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1、2021土地估价师考试模拟卷（7）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.总费用是指为创造收益所投入的直接必要的。A：劳动费用、资本费用B：劳动费用、资本费用、经济费用C：经济费用、劳动费用D：资本费用、经济费用E：合法性 2.属土地收益，但不能作为收益还原法评估地价的依据的是。A：直接收益B：实际收益C：客观收益D：间接收益E：合法性 3.某企业10年前以国家出租方式取得土地使用权30年，年租金6万元目前，该类用地市场年租金8万元，土地使用权还原率为7，则该企业拥有的承租土地使用权
2、价格为万元。A：1405B：2482C：4214D：8475E：合法性 4.在进行土地估价中，能否准确进行情况修正很大程度上依赖于。A：估价人员的经验B：计算的精度要求C：所收集资料的质量D：比较案例的交易时间E：合法性 5.有一比较案例其地价为1000元，容积率为1.25，待估宗地容积率为20，其他条件均相同，则修正后的比准价格为元。A：625B：800C：1600D：以上均不对E：合法性 6.除利用价格指数对地价进行时间修正外，还可利用的基本原理，建立地价和时间的相关关系，求取相关系数，利用指数修正交易案例。A：对照法B：比较法C：相关法D：长期趋势法E：合法性 7.某一宗地地价指数在19
3、94年5月为100，地价为1000元，在之后的前半年，地价指数每月在前一个月的基础上递增1个百分点，后半年则每月递增15个百分点，则1995年5月该宗地地价为元。A：112683B：115000C：116071D：119562E：合法性 8.在剩余法估价中，税费一般以的一定比例来计算。A：建成后不动产总价B：建筑费用C：建筑费用与开发商利润之和D：总开发成本E：合法性 9.某开发公司贷款开发9000 写字楼，各种修建费用预计1300元，开发周期2年，第一年投入60，其余的第二年投入，贷款年利率12，当地不动产综合还原利率8，则开发结束时，所需支付贷款利息为元。A：1042 627B：1573
4、628C：1276 457D：2347 488E：合法性 10.在成本逼近法中，投资利润的正确计算公式为。A：投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费)投资回报率B：投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费+利息)利润率C：投资利润=(土地取得费+土地开发费)投资回报率D：投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费)贷款利率E：合法性 11.在征用耕地的情况下，应用成本逼近法求算地价，则土地取得费用应耕地开垦费。A：不含B：包含C：不考虑D：视评估用途确定是否考虑E：合法性 12.在成本逼近法中，征地费用是。A：土地使用权的收购价格B：非市场购买价格C：正常的买卖价格D：按新用途收益来确定的E：
5、合法性 13.某开发区总面积为5 k，其中可供出让的土地面积为35k经测算该开发区总的平均地价为3000元，若某公司预受让该开发区15亩的用地，则其需交纳万元的地价款。A：2250B：3000C：4000D：5000E：合法性 14.已知某项目开发周期为2年，取得其用地的法律、估价及登记费用为地价的3，借贷资金的年利率为12利用假设开发法测算出项目完成后的地价为100万元，则开发商最初支付的地价为。A：6698B：7740C：7972D：8211E：合法性 15.某临街地某所临道路路线价为1000元，标准深度为14 m，该宗地面积为100 ，临街深度为13 m，查临街深度指数表得其深度指度数为
6、100，则不考虑其他方面的影响，该宗地地价为元。A：929B：1000C：92 857D：100 000E：合法性 16.一般情况下，对普通的工业建筑物进行评估时，经常以来代替其重置价格。A：重建成本B：重置成本C：建筑成本D：生产成本E：合法性 17.下列选项中，是影响建筑物价格的最基本因素。A：建筑式样B：建筑朝向C：建筑结构D：建筑用途E：合法性 18.在估价中，将建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数，分别乘以估价时点时各该同样材料设备的单价和人工工资支付标准，再将其加总即得建筑物的重置价格的方法是。A：平方法B：立方法C：净计法D：加总法E：合法性 19.下列折旧方法中，的每年折旧额
7、是相等的。A：新旧程度折旧法B：平均年限折旧法C：年数合计法D：定率折旧法E：合法性 20.某建筑物占地面积为450 ，容积率为14，耐用年限为60已知该建筑物已使用10年，尚可使用40年，残值率为5，重置价格为1800元，折旧按平均年限折旧法计算，则该建筑物的现值为万元。A：9185B：7182C：8618D：9072E：合法性 21.某房屋的建筑面积为1500 ，1992年1月1日建成，已知市场上与该建筑物类似的房屋的重置价为2800元，该房屋的耐用年限为50年，残值率为3，若采用平均年限折旧法进行折旧，则该建筑物在评估日2003年1月1日的现值为万元。A：3051B：3304C：3385
8、D：3402E：合法性 22.不属于土地价格与一般物价相比其自身特点的是。A：表示方式B：价格基础C：生产成本D：形成时间E：合法性 23.影响地价的行政因素不包括。A：土地制度B：住房制度C：城市化进程D：交通管制和行政隶属变更E：合法性 24.同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价。A：一般来讲，住宅用地效益最低B：一般来讲，商业用地效益最高C：一般来讲，工业用地效益居第二D：一般来讲，要靠政策决定E：合法性 25.地价一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。A：申报B：楼面C：公告(示)D：基准E：合法性 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.市场比
9、较法用于。A：地产市场比较发达B：有充足的具有代表性的土地交易实例的地区C：交易案例较少D：新开发的土地E：拆迁土地 2.下列不适用于收益还原法的有。A：没有收益的不动产B：机关、学校、公园用地估价C：公益事业用地估价D：有收益的土地E：具有潜在收益的土地 3.剩余法主要适用于下列各种类型的土地估价中的。A：待开发土地的估价B：待拆迁改造的再开发房地产的估价C：现有新旧房地产地价的单独评估D：仅将土地或房产整理成直接利用的土地或房地产的估价E：具有潜在收益的土地 4.成本逼近法适用于。A：新开发土地的估价B：待开发土地的估价C：学校、公园等特殊性的土地估价D：地产市场比较发达、有充足的替代性的
10、土地交易实例的地区E：有收益的地价 5.土地估价报告书的作用主要有。A：履行土地估价委托合同B：描述估价对象C：记述估价过程D：反映估价成果E：存入档案 6.估价报告的合法性的内涵是指。A：严格按照我国现行法律和各种技术规范的要求行事B：主体认定事实清楚C：符合法定程序D：证据确凿充分E：估价过程符合估价师的工作程序 7.属于土地估价技术报告构成要素的有。A：总述B：摘要C：估价对象描述及地价影响因素分析D：估价对象界定E：土地估价过程 8.土地估价报告中三级审批是指。A：主办估价师自查B：部门的二级审核C：机构负责人的审批D：委托方负责人的审批E：国土资源部门审查 9.档案管理员在收到工作底
11、稿后，应进行检查的内容包括。A：报告的合法性B：报告是否已经三级审批C：目录与内容是否相符，所编页码有无错漏D：评估人员有无签名E：评估人员是否有注册土地估价师资格 10.土地估价报告书在以下方面使用，其中包括。A：委托方按估价目的使用的要求及承担的责任B：受托方按估价目的使用的要求及承担的责任C：用于土地估价行业主管部门及自律组织的业绩抽查D：用于土地行政主管部门土地估价结果备案的要求及承担的责任E：用于估价结果纠纷处理鉴定的要求及承担的责任 11.土地估价报告书中，土地开发程度的设定应与相一致。A：估价对象土地利用特点B：估价对象界定C：估价目的D：估价方法E：土地的面积特点 12.土地估
12、价报告书的编写形式有。A：图表式B：文字式C：数字式D：表格式E：叙述式 13.收益还原法实际总收益和客观总收益确定中容易出现的问题主要有。A：收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益B：收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益C：未明确收益内涵、取得收益的方式D：忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等E：确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准 14.关于土地估价中主要原则的确定可根据土地价格的类别选择，买卖价格、租赁价格主要是根据市场价格
13、，更多地考虑。A：替代原则B：保守原则C：最有效使用原则D：补偿原则E：协调原则 15.下列属于公示价格的有。A：政府为了明示土地价格、为其他价格类型提供参考而设立的价格B：出让、转让目的下采用的价格C：城镇基准地价D：标定地价、监测点地价E：农用地基准地价和农地综合区片价 16.综合用地宜选用。A：成本逼近法B：市场比较法C：收益还原法D：剩余法E：基准地价系数修正法 17.收益还原法中总费用确定容易出现的问题有。A：未考虑收益的方式，盲目地确定费用B：确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等的说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准C：将利息计入总
14、费用中D：忽略了其他衍生收益E：未考虑房屋的闲置 18.具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，容易出现的问题有。A：未考虑收益的方式，盲目地确定费用B：收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益C：将利息计入总费用中D：忽略了其他衍生收益E：未考虑房屋的闲置(即空房损失等) 19.成本逼近法说明土地取得费的各组成项目及费用标准时，。A：设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别B：如有文件依据的，依据文件C：属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明D：涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行
15、确定E：涉及当地不同地区的费用标准的，根据经验自行选择 20.价格确定时如两种方法求得地价相差幅度较大(幅度超过2025)，可采用作为待估宗地最终结果。A：加权平均B：众数C：简单算术平均值D：中位数E：取其中一个价格 21.商业繁华程度的内容包括。A：区域在城镇中的位置B：交通体系C：客流的数量与质量D：距商业中心的距离E：经营类别 22.基础设施用地估价不适宜采用。A：收益还原法B：市场比较法C：剩余法D：基准地价系数修正法E：成本逼近法 23.居住用地估价，宜选用。A：市场比较法B：剩余法C：成本逼近法D：收益还原法E：基准地价系数修正法 24.工业用地的特点有。A：宗地面积大B：开发量大C：收益小或者收益不明显D：主要分布在城市郊区及经济开发区E：市场活跃 25.工业用地估价宜采用。A：市场比较法B：收益还原法C：基准地价系数修正法D：成本逼近法E：剩余法第20页 共20页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页第 20 页 共 20 页