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1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产项目贷款调查评估报告借 款 人：新疆天山建材（集团）房地产开发公司项目名称：“天山博雅文轩”二期项目上海浦东发展银行乌鲁木齐分行二八年十二月主评估人：评估小组：评估组长： 调查评估报告： 第一章 评估人 调查评估报告： 第二章 评估人 调查评估报告： 第三章 评估人 调查评估报告： 第四章 评估人 调查评估报告： 第五章 评估人 调查评估报告： 第六章 评估人 调查评估报告： 第七章 评估人 声 明 与 保 证我们在此声明与保证：本报告是按照上海浦东发展银行房地产项目贷款评估办法和有关规定，根据贷款申请人和承贷行提供的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成
2、的。报告全面反映了贷款申请人及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。贷款评估人员签字：年 月 日主评估人签字： 目 录第一章 概 要一、 评估背景二、 借款人及项目主要关系人评价三、 项目评价四、 偿债能力和风险提示 五、 评估结论第二章 借款人及项目主要关系人评价一、 基本概况二、 经营情况评价三、 财务状况分析四、 信用情况评价五、 发展前景评价第三章 项目建设情况评价一、 项目基本情况评价二、 项目建设条件评价三、 项目实施进程评价四、 设计施工监理评价五、 环境保护评价第四章 项目市场评估一、 房地产投资环境评价二、 项目市场定位评价三
3、、 项目市场竞争力评价第五章 投资估算和筹资评价一、 投资估算评价二、 资金筹措评价三、 项目投资计划评价 第六章 项目财务及偿债能力分析一、 评估原则与评估依据二、 项目基础数据预测三、 项目财务效益评价四、 偿债能力评价五、 项目不确定性分析第七章 贷款风险及效应评价一、 贷款风险分析二、 贷款担保评价三、 项目的封闭管理方案四、 贷款效应评价五、 避险措施 第一章 概 要一、 评估背景新疆天山建材（集团）房地产开发有限公司（简称天山房产公司）于2008年6月在乌鲁木齐西八家户路，原天山建化制品厂,开发占地面积：11.51万，规划开发总建筑面积约为29.60万的“天山博雅文轩”项目。根据天
4、山房产公司近几年在该地段的开发和销售情况分析， “天山花园”15期项目已开发完毕，且所有住房已销售完毕。2008年6月该公司拟开发建设“天山博雅文轩”项目，共分三期开发，目前一期项目均已达到预售条件，且销售状况良好，计划于2009年初进行二期项目开发，故我行与该公司积极联系、介入，对该二期项目进行评估。企业可研报告项目总投资23012.58万元，公司向我行申请项目开发贷款人民币5000万元，经过我行评估，项目总投资22322万元，贷款5000万元，期限为三年，用于项目开发支付材料款和工程款。(一)、项目简介项目名称：“天山博雅文轩”二期项目开发商：新疆天山建材（集团）房地产开发有限公司项目用途
5、：住宅项目现状：期房投资方案：自筹资金占35%，银行贷款占20%，销售回款再投入占45%(二)、建设规模（1）占地面积：33211.21平方米（2）建筑面积：94454.28平方米（3）居住户数：696户（4）容 积 率：2.00（5）绿地面积：38%（6）建筑概况：住宅十七栋（十一栋多层栋，六栋小高层栋），幼儿园，会所，物业管理用房（7）使用年限：50年二、 借款人及项目主要关系人评价“天山博雅文轩”二期项目项目由天山房产公司投资、开发，天山房产公司具备和“天山博雅文轩”二期项目开发的丰富经验，有一定的资产规模，信用状况良好，财务状况正常，公司具备一定的投资能力和担保能力。天山房产公司有一定
6、的项目投入和资产规模，负债低，短期偿债压力小，具备一定的举债能力和偿债能力。公司股东情况：名称投资额比例新疆天山建材（集团）有限公司2100万元100三 项目评价“天山博雅文轩”项目总占地面积约11.51万，天山房产公司于2007年2月5日，乌市国土资源局举办的编号为2006C026地块国有土地使用权挂牌出让活动中，经过公开竞价成交取得了该宗国有土地使用权（成交金额6370万元），并及时全额缴纳了土地出让金及契税（共计6887万元），市国土资源局核发了乌国用（2007）第、第号国有土地使用证。 “天山博雅文轩”商品房住宅项目位于乌鲁木齐西八家户路，该项目总规划用地面积为11.51万，建筑容积率
7、2.00，土地用途为商住用地，最大建筑密度为25%，最小绿地率为35，规划开发总建筑面积约为29.60万，其中：商业建筑面积约为1.02万，住宅面积约26.25万，物业及社区会所建筑面积约为0.29万，地下车位、人防及其他建筑面积1.83万，幼儿园建筑面积约为0.21万。计划总投资近6.5亿元。建设规划有多层住宅二十八栋、小高层住宅十九栋，并配建有幼儿园、学校、社区文化会所、医疗所等设施，把实用、经济与建筑美学要求有机结合起来的住宅小区。天山房产公司为保证“天山博雅文轩”项目的顺利完成，以期树立和提升企业的品牌形象，计划以滚动开发方式将项目总体分为三期规划实施：已开发建设的一期项目为邻河滩快速
8、路一侧，占地面积约4.85万，开发总建筑面积约11.59万（含地下车库），总投资约2.21亿元。共规划有六栋小高层、十六栋多层住宅，其中：多层普通住宅面积为6.78万（不含车库）；小高层住宅面积为3.93万；地下车库及其他公共建筑面积0.47万（含人防）；商业等其他建筑面积约为0.41万。一期项目已于2008年6月份开工，2010年6月全部竣工。二期计划为该项目临银河青城小区一侧，建设用地面积3.32万，总建筑面积约9.44万，总投资约2.30亿元。项目规划有十一栋小高层、六栋多层住宅。其中小高层建筑面积4.44万平方米（含地下室），多层建筑面积为4.32万平方米（含地下室），幼儿园、会所、物
9、业办公楼配套公建0.68万平方米（含地下消防水池）。二期计划于2009年上半年开工建设，2011年中旬全部竣工。三期为该项目剩余部分，建设用地3.34万，开发总建筑面积约为8.61万（含地下车库），计划总投资约为2.0亿元。项目规划有四栋多层，七栋小高层。计划于2009年下半年开工建设，2012年中旬全部竣工。该项目周边市政道路及配套设施的不断完善，带动区域人流量，地段优势日益增强，区域开发建设力度加大。该项目所在区域是未来规划的主要居住区，而新市区人均收入较高，收入稳定。周边工业园区、住宅、商业项目都在大力投资建设，这必将进一步刺激和增强该区域住宅的消费潜力。周边已开发项目销售率良好，有利带
10、动该区域周边住宅消费潜力，促进该地区经济快速发展，提升地块升值潜力。项目总投资22322万元，其资金来源为：企业自有资金7850万元（按总投资的35%测算为7812.70万元），销售收入转投入9472万元,银行贷款5000万元。项目建设情况动工前期及基础工程主体工程安装绿化管网竣工2009年4月2009年4月至2009年6月2009年6月至2010年11月2011年4月至2011年5月2011年6月企业自筹：1、根据新疆地大不动房地产评估咨询有限公司新地大估字（2007）第D-001、新地大估字（2007）第D-号报告，关于“天山博雅文轩”项目总占地面积.24，编号为2006C026地块国有土
11、地使用权评估总额为16909.7万元，折合单位地价1469.52元/，企业享受优惠政策，土地出让金支付6370万元，税款517万元，“天山博雅文轩” 二期项目占地33211.21平方米，折合分摊出让金1837.39万元，税费149.13万元，共计1986.13万元。2、根据拆迁安置补偿协议，企业支付.24的拆迁补偿安置款11810万元，税费354.3万元。折合我行评估土地“天山博雅文轩” 二期项目33211.21平方米，支付金额3408.59万元，税费102.28万元。3、企业支付设计费、前期手续费、热网接口费用、电网增容费用等2353.5万元四、 偿债能力和风险提示项目在资金筹措上，在施工技
12、术上，还是在公司的实力上，不可预测的因素相对较小，项目风险较低。还款方式设定如下：项目销售开始至销售到20%（含）：30%售楼款用于偿还贷款，60%用于项目投入；项目销售进行至21%-50%（含）：60%售楼款用于偿还贷款，40%用于项目投入；项目销售进行至51%以上：全部售楼款用于偿还贷款直至还清贷款。还款方案时间住宅销售比例当期资金回笼当期还款2009年第二季度2009年三、四季度7%20272010年一、二季度13%37642010年三、四季度21%60802011年一、二季度16%46322011年三、四季度30%86862012年一、二季度13%3764 按照以上匡算，项目贷款预计在
13、2011年四季度完全收回，资金实际使用期限约为三年。五、 评估结论由于项目经济效益良好且风险可控，拟建议给予申请人新疆天山建材(集团)房地产开发有限公司房地产项目开发贷款人民币5000万元，期限为三年，利率为基准利率上浮10%，用于支付材料款和工程款；由公司提供项目土地作抵押，并由项目所占土地及在建工程做抵押。第二章 借款人及项目主要关系人评价一、 基本概况新疆天山建材（集团）房地产开发有限公司成立于1999年8月，隶属于新疆天山建材（集团）有限责任公司，是国有独资有限公司，董事长朱更明，总经理朱振江，注册资金为2100万元，开发资质二级。从2000年至2007年已累计开发50万平方米，绿化率
14、为35%，连续八年工程质量合格率100%，住宅售房率100%。天山房产公司先后荣获了“名牌企业” “综合实力三十强开发企业” “AAA级诚信单位” “房产创新力奖” “优秀企业”； 董事长朱更明荣获“优秀经理”；开发的“天山花园”小区先后荣获了 “优秀住宅小区” “优秀物业管理小区” “名牌楼盘” “十大品牌楼盘”“十佳精品楼盘”，2005年开发的“天山景轩”小区荣获“住宅科技进步奖”，为促进自治区经济繁荣和社会稳定做出了重要贡献。 自2000年4月-2007年7月，先后开发建设了“天山花园”小区一至四期、“天山景轩”小区、“雅仕居”小区、以及库尔勒的“天山绿苑”小区和 “天山美食城”。 其中
15、，配套建筑累计开发总建筑面积为51.3万，总资产18254万元，净资产9852万元，实现销售收入6亿元，实现利润6643万元，上交利税3500万元；工程质量合格率100%，住宅售房率100%。 2002年天山房产公司积极参与了市委市政府的第一批“改变屋面造型”项目,投资160余万元将三期工程9栋楼作为试点项目进行修建，摆脱了陈旧的“火柴盒”式的建筑立面造型，并使该建筑在沿河滩公路上成为一道建筑景观，受到广大购房者青睐。2005年天山房产公司在位于乌鲁木齐市南湖中路开发天山景轩小区，总开发面积7.6万平方米，采用国家最新建筑标准设计施工，是保温节能住宅，户型设计新颖合理，七层屋顶全部为坡屋顶复式
16、住宅，色彩亮丽，具有使用空间且带晒台。 2006年天山房产公司在位于乌市高新技术开发区河北路开发雅仕居小区，总开发面积2.4万平方米，雅仕居纯板式小高层公寓，尊严华贵、数字化在线配置、卫星视讯可视门铃，满足知性而又智慧的气质人士对居住文明的要求。精心打造出与周边运动环境相协调的视觉景观，构筑具有现代人文精神的居住家园。发展中的天山房产将按照新疆天山建材集团有限责任公司的发展战略和现代企业管理的制度要求，发挥整体优势和规模效应，以“天山房产百姓家园”为理念，以“追求卓越经典永恒”为目标，坚持“以人为本，诚信经营”为宗旨，致力房地产业的开发经营，着力提升房地产业的服务信誉，倾力打造房地产业的品牌公
17、司。二、 经营情况评价天山房产公司为项目公司，经历8年发展相继开发面积近60万平方米，公司拥有房地产开发二级资质。项目的实际投资人新疆天山建材（集团）房地产开发有限责任公司有开发项目的开发经验，且项目地理位置较好，项目开发预期较好。三、 财务状况分析 资产负债表： （单位：万元）资 产2006年2007年2008年11月货币资金415711294434短期投资应收股利应收帐款119预付账款440303750其它应收款516375467668应收补贴款存货4725910418957待摊费用待处理流动资产损益流动资产合计144861810131809长期投资：长期投资686733733长期投资净额
18、686733733长期投资合计686733733固定资产原价982953989减：累计折旧170169203固定资产净值812784786固定资产净额812784786在建工程固定资产合计812784786无形资产135无形资产净值135长期待摊费用(递延资产)无形及递延资产合计135资产总计159851962133333短期借款21005005000应付票据应付帐款1200974730预收账款19185062197应付工资24268应付福利费29352应付利润(股利)应交税金25477其他应交款其他应付款723720910445预提费用流动负债合计6248929218732长期借款应付债券长
19、期应付款4153专项应付款其他长期负债长期负债合计负债合计6248929222885实收资本210021002100资本公积盈余公积135814171417未分配利润627968126931所有者权益合计97371032910448负债及所有者权益总计159851962133333公司11月末报表反映货币资金较多，公司还有较多可投入资金。应收账款：无。其他应收款7668万元，主要是借给巴州房地产公司。预付帐款750万元，主要是支付六期工程及材料款。存货18957万元，为新开发六期开发成本17594万元，1-5期商铺1363万元。固定资产989万元，分别是房屋建筑物848万元、运输设备91万元、
20、其他电子办公50万元构成。短期借款5000万元，为中国建设银行贷款。应付帐款730万元，主要是工程及材料保证金款。预收账款2197万元，主要是六期预收房款。其他应付款10445万元，主要是向天山建材集团公司借款5265万元；六期工程未付水泥制品公司拆迁补偿费2525万元；客户代收代付各项款项。长期应付款4153万元，主要是页岩山荒山绿化专用款。未分配利润6931万元，主要是企业经营积累净利润转入。综上所述，天山房产公司为专业房地产开发公司，有十几年的开发经历，经验较丰富，具备一定的开发能力。总体来看，公司财务状况良好。损益表比较分析：项 目200620072008年11月一、主营业务收入488
21、467721786主营业务收入净额488467721786减：主营业务成本36034895522主营业务税金及附加269616590二、主营业务利润（亏损以-号表示）10121261674加：其它业务利润（亏损以-号表示）2减：存货跌价损失营业费用22393209管理费用358558253财务费用-16-19-5三、经营利润（亏损以-号表示）449629217加：投资收益（损失以-号表示）20368补贴收入营业外收入1510减：营业外支出212加：以前年度损益调整（调减负号表示）四、利润总额（亏损以-号表示）667686215减：所得税2529696五、净利润（亏损以-号表示）41559011
22、92006年销售房产4884万元，成本3603万元，占比73.77，管理费用358万元占成本的9.94，投资收益主要是股权投资收益203万元。2007年销售房产6772万元，成本4895万元，占比72.28，管理费用558万元占成本的11.40，投资收益主要是股权投资收益68万元。综上所述，天山房产公司为房地产开发公司，主营业务收入为房产销售，2006年、2007未进行项目开发，2008年10月才实现销售，故收益较低，预计2009年效益将有大幅提高。现金流量表比较分析：项目200620072008年11月一、经营活动的现金流量销售商品、提供劳务收到的现金642442042989收到税费返还收到
23、的其他与经营活动有关的现金39755302294经营活动产生现金流入小计682197345283购买商品、接受劳务支付的现金382289149232支付给职工以及为职工支付的现金248201243支付的各项税款373957453支付的其他与经营活动有关的现金218110791677经营活动产生现金流出小计66241115111605经营活动产生的现金流量净额197-1417-6322二、投资活动的现金流量收回投资所收到的现金取得投资收益所收到的现金处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收到的现金净额7收到的其他与投资活动有关的现金投资活动现金流入小计7购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付
24、的现金净额31838投资所支付的现金支付的其他与投资活动有关的现金投资活动现金流出小计-31838投资活动产生的现金流量净额-3-11-38三、筹资活动产生的现金流量吸收投资所收到的现金借款所收到的现金25005000收到其他与筹资活动有关的现金5265筹资活动现金流入小计250010265偿还债务所支付的现金11001600500分配股利、利润、偿付利息所支付的现金42100支付的其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流出小计1142-1600600筹资活动产生的现金净流量1358-16009665四、汇率变动对现金的影响额五、现金及现金等价物净增加额1552-302833052007年年企业
25、经营活动净流量为负值，主要原因为在2006、2007年该公司未进行项目开发，而在2007年又进行土地储备投入。综上所述，表明企业处于高速发展扩张期，产品迅速占领市场，销售呈现快速上升趋势，表现为经营活动中大量货币资金回笼，同时为了扩大市场份额，企业仍需要大量追加投资，而仅靠经营活动现金流量净额远不能满足所追加投资，必须筹集必要的外部资金作为补充。指标表分析项目200620072008一、偿债能力净资产与年末贷款余额比率3.78资产负债率39.0847.3647.36资本固定化比率0.63流动比率2.321.951.81速动比率1.560.970.91现金比率0.15主营业务收入现金率0.98长
26、期资产适宜率1.82二、经营能力应收帐款周转速度4145.52631.82123.96存货周转速度0.750.710.72总资产周转速度0.340.380.29总资产报酬率4.583.860.05总资产报酬率_投资0.04投资收益率_投资0.1三、经营效益毛利率0.2毛利率_房产0.65营业利润率0.12净资产收益率4.365.880.07从偿债能力分析：该公司近三年资产负债率有所增长，说明投资正在逐年加大，流动、速动比率在合理范围内，企业应收、存货等资产变现能力较强，短期偿债能力也较强。从经营能力分析：该公司应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率等指标较好，说明企业有土地储备、开发能力，房
27、产销售通畅。从经营效益分析：该公司2008年开发面积较大，开发成本占销售收入在73，各项费用占比较合理，连续三年利润大幅增加，盈利能力增强。四、 信用情况评价公司有贷款证,有独立的融资资格,历年无任何不良信用记录。 五、 发展前景评价“天山博雅文轩”二期项目由新建天山建材（集团）房地产开发公司开发建设，项目总占地3.32万，总建筑面积约9.44万；实际投资人具备丰富的楼盘开发经验和雄厚的资金实力。项目位于乌鲁木齐西八家户路，地理位置较好，经项目经评估，有较好的经济效益和社会效益，项目抗风险能力强、投资回报率高于同行业水平，在正常运行的前提下，该项目会取得预期的经济效益和社会效益，因此公司发展前
28、景良好。第三章 项目建设情况评价一、 项目基本情况评价 “天山博雅文轩”商品房住宅项目位于乌鲁木齐西八家户路，该项目总规划用地面积为11.51万，建筑容积率2.00，土地用途为商住用地，最大建筑密度为25%，最小绿地率为35，规划开发总建筑面积约为29.60万，其中：商业建筑面积约为1.02万，住宅面积约26.25万，物业及社区会所建筑面积约为0.29万，地下车位、人防及其他建筑面积1.83万，幼儿园建筑面积约为0.21万。计划总投资近6.5亿元。建设规划有多层住宅二十八栋、小高层住宅十九栋，并配建有幼儿园、学校、社区文化会所、医疗所等设施，把实用、经济与建筑美学要求有机结合起来的住宅小区。天
29、山房产公司为保证“天山博雅文轩”项目的顺利完成，以期树立和提升企业的品牌形象，计划以滚动开发方式将项目总体分为三期规划实施：已开发建设的一期项目为邻河滩快速路一侧，占地面积约4.85万，开发总建筑面积约11.59万（含地下车库），总投资约2.21亿元。共规划有六栋小高层、十六栋多层住宅，其中：多层普通住宅面积为6.78万（不含车库）；小高层住宅面积为3.93万；地下车库及其他公共建筑面积0.47万（含人防）；商业等其他建筑面积约为0.41万。一期项目已于2008年6月份开工，2010年6月全部竣工。二期计划为该项目临银河青城小区一侧，建设用地面积3.32万，总建筑面积约9.44万，总投资约2.
30、30亿元。项目规划有十一栋小高层、六栋多层住宅。其中小高层建筑面积4.44万平方米（含地下室），多层建筑面积为4.32万平方米（含地下室），幼儿园、会所、物业办公楼配套公建0.68万平方米（含地下消防水池）。二期计划于2009年上半年开工建设，2011年中旬全部竣工。三期为该项目剩余部分，建设用地3.34万，开发总建筑面积约为8.61万（含地下车库），计划总投资约为2.0亿元。项目规划有四栋多层，七栋小高层。计划于2009年下半年开工建设，2012年中旬全部竣工。该项目周边市政道路及配套设施的不断完善，带动区域人流量，地段优势日益增强，区域开发建设力度加大。该项目所在区域是未来规划的主要居住区
31、，而新市区人均收入高，收入稳定。周边工业园区、住宅、商业项目都在大力投资建设，这必将进一步刺激和增强该区域住宅的消费潜力。周边已开发项目销售率良好，有利带动该区域周边住宅消费潜力，促进该地区经济快速发展，提升地块升值潜力。项目总投资22322万元，其资金来源为：企业自有资金7850万元（按总投资的35%测算为7812.70万元），销售收入转投入9472万元,银行贷款5000万元。二、 项目建设条件评价1、地质条件根据新疆西北岩土工程咨询有限公司对“天山博雅文轩”提供的岩土工程勘察报告及现场开挖后实际情况，建设场地范围内无岩溶、滑坡、坍塌、泥石流、采空区、地震液化等不良地质作用，场地稳定性良好，
32、场地地下水稳定，水位为-6.70米至-5.40米，地下水对建筑物没有影响，地基均为天然戈壁，基底为未扰动基础，天然极配均匀，主要地层为印石层，地基均匀性良好，承载力达到300KPA。2、气象条件根据气象部门提供的资料，乌鲁木齐市极端高温42.1，极端最低温-41.5，年平均温度6.4，冬季最大风速20米秒，春季最大风速28米秒，夏季平均风速3.1米秒；年平均降水量236mm。一日最大降水量57.5mm，最大积雪深度48m，最大冻土深度133cm，常年主导主向WN。3、不良地质现象场地内无断层、滑坡、坍塌体、地道等其他不良地质现象的存在，现场对附近已建建筑的观察和了解，无盐碱腐蚀和基础沉陷现象。
33、4、地震参数乌鲁木齐地区的地震设防烈度为，地震动峰加速度a=0.2 g，动反应谱周期T=0.4S。5、结论和建议场地工程地质条件良好，场地稳定、属抗震有利地段、适宜本工程的建设。 三、建设方案（一）建筑设计1、室外：（1） 屋面上人屋面：1)30厚C20细石混凝土(分格6米,缝宽 20,内嵌聚胺脂密2)3厚麻刀灰隔离层3)聚脂胎SBS防水层(3mm+3mm),面层带页岩.4)1:3水泥砂浆找平层20厚.5)保温层:加气块块2%找坡,最薄处为20厚,下铺150厚聚苯6)隔气层:乳化沥青一道.7)钢筋混凝土屋面板.非上人屋面（坡屋面）：1）聚脂胎SBS防水层(3mm+3mm),面层带页岩.2）1:
34、3水泥砂浆找平层20厚.3）铺150厚聚苯板保温层。（密度30Kgm 3）4）隔气层:乳化沥青一道.5）钢筋混凝土屋面板.（2）外墙：乳胶漆。（3）台阶：混凝土抹光，设伸缩缝，防潮层。（4）散水：详XGJ878-1-3（5）道路及场地：现浇砼。2、室内：（1）顶棚：板底刮腻子抹平。（2）内墙：水泥墙面用水泥混合砂浆罩面，外刷涂料。（3）楼地面：水泥砂浆抹面，厨房、卫生间水泥砂浆找坡，SBS防水层，一布两涂四周卷起150高。（4）窗台：普通水泥窗台。（5）阳台：加砌块砌筑，60系列绿色塑钢窗，SBS防水层。（6）油漆：刷调和漆。（7）门：单元门为电子可视对讲门，进户门为四防门。（二）结构设计主要
35、基础参数：抗震设防裂度：八度地基承载力：400Kpa冻土深度：1.4m楼面活载：2.0KN/平方米雪荷载：0.75 KN/平方米风荷载：0.6 KN/平方米四、施工条件建设项目范围内居民搬迁、安置问题均已解决，用水用电问题也解决，施工、材料场地大，施工设备、建筑材料运送便利。五、配套设施1、供排水：自来水由市自来水公司用户科现场查看，根据实际情况，在“天山花园”三期开发时，在河滩北路主管DG1000的主管网上开设了DG300供水口，并考虑到以后的开发用水，另预留一处DG300供水口，不但能够满足新建小区的用水量，还对今后本地区的发展，用水量的增加留下了足够的空间。2、供电：区域由乌鲁木齐电网供
36、电，以保证生产、生活用电需要。3、通讯：区域由西八家户路电信局电话网提供电讯服务，可保证通讯需要。4、供暖：天山房产公司已开发的“天山花园”小区一、二、三期工程已全部纳入集中供热范围，并由华源热力公司提供供热，供热主管网紧邻新建六期小区。5、燃气：区域内由乌鲁木齐市燃气公司供应天然气。六、 项目实施进程评价项目土地为拍卖取得，拍卖时间为2007年8月7日，拍卖金额为6370万元，拍卖成交确认书编号为2007C-062，土地出让款、契税等相关税款已完全缴清。目前项目已支付：（一）土地费用1、项目土地费用该宗土地位于乌鲁木齐市西八家户路6号，建设用地面积约11.51万，土地性质为商业用地。其土地取
37、得费用构成如下：（1）、土地出让金及契税：2007年2月5日乌市国土资源局举办的编号为2006C026地块国有土地使用权挂牌出让活动中，由天山房产公司经过公开竞价成交取得了该宗国有土地使用权，成交金额陆仟叁佰柒拾万元（6370万元）。并全额缴纳了契税伍佰壹拾柒万元（517万元）。（2）、拆迁补偿费：该地块原为建化实业公司及水泥厂厂区，拟进行“天山博雅文轩”商品住宅项目的开发后，需对上述企业整体搬迁。为此，天山房产公司须出资近壹亿壹仟捌佰壹拾万元（11810万元）对其进行整体搬迁和补偿。由此计算出“天山博雅文轩”项目土地费用合计为：18697.00万元土地费用= 土地出让金费用+契税+搬迁补偿费
38、用 =6370.00万元+517.00万元+11810万元 =18697.00万元2、二期土地费用:二期土地费用按照其建筑面积比例进行分摊计算：（1）、分摊的土地出让金费： 1837.39万元3.32万11.51万6370.00万元=1837.39万元（2）、分摊的搬迁补偿费用： 3406.53万元3.32万11.51万11810万元=3406.53万元（3）、摊土地转让契税： 149.13万元3.32万11.51万517.00万元=149.13万元小计：5495.25万元（二）前期费用1、地质勘察费 5.77万元（注：实际发生20.00万元，二期按土地面积分摊为3.32万11.51万20.0
39、0万元=5.77万元）2、小区规划费： 2.79万元（注：90个工作日85元1.13.32公顷2.79万元）3、施工图设计费： 113.28万元（注：施工图由民用建筑设计研究院设计，其设计费按建筑面积12元/计取，即：9.44万12.00元/=113.28万元。）4、质量监督费： 13.22万元（注：框架结构：9.44万1.40元/=13.22万元）5、施工图审图费： 4.48万元（注：审图费按建安造价的投资额度累进费率计算，即：500万元1+500万元0.8+4000万元0.5+7923.50万元0.2=4.48万元）6、平整场地费： 5.77万元（注：根据该小区地势和周边管网条件以及以往同类工程情况暂估价为20.00万元，二期按土地面积分摊为：3.32万11.51万20.00万元=5.77万元）7、工程监理费： 64.62万元（注：监理费按工程建安造价的0.5%计取，即：12923.50万元0.5%=64.62万元）8、招投标代理费： 15.00万元9、城市配套建设费用： 387.71万元（注：工程建安成本的3%取费，即：12923.50万元3%=387.71万元）10、消防审查费：