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1、“ 证券时报 /2018 年 /3 月 /19 日 /第 A07 版 新三板 多家新三板公司转战长租公寓 融资受考验 证券时报记者 闫坤 在 “ 房子是用来住的，不是用来炒的 ” 基调下， 2017 年长租公寓行业的发展速度前所未有。 但在 “ 收房一天一个价 ” 的价格战，以及各路资本疯狂涌入之下，很多初生阶段的长租公寓 “ 未 老先衰 ” ，死在几乎所有人都看好的 “ 长租公寓元年 ” 。旧人去后又有新人来，近一两年来，多家 新三板公司宣布变更主业为长租公寓运营。 人潮涌动的万亿级市场 秋明这四年的经历，为长租公寓这几年的发展，提供了一个很好的注脚。 2013 年 8 月，秋明大学毕业来到
2、深圳。正式入职前，他住进了深圳福田莲花山附近的一处群 租房。一套 200 多平米的豪宅，被隔出 8 个房间，每个房间有 2 个上下铺，能住四个人，整套房 子男男女女住了 20 多人。 “ 虽然房间环境一般，但胜在价格便宜。 ” 秋明对证券时报记者说， “ 一 个床位一个月 750 元，如果是单间，在福田中心区大约是 3000 元上下。 ” 此后数年，秋明相继搬 进城中村、条件略差的长租公寓、条件较好的长租公寓。租金价格一路从 750 元，飙升到 2700 元。秋明正是长租公寓们要抢夺的目标客户之一。链家研究院分析认为，到 2025 年，中国租赁 人口将达到 2.3 亿人，住房租赁市场租金总额将
3、接近 3 万亿元。 在政策上， “ 租售同权 ” 、 “ 租售并举 ” 等政策不断推出，让长租公寓的前景变得更为乐观。 面对庞大的市场规模，政策的鼓励，资本和创业者们不淡定了。早在 2012 年，华平资本就以 6000 万美元投资了魔方公寓，并在 2015 年追加 1.4 亿美元； 2017 年 9 月，爱上租完成 3 亿元 B 轮融 资； 2018 年初，链家自如宣布获得 40 亿元 A 轮融资。据统计，仅 2017 年，长租公寓行业融资 规模就超过 400 亿元。在资本的加持下，长租公寓品牌的增速自然不会很慢。 “ 目前仅在深圳， 有品牌的长租公寓就有两三百家。 ” 深圳公寓管理协会副秘书
4、长、长租公寓产业服务平台 “ 合屋 ” 的负责人卢青表示， “ 其中绝大部分都是最近一两年起来的。 ” 转战长租公寓 2018 年 2 月 8 日，实际控制人变更 4 个月后，新三板公司谊盛股份（ 430684）宣布变更主业， 从提供投资咨询及服务变更为发展长租公寓相关业务。 2 月 12 日，谊盛股份抛出 2018 年第一次 股票发行方案，宣布募资不超过 6000 万元，用于上海浦江镇长租公寓旗舰店项目等。 2018 年 1 月 19 日，新三板公司楼市通网（ 831383）宣布，将原主营业务房产电商服务、互 联网广告服务及其他推广服务，变更为长租公寓运营及中国长租公寓网络平台建设。在主营业
5、务 宣布变更前后，楼市通网将成都子公司名称，由 “ 网络科技 ” 字样变更为 “ 住房租赁 ” 字样，并 在重庆投资成立了三级控股的公寓管理子公司。目前楼市通网有自营公寓品牌 “ E 客公寓 ” ，主要 布局西安、成都和重庆。 更早之前，主做计算机系统集成的嘉网股份（ 430498）宣布，将加大对长租公寓的投入， 长 租公寓业务将成为未来公司的重点业务板块 ” 。 2016 年底，嘉网股份旗下 “ 青稞公寓 ” 品牌发布 会在西安举行，嘉网股份董事长聂晨阳表示，计划 2017 年在西安运营 30005000 间公寓，成为 西北最大的公寓运营商，之后以自营或并购的方式发展，在三年内覆盖 510
6、个重点城市。 新三板公司优粒智寓（ 831113），则是原 “ 杰盛通信 ” 在 2017 年 9 月完成实际控制人变更之 后，宣布变更证券简称的，公司主营业务也从信息软件，变为长租公寓住宿和物业服务。 据证券时报记者不完全统计，从 2016 年底至今，至少已有上述四家新三板公司，将主业变 更为看起来前景大好的长租公寓业务。 第 1 页 共 2 页“ 长租公寓叫好不叫座？ “ 未来两到三年都是洗牌阶段。 ” 港股上市公司彩生活（ 01778.HK）旗下长租公寓品牌乐家 的执行董事长刘昕认为。乐家及乐家的前身从十多年前就开始从事长租公寓运营，是国内较早进 入长租公寓运营的企业之一，目前运营长租公
7、寓超过 2 万间。 刘昕对记者表示，目前虽然还算是长租公寓发展的早期阶段，但是竞争非常激烈。 ” 竞争激 烈的一个重要表现是， 2017 年上半年前后，长租公寓去市场上拿房， “ 一天一个价 ” 。在成都，刘 昕甚至发现有的长租公寓出现拿房价格和租房价格倒挂的景象。 除了外部竞争激烈，高昂的改造成本也给长租公寓带来不小的压力。据卢青观察，由于房源 形态、产权属性差别很大，导致长租公寓的水电、消防等改造成本很高，平均达到 45 万元 /间， 高的甚至达到 7 万元 /每间。 正儿八经做创业项目或者做事业的都不赚钱。 ” 卢青发现，以前这个 行业三年内基本上可以回本，现在至少要四五年以上， “ 回
8、本时间这么长，（从商业上说）已经算 不上是一个好生意了。 ” 为了扭转亏损局面，一些长租公寓品牌也开始进行社区 O2O、社交等方面的探索，希望找到 一条赚取租金 “ 剪刀差 ” 之外的新盈利模式，但是最后 “ 故事都不成立 ” 。因此刘昕认为，现在 很多 “ 赔本赚吆喝 ” 的长租公寓品牌，未来很大可能还是被兼并、卖掉，而后产生垄断， “ 垄断 之后会有垄断利润，就像地产行业一样。 ” 现在跑马圈地，盈利寄托给未来，也是很多地产企业 进军长租公寓的原因之一。 房地产大数据服务商克而瑞的统计显示，目前中国 TOP30 的房企中，有三分之一已经通过不 同的方式加入了长租公寓战场。其中包括万科的 “
9、 泊寓 ” 、碧桂园的 “ BIG+碧家国际社区 ” 、龙湖 的 “ 冠寓 ” 等。 融资能力考验生存能力 “ 和开发商的大刀阔斧不一样，进入存量房时代，更考验的是精细化管理、拓展和融资能力。 ” 卢青认为，资本市场的环节不打通，融资成本太高的话，一般长租公寓品牌很难生存。 根据刘昕多年从事长租公寓的经验， 1000 间以下的长租公寓品牌最容易成活， 1000 间到 5000 间是最痛苦的阶段，超过 1 万间则进入另一个阶段。原因在于，千间以下时，各方面的成本都不 高，甚至更少房间的情况下，一个夫妻店就能解决；万间以上，就有一定的规模效应，可能有资 本支持，自身有技术部门，进行平台化管理；夹在
10、千间和万间之间，规模效应不明显，运营成本 却很高。扩张需要钱， “ 想做重投入的，融资成本很高，年化 15%以上。 ” 所以刘昕认为，对于想 投资长租公寓的投资者，债权是很好的选择。综合来看，在规模扩张不进则退，竞争激烈、融资 成本又高的长租公寓江湖，融资能力事关生存能力。 2017 年 10 月，新派公寓发行了全国首单长租公寓类 REITs 产品 新派公寓权益型房托资 产支持专项计划，发行规模 2.7 亿元，底层资产为新派公寓 CBD 店未来的净租金收入。通过这种 方式，新派公寓把重资产部分进行资产证券化，轻资产部分做管理，收取管理费。除了发行类 REITs 产品，也有不少长租公寓品牌选择成立产业基金。 2018 年 1 月，新三板公司方元资产（ 833565） 和楼市通网，在西安签订战略合作协议，设立总规模 50 亿元，首期 10 亿元的方元楼市通长租公 寓产业基金。 除此之外，安之公寓与北京和嘉瑞兴，贝客公寓与南京银行、中阅资本、天风证券等，在 2017 年成立了多个规模数亿元到数十亿元的产业基金。 虽然目前长租公寓品牌大部分都不赚钱，卢青仍然坚定看好这个行业。长租公寓行业的下半 场才刚刚开始。 第 2 页 共 2 页