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1、2021年土地估价师考试考前冲刺卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.剩余法不适用于评估。A：地上有写字楼的土地价格B：现有新旧房地产中的土地价格C：具有潜在开发价值的土地价格D：不具有潜在开发价值的土地价格E：合法性 2.下列选项中，一般不作为剩余法评估中计算投资利润办法的是。A：计算年利润折现B：计算建造费用的一定比例C：计算不动产总价的一定比例D：计算全部预付总资本的一定比例E：合法性 3.某地在确定路线价中的标准深度时，根据资料测算得到了以下几个深度值，为了使今后利用路线
2、价法评估宗地价格的工作简便，通常应以作为该路线段的标准深度。A：路线价区段内临街各宗地的深度的众数B：路线价区段内临街各宗地的深度的中位数C：路线价区段内临街各宗地的深度的最大值D：路线价区段内临街各宗地的深度的最小值E：合法性 4.在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于。A：区域平均地价B：评估价格的平均值C：市场价格的平均值D：成交地价的平均水平E：合法性 5.对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按评估。A：证载用途B：规划用途C：最佳用途D：合同约定用途E：合法性 6.下列选项中，不属于农用地的主要价格影响因素的是。A：自然因素B：社会因素
3、C：经济因素D：特设因素E：合法性 7.特尔菲权重测定法要求的专家人数一般以为宜。A：510人B：1020人C：1040人D：3050人E：合法性 8.当对某省所有城镇进行土地分等时，合理的等别数目应为。A：25等B：35等C：28等D：38等E：合法性 9.农用地分等单元划分方法中，网格法适用于。A：土地利用现状类型多的地区B：地貌类型比较复杂的地区C：分等因素空间变化不复杂的地区D：所有分等类型和地区E：合法性 10.城镇土地定级因素体系包括综合定级因素、商业用地定级因素、住宅用地定级因素、工业用地定级因素以及其他方面的因素，其中，商业用地定级因素中，人口状况方面的因素有。A：人口素质B：
4、人口密度C：人口质量D：人均生产力水平E：合法性 11.城镇土地定级通常采用的方法是。A：层次分析法B：数理统计法C：修正法D：多因素综合评价法E：合法性 12.农用地的定级方法通常有。A：因素法、修正法、样地法B：因素法、修正法、地块法C：修正法、样地法、剩余法D：因素法、样地法、叠置法E：合法性 13.城市地价监测指标中，地价指数通常以地价水平值比值的倍表示。A：10B：30C：50D：100E：合法性 14.征地区片综合地价的范围是城镇行政区确定的建设用地。A：城市总体规划B：城市分区规划C：土地利用总规划D：土地利用详细规划E：合法性 15.既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是
5、。A：环境因素B：宗地基础设施条件C：城市规划限制D：土地使用年限E：合法性 16.计算主次干道影响距离一般采用公式。A：d=2slB：d=s2lC：d=slD：d=2slE：合法性 17.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用估算土地价格。A：收益还原法B：市场比较法C：剩余法D：成本逼近法E：合法性 18.预期收益原则可以在估价方法中得以应用。A：成本法和剩余法B：剩余法C：模型估价法D：剩余法和收益还原法E：合法性 19.在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有。A：区域人口密度B：区域农业人口人均耕地C：城镇商业活动强度D：城镇非农产业产出效果E：合法性 20.
6、决定城市土地利用价值的重要因素是。A：经济发展状况B：交通状况及通达度C：人口密度D：区位E：合法性 21.对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是。A：将因素两两之间都进行比较B：某一因素权重有可能是零C：为使结果更准确，可结合特尔斐测定法D：可在因素集合中设置一虚拟目标E：合法性 22.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为l5、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为。A：33B：45C：48D：78E：合法性 23
7、.已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20，则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为。A：455B：533C：545D：615E：合法性 24.利用收益还原法求算地价时，下列中不是总收益产生的形式。A：土地租金B：房屋租金C：房地出租的租金D：企业经营收益E：合法性 25.一般而言，以下还原利率最高的是A：承租土地使用权还原利率B：土地还原利率C：建筑物还原利率D：综合还原利率E：合法性 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.评估基准地价需要用模型进行的，应根据，从众多模型中选择适合当地城镇特点的
8、模型，评估基准地价。A：土地等级B：土地收益C：地价的相关关系D：各地的土地市场条件E：土地制度 2.基准地价的特点有。A：全域性B：分用途C：无限期D：平均性E：有限期 3.地价是地租的资本化，是土地经济规律的反映，是的购买价格。A：土地价值B：土地使用价值C：土地收益D：土地权利E：土地肥沃程度 4.标定地价划拨土地使用权，时补交土地使用权出让金的标准。A：出卖B：转让C：承典D：出租E：抵押 5.影响价格的建筑物的自身因素有。A：面积、结构、材料B：临街状况C：建筑物的年代D：设计、设备和施工质量E：朝向、楼层、建筑物外观 6.下列有可能影响不动产价格升降的有。A：经济发展B：城市化进程
9、C：城市规划D：国家或行业领导人的升迁变故E：不动产价格政策 7.全部不动产对必须具有效用。A：承租人B：承租型所有人C：所有权人D：投资型所有人E：自用型所有人 8.对于等均需要对不动产资产进行估价。A：企业兼并B：投资C：参股D：企业解体E：企业重组 9.定量研究的缺点为。A：成本高B：周期长C：太抽象D：数学方法具有失灵的可能E：得到的结果不客观 10.用于基准地价评估的房地交易、出租中包含的地价资料包括资料。A：土地使用权出租B：房屋出租C：以地换房D：企业兼并E：房屋转让 11.在我国，政府可通过等措施，促使不动产价格提高。A：控制土地供应量B：提高土地出让价格C：房地产开发经营的税
10、费D：调整产业政策E：降低房地产税收 12.基准地价评估中，下列对样点数据进行检验的主要内容和技术处理方法中，正确的有 。A：为了消除样点资料处理时因可变参数的选择而造成的地价水平系统误差要对样点资料归类B：样本总体分布类型检验，在基准地价评估中常用的方法是检验C：剔除异常数据，就其中常用的t检验法，对于给定的显著水平和自由度V=n-2，若统计量t(，n-2)，则样点数据为异常值，反之为正常值D：不管采用何种方法，剔除样本总体中的异常数据均需要在样本总体分布类型检验基础上进行E：资料处理方法检验，一般也称为同一性检验，其主要方法为多总体秩和检验法 13.在土地估价中，修正体系的科学性是基准地价
11、系数修正法估价结果准确性的决定性因素 按照城镇土地估价规程的要求，下列关于基准地价修正系数编制的做法不正确的是。A：在基准地价修正系数表验证时，计算得到宗地实际地价与评估地价的价差范围为一12+13，则表明修正系数符合要求B：通过土地定级总分值编制基准地价修正系数时，地价修正幅度的确定以实际土地收益为依据计算C：级别修正幅度计算时，好、较好、一般对应的土地收益分别以A、B、C表示，则三者的修正幅度顺序分别为：(A-C)100C、(A-C)1002C和0D：在确定级别修正幅度阶段，采用聚类分析法和图示法需对资料进行组团分析E：引用特尔斐法确定的土地定级因素权重值作为各地价影响因素修正幅度计算时的
12、权重 14.某工业仓储用地地处城市远郊，南临省道，所在区域无市政供水管网，供水来自企业自建水井，雨水散排到墙外荒地里，供电由企业自行投资，接自5000 m外某变电站，现有一部电 话，自有锅炉，可提供热力，无燃气现场勘察记录不准确的是。A：宗地红线外“三通”(通路、通讯、通水)B：宗地红线外“两通”(通路、通讯)C：宗地红线外“四通”(通路、通讯、通水、排水)D：宗地红线内“三通”(通路、通讯、通电)E：宗地红线内场地平整 15.按照城市房屋拆迁管理条例的规定，下列房屋拆迁不需要进行补偿的有。A：尚有半年到期的临时用地上的简易房屋B：平房屋顶搭建的屋顶棚屋C：占用公共设施用地建造的商业店铺D：住
13、宅小区建设的车棚E：没有取得建设用地规划许可证而建成的房屋 16.下列关于土地估价师资格制度说法正确的是。A：土地估价师必须经注册才能签署估价报告B：土地估价师实践考核分为专业实践和专业考核C：土地估价师的专业实践期不少于1年D：土地估价师不可以评估地上建筑物E：国家实行土地估价师资格认证制度 17.以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中属于行业标准的是。A：城镇土地分等定级规程B：农用地分等规程C：土地估价报告规范格式D：城市地价动态监测技术规范E：国家实行土地估价师资格认证制度 18.我国的地价体系是以为基础的。A：基准地价B：标定地价C：宗地地价D：路线价E：楼面地价 19.
14、争议解决的办法有。A：协商B：仲裁C：调解D：诉讼E：私下解决 20.估价合同书。A：必须到公证机关公证B：可以由双方协商签订C：不用到公证机关公证D：通过法律途径签订E：按照规定的制式填写 21.有估价能力者对自己拥有或拟取得的土地使用权，自己提出估价要求，并且自己进行估价，这种估价结果。A：对外不具有法律效力B：对外具有法律效力C：仅供自己掌握D：供大家参考E：是商业活动中的重要策略 22.签订土地估价委托协议的重要性是。A：估价委托的法律依据B：明确土地估价双方权利与义务C：消除争议D：降低估价收益风险E：避免违约责任 23.下列属于估价业务的服务内容的有。A：提供估价报告B：帮助代为办理抵押登记C：代为办理转让手续D：提供相关咨询服务E：围绕业务的相关经济活动 24.估价业务的主要来源是。A：政府委托B：企业委托C：个人委托D：自有自估E：委托估价 25.土地估价业务获取的途径有。A：政府委托B：企业委托C：个人委托D：自有自估E：公益事业委托估价第19页 共19页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页