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1、2019 年年度报告 1 / 315 公司代码：601155 公司简称：新城控股 新城控股集团股份有限公司新城控股集团股份有限公司 20192019 年年度报告年年度报告 2019 年年度报告 2 / 315 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会
2、董事会会议。会议。 三、三、普华永道普华永道中天中天会计师会计师事务所（特殊普通合伙）事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、公司负责人公司负责人王晓松王晓松、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人王晓松王晓松及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）管有冬管有冬声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经普华永道中天会计师事务所（特
3、殊普通合伙）审计，截至2019年12月31日，公司期末可供分配利润为人民币6,252,036,378元。根据公司章程及上海证券交易所上市公司现金分红指引等相关规定，本着积极回报股东，培育长期投资者，同时立足于公司长远发展的原则，公司第二届董事会第二十六次会议审议通过了2019年度利润分配方案：公司拟向全体股东每10股派发现金红利17元（含税）。截至2019年12月31日，公司总股本2,256,724,186股，扣减公司通过回购专用账户所持有本公司股份1,294,647股后的股本基数为2,255,429,539股，以此计算合计拟派发现金红利3,834,230,216（含税）。公司通过回购专用账户
4、所持有本公司股份1,294,647股，不参与本次利润分配。该议案尚需提交公司2019年度股东大会审议。 六、六、前瞻性陈述的前瞻性陈述的风险风险声明声明 适用 不适用 本报告除对事实陈述外，所有本公司对（包括但不限于）预计、预测、目标、估计、规划、计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制， 且将影响着公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能会与这些陈述出现重大差异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本公司声明，本公司没有义务对本报告中的任何前瞻性陈述公开地进行更新或修改（除法律规定外）。本公司及其任何员工并未就公司未来表现
5、作出任何保证声明，及不为任何该等声明负责。 七、七、是否存在被是否存在被控股控股股东及其关联方非经营性占用资金情况股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、重大重大风险风险提示提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅管理层经营与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 十、十、其他其他 适用 不适用 2019 年年度报告 3 / 315 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财
6、务指标 . 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 12 第五节第五节 重要事项重要事项 . 62 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 . 78 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 86 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 87 第九节第九节 公司治理公司治理 . 95 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 97 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 104 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 315 201
7、9 年年度报告 4 / 315 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 登记结算机构 指 中国证券登记结算有限公司上海分公司 交易商协会 指 中国银行间市场交易商协会 报告期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日 公司、本公司、新城控股、新城 指 新城控股集团股份有限公司 控股股东、富域发展 指 富域发展集团有限公司 常州德润 指 常州德润咨询管理有限公司 新城悦 指 新城悦服务集团有限公司 会计师事务所、普华永道 指 普华
8、永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） 间接控股股东、新城发展 指 新城发展控股有限公司 第一期限制性股票激励计划 指 新城控股集团股份有限公司第一期限制性股票激励计划 2019 年股票期权与限制性股票激励计划 指 新城控股集团股份有限公司 2019 年股票期权与限制性股票激励计划 2019 年年度报告 5 / 315 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 新城控股集团股份有限公司 公司的中文简称 新城控股 公司的外文名称 Seazen Holdings Co., Ltd 公司的外文名称缩写 Seazen 公司的法定代表人 王晓松
9、二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 陈鹏 杭磊 联系地址 上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座17楼 上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座17楼 电话 021-32522907 021-32522907 传真 021-32522909 021-32522909 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 常州市武进高新区西湖路1号 公司注册地址的邮政编码 213164 公司办公地址 上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座 公司办公地址的邮政编码 200062 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及
10、备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 新城控股 601155 无 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市黄浦区湖滨路 202 号领展企业广场 2 座普华永道中心 11 楼 签字会计师姓名 陈玲、王凯 2019 年年度报告 6 / 315 七、七、近三年主要会计数据和财务指
11、标近三年主要会计数据和财务指标 ( (一一) )主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%) 2017年 营业收入 85,847,041,435 54,133,310,991 58.58 40,525,684,827 归属于上市公司股东的净利润 12,654,028,071 10,491,286,267 20.61 6,028,907,738 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 9,981,582,101 7,596,526,221 31.40 5,001,952,803 经营活动产生的现金流量净额 43,580,1
12、81,744 3,816,995,096 1,041.74 -10,485,163,649 2019年末 2018年末 本期末比上年同期末增减（%） 2017年末 归属于上市公司股东的净资产 38,427,409,669 30,493,299,153 26.02 20,623,563,047 总资产 462,110,080,567 330,318,417,364 39.90 183,526,661,367 ( (二二) )主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同期增减(%) 2017年 基本每股收益（元股） 5.62 4.69 19.83 2.71 稀释每股
13、收益（元股） 5.61 4.66 20.39 2.70 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 4.43 3.39 30.68 2.25 加权平均净资产收益率（%） 36.86 41.91 减少 5.05 个百分点 34.18 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 29.07 30.35 减少 1.28 个百分点 28.36 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 ( (一一) )同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披
14、露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 ( (二二) )同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 ( (三三) )境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 2019 年年度报告 7 / 315 九、九、20201919 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月
15、份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 4,330,182,125 12,733,380,846 12,496,444,458 56,287,034,006 归属于上市公司股东的净利润 206,766,951 2,385,693,854 1,139,342,271 8,922,224,995 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 165,798,315 1,885,638,619 1,015,948,314 6,914,196,853 经营活动产生的现金流量净额 -6,759,306,702 58,244,981 5,959,927,552 44,321,315,913 季度
16、数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 附注 （如适用） 2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益 550,835 304,503 -2,943,208 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 174,006,847 82,750,922 13,047,837 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公
17、司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、/ 19,524,346 2019 年年度报告 8 / 315 交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资
18、产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 445,724,223 -19,043,409 / 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 / / 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 / 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 2,550,615,736 2,809,204,629 909,206,90
19、0 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 46,846,575 66,737,322 2,728,123 其他符合非经常性损益定义的损益项目 投资收益中采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 -76,143,354 57,587,482 38,310,422 处置长期股权投资及合转子产生的投资收益 418,341,488 677,445,119 261,765,805 处置子公司的投资收益 45,350,346 72,486,907 36,756,066 少数股东权益影
20、响额 -97,796,956 -101,005,072 -9,314,176 所得税影响额 -835,049,770 -751,708,357 -242,127,180 合计 2,672,445,970 2,894,760,046 1,026,954,935 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 苏州银行股份有限公司 1%股份 197,100,000 274,860,000 77,760,000 77,760,000 东证资管资产支持专项计划次级资产支持证券 52,500,0
21、00 - -52,500,000 - 青浦吾悦广场优先购买权 139,174,809 - -139,174,809 10,825,191 远期外汇合同 7,850,857 - -7,850,857 7,850,857 购房尾款次级资产80,000,000 80,000,000 - - 2019 年年度报告 9 / 315 支持证券 在建投资性房地产 8,919,000,000 18,964,000,000 10,045,000,000 103,524,552 完工投资性房地产 31,839,000,000 49,257,000,000 17,418,000,000 2,447,091,184
22、其他股权投资 76,139,262 225,139,262 149,000,000 - 合计 41,310,764,928 68,800,999,262 27,490,234,334 2,647,051,784 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 ( (一一) )公司所从事的主要业务和经营模式公司所从事的主要业务和经营模式 公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。报告期内，公司秉持“住宅+商业”地产双轮驱动的运作模式，
23、以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。报告期末，公司已进入全国 105 个大中型城市。 公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。 报告期内， 公司住宅地产开发业务在深耕长三角地区的同时， 积极发展环渤海、 中西部、粤港澳大湾区等地区，未来将持续优化公司产品与服务，全面推动品质升级，完成对供需关系较为均衡、人口吸附能力较强的高能级城市的布局与深耕。 公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理，产品以出售为主，辅以自持运营及对外租赁。公司商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和持有
24、型物业两部分。其中，销售型物业对外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等；持有型物业自持运营或对外租赁，主要为购物中心。 公司商业地产品牌“吾悦”致力于打造体验式商业综合体，将通过覆盖全国 GDP 80%的区域，服务城市 80%的主流人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，形成规模效应；同时深入研究业态及产品，通盘考虑商业价值最大化，打造每个项目专属名片，做到不复制的商业产品线组合；并以“在地思维”洞察当地人文生活风貌、心理文化特征、城市价值取向，有情怀地为每一座城市个性化打造地标型商业综合体。目前 85%的吾悦广场布局于“十三五”19 个国家级城市群，长三角城市群占比超 40%。 ( (二二
25、) )行业情况行业情况 2019 年以来， 在中央明确“稳地价、 稳房价、 稳预期”的目标定调下， 市场调控趋于常态化，信贷层面逐渐收紧，房地产市场基本保持稳定，行业整体规模增速较前两年明显放缓。中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势，这为部分城市实施定向微调、保障合理住房需求提供了坚实的基础。另一方面，随着各地因城、因区、因势施策的进一步深化保障了房地产市场的整体稳定。我国房地产行业运行基础制度日趋完善，为进一步落实房地产长效管理机制奠定了坚实的基础。 2019 年在“房住不炒”和以稳为主的房地产调控政策基调下，全国
26、商品房成交面积增速继续放缓，全年销售面积为 17.16 亿平方米，同比下降 0.1%；销售额则平稳增长，为 15.97 万亿元，同比增长 6.5%。房地产调控效果显现，一线城市中低价位楼盘销售金额占比提升，二三线城市居民置换需求不减，改善型需求继续稳步释放。与此同时，在限售、限贷等政策影响下，市场投资需求明显减少。 持续保持收紧的房地产调控政策使得各大房企的投资态度维持谨慎，拿地金额与销售额比率延续下降趋势。2019 年房企土地购置面积 2.58 亿平方米，同比下降 11.4%，土地市场全年处于低温态势。住宅用地供需规模同比小幅增长，成交楼面均价保持较高水平，平均溢价率与去年同期基本持平，仍处
27、低位。随着土地市场的调整，部分热点城市的优质地块陆续推出，地块的高性价比一定程度上提振了房企拿地积极性，带动部分城市成交楼面均价出现结构性上涨，但在房地产金融管控继续从严下，土地市场仍保持平稳态势。 2019 年年度报告 10 / 315 在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下，品牌房企积极把握市场时机，采取灵活推盘和价格策略加快销售、抢抓回款，使整体销售仍维持增长态势。同时土地投资方面，企业更加聚焦与理性，拿地区域逐步向基本面较好的一、二线城市回归。行业由高速增长向平稳增长过渡，而行业集中度也在加速提升，房企市场份额的“马太效应”仍在加剧。据克而瑞信息集团(CRIC)统计，
28、截至 2019 年末，TOP10、TOP30、TOP50 房企的权益销售金额集中度已分别达到近 21.4%、35.7%及 43.5%。相比去年，2019 年各梯队房企权益销售金额门槛都略有提升，TOP10 房企权益金额门槛达到 1703.5 亿元，同比增幅达 5.8%；TOP20 和 TOP30 房企的权益金额门槛分别为1110亿元和825.2亿元， 门槛增幅分别为12%和3.6%。 品牌房企整体竞争优势持续增强，“强者恒强”的行业竞争法则已成共识。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、 报告期内核心竞争力分析报
29、告期内核心竞争力分析 适用 不适用 ( (一一) )卓越的经营模式卓越的经营模式 我国城镇化率与居民居住水平的不断提升离不开住宅开发的不断发展； 人民对美好生活需求、提升生活品质的向往则离不开商业运营的欣欣向荣。 公司多年来坚持 “住宅+商业”的双轮驱动模式，已稳步实现并将不断加强对房地产开发、投资及商业运营管理等业务领域的覆盖，相比于聚焦商业运营的公司，公司的住宅开发在充分竞争市场中不断成长，具有较高的项目操盘与资金回笼能力；而相比深耕住宅开发的公司，公司在商业地产的规模化开发与运营方面具有一定优势，能够持续创造稳定的现金流。通过对经营战略的坚持和经营模式的优化，公司一直致力于拓展自身在激烈
30、商业竞争中的生存空间。公司配备成熟的商业开发和经营管理团队，以获取优质资产和建设一流运营能力为基础，以建设“有情怀、不复制、具规模”的高品质购物中心为目标，在全国范围内布局。报告期内，公司 21 座吾悦广场实现精彩满铺开业，开业运营的吾悦广场累计达到63 座，公司“吾悦”的品牌知名度不断提高，已被全国房地产商会联盟和中国商业地产 TOP100研究组评为“2019 年中国商业地产优秀产品线 TOP10”。 住宅与商业共同承载着我们对美丽家园的向往，公司将持续挖掘双轮驱动模式的内涵，不断审视住宅与商业的关系与定位，通过二者联动，实现资源与品牌的共享。 ( (二二) )土地储备充足，聚焦重点城市群发
31、展土地储备充足，聚焦重点城市群发展 公司坚持深耕长三角区域， 并聚焦其他核心城市群， 形成以长三角、 环渤海、 粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。报告期末，公司在全国 105 个大中型城市合计拥有土地储备 1.24 亿平方米， 足以满足未来 2-3 年的开发运营所需。 公司在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，其中一、二线城市占公司总土地储备的 38.30%，长三角区域三、四线城市占公司总土地储备的 36.00%。区域良好的基本面将为公司发展带来更为广阔的空间，保证公司在不同形势下从容应对市场变化，为稳定的持续发展提供了保障。 ( (三三) )良好的品牌影响力良好的品
32、牌影响力 公司在国内房地产行业中具有较强竞争力。报告期内，公司荣膺中国房地产业协会及上海易居房地产研究院评测的“2019 中国房地产开发企业综合实力 10 强”第 8 位、“2019 中国房地产上市公司创新能力五强”第1位、 “2019中国房地产开发企业商业地产运营10强”第2位、 “2018中国商业地产企业品牌价值 10 强”第 5 位及“2019 中国房地产上市公司 A 股十强” 第 3 位。根据克而瑞信息集团(CRIC)发布的2019 年 1-12 月中国房地产企业销售 TOP200排行榜，公司房地产销售面积与销售金额在全国房地产企业中排名第 8 位。同时，公司被凤凰网评为“中国房地产年
33、度最具影响力企业”。 2019 年年度报告 11 / 315 ( (四四) )高效进取的经营团队高效进取的经营团队 十年间公司销售规模从 105 亿发展到今天的 2,708 亿， 行业排名从第 35 名到第 8 名， 这离不开新城人的高凝聚力、执行力与学习力。公司的管理层以及中层干部的稳定性在业内领先，为公司一直以来的稳步发展保驾护航。公司执行力强，决策速度快，具有较高的进取心，这些源于公司长期积累的“奋斗者”文化。谦虚学习优秀的企业和同行，不断对标与反思也是新城持续坚持的文化。优秀的能力已渗透到公司各个角落，在新的十年里新城人将继续秉持空杯心态，把成功归零，持续优化，行稳致远。 ( (五五)
34、 )全方位的激励机制全方位的激励机制 公司通过各项激励机制把员工个人和公司发展融为一体。限制性股票激励计划保障了公司与高管及骨干管理人员同心共创、共享成就； “新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享”计划实现了项目管理团队绩效与项目经营业绩挂钩；“竞创百亿”计划鼓励更多城市公司深耕所在区域，提高市场占有率。全方位多层次的激励机制，把公司打造成创业平台，激发了全员创业热情，使全员都主动参与到公司经营中去。 ( (六六) )卓越的人才管理机制卓越的人才管理机制 人才是新城存发展的根本，选贤任能为公司的稳步发展保驾护航。公司在发展中不断引进优秀人才，建立高素质梯度化的人才队伍，以优秀人才促进公司更
35、高水平的发展。相关行业顶尖人才不断加入公司高管团队，为发展的公司在商业管理创新、组织人力变革等方面作了前瞻性的规划。公司也十分注重储备和培养后备力量，不断完善内部人才培养及晋升机制，注重人才关怀和人才梯队建设，优选人才，优培人才，优待人才，提升各能级内部人才供给比例，做好跨区划人才的调配工作，建立流动、健康的人才发展机制，大胆启用年轻优秀人才，公司校招的“新睿”人才培养计划已为公司培养了数十位中高级管理人员。公司尊重人才，为员工创造价值提升的平台，使员工与公司共同成长。 2019 年年度报告 12 / 315 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分
36、析讨论与分析 ( (一一) )销售额销售额再创新高，房价保持平稳再创新高，房价保持平稳 2019 年，全国实现商品房销售金额 15.97 万亿元，同比增长 6.5%，再创历史新高；商品房销售面积 17.16 亿，较 2018 年历史高位微降 0.1%；行业规模增速继续放缓，销售金额和面积同比增速分别较 2018 年减少 5.7 和 1.4 个百分点。 房价整体平稳、涨幅保持低位运行，截至 2019 年底，百城新建住宅价格环比涨幅连续 16 个月在 0.5%以内； 房价累计涨幅延续收窄趋势， 2019 年百城新建住宅价格累计上涨 3.34%， 较 2018 年收窄 1.75 个百分点。 历年商品
37、房销售情况表 百城住宅价格指数情况表 2019 年年度报告 13 / 315 ( (二二) )年末库存止跌反弹，供求关系逆转年末库存止跌反弹，供求关系逆转 2019 年末商品房待售面积 4.98 亿平方米，较上年末下降 4.9%，相当于 2013 年末水平。待售面积的迅速下降主要缘于商品住宅库存去化较好，2019 年末商品住宅待售面积 2.25 亿平方米、同比下降 10.4%，已降至 2012 年中水平。过去三年商品房库存共减少近 2.0 亿平方米，去库存效果明显。但随着销售市场转冷，2019 年底库存已有重启抬头之势，待售面积较 11 月末环比增加1.2%，亦为自 2017 年 3 月以来首
38、次出现环比增长。 历年商品房待售情况表 ( (三三) )土地购置快速回落，投资增速保持下降土地购置快速回落，投资增速保持下降 2019 年，全国商品房新开工面积 22.72 亿平方米，创历史新高，同比增加 8.5%。全年房地产开发企业土地购置面积 2.58 亿平方米，同比回落 11.4%，土地成交价款 1.47 万亿元，同比减少8.7%，融资收紧、销售转冷、库存增长形势下，房企投资收敛聚焦。全年房地产开发投资 13.22万亿元，再创历史新高，同比增长 9.9%，增速比上年提高 0.4 个百分点, 但较 1-11 月份回落 0.3个百分点，连续 8 个月增速均保持下降趋势。 历年新开工面积与当地
39、购置土地面积情况表 2019 年年度报告 14 / 315 房地产开发投资完成额情况表 ( (四四) )货币政策稳健，行业融资环境从紧货币政策稳健，行业融资环境从紧 2019 年，央行坚持稳健货币政策，加强逆周期调控，效果显著。12 月末，广义货币 M2 同比增长 8.7%， 为 2018 年 3 月以来最高水平， 增速较上年末提高 0.6 个百分点； 贷款利率维持在 4.75%的历史低位，三次降准，存款准备金率下调 2 个百分点，释放 2.7 万亿元长期资金。从行业资金面看，中央坚决遏制资金违规流向房地产，行业资金定向监管保持从紧态势，尤其从 5 月之后针对房企融资全渠道收紧。2019 年房
40、地产开发资金来源 17.9 万亿元，同比上涨 7.6%；从资金来源构成来看，国内贷款和自筹资金占比为 14.1%和 32.6%，但增速较弱，分别为 5.1%和 4.2%，自筹资金占比略有回落， 其他资金来源 （主要为预收款和按揭款） 占比再度提升1.4个百分点至53.2%，利用外资占比极小，但同比增速达 63%。 中长期贷款利率及存款准备金率表 2019 年年度报告 15 / 315 房地产开发投资资金来源表 ( (五五) )中央调控稳字当头，地方因城施策深化中央调控稳字当头，地方因城施策深化 2019 年全球经济增速放缓，外部环境不确定性增大，内部来看经济增速下行趋势未改，但中央对经济下行容
41、忍度提升。中央强调房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段，调控逻辑一切以稳为主，国家锁定红线，地方因城施策进一步深化，“高点压、低点托”，市场步入箱体震荡。下半年以来，受行业调整预期及资金压力加大等因素影响，土拍热度显著降温，房企业绩承压，下行阶段政策以限购（人才购房）和限商（商改租）作为主要放松方向。 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 公司 2019 年稳健发展，继续为社会、客户、股东、员工创造价值。公司 2019 年合同销售金额达 2,708.01 亿元，同比增长 22.48%，销售面积达 2,432.00 万平方米，同比增长 34.21%，增速位列 2019 年度十强
42、房企第二。根据克而瑞信息集团(CRIC)统计，公司 2019 年度销售金额及销售面积位列行业第 8 位。 公司立足长三角，持续拓展和深耕其他重点城市群，控制城市能级，投资布局更加均衡，应对周期轮动和市场风险的能力进一步提高。全年公司共计新增土地储备共 72 幅，总建筑面积2,508.47 万平方米，平均楼面地价为 2,421.48 元/平米，商业综合体项目新增 1,443.75 万平方米。 城市群、都市圈是未来城市发展的主导方向，公司住宅地产全面打通各城市群区域内部，实现资源贡献和经济规模效应，匹配不同城市发展特点，差异化定义城市群的功能定位，在“区域深耕、大运营”的策略指引下，主动拥抱变化，
43、根据政策及市场情况，以销定产，降本增效，保障业绩完成。2019 年苏南区域实现签约、回笼的双百亿突破，苏州、上海、杭州、南京、天津、北京、 宁波等区域也相继实现百亿以上销售目标。 公司在江苏、 天津、 河北市场占有率位列前十，在常州、淮安、湖州、镇江、苏州等地的市场占有率更是位列 TOP5，体现了公司战略布局与区域深耕的成效与重大意义。 未来公司将继续重点聚焦城市群重点城市， 持续拓展和深耕， 做大做强，不断提高市场占有率和品牌站位。 商业地产方面，在“有情怀、不复制、具规模”的发展指引下，报告期内 21 座吾悦广场实现精彩满铺开业， 开业数量创历史新高。 公司已实现 27 个省份及直辖市、
44、122 个综合体项目的布局，已累计开业 63 座吾悦广场，已开业面积共计 590.62 万方，同比增长 51.44%。2019 年通过成功举办 “乌镇有悦”、“我爱你五月”和“2019 新城幸福商业年会”等精彩活动提升了吾悦广场的2019 年年度报告 16 / 315 行业美誉度，“吾悦”商业品牌的影响力进一步提升。同时，吾悦广场打造的诸如：吾悦菜场、吾悦儿童城、吾悦珠宝城、吾悦运动城等多项行业首创的创新业态纷纷取得成功，吸引了业内同行的学习与借鉴。报告期内，吾悦广场实现租金及管理费收入 40.69 亿元，同比增长 92.28%，平均出租率达 99.16%。 报告期内，在行业融资渠道收缩，融资
45、难度攀升、资金面承压的情况下，公司在强化现金管控的同时积极融资，缓解资金压力。公司在中国银行间市场先后发行中期票据、超短期融资债券和资产支持票据，共募集资金 31.58 亿元人民币；在上交所平台完成公司债券的发行，募集资金21 亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金 9.5 亿美元，为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。截至报告期末，公司整体平均融资成本为 6.73%。 2020 年春节前后，新冠肺炎疫情肆虐全球，在客户足不出户的情况下，公司全力开辟线上战场，官方微信、购房 APP、其他第三方平台相互联动，组合出击，从线上直面 C 端客户。同时，为支持抗击本次疫情，公司切实承担社会责
46、任，作出了两个重要决定： 1、 公司旗下自持经营的 60 座吾悦广场对全体商户自 2020 年 1 月 25 日起实施为期 67 天的租金减半政策；对于委托经营的 3 个轻资产项目，公司在与业主方沟通一致的前提下，按相同政策执行，与社会各界携手共渡难关。 2、公司于 2020 年 1 月 26 日向武汉市慈善总会捐赠人民币 1000 万元。该笔捐款将汇入武汉市慈善总会专用账户，专款用于武汉人民抗击疫情，重点关注一线医护人员的工作激励与安全维护。 新城要基业常青，质量是第要素。报告期内，公司着力于产品生产建设端的施工质量、设计品质及有关售后服务。公司 23 个项目累计获得国际及国内各类奖项 29
47、 个，北京国誉府项目荣获全国人民综合奖；上海西岸公园项目荣获上海优秀住宅金奖。“芯智造”作为公司原创面向未来住宅体系的智能建造，不断探索传统开发向新技术辅助指导开发转型，以科技引领项目开发建设，通过全面监控项目现场动态、信息化管控项目运营，减少低效用工，缩短开发周期，节约开发成本。 报告期内，公司实现竣工面积 1,853.65 万平方米（含合联营项目），其中 116 个子项目或分期实现竣工；实现营业收入 858.47 亿元，实现归属于上市公司股东净利润 126.54 亿元，分别比2019 年增长 58.58%和 20.61%。截止 2019 年 12 月 31 日，公司总资产 4,621.10
48、 亿元，归属于上市公司股东的净资产 384.27 亿元，分别比上年同期增长 39.90%和 26.02%。报告期末，公司共有350 个子项目在建，在建面积为 8,497.78 万平方米（含合联营项目）。 2019 年年度报告 17 / 315 2019 年公司房地产项目表 单位：平方米 项目名称 城市 项目类别 项目状态 权益比例 计划投资（万元） 2019 年实际投资额（万元） 占地面积 总建筑面积 规划计容建筑面积 2019 年新开工面积 2019 年末在建面积 2019 年竣工面积 待开发面积 可租售面积 2019 年签约面积 累计签约面积 平均售价（元/m2） 2019 年 结算面积
49、累计结算面积 廊坊新城昕樾 廊坊市 住宅 在建 74.95% 116,316 18,553 71,464 220,956 172,434 - 220,956 - - 131,655 60,561 70,746 14,638 - - 唐山新城澜樾府 唐山市 住宅 在建 68.29% 316,011 19,655 156,245 547,913 398,575 341,034 547,913 - - 497,219 195,183 264,504 11,431 - - 北京五里春秋西府海棠 北京市 住宅 在建 21.00% 1,094,694 45,774 216,430 698,051 347,
50、921 120,076 698,051 - - 639,870 88,546 133,035 49,941 - - 北京新城国誉府 北京市 住宅 在建 51.00% 361,363 245,226 69,856 204,206 104,315 204,206 204,206 - - 193,512 18,408 19,060 36,500 - - 北京新城首创禧悦学府 北京市 住宅 在建 51.00% 640,807 504,653 48,464 199,739 117,703 199,739 199,739 - - 190,763 25,061 25,061 61,892 - - 唐山熙堂尚