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1、2021安徽土地估价师考试模拟卷（6）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.某一中等城市，经对周边县改区后扩大为大城市，根据地价管理的要求需作基准地价更新评估。现委托一土地评估机构进行评估。基准地价评估期为2004年1月1日。该机构在评估过程中调查了相关资料。 就上述内容，回答以下小题的问题。由于是扩建大城市，个别区域或级别没有样点地价或样点地价较少，其基准地价评估的技术方法为_。A通过已评估出的上一级别或区域基准地价与下一级别或区域基准地价算术平均内插确定B通过建立城镇内基准地价
2、水平与影响因素之间的相关关系，把待估级别或区域的因素条件指标同有基准地价因素条件指标比较分析后确定C通过分析城镇内基准地价水平同影响因素之间的相关关系，召集有关专家定性分析后确定D通过成本逼近法测算并适当修正后确定 2.某房地产开发公司于2009年7月取得A市7000m2。商业用地50年国有土地使用权。2010年2月，完成工程进度近90%，在取得房地产预售许可证后，开发商与某健身机构签订了为期5年的租赁协议，其中租金低于市场租金的15%。该商业项目于2010年12月开发完成。由于急需资金，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估。经土地评估师调查，该地块周围
3、类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为900元/元m2。 就上述内容，回答下列小题的问题。目前我国土地利用计划采用_方法编制。A自上而下、逐级编制B自下而上、逐级编制C自上而下、上下结合D自下而上、上下结合 3.某房地产开发公司于2009年7月取得A市7000m2。商业用地50年国有土地使用权。2010年2月，完成工程进度近90%，在取得房地产预售许可证后，开发商与某健身机构签订了为期5年的租赁协议，其中租金低于市场租金的15%。该商业项目于2010年12月开发完成。由于急需资金，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估。经土地评估师调查，该地块周围类似
4、商业用房多以出租方式经营，年租金水平为900元/元m2。 就上述内容，回答下列小题的问题。土地评估公司根据法律规定，按年提取法定公益金，其用途为_A本公司职工的集体福利B转赠公司资本C弥补公司亏损D扩大本公司的生产经营规模 4.某市一国有企业在改制时，拟转让其使用的一宗国有划拨土地。按该市规定，该宗土地应由市政府收购后进行公开出让。市国土资源局根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地使用年度计划、城市规划和土地市场状况，将该宗地纳入了该年度土地出让计划，用途为工业用地，并报市人民政府批准后向社会公开发布。该出让计划发布后，随即有3家企业表示了购买意向。经研究，市国土资源局决定采用
5、挂牌方式出让该宗土地。2010年8月1日，该市国土资源局发布挂牌公告，并于2010年8月30日将该宗土地的位置、面积和规划要求等条件和挂牌起始价、挂牌底价及竞买保证金在市土地交易中心挂牌公布，其中挂牌起始价为1000万元，挂牌底价为1700万元。在挂牌期间，竞买人报价踊跃，有符合资格的竞买人报价，起报结果为： 甲：1600万元； 乙：1100万元； 丙：1900万元； 丁：1000万元。 市国土资源局于2010年9月13日宣布丙为竞得人，并签了成交确认书。2010年9月19日市国土资源局将竞买保证金分别退给甲、乙和丁，并于当日将挂牌出让结果同时在土地交易中心和该市晚报上发布，并向丙收取公布费5
6、000元。 就上述内容，回答下列小题的问题。挂牌活动结束后，市国土资源局应在_个工作日内将挂牌出让结果在市土地交易中心公布于媒体。A5B6C7D10 5.某市现有非农业户口50名，随着社会经济的发展和城市规模的不断扩大，市政府决定占用符合土地利用总体规划的土地50hm2用于建设交通道路。为了筹集建设资金，政府将一宗面积25hm2的存量建设用地协议出让给某公司，用途为工作用地。并对该土地办理了登记，并向临市某银行申请了抵押贷款对该地进行开发。开发完成后拟转让该土地，申报的转让价比标定价低30%。 就上述内容，回答下列小题的问题。上述案例中关于某公司申报的土地转让价格比标定价低30%的说法，正确的
7、是_A禁止转让该土地B按标定价转让该土地C应先还银行贷款，再按申报价格转让该地D该市政府优先购买该地 6.某市一国有企业在改制时，拟转让其使用的一宗国有划拨土地。按该市规定，该宗土地应由市政府收购后进行公开出让。市国土资源局根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地使用年度计划、城市规划和土地市场状况，将该宗地纳入了该年度土地出让计划，用途为工业用地，并报市人民政府批准后向社会公开发布。该出让计划发布后，随即有3家企业表示了购买意向。经研究，市国土资源局决定采用挂牌方式出让该宗土地。2010年8月1日，该市国土资源局发布挂牌公告，并于2010年8月30日将该宗土地的位置、面积和规划
8、要求等条件和挂牌起始价、挂牌底价及竞买保证金在市土地交易中心挂牌公布，其中挂牌起始价为1000万元，挂牌底价为1700万元。在挂牌期间，竞买人报价踊跃，有符合资格的竞买人报价，起报结果为： 甲：1600万元； 乙：1100万元； 丙：1900万元； 丁：1000万元。 市国土资源局于2010年9月13日宣布丙为竞得人，并签了成交确认书。2010年9月19日市国土资源局将竞买保证金分别退给甲、乙和丁，并于当日将挂牌出让结果同时在土地交易中心和该市晚报上发布，并向丙收取公布费5000元。 就上述内容，回答下列小题的问题。挂牌出让活动的结果应_A组成评标组，经评议后确定竞得人B符合有关程序，挂牌成交
9、C现场竞价D只有一个或少数竞买人报价高于底价时，挂牌不成交 7.某市现有非农业户口50名，随着社会经济的发展和城市规模的不断扩大，市政府决定占用符合土地利用总体规划的土地50hm2用于建设交通道路。为了筹集建设资金，政府将一宗面积25hm2的存量建设用地协议出让给某公司，用途为工作用地。并对该土地办理了登记，并向临市某银行申请了抵押贷款对该地进行开发。开发完成后拟转让该土地，申报的转让价比标定价低30%。 就上述内容，回答下列小题的问题。办理土地使用权抵押登记手续的机构为_A该市人民政府B临市人民政府C该市国土资源局D临市土地资源局 8.某市一国有企业在改制时，拟转让其使用的一宗国有划拨土地。
10、按该市规定，该宗土地应由市政府收购后进行公开出让。市国土资源局根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地使用年度计划、城市规划和土地市场状况，将该宗地纳入了该年度土地出让计划，用途为工业用地，并报市人民政府批准后向社会公开发布。该出让计划发布后，随即有3家企业表示了购买意向。经研究，市国土资源局决定采用挂牌方式出让该宗土地。2010年8月1日，该市国土资源局发布挂牌公告，并于2010年8月30日将该宗土地的位置、面积和规划要求等条件和挂牌起始价、挂牌底价及竞买保证金在市土地交易中心挂牌公布，其中挂牌起始价为1000万元，挂牌底价为1700万元。在挂牌期间，竞买人报价踊跃，有符合资格
11、的竞买人报价，起报结果为： 甲：1600万元； 乙：1100万元； 丙：1900万元； 丁：1000万元。 市国土资源局于2010年9月13日宣布丙为竞得人，并签了成交确认书。2010年9月19日市国土资源局将竞买保证金分别退给甲、乙和丁，并于当日将挂牌出让结果同时在土地交易中心和该市晚报上发布，并向丙收取公布费5000元。 就上述内容，回答下列小题的问题。以下关于该地出让的表述，正确的是_A由于用途为工业用地，故不应采用挂牌出让的方式B由于用途为工业用地，故只能采用协议出让的方式C由于有两个以上意向购买者，应采用招标、拍卖或挂牌方式出让D由于有两个以上意向购买者，故只能采用拍卖方式出让 9.
12、某市一国有企业在改制时，拟转让其使用的一宗国有划拨土地。按该市规定，该宗土地应由市政府收购后进行公开出让。市国土资源局根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地使用年度计划、城市规划和土地市场状况，将该宗地纳入了该年度土地出让计划，用途为工业用地，并报市人民政府批准后向社会公开发布。该出让计划发布后，随即有3家企业表示了购买意向。经研究，市国土资源局决定采用挂牌方式出让该宗土地。2010年8月1日，该市国土资源局发布挂牌公告，并于2010年8月30日将该宗土地的位置、面积和规划要求等条件和挂牌起始价、挂牌底价及竞买保证金在市土地交易中心挂牌公布，其中挂牌起始价为1000万元，挂牌底
13、价为1700万元。在挂牌期间，竞买人报价踊跃，有符合资格的竞买人报价，起报结果为： 甲：1600万元； 乙：1100万元； 丙：1900万元； 丁：1000万元。 市国土资源局于2010年9月13日宣布丙为竞得人，并签了成交确认书。2010年9月19日市国土资源局将竞买保证金分别退给甲、乙和丁，并于当日将挂牌出让结果同时在土地交易中心和该市晚报上发布，并向丙收取公布费5000元。 就上述内容，回答下列小题的问题。采用挂牌方式出让时，挂牌公告中不应该出现有关_的内容。A确定竞得人的标准和方法B竞买人的资格条件C竞买保证金D挂牌底价 10.某市现有非农业户口50名，随着社会经济的发展和城市规模的不
14、断扩大，市政府决定占用符合土地利用总体规划的土地50hm2用于建设交通道路。为了筹集建设资金，政府将一宗面积25hm2的存量建设用地协议出让给某公司，用途为工作用地。并对该土地办理了登记，并向临市某银行申请了抵押贷款对该地进行开发。开发完成后拟转让该土地，申报的转让价比标定价低30%。 就上述内容，回答下列小题的问题。该公司抵押贷款时，须依法办理抵押登记手续取得_以作为土地使用权的合法凭证。A出让合同B国有土地使用证C抵押合同D土地他项权利证明书 11.某市现有非农业户口50名，随着社会经济的发展和城市规模的不断扩大，市政府决定占用符合土地利用总体规划的土地50hm2用于建设交通道路。为了筹集
15、建设资金，政府将一宗面积25hm2的存量建设用地协议出让给某公司，用途为工作用地。并对该土地办理了登记，并向临市某银行申请了抵押贷款对该地进行开发。开发完成后拟转让该土地，申报的转让价比标定价低30%。 就上述内容，回答下列小题的问题。市政府以协议方式出让存量建设用地，出让地价应在地价评估的基础上经_确定。A地价减免B集体决策C媒体公布D领导决策 12.某市现有非农业户口50名，随着社会经济的发展和城市规模的不断扩大，市政府决定占用符合土地利用总体规划的土地50hm2用于建设交通道路。为了筹集建设资金，政府将一宗面积25hm2的存量建设用地协议出让给某公司，用途为工作用地。并对该土地办理了登记
16、，并向临市某银行申请了抵押贷款对该地进行开发。开发完成后拟转让该土地，申报的转让价比标定价低30%。 就上述内容，回答下列小题的问题。根据土地管理法的规定，该市占用的50hm2用地应经_批准。A国务院B该市人民政府C国土资源部D城市规划主管部门 13.(二)M公司于2007年1月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000，占用土地面积为l2480，该写字楼除l0000自用外，其余部分用于出租。2009年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。经 调查，该写字楼所占土地为2005年11月1日取得使用权的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2006年
17、11月1日建成，当时建筑造价为2300 元/(建筑面积)，房屋耐用年限为60年，残值率为2%。该写字楼现时出租部分的月租金为60元/(建筑面积)，比市场同类物业平均月租金低5元，市 场平均空置率为l0%，出租经营过程中的营业税为年租金的5%，维修费为重置价的2%，管理费为年租金的3%(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险 费为重置价的02%，房产税为原造价70%的l2%。目前该类物业的建筑造价为2500元/，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。根据以 上资料，回答5660小题的问题。根据上述资料测算的该土地于2009年11月1日的单位面积地价为_元/。A7694B6165C6334
18、D5986 14.(二)M公司于2007年1月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000，占用土地面积为l2480，该写字楼除l0000自用外，其余部分用于出租。2009年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。经 调查，该写字楼所占土地为2005年11月1日取得使用权的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2006年11月1日建成，当时建筑造价为2300 元/(建筑面积)，房屋耐用年限为60年，残值率为2%。该写字楼现时出租部分的月租金为60元/(建筑面积)，比市场同类物业平均月租金低5元，市 场平均空置率为l0%，出租经营过程中的营业税为年租金
19、的5%，维修费为重置价的2%，管理费为年租金的3%(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险 费为重置价的02%，房产税为原造价70%的l2%。目前该类物业的建筑造价为2500元/，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。根据以 上资料，回答5660小题的问题。求取土地收益及确定_是收益还原法的关键。A土地还原率B土地租金C经营费用D投资利率 15.(二)M公司于2007年1月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000，占用土地面积为l2480，该写字楼除l0000自用外，其余部分用于出租。2009年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。经 调
20、查，该写字楼所占土地为2005年11月1日取得使用权的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2006年11月1日建成，当时建筑造价为2300 元/(建筑面积)，房屋耐用年限为60年，残值率为2%。该写字楼现时出租部分的月租金为60元/(建筑面积)，比市场同类物业平均月租金低5元，市 场平均空置率为l0%，出租经营过程中的营业税为年租金的5%，维修费为重置价的2%，管理费为年租金的3%(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险 费为重置价的02%，房产税为原造价70%的l2%。目前该类物业的建筑造价为2500元/，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。根据以 上资料，回答5660小题的问
21、题。收益还原法估价时，考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与_费用。A建筑B评估C设计D资本 16.(一)某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地机构对涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为06。根据以上资料，回答5155小题的问题。B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。以下运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格的步骤，排序正确的是_计算利息；确定土地开发费；计算土地增值收益；计算土地开发利润；计算有限年期土地使用权价格；计算土地取得费。ABCD 17.(二)M公
22、司于2007年1月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000，占用土地面积为l2480，该写字楼除l0000自用外，其余部分用于出租。2009年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。经 调查，该写字楼所占土地为2005年11月1日取得使用权的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2006年11月1日建成，当时建筑造价为2300 元/(建筑面积)，房屋耐用年限为60年，残值率为2%。该写字楼现时出租部分的月租金为60元/(建筑面积)，比市场同类物业平均月租金低5元，市 场平均空置率为l0%，出租经营过程中的营业税为年租金的5%，维修费为重置价的2%
23、，管理费为年租金的3%(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险 费为重置价的02%，房产税为原造价70%的l2%。目前该类物业的建筑造价为2500元/，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。根据以 上资料，回答5660小题的问题。建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，其注重的是建筑物_。A原始价值的回收B价值的减价修正C折余价值的差额D原始价值的摊销 18.(二)M公司于2007年1月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000，占用土地面积为l2480，该写字楼除l0000自用外，其余部分用于出租。2009年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进
24、行评估。经 调查，该写字楼所占土地为2005年11月1日取得使用权的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2006年11月1日建成，当时建筑造价为2300 元/(建筑面积)，房屋耐用年限为60年，残值率为2%。该写字楼现时出租部分的月租金为60元/(建筑面积)，比市场同类物业平均月租金低5元，市 场平均空置率为l0%，出租经营过程中的营业税为年租金的5%，维修费为重置价的2%，管理费为年租金的3%(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险 费为重置价的02%，房产税为原造价70%的l2%。目前该类物业的建筑造价为2500元/，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。根据以 上资料，回答5
25、660小题的问题。计算建筑物折旧额时，按使用建筑物而产生的磨灭或破损以及风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的损坏来计算折旧，称为_折旧。A经济B成新C物理D功能 19.某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业
26、性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。 上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.03.5。 根据上述情况，回答以下问题。根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应将其用途设定为_。A工业B商业C市政公用D金融业 20.李先生于2007年1月采用分期付款方式购买了一套商品房，他根据房产分户图选择了一套两居室，并向商业银行申请了50万元抵押贷款，分10年按月等额还款。房子买好后，李先生对房子进行了装修，拆除了餐厅与厨房之间的非承重墙，增大了厨房的空间。李先生为单身，搬入新居后想将另外一间租
27、出去。2008年4月，小王向李先生租房，并签订了租住合同。小王搬进来居住后的一天，不小心将李先生家摆设的古董花瓶打碎。古董花瓶是李先生一周前花4万元从拍卖行买回来的。虽然他为了这个花瓶购买了保险，但保险公司说这属于人为破坏不予受理。李先生只好将保险公司告上法庭。试根据以上情况，回答下列问题。李先生选房时参照的房产分户图，比例尺一般为_。A1:100B1:200C1:500D1:1000 21.进行房地产开发项目可行性分析的核心和重点是研究开发项目的经济效益。某房地产开发项目有四个设计方案，其中甲方案净现值FNPV=200万元，投资现值为3000万元，乙方案净现值FNPV=180万元，投资现值为
28、2000万元，丙方案净现值FNPV=150万元，投资现值为3000万元，丁方案净现值FNPV=200万元，投资现值为2000万元。为了对初步确定方案做进一步分析，拟计算内部收益率，选择不同的折现率进行计算，得到如下结果：当折现率i1=10%时，财务净现值FNPV(i1)=200万元；当折现率i2=12%时，财务净现值FNPV(i2)=-100万元。试根据以上条件，回答下列问题。该房地产开发项目四个方案中的最大净现值率为_。A11%B9%C8%D10% 22.李先生于2007年1月采用分期付款方式购买了一套商品房，他根据房产分户图选择了一套两居室，并向商业银行申请了50万元抵押贷款，分10年按月
29、等额还款。房子买好后，李先生对房子进行了装修，拆除了餐厅与厨房之间的非承重墙，增大了厨房的空间。李先生为单身，搬入新居后想将另外一间租出去。2008年4月，小王向李先生租房，并签订了租住合同。小王搬进来居住后的一天，不小心将李先生家摆设的古董花瓶打碎。古董花瓶是李先生一周前花4万元从拍卖行买回来的。虽然他为了这个花瓶购买了保险，但保险公司说这属于人为破坏不予受理。李先生只好将保险公司告上法庭。试根据以上情况，回答下列问题。李先生申请的个人住房抵押贷款属于商业银行的_。A资产业务B负债业务C中间业务D金融信托投资业务 23.进行房地产开发项目可行性分析的核心和重点是研究开发项目的经济效益。某房地
30、产开发项目有四个设计方案，其中甲方案净现值FNPV=200万元，投资现值为3000万元，乙方案净现值FNPV=180万元，投资现值为2000万元，丙方案净现值FNPV=150万元，投资现值为3000万元，丁方案净现值FNPV=200万元，投资现值为2000万元。为了对初步确定方案做进一步分析，拟计算内部收益率，选择不同的折现率进行计算，得到如下结果：当折现率i1=10%时，财务净现值FNPV(i1)=200万元；当折现率i2=12%时，财务净现值FNPV(i2)=-100万元。试根据以上条件，回答下列问题。该房地产开发项目四个方案的最小净现值率为_。A11%B4%C5%D8% 24.进行房地产
31、开发项目可行性分析的核心和重点是研究开发项目的经济效益。某房地产开发项目有四个设计方案，其中甲方案净现值FNPV=200万元，投资现值为3000万元，乙方案净现值FNPV=180万元，投资现值为2000万元，丙方案净现值FNPV=150万元，投资现值为3000万元，丁方案净现值FNPV=200万元，投资现值为2000万元。为了对初步确定方案做进一步分析，拟计算内部收益率，选择不同的折现率进行计算，得到如下结果：当折现率i1=10%时，财务净现值FNPV(i1)=200万元；当折现率i2=12%时，财务净现值FNPV(i2)=-100万元。试根据以上条件，回答下列问题。被初步选定的最佳方案的内部
32、收益率是_。A10.0%B10.67%C11.33%D12.0% 25.在一个单中心的城市中，有若干家庭，分为甲乙两类。甲类住户的月收入是4000元，上下班的通勤费用为每月600元/m2；乙类住户的月收入是2000元，上下班的通勤费用为每月200元/km。假设有以下条件：每个家庭有一个在CBD(中央商务区)上班，通勤的时间成本为零，住房价格以每月每平方米计，所有住房的面积都是100m2，住户收入全部用于支付房租和通勤费用。试根据以上条件，回答下列问题。综合考虑甲类住户和乙类住户的选址对城市空间发展的影响，城市将形成同心圆发展模式，城市发展边界距CBD的距离为_km。A5B8C10D15 二、多
33、项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.(三)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容;不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因(每指出一处错误并简述原因的得1.25分，只指出错误不简述原因不得分，总分最高为30分。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容及原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容及原因”栏目中，如“(1)”或“(1)(4)”、“估价依据不完整”)。(提示：第一、第二部分至少15个错误点，第三、第四部分至少22个错误点) 2. 3. 4. 5. 6. 7.（一）S市有一面积为4000m2的国
34、有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。（1）证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限为40年。（2）宗地形状为规则平行四边形，规划容积率≤3.3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1：9。开发程度实际与设定均为宗地红线外五通（即通路、通上水、通下水、通电、通信）和宗地红线内场地平整。（3）该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外五通（即通路、通电、通上水、通下水、通信），红线内场地平整，商业
35、、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/m2，住宅450元/m2。（4）其他相关资料如下。该市同类用地价格在2005年1月至5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0.5%。商业用地、居住用地的还原利率均为6%。根据容积率修正系数表，该市同类型土地在乎均容积率为2.5时，对应的地价水平指数为100，容积率每增高或降低0.1，则地价向上或向下修正1%。根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为-2%，住宅为3%。基准地价系数修正公式为：宗地地价=基准地价×（1+影响因素修正系数）&
36、times;年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。（一）S市有一面积为4000m2的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。（1）证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限为40年。（2）宗地形状为规则平行四边形，规划容积率≤3.3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1：9。开发程度实际与设定均为宗地红线外五通（即通路、通上水、通下水、通电、通信）和宗地红线内场地平整。（3）该市基准地价
37、2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外五通（即通路、通电、通上水、通下水、通信），红线内场地平整，商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/m2，住宅450元/m2。（4）其他相关资料如下。该市同类用地价格在2005年1月至5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0.5%。商业用地、居住用地的还原利率均为6%。根据容积率修正系数表，该市同类型土地在乎均容积率为2.5时，对应的地价水平指数为100，容积率每增高或降低0.1，则地价向上或向下修正1%。根据基准地价因素条件
38、分析，该地块影响因素修正幅度商业为-2%，住宅为3%。基准地价系数修正公式为：宗地地价=基准地价×（1+影响因素修正系数）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。8.（二）某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。该宗地面积为100亩，红线内外均已达到五通一平开发程度，征收前的地类为水田和旱地。估价师在进行现场勘察和市场调查后，得到了4个交易实例（宗地A、B、C、D），整理后见下表。此外，估价师还获取了以下资料和信息。（1）根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从2003年5月至200
39、6年12月，工业用地价格指数每月平均上涨0.5个百分点。（2）如果与拍卖交易方式相比，招标和协议方式成交价格分别低3%和5%。（3）以待估宗地距区域中心距离为基准，其他宗地距区域中心距离每增加（或减少）1km，价格对比指数减少（或增加）2%。（4）以待估宗地距火车货运站距离为基准，其他宗地距火车货运站距离每增加（或减少）1km，价格对比指数减少（或增加）1%。（5）以宗地外达到五通的开发费用为基准，每增加（或减少）一通，价格对比指数增加（或减少）2%。（6）假定产业集聚度分为低、较低、一般、较高、高5个等级，以待估宗地为基准，其他宗地产业集聚度每上升（或下降）一个等级，价格对比指数上升（或下降
40、）1%。（7）假定环境优劣度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地环境优劣度每上升（或下降）一个等级，价格对比指数上升（或下降）2%。（8）宗地面积对土地价格的影响程度不显著，忽略。（9）假定宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估价宗地为基准，其他宗地每上升（或下降）一个等级，价格对比指数上升（或下降）2%。（10）以待估宗地为基准，其他宗地容积率与其相比每增加（或减少）0.1，其价格对比指数增加（或减少）0.5%。（11）该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。根据当地的规定，土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定
41、的最高标准，无论有无，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算。（12）征地过程中发生的相关税费包括：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；征地开垦费，按10元/m2计收。（13）该区域土地开发程度达到五通一平时，其开发费用平均为150元/m2；假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，投资回报率为15%，根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30%，年贷款利息率为6.57%，土地还原利率为6%。请根据上述资料和素材完成如下任务。1假定待估宗地各个因素的价格对比基准指数为100，将上述交易实例与待估宗地进行比较，补充完成如下因
42、素条件价格对比指数表。2根据上述资料，以及完成的因素条件价格对比指数表中的有关信息选用两种方法分别计算并确定待估宗地单价（提示：如果采用市场比较法，区域因素和个别因素的各因子采用连乘方式，比准价格的确定采用简单算术平均法；估价最后结果确定时，两种方法的结果权重均取0.5）。（二）某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。该宗地面积为100亩，红线内外均已达到五通一平开发程度，征收前的地类为水田和旱地。估价师在进行现场勘察和市场调查后，得到了4个交易实例（宗地A、B、C、D），整理后见下表。此外，估价师还获取了以下资料和信息。（1）根据对当地土地交易历史数据的统计
43、分析结果，从2003年5月至2006年12月，工业用地价格指数每月平均上涨0.5个百分点。（2）如果与拍卖交易方式相比，招标和协议方式成交价格分别低3%和5%。（3）以待估宗地距区域中心距离为基准，其他宗地距区域中心距离每增加（或减少）1km，价格对比指数减少（或增加）2%。（4）以待估宗地距火车货运站距离为基准，其他宗地距火车货运站距离每增加（或减少）1km，价格对比指数减少（或增加）1%。（5）以宗地外达到五通的开发费用为基准，每增加（或减少）一通，价格对比指数增加（或减少）2%。（6）假定产业集聚度分为低、较低、一般、较高、高5个等级，以待估宗地为基准，其他宗地产业集聚度每上升（或下降）
44、一个等级，价格对比指数上升（或下降）1%。（7）假定环境优劣度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地环境优劣度每上升（或下降）一个等级，价格对比指数上升（或下降）2%。（8）宗地面积对土地价格的影响程度不显著，忽略。（9）假定宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估价宗地为基准，其他宗地每上升（或下降）一个等级，价格对比指数上升（或下降）2%。（10）以待估宗地为基准，其他宗地容积率与其相比每增加（或减少）0.1，其价格对比指数增加（或减少）0.5%。（11）该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。根据当地的规定，土地征收时土地
45、补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高标准，无论有无，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算。（12）征地过程中发生的相关税费包括：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；征地开垦费，按10元/m2计收。（13）该区域土地开发程度达到五通一平时，其开发费用平均为150元/m2；假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，投资回报率为15%，根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30%，年贷款利息率为6.57%，土地还原利率为6%。请根据上述资料和素材完成如下任务。1假定待估宗地各个因素的价格对比基准指数为100，将上述交易实例
46、与待估宗地进行比较，补充完成如下因素条件价格对比指数表。2根据上述资料，以及完成的因素条件价格对比指数表中的有关信息选用两种方法分别计算并确定待估宗地单价（提示：如果采用市场比较法，区域因素和个别因素的各因子采用连乘方式，比准价格的确定采用简单算术平均法；估价最后结果确定时，两种方法的结果权重均取0.5）。9.（二）A市为地价动态监测试点城市，按技术规范的要求，该市居住用地监叫范围覆盖全市所有的三个土地级别，每个土地级别各划分为三个地价区段，各级别土地面积、地价区段编号等具体信息见下表。面积：平方千米；价格：元/平方米请根据上表所给出的信息完成以下监测指标计算（计算保留整数）：1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值（列出J001的计算过程，并将全部结果在答题卡上制作成表格（表格式样如下）；（表格式样）一季度二季度三季度四季度J001.J0092.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值；3.计算A市2007年第一季度整体居住地价