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1、房地产业的“居间”行为 房地产行业中的“居间”行为 在房地产业的发展过程中，房价的上涨，使得房产中介的收益逐步提高，各种房产中介公司也随之风生水起。 中介书面语称掮客（qin k），在古代商业史上又称“居间人”、“代办商”、“经办商”等，是为买卖双方撮合贸易，评定价格须要花费口舌的人，俗称“牙人”。 房地产居间是房地产经纪人员或房地产经纪机构的一种房地产经纪行为。 详细是指经纪人员或房地产经纪机构向托付人报告订立房地产交易合同的机会或者供应订立房地产交易合同的媒介服务，并向托付人收取佣金的行为。 说通俗点就是房产中介在房屋买卖,房屋租赁中作为合同的第三方,收取佣金。 由于房地产业的业务具有内容
2、丰富、手续繁杂、涉及面广等特点，确定了房地产居间活动对房地产业发展起着重要的作用，成为房地产市场中不行缺少的经营活动。为了适应这种市场的需求，不同内容的房地产居间活动也逐步发展成业专业化操作的相对独立的工作领域，如房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间等。 就目前房地产发呈现状而言，主要以房地产居间和房地产代理两种方式为主。 房地产居间，这种方式是市面上二手房出售和租赁的普遍方式，出售人和出租人将房产信息向广阔的房产经纪公司公布，全部房产经纪公司都有权进行该房产的销售和租赁行为。 而房地产代理是指房地产经纪人在受托权限内，以托付人名义与第三者进行交易，并由托付人干脆担当
3、相应的法律责任的经纪行为。即出售人将房产单独托付给一家或几家具有合 法资质的房地产经纪公司，具有唯一针对性，在托付期限内，该房产只能在托付的一家或几家房产经纪公司出售。 首先来讲，房地产代理在目前新建商品房的销售中担当主要角色。主要从事营销策划、销售代理两大核心业务，主要致力于在房地产业内，为房地产开发商供应管理顾问、营销策划、全案代理等专业化、规范化服务。例如，目前大多数的新建商品房的开发商，在其项目前期策划阶段即引入房地产代理公司，参加项目前期的全案策划，开发商只负责建房子和项目手续方面的运作，包括项目中期的营销策划和分析，到后期的销售，以及项目的法律责任都托付于房地产代理公司。亦有一些开
4、发商近年来本着节约成本和扩张业务的原则实行公司自己组建销售团队销售的模式，但在销售技巧、市场调研、项目定位、专业培训、销售管理、宣扬推广和客户资源拥有、尾盘销售阅历等各方面都存在不足，对房地产代理行业有所冲击但并不致命。 其次来讲，在目前存量商品房的销售和租赁中房地产居间起到了巨大作用。主要业务包括转让、赠予、交换、遗赠等房屋买卖居间业务；还包括新建商品房的期权预租、新建商品现房的出租和存量商品房的出租、转租居间业务，主要是为双方供应信息和机会。例如，如今的房产居间机构大多都已连锁加盟的公司经营形式存在，像“我爱我家” “21世纪不动产”等等，在同一城市实施分区连锁经营，针对区域内的新建商品房
5、和存量商品房的二次销售以及租赁绽开居间代理业务，大量的汲取业务信息，并向社会广泛的发布信息，并促成居间业务。大多数人买卖和租赁二手房都干脆通过居间代理公司（即中介）达成协议，而几乎没有通过房地产代理公司的。但是大规模的中介结构也从事新建商品房的销售，如21世纪不动产。 再者来讲，存量商品房的销售和租赁平台又新增加了各新建小区的物业管理公司这一“中介”。一是由于业主本身对物业管理公司的信任度要高；二是基于其便利性和对标的物的了解程度，业主本身不用太过花费时间和精力即可达成协议；三是物业公司对小区整体存量房的销售和租赁信息收集较全，可以给意向客户供应多项选择。 物业管理，是指受物业全部人的托付，依
6、据物业管理托付合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业全部人和运用人供应综合性的有偿服务。 基本内容按服务的性质和供应的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和托付性的特约服务三大类。 常规性服务大致包括，房屋设备、设施的管理、环境卫生、绿化的管理、公共秩序维护和平安防范工作、车辆道路管理、物业档案资料的管理。 针对性的专项服务，是指物业管理企业面对广阔住用人，为满意其中一些住户、群体和单位的肯定须要而供应的各项服务工作：日常生活类（送洗服务）、商业服务类（订餐订票服务）、经纪代理中介服务等等。 托付性的特约
7、服务事实上是专项服务的补充和完善。 物业服务资质等级较高的企业，基本上都已经可以完善的做到以上服务项目。 所谓的经纪代理中介服务就是物业服务中新兴的一项业务，虽未正规成型，但已经在市场中崭露头角，起到了实质性的居间代理服务作用，首先已经对居间代理公司的业务造成了正面冲击，分得市场一杯羹，发展下去也大有取而代之的趋势。 而在新建商品房的销售过程中，销售代理公司在前期的策划、营销和销售过程中都有无可替代的作用，但在后期的抵押贷款、权属登记和管理服务方面不再跟进。此时开发公司本身及物业公司充当了重要的角色。例如，目前太原市场上就有许多新建商品房，尚未完成权属登记，但房地产代理公司已经不在合同期或者一
8、再推辞，业主也不明确是该由小区物业负责还是原代理销售机构，甚至是开发商负责，但至始至终业主都没有正面与开发商接触。假如小区物业是由开发商本身来做或者由代理销售机构来续做，问题迎刃而解，且对代理销售机构来讲，是业务扩张和利润增值的空间。 由此看来，物业管理公司在房地产开发整个过程中，包括前期规划介入、中期管理、后期服务和存量房的销售租赁中都举足轻重，也成为将来房地产代理、房地产居间服务、房地产后期管理的发展趋势所在，业务扩容快，不容忽视。 房地产业的“居间”行为 房地产业 房地产业的特点 房地产业对应英文 房地产业开发概述 房地产业纳税指南 中国房地产业 房地产业形势解读 房地产业营销报告 中国房地产业的现状 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第6页 共6页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页