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1、2021年房地产估价师考试真题卷（6）本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.(问题4) 假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是_A：原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权B：原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C：业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部
2、分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D：该500万元可再次抵押2.案例二某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。(问题1) 估价人员应根据_用途对该两幢房屋进行估价。A：根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B：根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C：根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D：根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价3.(问题2
3、) 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列_途径。A：自行改变B：经上级主管部门批准改变C：经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续D：经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续4.(问题3)该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为_A：该两幢建筑物抵押评估价值之和B：该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C：该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D：该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格5.(问题4) 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的
4、价值应为_A：该两幢房屋的正常市场价值B：该两幢建筑物的重新建造成本C：该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D：该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值6.净收益率与运营费用率的关系是_A：净收益率=运营费用率B：净收益率运营费用率C：净收益率运营费用率D：净收益率+运营费用率=17.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取_净收益作为估价依据。A：类似房地产的客观B：类似房地产的实际C：类似房地产的最高D：类似房地产的最低8.与报酬率性质不同的名词有_A：利息率B：折现率C：内部收益率D：空置率9.在收益法估价中，对于单独土地的估价，是根据_确
5、定收益年限。A：土地的整个使用年限B：土地的剩余使用年限C：建筑物的整个使用年限D：建筑物的整个使用年限10.某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是_A：700000元B：695554元C：777268元D：800500元11.钢筋混凝土结构房屋的残值率是_A：2%B：3%C：4%D：012.受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是_A：30年B：20年C：10年D：40年13.结构有明显变形或
6、损坏，屋面严重漏雨，需进行大修或翻修、改建的房屋，它的完损等级为_A：一般损坏房B：基本完好房C：危险房D：严重损坏房14.某房地产八八年一月建成，九八年一月欲评估其现值，判定该房地产尚可使用四十年，若残值率为0，按直线法确定其成新率为_A：20%B：30%C：50%D：80%15.按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为098则其依据为_A：可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素对价格的影响幅度为2%B：可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素对价格的影响幅度为2%C：可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素对价格的影响幅度为204%D：可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素对价
7、格的影响幅度为204%16.某地区房地产交易中卖方买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易买方付给卖方2325元/应交纳的税费均由买方负担则该宗房地产的正常成交价格为_元/。A：248775B：250000C：251100D：21622517.与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是_A：均衡原理B：预期原理C：竞争原理D：替代原理18.投资利润率的计算公式是_A：开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)B：开发利润/(土地取得成本+开发成本)C：开发利润/(土地取得成本+开发成本+投资费用)D：开发利润/开发完成后的房地产价值19.在新开发区内有一块土地，总
8、面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是_A：2500万元B：3500万元C：3600万元D：3000万元20.新建建筑物价格=_+建造建筑物费用+正常利税。A：征地费B：拆迁安置补偿费C：地价款D：零21.考虑影响房地产需求量的其他非价格因素，当消费者的收入水平提高时_A：价格和需求量同步增长B：价格减少和需求量增长C：价格增长和需求量减少D：价格和需求量同步减少22.考虑影响房地产供给量的其他非价格因素，当房地产开发成本下降时_A：价格和供给量同步增长B：价格和供给量同步减少C：价格增加和供给量减少D：价格减少和供给
9、量增长23.某种房地产在未来某一时间的供给量为A：存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量-其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量B：存量-拆毁量+转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量C：存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量D：存量-拆毁量+转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量-新开发量24.决定某一房地产价格水平高低的，主要是_A：全国房地产总的供求状况B：本地区房地产的供求状况C：全国本类房地产的供求状况D：本地区本类房地产的供求状况25.房地产交易中的替代原理,导致了在同一市场中效用相同等的房地
10、产之间,其价格应当_A：完全相同B：剧烈变动C：差距加大D：应当相近26.有一宗房地产,土地面积1000平方米,其价格为1500元/平方米,建筑面积5000平方米,其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为_元/平方米。A：950B：1000C：1200D：125027.城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为_A：生地价B：熟地价C：毛地价D：拆迁补偿安置价28.市场比较法中的交易情况修正是对_价格本身是否正常的修正.A：交易实例B：可比实例C：估价对象D：标准化实例29.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时,采用_为好.A：重建成本B：重置成本C：完
11、全成本D：重新购建价格30.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数,它们之间关系为_A：有效经过年数等于实际经过年数B：有效经过年数短于实际经过年数C：有效经过年数长于实际经过年数D：有效经过年数可能长于或短于实际经过年数31.甲土地的楼面地价为2000元/平方米,建筑容积率为5,乙土地的楼面地价为1500元/平方米,建筑容积率为7,若两宗地的土地面积等其他条件相同,其总价相比有_A：甲等于乙B：甲大于乙C：甲小于乙;D：难以判断32.标准深度是道路对地价影响的转折点,由此接近道路的方向,地价逐渐升高;由此远离道路的方向,地价_A：逐渐降低B：逐渐升高C：可视为基本不变D：为零33.合法
12、原则要求房地产估价应以_为前提进行。A：最高最佳使用原则B：公平原则C：估价对象的合法权益D：替代原则34.收益递增递减原理可以帮助我们确定_A：最佳用途和最佳规模B：最佳约度C：最佳规模和最佳约度D：最佳用途35.某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为_元/m2。A：2290.91B：2326.41C：2344.16D：2308.6636.有效毛收入乘数是估价对象房地产的_除以其有效毛收入所得的倍数。A：售价B：租金C：潜在毛收入D：净收益37.评估房地产投保火灾险时的
13、保险价值，通常包括_A：重置成本+土地使用权价值B：重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失C：有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失D：建筑安装工程费+建造期间的经济损失38.在成本法求取折旧中，采用_更符合实际情况A：有效经过年数B：实际经过年数C：剩余经过年数D：自然经过年数39.某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为_元/m2。A：50B：250C：300D：35040.收益法适用的条件是房地产的_A：收益能够量化B：风险能够量化C：收益或风险其一可以量
14、化D：收益和风险均能量化41.某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为_A：5.00%B：5.25%C：5.42%D：5.75%42.按房地产的_来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A：收益性B：用途C：市场性D：地段43.最能说明土地价格水平高低的价格是_A：土地单价B：基准地价C：楼面地价D：标定地价44.市场法的理论依据是_A：适合原理B：替代原理C：最高最佳使用原则D：均衡原理45.为评估某宗房地产
15、2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为_元/m2。A：3214B：3347C：3367D：345846.有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于_A：该建筑物的价值低于拆迁费用B：该估价结果肯定有误C：甲土地的价值高于乙土地的价值D：不可能出现这种情况47.某宗土地的规划容积率为3，可兴建60
16、00m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为_元/m2。A：100B：300C：600D：90048.某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取_年。A：35B：45C：48D：5049.已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为_万元。A：109B：117C：124D：13050.某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于_A：物质折旧B：功能折旧C：经济折旧D：会计折旧第16页 共16页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页