租金水平为70元/m2、出租率为70%，第610年的月租金水平为80元/m2、出租率为75%，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知
27、整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，投资者目标收益率为18%，装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性(设置业投资发生在年初，其他收支均发生在年末)。某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000m2，购买后立即可以出租。已知第15年的月租金水平为70元/m2、出租率为70%，第610年的月租金水平为80元/m2、出租率为75%，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，投资者目标收益率为18%，装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性(设置业投资发生在年初，其他收支均发生在年末)。第20页 共20页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页