逆流而上-量增价涨(共9页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业“逆流而上，量增价涨逆流而上，量增价涨”2009 年上半年广州房地产市场总结暨下半年展望告别了萧条的 2008 年， 广州房地产市场在 2009 年上半年出人意料地逆流而上， 迎来了新一轮的“量增价涨” 。一、二手楼市成交量高歌猛进，价格止跌反弹，市场热度与 2007年相比有过之而无不及。广州市国土房管局公布的数据显示，2009 年 1-6 月，全市十区一手住宅成交量暴增，成交面积为 428.21 万平方米，同比增加 77.1%，成交套数为 39759 套，同比增加 80.0%；与此同时，全市二手住宅成交量大幅增长，成交面积为 376.88 万平方米，

2、同比增加 67.9%，成交套数为 44093 套，同比增加 63.1%。价格方面，1-6 月，全市一手住宅成交均价为 8543元/平方米，同比下跌 13.9%，但从月度环比来看呈节节上升趋势；二手住宅成交均价（不含花都、南沙、萝岗，下同）根据满堂红地产的成交数据达到 7631 元/平方米，同比上升7.4%，创下了有史以来的最高纪录。（一（一） 、上半年广州房地产市场的运行轨迹大致可以分为刚性需求集中释放阶段和改善上半年广州房地产市场的运行轨迹大致可以分为刚性需求集中释放阶段和改善型需求型需求、投资性需求升温阶段投资性需求升温阶段，其中其中“粤粤 1515 条条”以及降低房地产资本金比例对开发商

3、意义以及降低房地产资本金比例对开发商意义重大。土地拍卖市场则呈现重大。土地拍卖市场则呈现“市区热、郊区冷市区热、郊区冷”的特点。的特点。满堂红研究部认为，上半年房地产市场强劲复苏主要得益于楼市内部环境和外部经济环境的变化， 整个过程大致可以分成两个不同的发展阶段： 第一阶段为刚性需求集中释放阶段，时间为第一季度，表现为价格稳定、成交量复苏，主要因素为 2008 年积压的大量刚性需求在 2009 年实施了房贷利率 7 折、营业税减免等对置业者有较大实惠的政策之后入市，楼市 “小阳春” 因此出现； 第二阶段为改善型需求和投资性需求升温阶段， 时间为第二季度，表现为成交量继续增加、价格快速反弹，置业

4、者出于对通胀预期的恐慌“追涨”欲望强烈，土地拍卖市场出现新的地王现象，市场的非理性成分增加。在整个过程中，广东省政府在 3 月初出台的“粤 15 条” （即关于促进房地产市场健康发展的若干意见 ）起到了关键的“助推器”作用。 “粤 15 条”在国家制定的房贷利率 7折优惠、营业税减免等鼓励住房消费的政策基础上，进一步放开了二次房贷，给予了购房者更多的置业优惠，同时针对开发商资金链紧张的情况，出台了可以申请缓交土地款、分期缴纳土地增值税、给予信贷支持等扶持房地产开发企业的政策，最终在通胀预期升温、购房保值意愿增强的大背景下，将低迷了一年多的房地产市场重新推向了高潮。另，国务院决定自精选优质文档-

5、倾情为你奉上专心-专注-专业5 月 25 日起对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30%，则是为开发商资金链松绑的又一大利好。此外，由于上半年楼市成交量的全面回暖以及房地产开发企业资金链情况的好转，开发商储备土地的意愿有所增加，土地拍卖市场频频流拍和低价成交的冷清局面得到一定改观， 时有亮点出现。 在中心城区的几次土地拍卖中， 多次出现了众多开发商争地的火爆场面，其中，6 月 10 日拍卖的一块住宅用地还创下了楼面地价 15323 元/平方米的珠江新城新地王纪录，显示开发商信心的提升。不过，

6、与对市中心住宅用地的追捧热情相比，开发商对于商业用地和郊区住宅用地的态度相当审慎， 虽然没有出现流拍， 但是有限的几个地块均以低价成交。 由于全球经济危机的影响还在持续， 开发商对于与经济形势联系密切的商业地产进行冷处理情有可原。至于供应充足的郊区地块，则是受激烈的市场竞争所累，开发商在风险控制意识增强之后，热情同样不高。（二（二） 、一手楼市成交量同比大增一手楼市成交量同比大增，交易面积和交易套数几乎翻了一番交易面积和交易套数几乎翻了一番。市场走出市场走出 2002008 8年严重供大于求的低迷状态，供求杠杆恢复平衡并且趋于紧张。一手楼价跟随成交量的增年严重供大于求的低迷状态，供求杠杆恢复平

7、衡并且趋于紧张。一手楼价跟随成交量的增加不断上涨，到加不断上涨，到 6 6 月份出现了月份出现了“价升量减价升量减”的新阻力位。的新阻力位。2009 年 1-6 月，广州十区一手住宅批准预售面积为 335.88 万平方米（批准预售套数为30666 套） ，成交量则达到了 428.21 万平方米（39759 套） ，供销比为 1：1.27（1：1.3） 。需求大于供应， 市场热度明显上升。 而在 2008 年， 广州楼市的供销比还是供大于求的 1.47：1（1.46：1） 。供求关系的逆转表明广州楼市已经从 2008 年的观望气氛走了出来。统计数据显示，一手住宅的批准预售面积与去年同期相比减少了

8、 5.3%，表明开发商原本对上半年市场的判断原本十分谨慎，然而最终取得的销售量却出人意料，1-6 月一手住宅的成交面积同比大增了 186.43 万平方米，增幅达 77.1%。精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业数据来源：广州市国土房管局从各个月份的成交情况来看，除 1、2 月份的成交量由于春节因素还在 40 多万平方米左右徘徊外，到 3 月份楼市已经明显上了一个台阶，达到 63.59 万平方米的水平，显示刚性需求在春节后猛烈释放。 由于 1-3 月市场的成交量远远大于供应量， 市场的气氛也渐渐变得热烈起来，开发商看到置业者的买房热情高涨，就打起了提价的主意，带动了改善型需求的“追涨”行动

9、。在这个时候，市场开始大范围地出现对通胀的恐慌，出于“保值”目的急着购房的需求越来越多， 见到有利可图的投资者迅速入场， 最终使6月份的成交量达到了110.4万平方米的高位，成为自 2006 年以来的最大月交易量。同时，2009 年 6 月广州市十区一手住宅交易均价也创下了 9676 元/平方米的年内新高，自去年 12 月以来首次重回 9000 元/平方米以上。精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业数据来源：广州市国土房管局根据市国土房管局公布的数据，上半年广州一手住宅成交均价为 8543 元/平方米，同比下跌 13.9%。不过，这种下跌主要是因为楼市的成交结构变化所造成的，郊区物业和限价

10、房的大量成交拉低了成交均价，中心城区的楼价不仅幅度有限，而且热门区域还有上涨。实际上，在经过 1、2 月份的止跌回稳之后，广州楼价从 3 月份开始就重新回到上升轨道，以老城区和珠江新城为代表的中心城区的楼价迅速回到了 07 年楼市高峰时期的水平。不过，由于楼价在 4、5 月份的快速拉升，高楼价的负作用开始显现，在刚性需求的购买力无法跟上之后，成交量也难以为继。从 6 月份阳光家缘广州十区二市的签约数据来看，前四周的成交量依次为 3100 套、2538 套、2458 套、1985 套，逐周减少。 （注：根据广州市国土房管局的公报，6 月份发布的统计数据有很大一部分为之前积累的签约数据，因此不能完

11、全反映 6 月份真实的市场情形）值得注意的是，上半年楼市再次出现了楼卖的速度比盖的速度快的现象，共消化库存92.33 万平方米（消化库存=批准预售量-成交量） 。不过，由于楼市仅在去年就遗留了大约250 万平方米的库存，以上半年平均每个月消化库存 15 万平方米的速度计算，2008 年遗留下来的库存至少还需 10 个月才能完全消化掉。由此可见，广州楼市供应吃紧只是市中心的局部现象，从全市来看“房荒论”并不成立。在广州市国土房管局举办的“6 月房地产交易数据发布会”上，广州市国土房管局副局长黄文波也表示， 目前广州市可售商品住宅近 400 万平方米， 加上下半年新上市的新建商品住宅，预计下半年可

12、为广大购房者提供充足的产品，市民不必担心“房荒”的问题存在。精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业（三（三） 、二手楼市再度活跃二手楼市再度活跃，二手住宅成交宗数超越一手住宅二手住宅成交宗数超越一手住宅，成交均价创下新的历史成交均价创下新的历史纪录。在利好政策的扶持和通胀预期的刺激下，市民购买住房意愿强烈，供求比居高不下纪录。在利好政策的扶持和通胀预期的刺激下，市民购买住房意愿强烈，供求比居高不下成为二手楼价快速反弹的重要因素。成为二手楼价快速反弹的重要因素。2009 年上半年，广州二手楼市“量增价升” ，一扫 2008 年的低迷气息。根据广州市国土房管局的数据，1-6 月，全市二手住宅成

13、交面积为 376.88 万平方米，同比增长 67.9%。 价格方面， 根据满堂红地产的成交数据， 上半年全市二手住宅成交均价为 7631元/平方米，同比上升 7.4%。各区之中，越秀区的成交均价最高，达到 9756 元/平方米，已经接近万元大关。楼价上涨最快的是黄埔区，幅度达到 14.7%。楼价涨幅最小的是番禺区，幅度仅为 1.7%。20092009 年上半年广州七区二手住宅成交均价同比情况：年上半年广州七区二手住宅成交均价同比情况：总体总体越秀越秀荔湾荔湾海珠海珠天河天河白云白云黄埔黄埔番禺番禺0808 年上半年年上半年710288907077807783315910522758300909

14、 年上半年年上半年76319756744882918830634059975931同比同比7.4%9.7%5.2%2.6%6.0%7.3%14.7%1.7%数据来源：满堂红研究部成交数据显示， 上半年广州二手楼市除 2 月份受春节假期以及天数少的原因成交量比较少外，其它月份的成交量节节上升，到 6 月份更是少有地达到了 93.97 万平方米的“天量” 。同时， 二手住宅均价在6月份创下了8283元/平方米的最高纪录， 与2007年的最高水平 （2007年 10 月份，7536 元/平方米）相比上涨了 9.9%。精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业数据来源：广州市国土房管局、满堂红研究部此

15、外， 从 1-6 月二手住宅的套均成交总价来看， 上半年市民购买二手房的套均成本不断提高。到 6 月份，全市二手住宅套均成交总价已经上升到 67.8 万元/套，若与上半年套均成交总价最低的 3 月份相比，每套房的平均成本增加了大约 10 万元。数据来源：满堂红研究部二手楼价在上半年的快速反弹有迹可寻。满堂红研究部自 2008 年第四季度以来对每个精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业月的新增房源和新增买家数量的跟踪显示， 从 2008 年 10 月份开始， 二手楼市的供求比呈上升趋势，与二手楼价的涨势基本吻合。2008 年 10 月份的时候，全市的供求比是 1：4.9（1套新增房源对应 4

16、.9 位新增买家），此后在各种扶持住房消费的新政刺激下持续上升，到2009 年 2 月份创下了 1：9.4 的高峰。3 月份，供求比略有下降，为 1：8.7，但求大于供的现象还是很突出。与之对应的是，二手楼市在 2、3 月份迎来了刚性需求的集中释放，成就了牛年的第一个成交小高潮。供求杠杆的变化直接响市场价格。 面对刚性需求的集中释放， 被冷落了一年多的业主始料不及，所以在 2、3 月份提价的现象不是很明显。但是到 4 月份之后，随着一手楼市涨价声音的放大，二手楼业主“反价”行为开始成为常态。满堂红研究部监测到的情况也显示，由于刚性需求的消化， 二手楼市的供求比 3 月份开始本已有所下滑， 但是

17、随后通胀预期在楼市出现， 新增的投资性和改善型需求迅速填补了刚性需求的缺口， 市场供求比因此一直得以徘徊在 1：7 的高位之上，最终使二手楼市的成交量和成交价在第二季度屡创新高。数据来源：满堂红研究部需要警惕的是， 在 3 月份二手楼价重新进入上涨通道之后， 二手楼市的供求比曲线出现了相反的的趋势， “剪刀差”的出现表明高楼价正在迫使楼市的刚性需求退场。（四（四） 、展望、展望 20092009 年下半年，广州房地产市场无论外部环境还是内部环境都是喜忧参年下半年，广州房地产市场无论外部环境还是内部环境都是喜忧参半半，不过总体仍然是不过总体仍然是“利好利好”大于大于“利空利空” 。预计下半年广州

18、楼价将在高位震荡预计下半年广州楼价将在高位震荡，而成交量而成交量也会在一个不错的成交水平。也会在一个不错的成交水平。展望 2009 年下半年的广州房地产市场，无论宏观经济还是楼市本身的有利因素和不利精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业因素都同时存在，可谓喜忧参半。从宏观经济来看，下半年对楼市的有利因素主要在于适度宽松货币政策的继续贯彻执行。央行货币政策委员会在第二季度例会会后表示，要认真贯彻党中央、国务院关于宏观调控的决策部署，落实适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，引导货币信贷合理增长。这意味着，下半年包括房地产信贷在内的金融信贷政策不大可能突然收紧，这对延续房地产市场的稳定

19、性有积极的作用。同时，由于世界各国宽松货币政策的实行，居民在通货膨胀的预期下储蓄意愿降低，不断会有资金迫于保值压力投入楼市， “购房理财”将成为推动下半年楼市发展的一大动力。宏观经济对楼市的不利因素主要在于中国经济的复苏之路仍显漫长。 尽管 4 万亿投资对GDP 的拉动有显著作用，但是实体经济的经营环境暂时并未因此而得到有效改善，内需乏力和出口不振的大环境难以在短时间内得到改观。 由于面临居民收入增长乏力以及失业率的双重威胁，楼市在未来可能有置业者购买力下降、总需求减少之虞。从楼市的内部环境来看， 有利因素主要在于出台了一系列鼓励住房消费的政策之后， 市民的购房意愿踊跃，偏于紧张的供求关系有利

20、于形成居民购房的“羊群效应” ，使成交量维持在一个相当的水平。同时，国家针对住房消费出台的“2009 年特别优惠政策” （如房贷利率 7 折、 营业税减免等） 如果期限不再延长， 将会在下半年引发置业者抢搭政策末班车的 “末班车效应” ，这对楼市也是一大利好。楼市内部的不利因素主要来自于快速反弹的楼价。 由于第二季度楼价的快速反弹， 不少地方的楼价已经回到甚至超过了 07 年的楼价水平，高楼价挫伤了对稳固楼市有根本作用的刚性需求的购买力。刚性需求观望气氛的再度出现，已经成为制约楼市发展的不稳定因素。对此，各地的地方政府已经有所警觉，不排除会出现地区性的政策微调。总体而言，下半年房地产市场的“利

21、好”是实质的， “利空”是潜在的， “利好”的影响大于“利空” 。出于扩大内需的需要，政府不大可能出台新的抑制楼市的政策。楼价虽有泡沫， 但在充裕的资金流动性和市民普遍的通胀预期下暂时难有大的下调空间， 高位震荡的可能性很大。而在成交量方面，由于受制于冲高的楼价，预计下半年很难维持上半年 4、5 月份的高水平，但是平均每月 60 来万平方米这样一个相对不错的水平还是可期的。满堂红研究部认为，在宏观经济形势未见明朗之前，楼市的调整难言结束。如今政府的“有形之手”频繁干涉市场的“无形之手” ，市场将需要更多时间才能回到供求关系的本原。包括下半年在内的今年楼市的表现， 属于市场调整过程中由政策和热钱等外力推动的一个技术性反弹，并未获得刚性需求的内力支撑，未来市场预期一旦发生改变，楼市仍有向下调整精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业的可能。满堂红研究部满堂红研究部执笔：肖文晓执笔：肖文晓联系电话：联系电话：020-020-电子邮箱：电子邮箱：