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1、精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业湖州吴兴皇冠大酒店湖州吴兴皇冠大酒店项目可行性研究报告项目可行性研究报告精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业第一章第一章 总论总论1、1 项目概况项目概况本报告所陈述的对象为湖州吴兴皇冠大酒店，以下简称本项目。本项目位于位于湖州市米兰广场， 交通便捷， 是湖州市吴兴区的地标性建筑。酒店营业面积近 2 万平米，是湖州地区最大的豪华酒店之一。酒店的经营涵盖了餐饮、桑拿、KTV、客房等服务设施，并且统一按四星级标准进行装修，计划总投入近 4500 万元。酒店拥有行政套房、行政商务房、温馨玫瑰房、商务大床及标准间等多种类型和规格客房 95 间。房内布置简
2、约时尚，配有电视音响系统、客房自行控制的中央空调系统，并配备国际国内直拨电话、免费高速宽带上网及电脑使用和 24小时的贴心服务，房间的隔音效果做到 45DB 以内，完全确保宾客的商务及隐私需求。吴兴皇冠大酒店的行政套房、 行政商务房所特有的休闲区能让每一位入住该房型的客人在舒适的休息之余享受悠闲的休闲娱乐体验。 温馨玫瑰房能让每一对入住的情侣享受到无可比拟的浪漫情怀。吴兴皇冠大酒店的餐饮娱乐设施相当齐全， 现代化的设备和标准化的服务管理将给宾客带来不同凡响的休闲时光。酒店餐饮共有餐位 900 余个，风格不同的餐饮包厢 36 间。富丽堂皇的宴会厅更是酒店的一大亮点， 特聘的粤菜名厨定能让每一个光
3、顾的客人食指大动。 KTV共有各类包房 40 间，全部使用高端音响配置，包房装修高贵时尚，是娱乐消费的最佳场所。酒店的桑拿设备齐全装修豪华，是客人最佳的休闲场所。1、2 项目提出的背景及建设必要性项目提出的背景及建设必要性湖州经济发达，人均消费水平较周边城市要高，在湖州进行综合性酒店投资回报较快。酒店项目的资金流动较大，能更好的拉动吴兴区的经济建设。一般情况下高星级酒店一旦建成开业对周边的商铺、房产的提升都会有较大帮助。本项目所用建筑为誉华集团下属米兰广场主体建筑。 米兰广场是目前吴兴区唯一的大型公共广场。 本项目的建成将填补吴兴区在高星级标准综合性酒店方面的空白。本项目的建成会产生较大的经济
4、效益和社会效益。1、3 可行性研究的依据和范围可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业1、4 主要技术经济指标主要技术经济指标总建筑面积：22000 平方米餐饮经营面积：4360 平方米娱乐经营面积：3770 平方米客房经营面积：6110 平方米桑拿经营面积：4430 平方米物业租用年限 15 年年租金 500 万元1、5 施工进度计划施工进度计划1、5、1 2009 年 4
5、 月 5 日基建动工1、5、2 2009 年 7 月 5 日安装工程动工1、5、3 2009 年 8 月 5 日内装修动1、5、4 2009 年 11 月 15 日装修结束1、5、5 2009 年 12 月 18 日开始试营业第二章第二章 市场调研及前景预测市场调研及前景预测一市场形势分析市场形势分析（一）客观区域市场分析本项目的定位是：建设一家在湖州地区排名前三，在吴兴地区第一的四星级标准酒店。酒店是高投入高产出的产业。项目所处的市场形势利好。从湖州市来看，是我国近年来旅游餐饮业发展迅速的城市之一。湖州的大型餐饮和酒店市场远没有达到饱和，市场空间较大。特别是吴兴区大型的餐饮、娱乐、酒店项目较
6、少，本项目的出现能填补吴兴区在这方面的空白。（二）市场供求分析吴兴区人口及中小型企业较多，目前消费较集中在湖州浙北商业圈，但浙北商业圈停车交通较本项目的位置来说并没有任何优势。本项目建成营业后将吸引大部分吴兴区的本地消费人群， 并通过一系列的广告宣传推动迅速在湖州地区创立品牌效应。 通过多渠道的促销会拉动整个米兰广场的人气。本项目是综合性酒店，能解决大部分不同客人的消费需求，并且可以作为度假型酒店对周边城市形成销售覆盖。第三章第三章 项目定位项目定位3、1 主题定位主题定位精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业湖州吴兴皇冠大酒店高星级标准酒店，大型综合性酒店湖州一流酒店，一流服务，一流享受
7、客房-数字化概念客房餐饮-以粤菜高档菜肴结合杭帮菜特点紧贴本地消费者口味KTV-豪华而不失时尚，优质的高品位服务桑拿-温馨舒适的休闲享受3、2 功能定位功能定位满足不同层次客人的消费需求，多元化的客户渠道，完善的一站式服务。33 开发该项目目的定位：开发该项目目的定位：1投资收益的最大化2创建湖州皇冠大酒店的品牌形象；3为拉动吴兴区地经济建设和社会繁荣做出贡献；4增强在市场竞争力；5增强客户满意度，提升客户重复消费率；34 市场定位市场定位市场定位实际上就是选择消费对象，确定项目的目标消费者是哪一类人。3. 4. 1、以湖州地区作为划分标准对目标客户层的分析、以湖州地区作为划分标准对目标客户层
8、的分析3. 4. 2、以上海为核心的长三角地区、以上海为核心的长三角地区35规模与设计规模与设计客房：标准间共 56 间、商务大床房共 26 间、商务套房 6 间、温馨玫瑰房共4 间，豪华套房共 2 间，行政套房 1 间。共计客房数量为 95 间。客房按四星级标准设计，设计风格为古典欧式。餐饮：700 平米宴会厅 1 个，各类包房 36 间。按四星级标准设计，设计风格为古典欧式。KTV：共有包房 40 间，设计风格为现代欧式。桑拿：共有按摩房 19 间，足浴房 36 间，洗浴区 2000 平米。设计风格为现代欧式。36建设与装修建设与装修高标准建设。针对本项目特点，充分利用米兰广场的资源优势，
9、将其建成湖州最大的星级度假酒店，在同类度假酒店中，从规模、风格和特色上将充分体现其硬件优势。装修：全部按四星级酒店标准装修，配备四星级酒店必备的设施、用品。37 入市姿态及推广时机定位入市姿态及推广时机定位酒店项目以什么样的姿态出现以及选择什么样的开业时机， 要结合项目自身特点。精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业从理论上讲，酒店项目应该以最完整的形象出现，即所谓最佳姿态，它应该是： 主体工程已基本完成 配套设施已全部到位 外部环境与内部配套已衔接到位 形象与品牌的推广已达到了预期的效果 酒店的管理模式、服务项目、收费标准已确定 有关的手续及服务人员已全部准备就绪第四章第四章 投入成本与
10、经营预计投入成本与经营预计一、一、投入成本分析：投入成本分析：411 装修成本投入：客房区域总面积为 6110 平方米， 按每平米装修投入需 1500 元计算， 客房区域装修总投入为 916.5 万元。餐饮区域总面积为 4360 平方米， 按每平米装修投入需 1500 元计算， 餐饮区域装修总投入为 654 万元。娱乐区域总面积为 3770 平方米， 按每平米装修投入需 2000 元计算， 娱乐区域装修总投入为 942.5 万元。桑拿区域总面积为 4330 平方米， 按每平米装修投入需 1200 元计算， 桑拿区域装修总投入为 520 万元。装修总投入预算为 3033 万元。 （含装修、暖通安
11、装、给排水、天然气、蒸汽管道、隔墙、消防、弱电等项目费用）412 固定成本投入：家具类：客房每间平均投入约 7000 元共计 66.5 万；餐饮家具按 900 人标准餐饮投入约 45 万；KTV 包房每间平均投入约 6000 元共计 24 万；桑拿家具投入共计约 30 万元。家具投入总计约 165.5 万元。家电类共计约 300 万（含 KTV 音响安装、清洁设备、客用无盘工作站、酒店管理软件及相关硬件）棉织品类共计约 120 万餐具及厨房设备投入共计约 160 万其他共计 100 万固定成本投入总计约 845.5 万元。记入固定成本折旧费用总计约 3878.5 万元，分 5 年待摊完成，平均
12、每年固定成本折旧为 775.7 万元。开办费用及开业准备金约为 500 万元。精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业二、经营预计421 经营成本分析：人力成本能耗费用物料费用财务费用餐饮27261.5820146客房120555536.5娱乐3333.2511128桑拿733715436.5全年经营成本预计为 2793 万元。421 经营收入分析：餐饮收入日均估计为 7.5 万元，年餐饮收入为 2737.5 万元。客房收入日均估计为 2 万元，年客房收入为 730 万元。娱乐收入日均估计为 7 万元，年娱乐收入为 2555 万元。桑拿收入日均估计为 1.5 万元，年桑拿收入为 547.5 万元。全年营业收入约为 6570 万元。年度成本总支出约为 4069 万元。年度毛利为 2501 万元，毛利率为 38%