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1、关于房地产市场情况调研报告房地产市场调研报告一 “两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业干脆税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;假如加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。 近期，中心和市接连出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而探讨提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义
2、。 一、我区房地产市场发呈现状 今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点： 1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍持续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，详细走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速
3、分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二： 从商品房预售状况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月接着维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。 3、房产平
4、均价格持续走高 虽然今年年初起先，中心及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。 自年起先，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。 二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响 由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严峻，中心将防范房地产风险作为今年宏观调控的重
5、点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中心和市的政策主要通过以下几方面来调控房市： 土地供应结构调整。建设部等七部委出台关于做好稳定住房价格工作的看法，规定各地要依据房地产市场改变状况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上正快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位一般商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。 房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上正快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6
6、.12%。 房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在2005年6月1日以后购买非一般住房的，按3%全额征收契税。 房地产发展目标调整。2005年市政府工作报告确立了“以居住为主、以市民消费为主、以一般商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。 房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增加房地产信息的透亮度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。 房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价一般商品房供应。2005年市安排开工建设
7、配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。 从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来干脆影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现肯定程度的“缓刹车”效应。 但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、激励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用： 合理限制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，削减房地产市场中的投机成分，显露市场真
8、实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的状况发生。 缓解房地产业供求冲突。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满意一般老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求冲突。 适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将接着走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策方法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。 三、主动应对，保持我区房地产市场持续健康发展 总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来
9、看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要留意以下几点。 1、加强房地产价格监测工作 刚好驾驭我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特殊要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预料工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市
10、场平均价格及变动状况和缘由等列入分析内容。一旦发觉价格异样波动，刚好提出预警建议。 2、加强房地产项目的跟踪管理工作 建立房地产项目的跟踪联系网络，刚好反馈项目的进展状况，以便发觉问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业依据政府年度土地供应安排经营房地产开发项目，并根据统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地运用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。 3、有安排有步骤的规划房地产开发 结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开
11、发房地产，依据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发安排，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透亮化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业驾驭市场状况，依据市场运行状况合理支配开发安排。 4、合理引导住房主体需求 中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推动的人群、进城务工的农夫工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满意这部分需求，市政府今年大力推动配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，主动引导商品房开发向一般住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，
12、提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。 房地产市场调研报告二 关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关切的重要议题。为了深化了解榆林房地产市场起伏较大的缘由，促进榆林房产业的健康有序发展，根据20_年榆林市政协总体工作支配，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路途、
13、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求看法。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，仔细听取他们的看法建议。现就有关榆林市房地产市场视察状况报告如下： 一、基本状况 近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。 20_年至20_年10月份，全市共建成商品房面积210.6万，完成销售面积136.8万，空置面积74.0万，空置率为35.2%，其中20_年1-10月份全市建成商品房面积49.1万，销售27
14、.2万。 20_年榆林市区商品房均价1646元/，20_年涨至2300元/，20_年更是涨至高层4000元/、多层3000元/，20_年1-10月份，高层3900-4100元/、多层3000-3200元/。尽管20_年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20_年特殊是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。 经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20_年-20_年全市累计完成经济适用房85.1万，其中20_年完成22万;20_年完成18.1万,同比下
15、降17.7%;20_年完成45万，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万，小高层均价2300元/，多层均价约1800元/，在房产市场占有较大份额。 廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万、850套。 二、我市房地产市场的主要表现及缘由分析 1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特殊是20_年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理阅历、广告宣扬、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出
16、，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特殊是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，20_年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。 20_年全市房地产上市交易面积67.6万，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20_年第一季度，更是跌到了低谷，下降
17、了63.1%。7县区20_年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了其次、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增加了消费者的购房主动性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热忱，进而引燃了20_年三季度楼市的大爆发。 同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要缘由之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省其次，较年
18、初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于20_年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为主动协作国家启动和激励消费各项政策措施的实行，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。 2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，
19、绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20_年-20_年全县共建成商品房面积60万，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一样。 3、投资型购房削减，消费者趋于理性。20_年以来，受诸多因素的影响，特殊是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从20_年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显削减，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北
20、京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步削减，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。 4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地运用权招拍挂工作从20_年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地运用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地运用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地运用权的有偿运用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本
21、大幅上升(见表4)： 20_年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20_20_每亩均价为207.4万元，20_年亩均价94.1万元，基本与20_年以前持平，土地价格的改变正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，20_年上半年榆林城区房地产企业未参加土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。20_年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策改变、房价走势等不确定因素难以作出精确科学推断，土地购买热忱不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。 榆林市房地产
22、开发企业的土地购置费用，从20_到20_年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20_年至20_年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热忱减弱，使得20_年至20_年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从20_年的2050元/上升到20_年的2394元/，上涨了344元/，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成肯定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换
23、大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，20_年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。 因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施，增加了土地出让的透亮度，增大了土地获得价格，从而干脆推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的变更使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期打算，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地
24、平整等“七通一平”的过程。从20_年20_年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。 5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重削减。20_年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到20_年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20_年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅削减的状况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的详细体现。20_年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25% 企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地
25、产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信念的重建都须要时间，目前房屋销售仍处于调整期。 面对金融危机的严峻影响，市委、市政府审时度势，镇静应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从其次季度起先，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信念显著增加，销售额明显增加，房地产业可以说领先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了主动的促进作用。 三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用 1、房地产业对经济增长的贡
26、献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到20_年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到20_年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的干脆贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到20_年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。 2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大： 3、房地产业对消费增长的贡献。
27、20_年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的状况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不行替代的重要选择(见表7)： 4、房地产业对财政收入的贡献。20_年20_年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。20_年房地产税收7116万元，较上年同期削减2742万元。20_年110月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。20_年110月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。
28、此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也特别明显。 从表8可以看出，20_年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，20_年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但事实上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入20_年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期削减2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。20_年110月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。 四、对规范我市房地产的几点建议 促进房地产业持
29、续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展须要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。 为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作： 1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用特别明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。 一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价限制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一样，保持房
30、地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地限制投放数量;既要满意城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要敬重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深化调研，摸清底子，科学合理供应，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。 二是定时发布房地产有关信息制度。要建立精确、真实的房地产统计信息渠道，用精确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展供应依据。要对榆林
31、的房地产市场进行深化调查探讨，通过统计分析，科学驾驭购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，削减社会资源的奢侈，有效解决供需冲突，为房地产业的健康发展供应一个权威、科学的获得信息的平台。 三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力;另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府
32、要重点支持一些诚信遵守法律好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培育造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、出名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，依据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。 四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有
33、关政策之前，对已建成并运用的要进行具体登记备案，对正在建设或打算建设的要坚决予以订正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。 2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广阔网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/，最低为1130元/，地价占房价最低例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，肯定要加强土地监管，确保土
34、地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。 一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的实力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要根据中心有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。 二舒范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必需按原土地用途开发;假如要变更用途为经营性用地的，必需由政府收购储备，进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营性开发的，必需肃穆查除，坚决制止此类问
35、题的发生。 三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地安排。依据市场需求刚好供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透亮、公开。政府要刚好公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润状况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣扬工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。 3、开发理念要不断提高，进一步增加房产企业的市场竞争力。首先
36、开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其短暂无法与同类发达城市的开发理念干脆接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创建了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不行没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。将来要使榆林房地产飞速发展，必需首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必需顺应将来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。 其中，政府必需强化其总体规划功能，否则必定导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终
37、整个产业必定朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销实力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，确定着消费者必定倾向于投资那些情愿为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必需重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必需建立服务至上的理念：一方面在深化了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要细心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致精确的产品定位，并实行多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶
38、段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。 4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项: 其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门供应了权力寻租的机会，增大了腐败的可能性，同时也削减了财政收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对全部税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负
39、担，增大房地产企业的投资动力。 5、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注意了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能刚好跟进，在肯定程度上抑制了一部分人买房的主动性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入运用，必将对榆林
40、房地产市场产生主动而深远的影响。城镇居民收入的增加屎房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要根据科学发展观的要求，不断增加广阔居民的收入，让他貌享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。 6、进一步放活二手房交易市场。目前，我市的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和旺盛。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费，以吸引广阔居
41、民加入到这一市场上来，不断完善和旺盛这一市场，以推动榆林房地产业的健康有序发展。 总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，主动引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出主动的贡献。 房地产市场调研报告三 南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。2007年南京房地产开发累计投资额445、97亿元，同比增长27%，2008年1-2月房地产开发完成投资额77、2亿元，同比增长41%。07年以来平均销竣比为2、64，07年全年呈现供不应求的局面，但
42、是08年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要缘由可能是受市场“拐点论”的影响。 08年1-2月份商品房销售均价为5331元，同比07年2月份增长10、1%，相比07年全年销售均价增长0、5%，但是比较07年末的销售均价略有下降。07年12月份南京市商品房成交量显著放大，08年前两个月成交量较少，相比07年1-2月份同比削减60%多。 08年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较07年同比有所削减。08年3月份累计成交面积约40万平方米，同比削减17%左右，4月份截至到4月22日累计成交40、2万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比07年4月仍有缩减。 南京将来两年的住房建设安排将提高响应
43、政策号召，土地供应不会对房地产市场过度限制。将来两年南京的住房建设安排将逐步落实“90/70”政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年削减135万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此将来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。 一、07年以来南京商品房销售状况，2007年，南京市商品房全年销售额为603、51亿元，销售面积1137、88万平方米，销售均价为5303、8元/平方米，其中住宅全年销售额533、42亿元，销售面积为1064、52万平方米，销售均价为5011元/平方米，现房全年
44、销售额为77、58亿元，销售面积为190、27万平方米，销售均价为4077元/平方米，期房全年销售额为455、84亿元，销售面积为874、24万平方米，销售均价为5214元/平方米。 08年1-2月份南京市商品房销售额为24、74亿元，销售面积46、41万平方米，销售均价为5331元，售价同比07年2月份增长10、1%，相比07年全年销售均价增长0、5%。其中住宅销售额为20、61亿元，销售面积42、63万平方米，销售均价为4835元/平方米，同比增长16、23%，现房销售额为2、05亿元，销售面积为4、37万平方米，销售均价为4691元/平方米，同比下降22、2%，期房销售额为18、56亿元
45、，销售面积38、26万平方米，销售均价为4851元/平方米，同比增长27、83%。 从各月商品房销售均价的走势来看，07年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势，但是07年末到08年初房价有略微的下降。 从图表6的每月销售量来看，2007年12月份南京市商品房成交量显著放大，08年初可能受淡季因素和房地产“拐点论”影响，成交量较少，相比07年1-2月份同比削减60%多。 08年以来，南京市各区域板块住宅成交数量不一，成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到08年4月22日，江宁板块累计成交近5000套，约38、9万平方米，浦口板块累计成交近3400套，约32、9万平方米。江宁板块3月份成交约
46、11、5万平方米，浦口板块成交约12、44万平方米，分别占全市总成交额的29%和31%。河西板块属于南京市的高尚住宅区，该板块的项目大多属于知名开放商，楼盘房型结构和质量也相对比较好，但是价位偏好，离市中心较远，适合有车族的消费群体，08年该板块成交量位居全市，城南板块4月份成交量有显著放大，截至到4月22日，城南板块4月份成交近8、7万平方米，占全市总成交量的14、8%。 二、南京各区域主要在售楼盘依据搜房网供应的信息，南京各行政区域主要在售楼盘状况玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米25000元/平方米之间，白下区普遍在9000元/平方
47、米15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜爱在此安家落户，目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。 新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的外地高校生，目前一般住宅售价也许在6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预料江宁区的房价会有较大升值空间。 三、南京将来两年住房建设安排，依据南京市住房建设安排，08年南京各类住房上市量将达1120万平方米，其中一般住房上市总量约850万平方米，经适房(含廉租房)约240万平方米，比07年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约30万平方米。08年南京廉租房建设安排投入资金3、6亿，筹建廉租住房1000套，约5万平米。08年各类住房建设用地安排供应量为850万平方米，其中住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比07年土地实际供应量985