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1、 证券日报 /2018 年 /3 月 /27 日 /第 C02 版 地产周刊 住房供给体系改革亟待金融助力 房企 A 股再融资有望 “ 选 择性 ” 开闸 本报记者 王峥 无论是去年的十九大，还是今年 “ 两会 ” 的政府工作报告，都在清晰的传递政府意图建 立多层次的住房供给体系和保障体系的决心。各地方政府近年来也积极响应号召，不断调整土地 竞拍、住房保障、房屋租赁等相关政策，增加自持房屋类型入市、完善租赁保障体系，这一系列 深度的政策变更正引导我国房地产市场发生重大变革。 同时，供给侧改革的力量也推动着我国住房供给体系进入深水区，传统地产商 “ 开发 +销售 ” 的模式正在政策引导和市场力量
2、的双重作用下快速向 “ 商品房 +租赁房 +保障房 ” 等多层次供应体 系转变。过去，由政府主导的住房供给体系是基石，但在需求日益增加的今天，不仅要增加数量， 还要兼顾社区成熟度、交通便利程度等因素，尽可能提供更完善的服务。所以，发动市场力量、 发展租赁市场、鼓励开发商自持、鼓励市场化供给，能够成为供给侧改革的有效补充。 长租市场亟待金融助力 在这一背景下，房地产开发企业也正在重新定位市场角色，积极通过资本市场布局，快速参 与到多元住房供给体系中去。尤其是在长租公寓这片万亿级蓝海，近年来万科、龙湖、旭辉、远 洋、保利等行业龙头开发商，纷纷以自建团队或合作的方式进入该领域。 不过，即便是这些行业
3、巨头，面对长租市场投入大、周期长、利润薄的特点，也在尽可能的 想办法获取融资上的支持。 而不久前，保利、碧桂园、旭辉等多家房企先后发行了多笔租赁住房 REITs，其中碧桂园的 租赁住房 REITs 总规模高达 100 亿元。 “ 我们已经获得了银行和证券市场的数千亿元资金支持， 包括今年 2 月份获批发行总额度 100 亿元、国内最大的长租公寓储架发行类 REITs 产品，这将有 助于碧桂园快速实现盈利模式。目前我们计划 3 年发展 100 万套长租公寓，未来则会打造长租城 市，每个项目规模都在 2 万间以上。 ” 碧桂园方面称。 但相比于租赁证券化产品的快速发展，由于此前监管部门对于房地产融
4、资政策的不断收紧， A 股房企在租赁住房领域的直接融资仍是空白， 100 多家沪深上市房企当下只能 “ 绕道 ” 获取租 赁住房的融资支持，在一定程度上延缓了他们推进租赁住房发展的速度。 “ 如果沪深上市房企能够从 A 股市场获取直接融资，一方面可以有效降低企业的融资成本， 另一方面也是顺应分类调控的基调。 ” 某长租公寓企业负责人称， “ 自持租赁市场的发展一方面确 实会加速行业变革，另一方面也考验着房企的综合实力。而获取自持物业显然需要具备足够的资 本实力和市场支持 ” 。 实际上，在 “ 多主体供给、多渠道保障、租购并举 ” 指引下，资本市场正逐步加强对自持、 租赁等方面的保障力度，这从
5、上述租赁证券化产品的快速发展也可以看出。而有消息人士称，近 期证监会、交易所也都在加强研究相关政策。 “ 目前拓宽租赁地产的融资通道是相关部门的工作 重点， A 股市场作为上市房企重要的直接融资渠道，未来有望得到充分利用 ” 。 A 股现首单自持租赁融资 值得注意的是，当下已经有 A 股房企开始尝试在沪深市场上进行自持住房项目的融资。 3 月 16 日，宋都股份发布公告称，拟非公开发行不超过 2.68 亿股，募集资金总额不超过 10 亿元，用于杭州大江东相贤府和杭州富阳麓宸府项目的自持部分。项目建成后，合计增加自持住 宅面积约 4.4 万平方米，将迅速选择合适方式投入到杭州的住房供应市场。 第
6、 1 页 共 2 页 而据证券日报记者了解，浙江省、杭州市正成为政府和市场共同参与构建多层次住房供 给体系的先行先试区。根据统计，杭州 2016 年人才净流入 8.90%高居榜首，远高于排在第二位的 长沙的 4.28%。人才的净流入带来巨大房屋居住需求，使得近年来杭州销售市场火爆的同时，租 赁房市场规模也以每年 10%左右的速度增长。截至 2017 年 5 月，杭州全市登记出租房屋 72.7 万 户，承租人员约 428 万。 “ 浙江是民营资本最发达和活跃的地区，宋都作为浙江本土上市房企，本次定增用于加码自 持房屋建设，不断探索和参与多元住房供给体系的体现，有望获得资本市场的正向支持。也有助 于宋都股份加速房地产业务多元布局，在这一领域更为快速的成长。 ” 有行业分析人士称， “ 相信 在浙江企业先行先试后，会有很多市场力量参与到这股大潮中 ” 。 此外，公告显示，宋都股份两个自持项目的内部收益率仅为 1.54%和 1.65%，远低于一般商 品房 10%以上的净利润率。 “ 在这种情况下，确实也需要借助资本市场的力量大力发展自持，应 该说资本仍是住房供给体系改革的第一源动力。毕竟，开发商自持是 70 年乃至更长时间的长期 事业，及时有效的金融支持才能让这个行业更好的发展下去。 ” 上述分析人士称。 第 2 页 共 2 页