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1、西南会缘汽车汽配物流中心可行性报告四川会缘投资有限公司武大物流地产策划目录第一章总论第二章项目建设背景及必要性第三章建设内容及规模第四章项目的组织机构设置第五章项目经营策划第六章风险分析第七章结论及建议为响应国家西部大开发的号召以及成都市委、市政府关于推进城乡一体化建设的战略部署， 按照成都市大力促进现代物流业发展的总体要求，在成都市规划的“一网两平台三园区四中心”的布局中，成都市工商联十堰商会经过反复考察论证，决定在成都双流建设“西南会缘汽车汽配物流中心” 。 商会所有成员希望能依托成都航空物流园区和双流物流中心快捷方便的路网条件，力争将物流中心建设成西南地区公路汽车汽配物流集散地； 依靠超
2、前的建筑理念将物流中心打造成双流地标性建筑。现将项目的有关情况报告如下：第一章总论一、项目概况项目名称：西南会缘汽车汽配物流中心项目业主：四川会缘投资有限公司项目地址：成都市双流县航空物流园区法定代表人：纪道友项目内容：销售总部，展示中心，物流配送，整车、备件仓储，最终建成集物流配送展示、 销售、仓储于一体的中国西部商用车分拨中心和商用车零部件仓储物流基地。项目位置：西南会缘汽车汽配物流中心位于四川省成都市航空物流区双流物流中心。 成都航空物流园区是成都市三大国际性枢纽型的物流园区之一；本项目紧邻双流国际机场， 毗邻成都经济发展核心区，距成都外环高速2 公里，距川藏公路 2 公里，距天府大道
3、5 公里，距成雅高速 1 公里，距成都三环路5 公里，距白家火车货运站3 公里，距大件路 0.5 公里，通过华龙路连接成渝高速，项目所在地交通极为便捷，路网条件优越， 具备建设商用车分拨中心和商用车配件仓储物流中心的先天优势。投资总额：人民币9.6 亿元，总占地面积1200 亩；项目分三期开发，第一期投资3.2 亿元，占地面积 400 亩。本项目可行性报告仅对第一期投资情况进行分析。二、 项目业主简介1、 “西南会缘汽车汽配物流中心”前期项目运作主要由成都市工商联十堰商会负责。具体项目的落实及报批手续的完善由四川会缘投资有限公司完成。2、成都市工商联十堰商会、四川会缘投资有限公司基本情况：成都
4、市工商联十堰商会是在成都市以及周边地区从事汽车及配件生产经营、仓储配送和其它行业生产经营的工商界人士自愿组成的一个团体，是成都市工商联（总商会）的直属基层组织，遵照中华人民共和国宪法、 中国工商业联合会章程和有关法律、法规开展活动，接受成都市工商联（总商会）和十堰市工商联（总商会）的双重领导，实行属地管理。成都市工商联十堰商会现有会员单位100 多家（其中资产过5000 万元的会员企业 9 家，汽车汽配行业65 家） ，会员单位的生产能力、成本结构、人才支撑、技术标准均属同行业中的强项；通过对中国西部商用车市场的多年运作， 目前拥有经营东风系列、 中国重汽、北京福田、重庆红岩、陕西重汽等品牌的
5、一级和二级经销资格，有50 余家零部件仓储配送商服务于西部整车制造商，他们占据了成都商用车和零部件仓储配送商数量的70%以上，具有行业无法比拟的物流配送优势； 同时，在经营中积累了丰富的商用车和零部件仓储配送运营经验， 在行业中有较高的号召力， 并有较强的专业人才储备资源。四川会缘投资有限公司注册资本为2000 万元，是成都市十堰商会 40 余家会员入股成立的股份制公司。主要负责西南会缘汽车汽配物流中心项目的运作。项目的建设资金方面已有保证。除自筹资金外， 工商银行已表示给予“西南会缘汽车汽配物流中心”支持信贷. 三、编制范围（一）主要数据1、项目总占地面积611.76 亩，净用地面积 484
6、.16 亩2、商用车分拨中心100 亩3、商用车配件仓储配送区100 亩4、第三方物流区 20 亩5、商用车品牌展示区100 亩6、总部经济区 20 亩7、生活配套区 60 亩8、项目总投资人民币3.2 亿元9、固定资产投资人民币3.2 亿元（二）投资估算第一期西南会缘汽车汽配物流中心开发期为两年，总投资为3.2 亿元。（三）资金来源1、本项目资本金为1.2 亿元，由西南会缘汽车汽配物流中心有限公司筹措，为非债务性资金。2、国家政策性贴息贷款、银行贷款：项目建设之初申请政策性贴息贷款、银行贷款等建设投资资金1.2 亿元。3、项目经营盈利筹资：通过部分项目经营盈利筹资8000 万元。本项目投资业
7、主的收入主要为物流中心部分出租、物流营销收入， 预计到 2010 年年经营收入 2 亿元，税后利润 1500 万元，建成五年后物流中心实现年交易额100 亿元、税金 3000 万元。四、 简要结论社会效益中国的商用车消费结构大致经历了“国家购买” 、 “企业购买”、 “私人购车”三个阶段。在已经销售的各类商用车辆中，集团消费的比例日益下降，个人购车从事专业运输逐渐成为商用车消费的主体。其中商用车随着物流的迅速发展以年增长35%（数据来源：汽车行业年鉴）而成为车市细分市场中的一匹黑马。个人购车从事专业运输逐渐成为商用车消费的主体。加入 WTO 后，我国对汽车工业的保护无论是关税或非关税的壁垒都将
8、在五年内逐步取消， 有利于促进我国改善汽车市场环境、调整产业结构、 提高开发能力； 有利于促进我国汽车工业集团化道路的发展，扩大集团规模，降低制造成本，刺激汽车消费。近几年成都结合实际提出了“努力实现工业新跨越、开拓现代农业新局面、增创服务业新优势”的产业发展三新要求。2005 年是成都的项目年， 2006 年是加快产业发展年，今年是三新突破年。从政策导向分析， 成都市政府为增创服务业新优势，对物流业的发展寄予了很大的希望， 近几年陆续出台了一系列鼓励物流行业、企业发展的政策。我们作为这个行业中的经营人员实实在在的感受到政策的扶持力度。但从经营环境上看， 随着房地产业的蓬勃发展， 目前在成都范
9、围内汽车汽配市场用地存在很大的不确定性，这些市场要么面临经营场地转变成高档生活区的问题，比如红牌楼商圈， 随着武侯区政府要打造红牌楼高档生活区， 红牌楼商圈正面临瓦解； 要么就是经营场地为租用性质， 不能保证每个经营单位有长久的经营时间，经营场地已经成为制约汽车汽配物流行业发展的瓶颈问题。从大中型城市的现状来看， 几乎每个大中型城市都有自己的重型卡车交易市场，如上海的上海国际汽车市场、武汉的万国汽配城、海天汽配大世界等等， 就连昆明的官渡区都有专门的汽车汽配市场。而成都市作为西南的中心城市却没有一个与之政治经济中心地位相匹配的汽车汽配物流中心， 可以讲是一个遗憾， 特别在三新突破中的增创服务业
10、新优势，物流业是优先发展的产业，而作为物流业的基础，大型重型卡车及配件却没有一个上档次、上规模的汽车汽配物流中心。我们经过调研， 成都市应该而且必须修建一个大型汽车汽配物流中心以满足日益增长的物流行业的需要。商会成员认为在成都城南用新的理念建设功能更完善、仓储设施更先进、物流更便捷的汽车汽配物流中心已经迫在眉睫，而双流优越的地理位置是兴建汽车汽配物流中心的最佳口岸。建设西南会缘汽车汽配物流中心的目标是将项目所在地双华路，打造成成都的商用车分拨和汽车零部件物流集散中心， 成为承接成都汽车汽车零部件物流老牌商圈 -红牌楼的第一选择。 物流中心拟落户的成都航空物流园区是成都市物流发展规划纲要中的三大
11、国际性枢纽型物流园区之一。规划中的三大园区是： 依托双流国际机场建航空物流园区；依托成都铁路集装箱中心站建国际集装箱物流园区；依托成都铁路枢纽散货站建青白江物流园区。规划中提出，成都将构筑一个辐射西部、连接国际国内的物流快速网络。 这三大园区将辐射西部地区乃至全国、连接国内主要城市。四个区域性物流中心分布在城市的东南西北，承担城市区域货物配送任务。在城东，建龙泉物流中心，通过成渝高速、成南高速，辐射成渝经济带、川东川南经济区域；在城南，建双流物流中心，通过成乐高速、成雅高速、川藏公路，可辐射乐山、雅安、攀西经济区域和西藏、云南；在城西，依托成都出口加工区建保税物流中心，辐射西部地区加工贸易企业
12、、进出口货物；在城北，建新都物流中心，通过成绵高速、川陕公路，辐射川北及北面的邻近省市。规划提出，争取到 2010 年，将成都建成西部地区重要的物流中心，物流业实现增加值 500 亿元，对成都经济的贡献率达到15%以上。“西南会缘汽车汽配物流中心”建成后，国内外重点汽车生产厂家和本地区知名汽车品牌经销代理商和汽车零部件仓储物流商将聚集其中，通过对该物流中心实现专业化、规模化经营，逐步将西南会缘汽车汽配中心培育成为成都乃至西部地区具有较强影响力和辐射力的现代化商用车分拨和汽车零部件仓储物流中心。经济效益本项目符合国家和成都市产业政策和现代物流业发展规划的导向，不仅有利于提高成都市汽车交易与物流服
13、务水平，而且有利于优化资源配置。 本项目所处的地理位置优越，具有广阔的市场前景和现实的市场基础，具有必要性。本项目拟定的建设规模、 建设方案均比较科学合理， 符合成都市关于物流项目规划设计的各项指标（商贸、物流、生活服务用地比例及容积率和建筑密度等）要求，具有可行性。通过对各项经济效益指标的测算，其投资效率相对较高， 税后财务内部收益率（税后） 16%，投资回收期（税后）为10 年。从敏感性分析表明， 该项目在投资、 营运收入和经营收入发生变化时，经济效益指标变化比较平稳，说明项目抗风险能力比较理想。从本项目的主要参数和经济指标可以看出，本项目有良好的经济效益。整个物流中心营运额将超过50 亿
14、元，年上交各项利税逾1500万元。通过努力，“西南会缘汽车汽配物流中心”将逐步发展成为适应成都市乃至西部经济发展的机动车行业的交易中心和信息中心，成为具有全国重要行业地位的物流贸易服务中心，对促进区域经济的发展产生较大的影响力和带动力。 项目实施后具有良好的经济效益和社会效益，项目的建设是必要的，经技术、经济、市场等方面论证，项目是可行的。第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景21 世纪前 10 年，成都市加快发展的总体目标是：构建西部战略高地，基本实现现代化。“十一五”期间，要为实现这一总体目标奠定基础，加快进程。总体来讲，国民经济保持较快发展速度，经济结构战略性调整取得重大进展， 社会
15、主义市场经济体制不断完善和巩固，城市综合服务功能进一步增强，生态建设和环境保护取得明显成效，社会文明程度不断提高，人民生活水平达到宽裕型小康。1、经济总量目标国内生产总值年均增长10%以上，2005 年人均国内生产总值达到 2500 美元，经济质量和效益明显提高，财政收入增长幅度高于国内生产总值增长幅度。2、结构调整目标调整优化所有制结构，逐步提高非公有制经济占国民经济的比重，建立适应生产力发展水平的所有制结构，调整优化产业结构。2005 年一、二、三产业增加值比例调整为7：45.5：47.5，高新技术产业增加值占国内生产总值的比重达到15%以上。调整优化城乡经济结构，加快城市化进程，2005
16、 年城市化水平达到38以上。3、人口就业目标人口自然增长率控制在4以内。 2005 年成都市总人口控制在1070 万人，非农业从业人员比重达到60%，城镇登记失业率控制在4%以内。4、城市建设目标加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。2005 年城市生活污水处理率达70%，城区生活垃圾处理率达100% ，城市绿地覆盖率达 30%。5、生态环境目标基本实现城市环境优美、生态良性循环，城区空气质量稳定在级，国家级和省级
17、风景名胜区稳定在级，工业废水排放达标率、工业烟尘排放达标率和工业固体废物综合利用率分别达到90%、90%和 85%。6、居民收入目标：城乡人民收入水平和生活质量稳步提高，城镇居民人均可支配收入年均增长8%；农民人均可支配收入年均增长6%。7、社会发展目标2005 年恩格尔系数加权平均值降到43%，其中城市为 37%，农村为 47%，人均期望寿命达到74 岁，城镇社会保障体系基本健全，基本普及高中阶段教育，各项社会事业全面发展。8、根据近两年我国仓储业发展调查报告的数据，说明我国仓储业目前正处于快速成长期。2004 年和 2005 年，我国储运收入分别增长 20%和 19%，明显快于物流业总收入
18、和GDP 的增长。从近年来仓储业的发展特征来看，我国仓储业目前正处于传统仓储向现代物流转化的过渡阶段， 以优势核心资产即仓储及运输设施为基础，向上下游延伸物流业务和提供供应链增值服务已成为行业内优势企业未来发展的主要选择和最大竞争优势所在。业内认为，仓储业总体小散乱的特征在决定其效益低下的同时，也为优势企业实施行业整合提供了必要性和较多的可能性。实际上，近年来初步的行业整合已在实践中，在优势企业目前已基本迈过内部整合阶段而重点转向外部拓展， 行业整合配套政策将陆续出台的背景下，仓储业有望进入加速整合阶段。成都市汽配市场现状及发展趋势分析从整个成都市汽配市场格局和分布来看，主要存在两大汽配商圈和
19、 3 个汽配区域市场：1、红牌楼汽配商圈红牌楼商圈位属成都西南区域，界于二环路与三环路之间。商圈内主要分布大小汽配城共9 家：鸿达汽配城、 三九佛兰汽配城、九峰汽配城、交通汽配城、永丰汽配城、红运汽配城、西部汽配城、西南汽配城、广福汽配城。主要经营轿车类汽配产品，是现在全省最大的，也是最著名的汽配商圈。2、将军碑汽配商圈将军碑商圈位属成都东北区域，位于三环路附近。 商圈内主要经营载货车、农机车等大型汽车配件产品。3、其他汽配区域市场（1）纱帽街汽配商圈，位处成仁路口。商圈内共有216家商户，主要向东南区域销售汽配产品，属于区域汽配市场。（2）万年场汽配商圈，位处万年场路口至多宝寺路口（即双庆路
20、）。 商圈内共有 35 家商户，主要向东门区域销售汽配产品，属于区域汽配市场。（3）金府汽配商圈，位于金府路与茶店子路交汇处旁，商圈内共有 80 家商户，主要向西门区域销售汽配产品，属于区域汽配市场。从整个成都汽配市场布局来看， 汽配交易市场全部处于二环路以外。两大汽配批发商圈， 分别依附于川藏路和川陕路两条进川大道，其他三个区域汽配商圈分别分布在成都市的东、南、西三个区域。从市场地域分布情况来看，汽配批发市场主要靠近进川大路，其市场功能主要为，对二级市场的汽配产品批发；而区域市场商圈主要分布在成都东西南三个方向，其市场功能主要为， 对区域周边市场的汽配产品零售。从区域市场容量分析， 由于红牌
21、楼和将军碑商圈集聚了成都市 90%以上的一级批发商，因此其余区域基本上为汽配零售市场。红牌楼和将军碑汽配产品主要销售分为三块：外地批发；成都三环以内向其它汽配商批发；成都市区内零售。从区域市场需求分析，有70%左右的快修店都在红牌楼拿货，其主要原因有三点： 由于红牌楼集聚了成都市大部分一级总经销，因此区域市场与红牌楼市场形成一定价差；有大部分快修店都有自己的熟供货商，且红牌楼是直接送货到大客户店中；由于红牌楼市场很大，产品品类齐全。以上的商圈是我国目前汽配市场的主要流通模式。即由众多单店构成的汽配城，经营方式类似农贸市场，汽配产品质量良莠不齐，存在散、乱、差等问题，和路边维修店一样，汽配城缺乏
22、标准化的管理和服务，质量、信誉都缺乏保障。我们认为以上商圈是一个时代的产物，其各自搭台， 各自唱戏的初级业态的经营模式已经不适合国际化发展的趋势， 在城乡一体化的进程中， 虽然以上的商圈在一定的时间内还有其生存空间，但其传统的汽配经营模式也制约了进一步的发展。成都市物流业现状及发展趋势分析（1）综合经济实力： 2005 年，成都市实现生产总值2371.0 亿元，比上年增长13.5% 。其中，第一产业增加值182.3 亿元，增长5.7%；第二产业增加值 1007.7 亿元，增长 20.0% ；第三四、项目定位可行性分析产业增加值1181.0 亿元，增长 9.6%。一、二、三产业比例关系为 7.7
23、:42.5 :49.8 ，对全市经济增长的贡献率分别为3.2%、59.9% 、36.9% 。（2）成都市交通运输发展：2005 年年末成都全市公路里程达16676 公里，其中高速公路900 公里；全市 100%的村村通汽车。交通运输全面发展， 全年货运量 26582 万吨，其中铁路运输完成13309万吨，公路运输完成13255 万吨，公路运输量占货物运输总量的49.86% ；全年营运性货物周转量1187.0 亿吨公里，增长2.2%。其中铁路运输 1132.8 亿吨公里， 增长 1.9%；公路运输 50.9 亿吨公里，增长 7.3%；民航运输 3.3 亿吨公里，增长 20.1%。（3）2005
24、年成都市物流业完成增加值200 亿元（2006 年计划230 亿元） ，占第三产业比重17.3% ，全社会物流总成本占GDP 的比重约 18-20% 。成都市目前的物流成本较高， 发展物流业的空间很大。成都市物流业还处于传统仓储运输业向现代物流业过渡的起步阶段，成都市历年全市生产总值及增长趋势 单位：亿元100012001400160018002000220024002600系列114911663.21870.82185.723712001年2002年2003年2004年2005年物流标准化体系尚未建立，集散地布局过于分散，资源利用率极低，物流业的规模、基础设施、配送体系与成都作为西南地区“三
25、中心、两枢纽”的地位不相称。而双流县随着成都城市的迅速扩张，城市发展沿南北轴向延伸，双流正处于南向发展的轴心，是成都城市扩张的核心区域。随着全国第五大国际机场双流国际机场第二跑道的建设，双流国际机场将成为欧亚大陆桥重要的航空枢纽。在成都市的新一轮规划中， 双流进入了成都市 3681 平方公里的规划，双流迎来了千载难逢的大好发展时期。西南会缘汽车汽配物流中心主要功能是为中国西部市场，提供现代化、高效率的商用车分拨和零部件仓储物流服务。要实现这一目的必须满足两个条件： 一是，商用车分拨中心和商用车零部件仓储物流中心必须在比较成熟的汽配商圈中；二是，商用车分拨中心和商用车零部件仓储物流中心必须具有地
26、理优势，应建在进出成都的交通要道旁。项目环境分析会缘汽车汽配物流中心位处红牌楼商圈延伸区域，有双华路、大件路、成雅高速公路和华龙路四大交通大道，能快速承接因红牌楼商圈和将军碑商圈整合而出现的市场机会。西南会缘汽车汽配物流中心的最终目标是取代以街为市的非规范化汽车汽配市场，并将商用车整车和零部件的经营升级成大物流、 大中心、高效率的中国的NAPA （美国最大的汽配流通企业） 。由此可见，在未来的几年中，中国的经济发展处于良好态势，国民经济将长足发展， 国内生产总值及各产业也将均衡发展，位居全国前列，人民生活水平得到相应提高， 从解决温饱上升到追求小康生活，西部地区及成都为改善投资环境各项大型国家
27、基础建设项目应运而生，对商用车及工程机械等汽车需求猛增。这里着重描述下商用车分拨和商用车零部件仓储物流在双流县县域经济中的地位。商用车分拨和商用车零部件仓储物流的提出是商会成员多年经商的经验中摸索出的一个新模式。 商用车分拨和商用车零部件仓储物流就是一座尚未开垦的“金矿”，由于商用车零部件物流技术含量极高，目前在中国商用车零部件物流领域， 只有为数不多的几家物流中心可以从事商用车零部件仓储物流服务， 随着现代物流步伐的加快， 可以说商用车零部件物流的发展将是汽车物流的另一个闪光点。商用车零部件物流物流业务量的增长是随着整车销售增长而增长，业务量的增长使整车厂原本已不畅的物流供应链处于负压状态，
28、高库存、高成本、资源利用率低。寻找合适的物流中心已是整车厂当务之急，由物流中心整合整条物流供应链， 提高资源利用率、 确保信息传递的有效性和物流控制及管理的一体化和连贯性。在业务整合中，建立多功能物流中心，架构高效的仓储管理系统， 以实现简单快捷的物流配送尤为重要。物流中心提供排序、 改包装等增值服务， 并进行短驳车辆的运输规划与汽车配件装载计划，做到“高频、少量”的供货方式。针对不同供货体积的供应商采取不同的供货频次和集货方式，总而言之，从事汽车配件物流运作的物流中心需要具备供应链的整体策划和规划能力，高效的物流网络、高素质的物流人才等多方面因素的结合体。我们认为项目所在地交通优势无与伦比。
29、 成雅高速，成渝高速组成了一个高效快捷的交通网络体系， 进入项目的商会商家， 都拥有丰富的上下游产业链人脉关系，但面前的状况是他们在各自的商圈孤军奋战，他们期待有一个能展示自身实力的舞台。 西南会缘汽车汽配物流中心的启动满足了他们的需求。综上所述，无论是轿车还是货车，无论是汽车还是汽车配件、美容等相关行业，在今后的数年里将因为需求的增加而繁荣，2006 年全国各大汽车厂家提出的产量计划均比2005 年有所增长，如何让市场消化产品成为当务之急， 尤其在成都， 在城市改造过程中老的汽车交易区面临整合的问题。而“西南会缘汽车汽配物流中心”的建设，正好填补了成都市双流县汽车流通领域的空白。商会成员将会
30、竭尽全力将项目建设成为西部汽汽配物流集散地。二、 项目建设的必要性（一）项目的实施能解决就业问题。在城市化进程中，农村失地农民和城市失业人员的增多为构建和谐社会产生一定的影响，本项目的实施能为农村失地农民和40-50 城市下岗人员解决再就业机会5000 余个，为构建和谐社会打下良好的基础。（二） 随着汽车使用环境的逐渐优化，汽车消费政策的日益改善，中国内地人均收入水平的不断增长，物流业的蓬勃发展，中国进入 WTO，国际品牌汽车及经营模式迅速进入中国市场。西部大开发迅速扩张基建工程的规模，更增加了载货车与工程机械的使用需求。根据汽车行业“高起点、国际化、代理制”的原则，迅速组建现代化、品牌化、规
31、模化与国际接轨的汽车营销体系，将成都市汽车产业从单一生产功能的有限发展空间提升到生产与流通协调发展的阶段，必将加快成都市汽车工业、信息产业、金融业、商贸流通业和房地产业以及现代物流业、都市型服务业之间的相互融合渗透与发展。（三）该项目的实施有利于建立一个完善的现代汽车流通体系。据国外资料表明： 在汽车产业的利润中， 制造业仅占 30%-40% ，流通及售后服务领域占60%-70% 。我国汽车工业发展由于起步晚，再加上传统计划经济影响等因素，使得厂家相对重视生产过程，比较忽略流通贸易的重要性， 从而导致汽车服务贸易相对薄弱，成为整个行业发展的瓶颈。服务贸易，包括售前、售中及售后服务各方面的内容，
32、即：售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培育等。国家有关汽车服务政策的制定与执行、各地区的汽车交易大环境状况、生产厂家对所售车辆执行的售后服务力度等，都将直接影响到汽车服务贸易的水平。现阶段，主要问题集中在生产与售后服务脱节，服务标准、维修技术差，零配件质量不高，伪劣配件多，政府有关部门监控不力，收费混乱等方面。虽然我国的服务贸易水平发展缓慢，但在不久的将来， 服务贸易作为汽车销售必将延伸的部分，发展潜力无疑是非常巨大的。（四）加快成都市商用车整车制造业的发展。成都市汽车工业企业数占全省的60%以上，销售收入占全省的70%以上，已
33、成为四川省汽车工业的主要集聚地。到2010 年，成都市将初步形成以成都经济技术开发区为核心聚集区、 以“成都汽车工业园”和“成都汽车文化及商贸中心”为主要载体的汽车产业集群，力争全市汽车工业总产值达到 400 亿元，年产各类汽车25 万辆。2006 年 1-9 月，成都市汽车工业继续保持较高的增长速度，规模以上汽车工业增加值40.71 亿元，同比增长 26.2%；主营业务收入 125.56 亿元，同比增长 31.2%；利税 12.45 亿元，同比增长8.58%；出口交货值 2.80 亿元，同比增长 123.1% 。近年来，成都市汽车产业发展较快，截止到2005 年末，全市汽车整车及零部件企业达
34、到145 户， 全年产销各类整车 5.9 万辆，销售收入 138.44 亿元。 随着成都一汽项目和王牌汽车公司10 万辆载货车项目的启动，成都市汽车工业进入了新一轮的发展时期。目前，成都市汽车工业重大项目有17 项，总投资 106 亿元。近年来，成都市委、市政府高度重视汽车工业发展，通过各种有效措施，积极扶持企业发展，大力实施招商引资工作。目前，成都汽车工业已处于大发展的前期，即将进入新一轮高速发展期，这将为国内外汽车制造企业的发展提供巨大商机。载货车是成都汽车工业的主导产品，已形成年产8 万辆的生产能力，在“十一五”期间，将逐步形成年产载货车 15 万-20 万辆、各类客车 1.5 万辆、客
35、车底盘 8000 台的生产能力。轿车产品已成为当前成都汽车工业发展一项大的发展规划，力争在世界汽车制造业转移中抓住契机取得突破。根据目前成都汽车工业现状和发展趋势， 成都汽车工业企业具有对外引资、希望寻求合资合作的近期主要项目是：企业联合重组或对外合资合作项目，载客车四川省客车制造有限责任公司载客车合资、合作项目；四川省汽车工业集团公司合资、合作项目。专用车一汽集团四川专用汽车厂合资、合作项目；成都王牌汽车股份有限公司合资、合作项目。同时，成都汽车工业对配套零部件产品的市场需求大大增加，包括：发动机对大功率汽、柴油机需求缺口十分明显，到2010 年需求量将达到 12 万台以上；变速器作为成都市
36、汽车工业惟一空白点，全市每年变速器产品需求量在4.5 万台左右，到 2010 年需求量将达到 15 万台左右；车桥到2010 年对中、重型车桥需求量将达到 6-8 万；车用电子产品；车用橡胶制品。而西南会缘汽车汽配物流中心的建设将为成都市的商用车制造业发展提供高效优质的商用车零部件仓储物流服务。该项目建成后是目前西部地区规模较大、 功能较全、模式较新的商用车分拨中心和商用车零部件仓储物流中心。 该项目的实施并运营， 而且凭借便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势，把广大的消费者、生产厂商、配件供应商以及配套服务商紧密的联系在一起，形成集团化的经营优势，真正形成供、产、销一条龙配套体系，并建立完
37、善的经营格局，实现政府、厂商、消费者、中心经营者真正意义上的“四赢”。（五）该项目的实施可以带动双流区域经济的发展，形成汽车整车及零配件的专业分拨中心后。 通过分拨中心带动相关制造业与辅助行业的发展，包括物流中心、酒店、餐饮娱乐一条街等，必将有力地带动双流区域经济的快速发展。三、 西南会缘汽车汽配物流中心”的优势成都市工商联十堰商会的各位会员和四川会缘投资有限公司的各位股东均看好西南会缘汽车汽配物流中心的选址，并要求尽快整体迁入西南会缘汽车汽配物流中心。为此，可充分利用该商会已形成的人气、商气，为物流中心尽快启动创造便捷条件，有效节省了创建培育期。将采取国内外大型汽车市场的先进管理经验，突出专
38、业化的服务优势，使厂商的经营管理费用大大降低。第三章建设内容及规模一、功能定位（一）功能定位“西南会缘汽车汽配物流中心” 定位为中国西部地区集国内外商用车、专用车、工程机械整车配送分拨、商用车零部件供应、物流配送、汽车行业会展等于一体的汽车贸易及服务中心，是西部地区规模较大、功能较全、模式新的多功能国际化现代商用车和零部件配送分拨基地。（二）功能分布整个西南会缘汽车汽配物流中心分为：商用车分拨中心、 商用车配件仓储交易区、第三方物流区、品牌商用车展示区、总部经济区。商用车分拨中心：为大型商用车生产厂家的桥头堡，将厂家直供市场的方式变革为中国西部的商用车分拨由商用车分拨中心完成，提高厂家对市场的
39、应对能力。商用车配件仓储交易区： 最终目的是构建零部件超市，实现一站化购齐，节约中间环节成本。第三方物流区： 为分拨和仓储功能提供高效配送服务，并提供货代服务。品牌商用车展示区：国内外大型商用车提供展示平台。总部经济区：为企业提供独栋办公场所。生活配套区：提供优质生活服务。（三） 服务项目1. 为进场厂商提供日常商务服务，协调有关职能部门；2. 组织汽车展销会、交易博览会，提供有关国际汽车发展的最新动态信息；3.建立汽车专业网站，开设电子商务项目，建立网上信息查询及交易通道，设立大屏幕电子显示系统，发布汽车交易信息；4.组建自己的产品检测部门对进入西南会缘汽车汽配物流中心的商家提供产品检测服务
40、，杜绝假冒伪劣商品净化市场。（四）辐射范围立足成都，辐射西南 ,联结国内、国外汽车市场。（五）土地概况地理位置：位于成都市双流境内土地性质：物流用地土地面积：面积611.76 亩土地用途：物流仓储。二、规划目标及总体思路（一）规划目标实现布局合理、功能齐备、环境优美、技术先进的现代化的综合社区。密切联系客观实际，结合气候、风向、地形、地貌及周边环境进行创作，建立“以人为主，物为人用”的观点。（二）总体思路1. 结合地表，统一设计、分区规划，由总体到局部进行设计。2.合理分区，合理布置景观大道、会展区、商务办公区、物流配送中心区、配套生活区。做到既紧密联系，又分区明确，互不干扰。3.考虑场地的地
41、理优势，注意“西南会缘汽车汽配物流中心”的形象，采用高低错落，一张一弛等手法，来强化各类建筑所体现的景观特色。（三）绿地规划规划区内绿地规划布局结构可概括为“点”、 “线”、 “面”有机结合的系统结构。为适合物流中心的功能方便大车进出，绿化以屋面绿化为主（四）环境保护1、设计范围： 汽车交易市场、 展场办公室及生活配套区等排放的污染物进行治理。2、主要污染物及治理措施：主要的污染物为生活污水及生活垃圾，生活污水，油污等经管道收集后排入高效无能耗生活污水处理设施，处理达标后排入市政污水管内。生活垃圾及包装物等采用袋装化处理，然后集中到区域内垃圾站，定期运往垃圾场进行处理。（五）消防消防设计依据1
42、. 建筑设计防火规范 (GBj16-87) ：2. 汽车库、 修车库、停车场设计消防规范 (GB50067-98); （六）总体布局汽车及配件分拨中心道路成环状，并可端部回车， 消防车均能顺利通过，便于发生火灾时，可由市政消防支队施救。第四章项目的组织机构设置一、 组织管理“西南会缘汽车汽配物流中心”由“西南会缘汽车汽配物流中心”有限公司统一负责整个项目建设和建成后的经营管理。二、组织机构及人员配备（一）组织管理及经营者基本概况1.组织架构公司严格按现代企业制度建立组织机构，设置董事会， 实行董事会领导下的总经理负责制各部门主要职责为：行政人事部：负责公司行政、办公、人事等工作；同时负责协调公
43、司各部门的关系。策划部：负责项目策划招商设计、实施。中心管理委员会：负责中心日常经营、管理，协调各用户之间关系、帮助办理有关证件等。物管部：负责整个中心的物业管理工作， 即：维修保洁、保安、防火、保持良好的生活、经营环境。财务部：负责公司的会计核算、监督、划拨款项、报销、资金计划制定、财务预决算编制，协调银行、税务机关关系。工程部：负责项目建设、组织设备采购、审阅图纸、预算、现场监督、办理拆迁、征地手续，设施设备运行，维护。2.经营者素质公司对经营班子成员的选聘实行高标准、严要求，副总经理及以上职位， 要求本科及以上学历，大型企业、公司相关职位5 年以上工作经验，并且取得突出成绩者。（注：员工
44、人数应分阶段增加， 项目竣工后将基本保持员工队伍稳定。 ）三、建设工期工程项目建设总工期为十二个月时间,根据计划于 2006 年 07 月开始进行前期筹划工作 ,从得到政府批准后12 个月内完工。四、项目实施进度安排（一）前期工作阶段项目建议书编制及报批；规划及方案设计、选址；可行性研究报告编制及报批、完成审批；以上工作在前四个月内完成。（二）设计招标阶段根据计划逐步完成初步设计和施工图设计; 对土建及材料设备进行招投标; 以上工作在前四个月内完成。（三）施工阶段在七个月时间内完成主体工程、设备安装、室内外水、电、气、通讯等地下管线铺设，内外装饰工程及道路、广场绿化、环保、灯饰等配套设施建设。
45、（四）竣工验收根据计划在建设期最后两个月内逐步完成水、电安装、室内外装饰、环境绿化及施工验收。以上各阶段将交叉作业。第五章项目经营策划一、 项目定位（一）目标客户定位根据项目的经营定位， 该项目的目标客户主要包括以下几类：大型物流企业：远成物流，湖北亨运，蚂蚁物流商用车经销商：主要包括各类载货车、人货两用车、特种车、专用车、工程机械等经营者等；客车经销商：主要包括各品牌大、中、小型客车经营者等；汽车零配件经销商；生活服务行业经营者：主要包括餐饮、休闲、娱乐、住宿、购物等行业经营者；汽车销售“一站式”办公服务单位：主要包括税务、稽征、工商、银行、车管、保险等职能机构（办事处）等。（二）项目形象定
46、位西南会缘汽车汽配物流中心具备以下几个显著特征：现代感，国际化，双流地标性建筑功能完善，设施齐全规模宏大，气势磅礴全方位，全过程服务（三）功能定位销售、售后服务、办公、生活配套等于一体，汽车的相关业务除生产外均能在西南会缘汽车汽配物流中心内完成。（四）中心区域定位中心区域是以成都为基地，辐射至重庆、贵州、湖北、西藏,等地。二.产品策略所谓“推销第二性，物业第一性” ，即产品质量是基础，整合营销是上层建筑。（一）品质规划策略近两年来，汽车市场蓬勃发展，特别是2002 年发生“井喷”现象，汽车行业首次超过电子行业，成为国家支柱性行业， 各地的上马项目激增，市场竞争空前激烈。 该项目并不盲目追求豪华
47、高档，而是以“美观、实用、以人为本”为基本准则，达到“人无我有，人有我精”。临街及面向西南会缘汽车汽配物流中心内部的墙壁以落地玻璃为主，既美化物流中心，提高销售展示场所的通透性，重点放在安全系统及电子商务系统的配备。 出入口控制均采用玻璃破损红外线综合控制系统；闭路电视监视系统；保安巡更管理系统；自动感应消防喷淋系统；三 A 智能化系统（办公自动化OA，通信自动化CA，设备管理自动化 BA） ； 公共广播传唤系统； 结构化综合布线： 能传输语言、数据、传真、图形、图像资料、电视会议与安全监视系统的信息、建筑物安全报警和空调控制系统的信息等;宽带网设置；卫星电视信号接收、调制、调解系统。公共区域
48、：提高绿化面积及道路宽度，方便人流及车流，并营造一个舒适的环境。（二）软件服务策略除保安、车辆调度及清洁等常规服务信息系统采用先进的网络技术、Internet 技术、通讯技术和语音视频技术，结合功能强大的物流管理系统、堆场管理系统、仓储信息系统WIS、IC 卡闸口管理系统，构建集内部业务管理网、 业务数据交换网、 对外信息发布网为一体的电子商务平台。 内部网络系统以千兆以太网络为基础结构，采用基于802.11b 技术标准的无线网络， 通过 VLAN 虚拟子网为园区内各独立用户提供单独、安全的网络环境和服务。西南会缘汽车汽配物流中心信息系统提供标准外部接口，通过EDI 电子数据交换中心，实现与商
49、用车制造企业、第三方物流企业和货主企业的信息共享与交换，构建起一条畅通的信息流渠道。同时，采用 GPS 技术，结合 GIS 功能为客户提供实时的货物跟踪。另外，特别提供秘书、翻译、图文传真、电报、复印、打字等商务服务；订购国内国际机票、火车票及船票服务；房屋维修及装饰服务；室内水电、家电、办公用具维修服务；办理宾馆客房、餐饮、娱乐的预定服务； 提供代购物品及送餐服务； 提供代管房屋及会议设施服务；提供代缴费服务；提供代办各种工商执照服务；举办俱乐部活动；举办行业相关知识讲座及培训等；提供健身及休闲娱乐服务等。智能信息服务第六章风险分析一、主要风险因数识别该项目风险因数主要有：宏观经济环境，汽车物流仓储、展场办公室等租赁价格， 运营期间经营成本能否得到有效控制，固定资产投资规模。二、防范和降低风险措施针对该项目的风险因数，建议采取以下防范和降低风险措施：1. 业主应加强招商工作 ,并做好后续服务工作；2. 主应加强日常管理工作，降低管理费用等开支；3. 控制投资规模和运营成本；4. 创新经营，寻找新的盈利模式，使该项目可持续发展。三、 财务效益分析评价结论通过上述财务分析及不确定性分析表明：该项目投资效果明显，经济效益较好，收益率高，贷款偿还能力强，并且有较强的抗风险能力，在财务上是可行的。第七章结论及