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1、2021年房地产估价师考试真题卷（9）本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价(单价)为_元/m2。A：552B：3519C：4293D：48452.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为_A：800万元B：1000万
2、元C：1800万元D：800-1000万元3.判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为_A：0.060B：0.940C：1.060D：1.0644.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为_万元。A：180.0B：300.0C：309.0D：313.25.一般来说，开发经营期的起点_A：与经营期的起点重合B：与运营期的起点重合C：与建造期的起点重合D：与开发期的起点重合6.路线价法主要适用于_A：城市商业街道两侧土地的估价B：旧建筑物的估价C：新建筑物的估价D：拆迁房屋的估价7.在用路
3、线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的_A：算术平均数B：中位数C：加权平均数D：众数8.在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)A：单利计息的利息少，复利计息的利息多B：单利计息的利息多，复利计息的利息少C：单利计息的利息与复利计息的利息一样多D：无法知道9.某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为_元/m2。A：2487.75B：2500.00C：2511.00D：2162.2510.某类房地产
4、1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为_元/平方米A：2390B：2410C：2430D：245011.在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率_A：等于报酬率B：大于报酬率C：小于报酬率D：无法知道12.购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为_%A：6B：6.9C：8.8D：913.基本完好房的成新率为_A：十、九成新B：九、八成新C：八、七成新D：七、六成新14.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的
5、净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为_A：4858B：5200C：2700D：626415.某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为_万元A：100B：42C：63D：7716.预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为_万元A：225.00B：237.50C：381.25D：395.8317.采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示_A：房
6、地产净收益按一固定数额逐年递增B：房地产净收益按一固定数额逐年递减C：房地产净收益按一固定比率逐年递增D：房地产净收益按一固定比率逐年递减18.直线趋势法公式y=a+bx中，x表示_A：价格B：常数C：价格变动率D：时间19.在市场法中，土地使用权年限调整属于_调整。A：权益状况B：区位状况C：实物状况D：年限状况20.有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为_A：9B：13.5C：15D：1821.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用_A：类似写字楼的客观收
7、益B：市场比较法C：该写字楼的实际收益D：无法估算22.某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应_A：取三者的平均值B：取三者的中间值C：任选其中之一D：在三者的基础上综合分析决定23.路线价法估价的第二个步骤为_A：设定标准深度B：选取标准宗地C：编制深度百分率表D：划分路线价区段24.某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为_A：1998年6月30日B：现在C：重新估价的作业日期D：要求重新估价的委托
8、方指定的日期25.报酬率=_+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。A：平均利润率B：安全利率C：经济增长率D：银行贷款利率26.房地产价格是由房地产的_这两种相反的力量共同作用的结果。A：供需与价格B：需求与价格C：供给与价格D：供给与需求27.在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中_是龙头。A：估价目的B：估价对象C：估价时点D：估价目的和估价对象28.下列不属于工程质量造成的房地产价值损失是_A：墙体开裂B：室内空气质量不符合国家标准C：屋顶、卫生间漏水D：规划变更、设计变更29.房地产权利人转让房地产，应当向_地方人民政府规定的部
9、门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。A：县级以上B：市级以上C：省级以上D：乡以上30.直线趋势法公式y=ax+b中，x 表示_A：价格B：常数C：价格变动率D：时间31.下列表述中不正确的是_A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果32.估价报告书中说明的_限定了其用途。A：估价原则B：估价方法C：估价目的D：估价对象状况33.估价报告有效期应从_起计。A：估价时点B：估价作业期C：出具估价报告之日D：签订估价委托合同之日34.在估价报告中
10、应包含一份由_的估价师签名、盖章的声明。A：本估价机构所有B：所有参加该估价项目C：对该估价项目负第一责任D：任本估价机构法定代表人35.估价时点也称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由_决定的需要评估的价值所对应的时间。A：估价结果B：估价假设C：估价目的D：估价对象36.我国房地产估价行业组织中国房地产估价师协会成立于_A：1993年3月10日B：1994年8月15日C：1995年6月25日D：1996年9月15日37.某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元m2(基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为8。那么该宗工业用地的价格为_元m
11、2。A：782.94B：817.06C：792.85D：768.0638.某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，推准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价_万元。A：1250B：1750C：2050D：215039.承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为_万元。A：6.19B：6.42C：7.20D：9.5840.某市于2005年对市中心一平房
12、区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以_元m2为基础进行修正。A：4000B：5000C：6000D：900041.某宗土地面积为2000m2，地市规划规定的限制指标为容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是_A：建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B：建筑物地面一层建筑面积为14
13、00m2，总建筑面积为5000m2C：建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D：建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m242.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并 进行分成，属于动用_的行为。A：宅基地所有权B：空间利用权C：地役权D：建筑物相邻关系43.某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为_A：8.0B：5.6C：5.0D：0.744.区位是指地球上_空间方位和距离上的关系。A：某一事物B：某房地产C：某一事物与
14、其他事物D：各种事物45.防范估价风险的最后一道防线是_A：撰写估价报告B：审核估价报告C：出具估价报告D：估价资料归档46.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500万元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方_万元/m2。A：2020.80B：2214.29C：2336.45D：2447.3747.评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000
15、元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为_元/m2。A：2938B：2982C：3329D：337948.按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现_的情形。A：估价对象的房地产状况优于&建设工程教育网&可比实例的房地产状况，价格高7%B：可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，
16、价格低7%C：可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D：可比实例价格的房地产状况调整系数为0.93349.为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于_m2。A：3790元/m2B：4238元/m2C：4658元/m2D：4663元/m250.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为_A：43.2%B：50%C：56.8%D：70%第16页 共16页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页