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1、临汾* 项目定位报告一、宏观市场环境分析：（一） 临汾市总体特点描述；1、临汾市概况临汾相传为尧的故乡，是中华文明发祥地之一，古称平阳，据尧典记载，帝尧建都平阳，故有尧都之称传世。临汾商周时称冀州，春秋属晋，战国属魏，春秋时为 河东郡地，汉代平阳县，两晋时期刘渊亦建都平阳，隋朝改为临汾县，沿用至今。现存的文物古迹证明了临汾悠久的历史。临汾市地处山西省西南部，黄河中游，南北最大纵距 170 多公里，东西最大横距约 200 公里，东枕太岳余支，西依吕梁山脉，中部是广阔的河谷平原，汾河干流纵横南北，两岸土地肥沃。临汾 “ 南通秦蜀 , 北达幽并 , 东临雷霍 , 西控河汾”, 整个地区大致呈不规则的
2、梯形 , 东倚巍巍太岳与长治晋城为邻 , 西隔滔滔黄河与陕西相望 , 北起韩信岭与晋中、吕梁地区毗邻 , 南与运城接壤。因其地理位置重要 , 自古为兵家必争之地。临汾行政区总面积20275 平方公里，占全省 13%，其中建城区面积34 平方公里。境内具有山地、丘陵、盆地等多种地貌特型， 山地、丘陵约占全市总面积的80%，黄河支流汾河由北向南贯流临汾盆地。地改市后的临汾市现下辖二市(侯马市、霍州市 )、 一区(尧都区 )、十四县 (隰县、汾西县、永和县、安泽县、洪洞县、古县、翼城县、浮山县、曲沃县、襄汾县、吉县、乡宁县、大宁县、蒲县)、76 个乡，75 个镇，20 个街道办事处， 2966 个村
3、民委员会。全市城乡常住总人口414.7万人，非农业人口148.3万人。为山西省地级市。尧都区为原来临汾市， 2001地改市之后更名为尧都区。全区现有国土面积1316 平方公里，辖 6 乡 10 镇、9 个办事处， 381 个行政村、 44 个居委会，城区常住人口约 75.63万,其中城镇人口 42.77 万，乡村人口 328629人。 。市区（尧都区）为河谷平原，水土丰美，是临汾市政府所在地，也是临汾地区政治、经济、文化中心和临汾消费集中地；周边各县市多山，煤矿资源丰富，煤矿开采、焦炭冶炼、铁矿石采炼运输等相关产业为该地区大部分财富人群经济收入来源，人群贫富分化较为明显。近几年来，临汾市内城市
4、建设日新月异，街道整洁，绿树成荫，花果飘香，被誉为黄土高原上的“花果城”。交通状况临汾市交通便利，通讯快捷。南同蒲铁路贯穿南北，侯西线，侯月线横穿东西，成为我国东西方向的第二条大动脉及欧亚大陆桥的重要区间；大同至运城二级公路、国道209线、309线、霍( 州)侯(马)一级公路以及晋 (城)韩(城) 公路纵横全市。临汾市公共车运营线路23 条，其中公共汽车线路19 条，郊区线路 4 条，平均每 1436 人拥有一量标准公交车。 临汾市有执照出租汽车3000 辆，6 家出租汽车公司，平均每千人拥有出租车12 部，无照黑出租汽车 1200 多辆。现状 8M 以上的道路总长度为72KM，路网密度为1.
5、98KM/KM2，人均道路面积为6.3M2。基本形成了纵横交错、四通八达的公共交通网络。旅游业临汾市旅游资源十分丰富，全市现有各种文物单位2594处，其中国家级 9处，省级 55 处，有中华文明发祥地之一的美誉，尧都又被称为华夏第一都，而本项目所在的 * 地区是三大旅游文化（黄河文化、根祖文化、尧文化）之一“尧文化”的中心。有华门、* 多个旅游景点。工、农业临汾市现代工业发达，已拥有冶金、机械、煤炭、化工、纺织、食品、造纸、建材、医药、陶瓷等各种工业企业245家，产业工人 5.6 万人，固定资产原值 4 亿元，主要产品 100 多种，是山西南部重要的重化、重纺工业基地。目前兴建了以冶炼、 建材
6、、煤化为主的一批企业， 逐步形成了门类较多的现代化工业体系。临汾市的农业以棉、粮为主，栽植业有水果、蔬菜。龙祠的韭黄，永安的红枣，伍默的莲菜驰名省内外。西部山区森林覆盖率达12.7%，荒坡草地有 32万亩，是发展畜牧业的有利条件。东部丘陵区地域辽阔，素有“棉麦之乡”的美称。在党的富民政策推动下，农村五业兴旺，产业结构日趋合理，劳动力向二、三产业转化，乡镇企业迅猛发展，总产值达19.5 亿元，全市超亿元乡镇达11个，在山西南部名列前茅。2、未来城市发展方向按照山西省城镇体系规划（20032020年），临汾市已确定按“西扩东改，南优北引”的整体思路进行城市建设发展：以尧都区为中心的临汾经济圈是山西
7、城镇与产业最为集中的地区之一，也是山西最具经济活力的地区。构建“西扩东改，南优北引”的临汾城市群重点是要利用尧都区是临汾市区域中心城市的特点，也是晋南地区重要城市的优势， 在发展区域经济的同时， 提升临汾自身的综合竞争力和辐射力，推动山西南部地区产业和人口空间集聚和产业链、 产业群的形成， 加速城市规模的扩张， 增强城市间的空间聚合度，优化经济活动的空间配置。临汾拟建成为 120 平方公里、 80 万人口城市规模的都市群，随着临汾市由中等城市跨入大城市， 其社会服务职能将大大增强， 城市辐射范围将有较大的拓展。为了适应城市规模扩大的需要，保证城市健康有序地发展， 多中心的城市格局将是临汾未来的
8、城市规划。（二） 本区关键经济指标对比分析；1.临汾市 20042008年 GDP 总量及增长全年全市地区生产总值749.6 亿元，按可比价格计算， 比上年增长 3.9%。其中，第一产业增加值 34 亿元，下降 4.4%；第二产业增加值493亿元，增长 0.9%;第三产业增加值 222.6亿元，增长 12.5%。第一产业增加值占地区生产总值的比重为 4.5%，比上年下降 1.3 个百分点；第二产业增加值比重为65.8%，上升 1.1个百分点；第三产业增加值比重为29.7%，上升 0.2 个百分点。人均地区生产总值 17912 元，按 2008 年平均汇率计算达到2559 美元。附表： 2004
9、-2008 年临汾地区生产总值及增长速度年份2004 2005 2006 2007 2008 GDP （亿元）448.7 523.2 588.7 658.1 749.6 比上年增长16.50% 14.60% 13.30% 10.30% 3.90% 2.临汾市 20042008年人均可支配收入水平情况全市城镇居民人均可支配收入11203元，比上年增长 12.1%，其中市区城镇居民人均可支配收入12926 元，增长 12.1%。城镇居民人均消费性支出7944 元，增长 13.8%；农村居民人均纯收入4394元，比上年增长 8.1%。农村居民人均消费性支出 2863.99元，增长 13.3%。城镇占
10、调查总户数20%的低收入者家庭人均可支配收入 5267 元，增长 14.2%；农村占人口 20%的低收入者收入 1969.21元，增长 5.5%。城镇居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）为 34.3%；农村居民家庭恩格尔系数为37.8%。城镇单位在岗职工平均工资 22307 元，增长 19.1%。附表： 2003-2008 年农村居民人均纯收入、城镇居民人均可支配收入年份2004 2005 2006 2007 2008 城镇居民人均可支配收入（元）6857 7852 8853 9997 11203 农民人均纯收入（元）2976 3326 3598 4065 439
11、4 3.临汾市 20042008年社会消费品零售总额及增长情况2008 年临汾市全年社会消费品零售总额224.1亿元， 比上年增长 20.4%。扣除价格上涨因素，实际增长14.8%。分地域看，城市消费品零售额96.5亿元，增长 20.9%；县及县以下零售额127.6 亿元，增长 20%。分行业看，批发和零售业零售额189.2 亿元，增长 19.7%；住宿和餐饮业零售额29.4亿元，增长 26%；其他行业零售额5.5 亿元，增长 17%。附表： 20042008年社会消费品零售总额及增长年份2004 2005 2006 2007 2008 社会消费品零售总额（亿 元）115.3 132 154
12、185.6 224.1 比上年增长22.00% 14.50% 16.70% 20.50% 20.40% （三） 本区商业格局现状研究。临汾商业发展现状商业网点总数 8495 个，总面积达 121 万平方米，从业人数3.8万人。零售商业网点共有4478 个，总营业面积 45.6 万平方米，总从业人数1.6万人，零售网点以专业店数量最多。各类商品交易市场25 个，总营业面积30万平方米。空间分布上，河汾路、环城南路、信合路、南孝北孝等区域市场比较集中。宾馆、餐饮网点共有2027 个，总营业面积27.4 万平方米，总从业人数1.2 万人。 300 平方米以上的宾馆、餐饮网点共有143 个。现状商业街
13、均自发形成，以服饰、图书电子产品、汽修汽配专业街和餐饮特色街为主。临汾目前商业格局经过分析初步可将临汾商业归纳为鼓楼商圈、向阳商圈、 解放路商圈、 百汇商圈、平阳南街商圈、鼓楼南街商圈，环城北路商圈约7 个主要商圈。临汾主要商圈示意图如下：鼓 楼 南 街 商 圈平 阳 南街 商 圈百汇商圈鼓楼 商圈解放路商圈向阳路商圈环城北路商圈各商圈主要商业列表：百汇商圈鼓 楼 南 街商圈平 阳 南 街商圈鼓楼商圈解 放 路 商圈向 阳 路 商圈环 城 北 路商圈业态分布商 圈 以 百汇 批 发 市场为中心 ， 拥 有家 具 市 场步 行 街 ，并有超市、餐饮、娱 乐 场 所以及金融、邮政、通 讯 、 文化
14、 娱 乐 等设施鼓 楼 南 街商 圈 ， 集中 了 各 种星级酒店 、 全 国各 大 品 牌4S 店、农副 产 品 批发 市 场 ，附 带 各 种餐 饮 、 休闲 娱 乐 、超 市 、 住宿 以 及 金融 、 邮 政等设施。该 区 域 集中 有 神 州装 饰 城 、普 国 装 饰城 ， 以 及万 国 、 华强 、 福 涛家居广场 ， 是 临汾 市 内 建材 家 居 集中 的 供 应地；该 区 域 以鼓 楼 为 中心 ， 南 北东 西 方 向交叉延伸 ， 沿 路两 边 汇 集大 量 大 中型 商 业 网点 ， 商 品批发市场 ， 商 业街 ， 大 型综 合 市 场等 ， 是 临汾 市 区 的核心
15、地带该 区 域 以解 放 路 为中 心 ， 沿街 集 中 分布 着 购 物广 场 、 服装 批 发 、餐 饮 娱 乐场 所 ， 是市 内 比 较繁 华 的 购物、休闲、娱 乐 、 商务 、 政 务集中区域。该 区 域 以向 阳 路 为中 心 ， 各种 宾 馆 、饭 店 、 休闲 娱 乐 场所 、 政 府机关林立 ， 五 交化 市 场 更是 比 较 成规 模 的 大小 家 电 集散地该 区 域 集中 有 果 品市 场 、 副食 品 批 发市 场 和 建设 街 餐 饮街 ， 区 域内 基 础 建设 比 较 薄弱 ， 配 套设 施 不 够完 善 ， 是临 汾 北 部功 能 比 较明 确 单 一的 一
16、 个 商圈主要商业百 汇 批 发市 场 ， 世纪 百 悦 体育南街店 ， 凤 凰家具城，红楼酒店尧 都 大 酒店 ， 汽 车4S 店，尧丰 农 副 产品批发富 世 龙 ，神 州 ， 普国 ， 万 国家 私 ， 华强 家 居 ，福涛家具大 都 会 名店 ， 万 佳福 体 育 街店 ， 傻 二电脑城，世 纪 百 悦安达圣乐 购 街 ，明 金 服 装批发市场五 交 化 中心市场吉 通 果 品三 六 九 副食 品 批 发市 场 ， 建设 街 餐 饮街功能定位满 足 市 区居 民 的 中低端需求 ； 满 足外 围 各 县（ 市 ） 区居民零批 、 散 买等 基 本 需求 ； 满 足消 费 者 在购 物
17、同 时的 餐 饮 、娱 乐 、 休闲 、 住 宿需求；满 足 临 汾市 区 农 副产品需求 ； 为 临汾 地 区 提供 汽 车 销售 、 保 养等 相 关 服务 ； 满 足市 内 商 务住 宿 、 宴请、娱乐、旅 游 等 需求满 足 临 汾市 区 及 附近 区 县 建材 、 家 居装修需求；满 足 该 区域 内 居 民日 常 主 要商 品 消 费购 物 的 需求 ； 高 档餐 饮 、 休闲 娱 乐 中心 ； 城 市核心地带满 足 该 区域 内 居 民日 常 主 要商 品 消 费购 物 的 需求 ； 高 档餐 饮 、 休闲 娱 乐 中心 ； 城 市繁华地带满 足 临 汾地 区 大 小家 电 、
18、市场 需 求 ；餐 饮 休 闲娱乐场所 ； 是 外围 各 县 区居 民 来 市中 心 进 行一 般 性 日用 工 业 品及 生 产 资料 采 购 的区域满 足 市 区果 品 批 发供 应 、 副食 品 批 发零售需求 ； 中 档休闲购物 、 餐 饮娱乐场所临汾商业现状存在的突出问题1、城市商业“无中心”现象突出，集聚度低；2、商业设施形态、功能落后，组织化程度低；3、业态结构单一，缺乏有带动力的商业网点；4、专业市场发展缺乏统一规划。（六）本项目周边规划从 2001 年开始规划， 2002 年确定了 * 旅游景区的总体框架。规划范围为东部、北部至大运路，西至汾河滩上，南至禹王大道，规划总面积4
19、.2 平方公里，总体的布局结构为双轴、 双心的规划结构， 双轴即东西向的旅游文化景观轴和南北向的绿化景观轴， 双心即华门景观中心和旅游服务中心。规划的主要功能分区为旅游文化景区、 旅游商务区、商业贸易区、居住新区和公共绿地区等5 个部分，形成了一个内容丰富、满足游客住、食、行、游、乐、健、购、交流的创新空间，并使旅游区成为传播和发展尧都文化，体现尧都历史的地块。涉及* 、乔村、郭村、 杜村在内小城镇远景蓝图， 形成以华门为中心的“四纵六横”的道路框架，同时确立了旅游业为第三产业先导的地位。二、商圈分析：（一）定义项目所在商圈的范围；目前临汾已初步形成了鼓楼商圈、向阳商圈、解放路商圈、百汇商圈、
20、环城北路商圈、平阳南街商圈、 鼓楼南街商圈等几大商圈， 但由于本案所在地距离市区较远（约为三公里，驾车约510 分钟车程），与上述任何一个商圈都没有直接的关系，结合临汾市的总体规划及本案所在区域的概念规划，结合本案目前440多亩占地面积及35 万建筑面积的规划，我们将本项目所在商圈定义为首先覆盖整个临汾市，其次辐射临汾周边县市的大临汾商圈。商圈范围示意图如下：（二）商圈现状研究：百货调研：世纪百悦体育街店名称位 置规模楼 层品类品类面 积品牌停车 位租金世纪 百悦 风尚 秀场 （体 育街 店）体 育 南 街9000 一 层男装3030 凯撒、海之蓝、菲莱、波司登、七 彩马、衫派、红都、三利、法
21、国老 人头、松鹰、霸主、达克、金利宝、 雪豹、才子、百成汇、迪莱王子、 恒源祥、雅鹿、宾度、踏浪、圣罗 澜、华南车、汉维、羊源羊、宝飞 龙、皇家太子龙、登喜露、韩国金 狐狸、啄木鸟、老爷车、瓦伦斯顿、 苹果75 5-6 元/ 平 米/ 天， 收 银管 理扣 点 3% 户外用70 YES户外主商圈次商圈品化妆品380 自然堂、玉兰油、 Za、伊琳娜、泊 美、美宝莲、露姿、束氏、水之密 语 珠宝首 饰380 明派首饰、信德源、老银匠、百泰 首饰 保健器 材50 怡禾康男裤70 老人头、 Qbss 名表店60 西铁城、雷诺、雷达、欧米茄、天 梭、NOBEL 其他460 二 层女装2050 波司登、欧
22、立、秋水伊人、特暖王、 纳纹、贝茜妮、 YLE1978 、感恩的 心、金贵人、 LJL 乔诺尔、若斯菲 娜、亨莱曼狐、巴伊吉、诗燕、卡 娜磊诗、朗文斯汀、苏泊莱、艺域、 时尚年代、黑贝、艾莲达、卓仑、 特尔迪雅、 心姿、爱美妈咪、 片断、 凤翔歌、史努比、永恒颜色、 艾莱、 千黛百合、沐蕾迪、伊自尚、北美 风、秀蓓儿、温纯、怡惟、可媚、 V8、宾威廉 箱包130 帝梵尼、金雅致、班卡奴针织460 欧丽瑶、汝斯芬、朵彩、不知、猫 人、稻草人、秋鹿、梦伴、顶呱呱、 秀奈尔、舒感、棉花共和国、纤丝 鸟、迪芬娜、嘉莉诗、帝梦诗 童装70 爱儿健、迪士尼宝宝鞋1200 巨日、万里马、啄木鸟、豹澌丹尼、
23、奥特曼童鞋、卡尔笛妮、姿态美、 杰豪、卡帝鳄鱼、老爷车、品致、 千禧百莉、 七匹狼、金猴、莱米妮、 戈美琪 饰品20 安之秀 其它570 评价：1、世纪百悦风尚秀场位于百汇-体育街 -贡院街商圈，属世纪百悦的分店。设有地面停车场，可停车75 辆。2、世纪百悦风尚秀场为三层建筑，一二层为百货，三层为万家福超市，物业外立面缺乏现代感。世纪百阅风尚秀场设有两个出入口，东侧面向停车场的出入口为主要出入口。内部偏向主出入口设有一组滚梯，有效地组织了上下人流，中庭约为 130 余平米。3、世纪百阅风尚秀场内部为环形主动线加辅动线设计，设计不合理，存在经营死角。4、品牌以国内三四线为主。品牌的组织也未能较好
24、的实现其时尚、潮流的宣传定位。5、各品类之间缺乏一致性。其中如针织、运动休闲类、箱包品类占比太小，造成百货经营完整性的缺失。工贸购物中心：名 称位 置规模楼 层品类品类面 积品牌停车 位租金工 贸 购 物 中 心解 放 路12190 一 层珠宝首 饰550 明牌首饰、金泽首饰、金兰珠宝、 结婚真好、老凤祥、三金珠宝、聚 仙银饰、石话石说玉器50 目前 尚未 定， 统一 收银 手续 费为 1.5% 化妆品15 瑞丽化妆品名表店70 雷达、梅花、保时捷、天王、罗西 尼、欧雷格、世爵、欧米茄、西铁 城、天梭、依保路 保健器 材200 其它350 肯德基400 二 层男装1764 都彭、苹果、老人头、
25、保罗、雪中 飞、美罗尼、劲霸、波司登、七彩 马、金盾、大水、报喜龙、纤丝鸟、 霸主鞋432 红蜻蜓、佰纳、康奈、春达皮鞋、 兽霸皮鞋、意尔康皮鞋 包84 其它 （中 庭、楼 梯、消 防梯）375 三 层针织内 衣2300 维尔飞、正亚、蒙王、恒源祥、七 匹狼、雪绒花、雪辰、开开、三利、 虎豹、天蚕、豪门、三枪、舒克、 森冠、梦芭蕾、金濠门、韩国金狐 狸、千喜露、依依三季、罗莱、嘉尔曼、丰钧、金羽、发挥力、佳人 玫瑰、培蓉、锦绣人生、袋鼠、唐 古拉、杉杉菲莱、诸氏方圆、曲 美、老人头、啄木鸟、帕兰朵、圣 皇马、千禧鸟、开尔、金丝袋鼠、 花花公子、凯慕狮、猫王 其它 （中 庭、楼 梯、消 防梯）3
26、50 四 层羽绒服1100 圣罗兰、大羽、冰洁、千仞岗、雪 万丽、雅鹿、圣雪喏、波司登、鸭 鸭 针织内 衣260 羊老大、塞北羊、七只羊、蓝花花服装630 苛美、奥鑫雨、黑贝、纽伦、诗之 欧、香柳儿、娅丽达、鑫婷、大女 孩、东方佳美、一杨、乔诺尔皮草260 苹果、金盾、超子、陵魁、丹诺、 凯撒大帝 其它 （中 庭、楼 梯、消 防梯）400 五 层童装玩 具2070 精灵岛、乖乖兔、爱儿健、小蜜蜂、 红豆、俏皮狗、家有儿女、流氓兔、 小猪班纳、童梦缘、米老鼠、柏惠 信子 童鞋180 贝蕾尔、小兔哥、姐妹精品童鞋 其它 （中 庭、楼 梯、消 防梯）400 评价：1、工贸大厦地处解放路商圈，五层建筑
27、，属世纪百悦旗下分店。设有一组滚梯上下组织人流，中庭约250 平方米。2、内部装修老旧，购物环境较差。店铺装修、商品陈列及商家宣传广告的悬挂均属商业发展的初级阶段，商场当属中低档定位。3、动线为环形动线，动线设计较为合理，基本上没有经营死角。4、针织内衣、毛衫及羽绒服经营占比突出，其它品类如化妆品、箱包、家纺等占比较小，明显为辅助品类。5、因地理位置的优势，以及主题突出的错位经营，加之肯德基的进驻都为商家赢得了较大人流量。安达圣购物中心名 称位 置规模楼 层品类品类面 积品牌停车 位租 金安 达 圣科 委 巷9091 一 层珠宝首 饰370 周大金、明牌首饰、凌云翠轩、金嘉 利钻石、金伯利钻石
28、80 化妆品430 美宝莲、玉兰油、自然堂、束氏、卡 姿兰、尚惠、资生堂、丸美、zero 、 幽帝薇、维尔汀 名表160 名表廊男装1300 雷迪波尔、马亚诺、花花公子、梦特 娇、金利来、雷驰、 BOSSsunwen，杭 州苹果、依文、虎都、鄂尔多斯、菲 莱、杰凡尼、法派、堡尼、玛勃、日 驰尼、奥肯、迪赛、利郎、皮尔卡丹、 卡帝乐鳄鱼、九牧王鞋1073 安妮娜、七月恋人、骆驼、木林森、 声雨竹、华伦天奴、沙驰、皮尔卡丹、 金利来、星期六、百丽、花花公子、 法百伦、苹果、公牛巨人、森达、意 尔康、天美意、梦特娇、富贵鸟童装485 ABCkids、海威迩、迪士尼、 JOJO 、 水孩儿、丑丑、丽婴
29、房、童话故事、 英氏、安奈儿、小猪班纳、针织内 衣470 古今、安莉芳、华歌尔、欧迪芬、欣 姿芳、鄂尔多斯、璐比、婷美、爱慕、 浪莎休闲运 动1943 班尼路、佐丹奴、KAMA 、 张扬、 BEFORE、 鎏恒色、以纯、森马、美特斯邦威、 F4、耐克、摩高、阿童木、利奥纳多、 迪柯尼、步森、互动地带、李宁、安 踏、阿尔蓝特、汤尼俊士、与狼共舞、 莱克斯顿 皮草50 西施奴、凯迪曼奴 床品100 宝缦、惠谊包280 世袋传奇、花花公子、卡帝乐鳄鱼、 皮尔卡丹、金利来、菲都狄都 健身器 材60 东方神其它40 御茶园二 层女装2300 声雨竹、天意、好日子、Maxenie、 奥菲曼、玖姿、太平鸟、
30、玛克西妮、 杉杉、桑田布依、太和、天兰、哥弟、 珂罗娜、珂莱蒂尔、米阑登、贝斯琪、 曼哈芙、茜茜薇恩、红人、杰西、唯 尚、艾斯德妮、爱之怡、厚木、RIME 、 NICE 、赛斯特、雅莹、兰妮简爱、怡 佳咏、卓莱、 伊芙心悦、M O XPARIS 、 纤 K&CN 、卡沙布兰卡、蕾朵饰品30 安之秀、充分美、袋鼠皮具评价：1、安达圣地处临汾传统商圈即解放路商圈，南侧为名金市场， 北临万家福超市，设有地面停车场。2、物业为长条形建筑，共两层，临街面较宽，故其形象展现度较好。3、在该市商家中知名度很高，为当地高端购物场所。4、建筑外立面较为陈旧，但内部环境装修较好，同时，商业服务设施配套较其他竞争对
31、手稍好。5、商场内部设计有超大的中庭，建筑面积损失过大。6、商场一层为容纳更多店铺造成了动线较为混乱；二层为环形动线设计，保证了每个店铺的有效展示。7、商品以国内二三线品牌为主，以成熟人士为目标客群，人气较旺。8、除女装外，运动休闲占比最大，经营面积远超过男装。说明运动休闲受到商家较高的重视，这符合全国市场的发展规律。世纪百悦名 称位 置规模楼 层品类品类面 积品牌停车 位租金世 纪解 放 路18595 一 层化妆品570 欧莱雅、欧泊来、泊美、阿迪、美 宝莲、玉兰油、 REDEARTH、Za、色 彩地带、 HUGO BOSS 330 5-6 元/ 平 米/百 悦与 花 果 街 交 汇 处珠宝
32、首 饰1285 金至尊、萃华金店、周大生、老凤 祥、诗普琳珠宝、百泰首饰、金伯 利钻石、老银匠、金大福、钻石世 家、明牌首饰、暴龙眼镜天， 收 银管 理扣 点 3% 名表店200 佳音名表包260 沙驰、歌莉娅、梦特娇、圣梵伦 蒂诺、圣大保罗、金利来鞋1760 鳄鱼恤、皮尔卡丹、 SKAP 、BOMY 、 金利来、好人缘、富贵鸟、欧卡斯、 森达、金猴、素人、日泰、Tata、 梦特娇、天美意、百丽、思加图、 米琴、 AAA 、宾度、卡地爵士、豪 行 其它800 金典藏品二 层女装3900 哥弟、 OCHIRY 、妙采、 KORADIOR、 KAKO 、爱之怡、诗篇、伊蒂夫人、 凯撒、慕托丽、帛君
33、、影儿、衣臣、 奥豹、ONLY 、欧时力、红番茄、伟 伦时尚、谜底、千细、 VM 、歌瑞丝 芬、夏克露丝、维尔金娜、梵凯、 歌莉娅、阿桑娜、万之冠、茗、戈 洛斯、玛莲露、尚谷、太平鸟、朵 兰帝、天意、季候风、天梭、傲丝 度、奥扉、播、菲妮迪、掂、芭蒂 娜、粉红玛丽、伊莎贝拉、媚、纳 帕佳、达衣岩、伊芙丽 饰品100 银库、 SHE E、美伊 其它 ( 楼梯、 消防 梯、办 公等）700 三 层男装2100 凯撒、诺丁山、迪莱、爵士丹尼、 金利来、花花公子、麦肯莱、卡奴 迪路、圣宝龙、九牧王、绅浪、苹 果、恒源祥、迪柯尼、凯迪东尼、 七匹狼、迪赛、法派、美尔雅、华 伦天奴古柏、梦特娇、尼诺里拉、
34、 胜龙、波顿、顺美、比音勒芬、汤 尼威尔、 摩高、 佐丹奴、埃古、 KAMA 、 高邦、黑骑、拜丽德、兽王、周织、 杉杉、乔治白、迈雅、海赢 女装400 阿依莲、朵以、温纯、盈彩美地、休闲900 班尼路、森马、 潮流前线、ME&CITY 、 真维斯、美特斯邦威、佐丹奴、浪 比时、马克华菲、 其它 ( 楼梯、 消防 梯、办 公等）700 飞利浦剃须刀、 zipple火机四 层运动1600 鸿星尔克，安踏、特步、彪马，乔 丹、背靠背、骆驼、花花公子、阿 迪、耐克、匡威、 361度、李宁针织内 衣1000 莱特尼斯、皮尔卡丹、美思、茜西 施、豪门、摩咔、纤丝鸟、花雨伞、 GP 、浩沙、金利来、康尼雅
35、、猫人、 稻草人、雪竹、梦特娇、美标、恒 源祥、鄂尔多斯、海尔缦斯、皮皮 狗、珍贝、帕罗，兆君、米皇、秋 鹿童装、 玩具1300 迪士尼、史努比、米老鼠、棣仔、 樱桃小丸子、水孩儿、小猪班纳、 下一代、丽婴坊、娃哈哈、 童鞋120 兄弟猫、斯乃纳、 家居230 多样屋、恐龙纺织、雅芳婷 健身器 材70 新贵族其它 ( 楼梯、 消防 梯、办 公等）600 评价：1、 、世纪百悦解放路店为总店，地处临汾市传统核心商圈。四层建筑，分设地下停车场和地上停车场。负一层配套万家福综合超市，有效地拉动了人流。2、物业外立面较有现代气息，该商场在当地属于较为高端的购物场所，亦在居民中有很高的知名度。3、 。物
36、业内部装修及灯光设计在当地商业中较好，动线设计上不尽如人意。 但因其在当地的影响力及所处地理位置等原因，人流量很大，经营状况很好。4、运动、休闲经营面积占比同样较突出。5、在业态的融合的角度来讲，并非完整的购物中心业态。受体量的限制，调整的空间不大。6、商场的品牌招商以国内二、三线品牌为主。7、品类之间关联度不够；品类经营方向有一定的差距，难以达成目标客群消费的最大化。8、家纺、及箱包类有较大经营空白。乐购潮人街名 称位 置规模楼 层品类品类面 积停车位租金乐 购 潮 人 街北 青 狮 子 口 街4500 一 层男装320 无标准停车位，可停 20 辆左右35 元/ 平米/ 天女装650 休闲
37、 运动540 针织 内衣260 鞋100 其它310 二 层服装1420 饰品115 包25 洗化140 内衣50 鞋65 家居 用品35 美甲45 水吧10 其他280 评价：1、乐购潮人街位于青狮北口街，建筑外立面具有时尚风格。2、青狮北口街因自发聚集了数家经营女性服装、鞋类等相关商品的店铺而被称作女人街。潮人街的建筑风格与整条街相融合，内部装修及各个门店的装修独具一格，符合其青春时尚的定位。3、建筑面积较小，环形动线，没有经营死角。4、所经营商品无品牌，品类规划较为单一，关联品类缺失较为严重。5、地下一层为万家福超市，与其互补经营，而形成一定的人流量与集客力。大都会名品店名 称位 置规模
38、楼 层品类品类面 积品牌停车 位租 金大 都 会 名 店鼓 楼 东 街4985 一 层化妆品280 玉兰油、欧泊莱、色彩地带、DeBON 10 个珠宝首 饰60 银岛名表40 SWATCH 鞋680 金利来、皮尔卡丹、鳄鱼恤、策乐、 梦特娇、伊迪亚、千百度、康莉、哈 森、接吻猫、克雷斯丹顿、爱步、玛 丝菲尔、路宝 其它180 二 层男装1040 迈雅、迪莱特、兽王、凯迪东尼、报 喜鸟、 庄吉、 路卡迪龙、Byford ， BONI ， 萨巴蒂尼、比音勒芬、吉普、 家居用 品50 膳魔师水杯、瑞士军刀、德国博朗剃 须刀、 Gucci 眼镜 水吧60 其它100 三 层女装1070 美珂欧兰、宝姿
39、、靓姿雪、贝丝琪、 阿桑娜、百图、 罗玛情怀、JKET 、 LILY、 玛斯菲尔 针织内 衣65 爱慕、寓美其它110 四 层1250 品牌调整中，未开放评价：1、 大都会名品店位于鼓楼东街， 每层面积仅有 1200 平米左右，现一至三层营业，四层在调整中。2、建筑内部环境较好，环形动线，设计及装修较当地其他商家而言较为规范。3、品牌以国内二三线为主，与其高端定位尚有差距。4、经营品类，如箱包、针纺类缺失较严重。4、经营较为艰难，有主力品牌撤出迹象。5、体量有限，缺乏调整空间。临汾百货业评价：1、临汾百货业发展滞后，与临汾的经济总量及城市级别不相称。2、百货经营竞争不充分，行业整体品牌招商能力
40、较差。3、百货公司服务配套设施较差，服务意识不成熟，对当代百货业态的管理与理解处于较为初级的水平。4、整体商业经营中各商家均存在经营大品类的缺失现象，如箱包、鞋帽、针纺均未在各家中形成相对的规模优势。5、总体而言临汾目前缺乏成规模的、一站式消费的综合性商业场所。超市调研万佳福仓储超市家乐店名称位置面积品类品类面 积面积占 比业态停车位万佳福 仓储超 市家乐 店平阳南 街10000 外租区1400 14% 综超90 服装1140 11.40% 方便袋 装食品840 8.40% 洗化800 8.00% 大小家 电600 6.00% 收银台 区500 5.00% 文体玩 具500 5.00% 酒水饮
41、 料400 4.00% 针织内 衣400 4.00% 图书音 像370 3.70% 主食熟 食350 3.50% 生鲜300 3.00% 散装休 闲食品300 3.00% 床上用 品300 3.00% 日用百 货300 3.00% 鞋区260 2.60% 奶制品240 2.40% 区 日配220 2.20% 调料220 2.20% 粮油200 2.00% 果蔬区160 1.60% 其它130 1.30% 包100 1.00% 童装100 1.00% 评价：1、 万佳福仓储超市家乐店是临汾市场规模最大的综合超市。2、 收银台共 29， 下午四点开放 15个，每个收银台排队 35 人， 从这种状况
42、看，经营状况良好。3、 超市分为两层，一层设有1400平方米的外租区，外租区招租状况良好。4、 在品类上，生鲜、果蔬占比较小，存在加强的必要。万佳福体育街店名称位置面积品类品类面 积面积占 比业态停车位万佳福 体育街 店体育南 街3000 其他设 施400 13.33% 食品加强型与世纪 百悦公 用 75 个 停车位日化370 12.33% 银台服 务台中 厅350 11.67% 方便食 品270 9.00% 生鲜270 9.00% 针织160 5.33% 日配150 5.00% 散装食 品150 5.00% 箱包文 体玩具 图书等150 5.00% 酒饮120 4.00% 日用百 货110
43、3.67% 调料区100 3.33% 果蔬100 3.33% 冲调80 2.67% 奶制品80 2.67% 粮油80 2.67% 小家电60 2.00% 评价：1、 万佳福体育街店规模较小，属百货店内配套超市。2、 收银台八个，下午三点开放三个，无人排队。3、 此分店位于世纪百阅风尚秀场的三层，与一般将超市设在负一层或者一层有所不同，设在三层目的可能在于吸引人流，但效果并不算好。4、 从经营品类来看，是万家福综超的缩小版，没有在相应品类上做取舍。万佳福仓储超市解放路店名称位置面积经营品 类品类面 积品类面 积占比业态车位万佳福 仓储超 市解放 路店世纪百 悦解放 路店地 下一层5600 其它(
44、 收 银台服 务台等）770 13.75% 食品加强型超 市与世纪 百悦公 用车位 330个小家电450 8.04% 服装440 7.86% 方便袋 装食品400 7.14% 主食熟 食350 6.25% 日用百 货320 5.71% 针织内 衣300 5.36% 箱包300 5.36% 酒饮280 5.00% 鞋区240 4.29% 日化200 3.57% 家居200 3.57% 文体图 书170 3.04% 奶制品150 2.68% 散装休 闲食品150 2.68% 生鲜150 2.68% 果蔬150 2.68% 粮油150 2.68% 冲调130 2.32% 调料120 2.14% 日配
45、100 1.79% 佳福茗 茶80 1.43% 评价：1、 此店与万佳福体育街店同属百货配套超市，但其设置在世纪百悦负一层。2、 店内设收银台 18个，晚上六点开放11个，每个收银台平均等候4 人。3、 世纪百阅的品牌号召力及百货、超市规划配合的相对合理致使此店经营较好。4、 此店自身规划也较为合理，有停车场，独立出入口，购物环境较好。新银河超市名称位置面积经营品 类品类面 积品类面 积占比业态车位新银河 超市五一路9800 外租区3300 33.67% 综超50 日化600 6.12% 日用百 货550 5.61% 方便袋 装食品550 5.61% 服装450 4.59% 针织内 衣450
46、4.59% 其它( 收 银台服 务台楼 梯等）440 4.49% 主食熟 食370 3.76% 文体图 书350 3.58% 粮油300 3.06% 小家电280 2.86% 酒饮260 2.65% 散装休 闲食品250 2.56% 果蔬250 2.55% 日配200 2.04% 家居200 2.04% 生鲜150 1.53% 童装玩 具150 1.53% 其它 （楼 梯、 库房 等）120 1.22% 冲调100 1.02% 调料100 1.02% 山西特 产、 康美 保健专 卖100 1.02% 箱包100 1.02% 鞋区100 1.02% 奶制品80 0.82% 评价：1、 新银河超市
47、是临汾市第二大超市，属相对独立的社区综超。2、 店内设收银台 34个，早上 10 开放 13个，每个收银台平均等候2 人。3、 此店位于信合路，一层为外租区，设置了小吃，更方便居民购物，外租区招租状况良好。4、 与万家福比较，在品类组合上有相似之处，购物环境比万家福超市较差。超市评价 ：1、 在对临汾超市业态的调查中，我们发现主要是万佳福连锁超市和新银河超市，其中万佳福有多家连锁分店，形成了临汾市区的广泛布点，而我们调查的超市中新银河只有信合路一家。2、 在我们调查的超市中主流面积是3000-5000平方米的社区食品加强型超市。3、 从经营的品类看，小的食品加强型超市是大的综超的缩小版，在品类
48、上没有做较大的取舍，无论是大型综超还是食品加强型超市，在某些品类的深度和广度上均存在较大的提升空间。4、 从超市调研来看，动线布局较为合理，在购物环境上，万家福超市好于新银河超市。5、 在拓展策略上，万家福部分采取与百货商场结合的策略，此点值得肯定，这是顾客资源共享，一站式购物的现代化思路。建材装饰市场调研神州装饰城名称位置规模经营品 类品类面 积品类面积占 比租售价 格神州装 饰城平阳南 街45451 陶瓷洁 具19390 42.66% 市场部 报价 0.63 元 / / 天， 走访商 户得知 目前市 场租价 为 35 元/ / 天板材6345 13.96% 灯饰5000 11.00% 木地
49、板、 五金、 壁 纸4730 10.41% 油漆2851 6.27% 铁艺1950 4.29% 铝材1935 4.26% 橱柜1706 3.75% 窗帘588 1.29% 防盗门520 1.14% 石材436 0.96% 评价：1、 神州装饰城位于平阳南街与环城南路交叉口，占地面积150 余亩，设有陶瓷洁具、板材、灯饰、油漆等13 个品类区域，可容纳400 余个商户经营。2、 建筑主体为两层，局部为一层，每排建筑的排列较为规则。3、 品类分区较为规范，基本没有空置，是临汾重要的建材装饰市场。普国装饰城名称位置规模经营品 类品类面 积品类面积占 比租售价 格普国装 饰城平阳南 街8700 陶瓷洁 具3470 39.89% 市场部 报价 0.82 元 / / 天， 走访商 户得知 目前市 场租价 在 3 元/ / 天石材1420 16.32% 地板、 门 业1125 12.93% 板材775 8.91% 灯饰700 8.05% 暖气装 饰640 7.36% 橱柜380 4.37% 五金190 2.18% 评价：1、 普国装饰城处于神州装饰城的对过，主要