《日照南湖生态新城项目(共13页).doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《日照南湖生态新城项目(共13页).doc（13页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、精选优质文档-倾情为你奉上关于打造日照南湖生态新城项目发展探讨发布日照启开策划关于打造日照南湖生态新城项目发展探讨项目背景南湖镇地处日照东港区城郊结合部，距日照市中心城区约10公里，335省道和日东高速公路都从镇驻地南部穿过，离日东高速公路入口仅10km，山海路即将通车直通南湖。地理位置优越，交通四通八达。境内有日照水库、马陵水库，日照水库总库容水2.718亿立方米，马陵水库库容4770万立方米，具有72平方公里的水资源保护湿地。景观资源和生态资源丰富多样，具备良好的区域发展背景。第一部分：态势分析一、宏观背景：日照提速升位，呼唤“生态休闲集住区”从“区域日照”到“世界日照”，日照提速升位。半
2、岛蓝色经济区、国际海洋城、联合国人居奖、世帆赛基地等新的殊荣下，日照正成为世界性的国际都市。日照城市发展已经进入快车道，城市能级正不断提升。“生态休闲集住区”呼之欲出。2010年日照市完成生产总值1030亿元，人均GDP56992元，合8635美元。2010年日照市实现旅游总收入122.59亿元，2011年力争实现接待国内游客2300万人次，实现旅游收入140亿元，实现旅游外汇收入达到8700万美元。休闲旅游进入激动人心的快速发展阶段，大规模休闲浪潮即将到来。纵观全球城市群和经济区，伴随着城市群的崛起，在城市群内部都会形成一个全国性的休闲平台。日照沿海旅游发展迅速，但主城区周边目前仍以大众休闲
3、为主，布局分散，数量较少，缺乏高端和集中的休闲度假居住地。二、中观背景：日照未来发展工业向南、产业向北，休闲居住向西日照西部将变身日照“生态休闲区”日照南部变身“钢铁基地” ：山东钢铁集团、岚山港等带动南部日照产业的发展，成为“日照钢城”新区；日照东部变身“物流港区”：日照港、矿砂码头、物流园、及开发园区电厂、木浆厂等，使东部成为日照“物流港区；日照北部变身“产业园区”：随着胶南董家口港的建设，青岛的一些重工业、化工企业将迁至胶南，日照北部逐渐成为配套港口的产业园区。未来居住时代城市向西，日照西部有条件变身“生态居住新城区”：随着全球环境的恶化，污染、海啸、核辐射时刻影响着人类。人们对居住环境
4、的要求发生改变，临海而居不再是所有人的愿望。随着休闲时代到来，距海而居、远离城市、远离喧嚣、接近自然成为新宠！西部是日照没有经历过庸俗城市化和过度工业化洗礼的区域 ，保持了青山绿水。其中两大湿地（水库）是南湖最具优势的生态代表，湿地因其涵养水源、调节气候、保护动植物的独特功能，被称为“地球之肾”、“城市之肺”，对于维护城市生态具有关键作用。借此优势有望与北部错位发展，打造休闲新城区，成为日照承接全国“最适宜居住”品牌需求的“中央休闲板块” 。三、微观背景：南湖片区将有望成为日照未来的中央休闲区南湖镇处于日照西部高地。目前南湖镇正在开发的主要休闲度假引擎项目有:北部有大宅科梨园休闲度假区中部为振
5、南社区（锦都花园）、定南社区（星合园）等社区开发项目东部为马陵水库休闲度假片区、报子沟村的日照港物业生态园南部为日照水库休闲旅游区、西湖花仙子生态园各大项目众星捧月共同打造日照中央休闲区四、南湖天生丽质，有望成为日照西部新城区龙头绝版资源独一无二良好的区位优势。日照“同城时代”到来，山海路即将贯通南湖，东去新市区海边仅十几分钟车程，完全符合高端客户群的心理距离。绝版的资源优势。马陵水库、日照水库、万亩茶园、万亩梨园等等，这些资源优势的组合在日照是唯一的。第二部分：总体定位一、总体定位 根据我们生态新城项目所处区域背景和项目自身条件的综合分析，我们认为本案应该是一个： 以城乡统筹为出发点； 以生
6、态休闲为切入点； 通过充分挖掘项目内在得天独厚的资源优势，来发展面向全国的休闲居住度假旅游，最终实现通过旅游来带动产业、通过吸引来自全国的投资置业者拉动消费，通过产业来保障民生、通过民生来促进社会和谐，百姓、政府、企业三方共赢的开发目标。 因此，我们对于本案的总体定位是：1. 产业定位休闲地产：养生度假社区、亲水别墅、高尔夫住宅等休闲旅游：湖景/山地高尔夫、会议度假酒店、主题精品酒店、旅游休闲度假小镇、垂钓俱乐部、绿茶体验中心、山地运动公园等休闲农业：有机农庄、名贵花木基地、精品庄园、高级园艺职业学院等2. 功能定位 第三部分：项目构建一、构建理念1. 全域生态以生态保护为第一要务，南湖170
7、平方公里研究范围内，约72平方公里为水源生态保护区，对水资源保护。同时开发建设区域则坚持以低碳为理念，打造全生态的度假生活方式。2. 城乡统筹设立城乡统筹核心区。探索城乡二元经济结构转换，通过发展高附加值的有机农业、休闲农业，实施多元安置、土地入股、就业培训、社会保障等多渠道，确保农民失地不失业、失地不失权、失地不失利，完成撤村并居、增减挂钩和农民市民化工程，打造和谐社会典范，成为新型城镇化示范区。二、总体构思本项目用地约5000亩，主要规划以下几个板块作为启动重点。1.会议度假酒店 2.老干部（健康体检）中心 3.垂钓俱乐部4.帆船俱乐部 5.水上乐园 6.山地运动公园7.绿茶主题休闲街 8
8、.亲水别墅 9.山地锦标高尔夫10.名贵花木基地 11.养生度假社区 12.精品庄园13.有机农庄 14.绿色商业街 15.风情小镇（安置社区） 三、功能分区(两大板块）1. 休闲旅游示范区板块定位：依托项目绝版山水资源，以旅游为特色，以新奇特为卖点，打造日照旅游休闲综合体，成为项目打造高端休闲度假平台的展示区和示范区。构成：会议度假酒店、老干部（健康体检）中心、精品酒店、帆船俱乐部、果岭高尔夫、水上乐园、山地运动公园等主导市场：以日照地区中高端政务商务会议、休闲、度假、养生、运动康体、旅游娱乐市场为主。（1）会议度假酒店定位：引入知名酒店管理打造360度水岸养生度假特色星级酒店，成为集会议、
9、休闲、度假、娱乐为一体的日照滨湖休闲会议NO.1，近郊休闲会议的品牌地。（2）老干部（健康体检）中心定位：与国内知名医疗检测机构联袂打造高端体检和疗养中心，结合康体、养生功能，打造成为日照高端的集健康管理、体检康复和休闲养生于一体的养生中心。面向休闲度假高端人士，提供健康体检、康复疗养等服务，倡导健康养生理念和生活方式，同时与国内最顶级的医疗机构形成绿色医疗联盟，组织国内外专家定期诊断，为客户提供最快、最好的服务。（3）帆船俱乐部定位：依托两大水库的辽阔水面，以保护水体的生态环境为原则，打造日照水库帆船俱乐部，面向高端休闲度假游客以及本项目业主。（4）山地运动公园定位：集赛事、运动、娱乐、休闲
10、等多功能于一体户外运动基地，成为日照户外运动比赛和培训的场地及山地运动俱乐部的大本营。包括网球场、篮球场、自行车山地环道、有氧步道、登山、攀岩、拓展等。2. 水域养生小镇板块定位：面向全国中高端养生养老和市区“5+2”休闲度假人士，打造生态主题的、水域风情为特色的养生度假小镇。以居家养老的模式相结合，打造日照高端养生度假平台。构成：山地高尔夫、名贵苗木基地、高级园艺职业学院、养老公寓、配套住宅（1）山地锦标高尔夫乐山主题高尔夫定位：以延绵的山地景观与自然延伸的水系相结合，打造成为山地主题的特色的锦标高尔夫球场，包括18洞山地锦标高尔夫球场、高尔夫会所。（2）名贵苗木基地定位：面向日韩、港澳台、
11、珠三角等国内外发达城市。集名贵花木培育、种植、展示交易、物流运输、生态旅游于一体的综合性名贵花木基地，成为日照名贵花木总部基地。（3）养生社区定位：面向全国高端和中高端客户，以果树鲜花为特色，以社区养老为模式，打造成为养生、养老、度假为主要目的的果岭风情度假社区。（4）亲水住宅定位：面向日照乃至全国各地的高端和顶级客户，以避暑、养生、度假为主要目的的滨湖度假区。3. 城乡统筹示范区定位：面向全国及本市中端休闲度假市场，将休闲农业与休闲旅游有机结合，打造日照城乡统筹特区、乡村旅游发展示范区、中国有机农业示范基地。构成：精品庄园、有机农庄、南湖民俗风情小镇（安置社区）等（1）精品庄园定位：面向日照
12、乃至全国休闲度假人士，以世界各国风情为特色，以有机农业种植为基础，打造世界风情精品庄园。在有机农业的基础上，通过租用土地的形式建成大面积的庄园别墅，专门提供给休闲人士度假，每个庄园配备510亩不等的有机农庄，聘用当地农户进行耕种，解决拆迁农民的就业问题。（2）有机农庄定位：面向日照乃至全国中端和中高端客户、大型超市等，以有机农业种植为基础，成为日照最具代表意义的城乡统筹区、乡村旅游发展示范区、有机农业示范基地。包括周末菜园、采摘园、现代农业科技园等。以企业为龙头，农民以土地入股的形式，统一管理、统一经营，打造以有机蔬菜、水果、花卉为主体的研发、生产、展示和体验基地，建成一个有机食品的示范基地；
13、“田园都市”+“生态农业”+“休闲经济”一三产业协同发展，在传统生态田园的基础上发展具有都市休闲功能的新型农庄聚集区，打造第三代乡村旅游典范 。（3）安置社区南湖民俗风情小镇定位：结合南湖本地特色民俗活动、特色美食和手工艺品，将农民安置社区与南湖民俗风情相结合，为农民解决居住的同时通过旅游产业发展，带来新的产业收入，打造成为日照城乡统筹典范。运营建议：所有权与经营权分离：该小镇由企业投资安置。引入专业的管理企业，农民以资产入股，交由专业经营者经营，农民每年可以在经营收益中获得分红收益。政府引导，农民就业：如星级农家乐、乡村客栈等项目，由政府出面评定星级、制定统一的管理规范。同时，积极引导当地农
14、民转产转业，在该景区中充分就业，使该区的城乡统筹纳入持续发展的良性轨道，落到实处。依托生态建筑风格，打造生态城商业步行街，开通多路城郊公交线路，引进增加连锁超市、银行、连锁药店营业网点，开辟茶叶市场；可专门开辟一条绿色美食街，以倡导健康饮食为主题将日照及南湖地方特色美食统一呈现，以积聚人气，带动南湖经济发展。家庭温馨体验之旅：生态休闲型岸线：自然生态，草地、沙滩、木栈道城市游憩型岸线：城市游憩，阶梯、露台、水上庭院、绿化景观绿化型岸线：花海、果林、茶园、湿地第四部分：开发心得一、全国营销随着振南社区（锦都花园）开发进程的加快，面向全国的宣传推广起到了效果，通过主打“两个水源地，一条山海路”“首
15、席生态果岭社区”“高密度负氧离子的水源生活”等概念，使日照南湖养生社区的知名度愈来愈大，以其良好的生态环境及社区品质吸引了北京、内蒙古、青海、哈尔滨、河南、广东等地的老干部、知识分子纷来踏至、购房置业。省内济南、青岛、淄博等各城市退休干部和投资人士也纷纷加入。尤其是来自北京各大学校的教师、科研人员对项目尤为钟爱，自行组团购买。以他们眼光评价：南湖环境极佳，只是社区规划太小，没有形成大片区开发，商业设施配套少，如果将来持续开发形成规模，他们更会趋之若鹜连带更多置业群体。他们多为这里良好的自然环境吸引，觉得这里空气清新、无污染，小镇生活配套，当地出售的蔬菜和家禽类都是农户自家种植和养殖的，纯天然无
16、公害，是最适合养生居住的良地。周边拥有日照水库、马陵水库两大水库，水资源丰富，也是垂钓爱好者的乐园；附近有宅科梨园、生态茶园、周末菜园；社区物业将来还要为业主在邻近坡地租赁菜园，业主自由种植蔬菜，品尝无公害蔬菜享受田园乐趣。随着京城文化圈层的不断加入，社区渐已成为北京人名副其实的日照养生家园。二、开发契机由于中国北部气候寒冷，生态环境恶化，已经越来越不适合居住，向东部沿海大移民的趋势正在形成。纵观中国海岸线仅有山东半岛这片金沙滩，气候适宜，水质良好。烟台房产开发较早，城市房价趋高，村郊开发早已成熟。位于龙口郊区的南山集团500万平米造城项目已于2009年火爆启动；威海以乳山银滩为首的大型城镇项
17、目已开发多年，销售完毕。这些项目虽远离市区，但处于近海位置，环境好、价格适宜、适合居住投资空间大，吸引了来自山西、甘肃、东三省及本省其他内陆客户蜂拥而至，形成了席卷全国的投资热潮。山东半岛沿海城市现仅存日照这片珍贵的土地尚未全面开发，乡镇项目则刚刚拉开帷幕，越发珍惜。综上所述，就本项目而言，具备了很好的天时和地利，恰逢最好的开发机遇。通过锦都花园的整合运营，总结了更好的乡镇项目开发经验，积累了大量的全国优质客户资源、招商引资渠道，为开发南湖万人大社区奠定了基础，为打造西部生态新城积累了宝贵经验。第五部分：开发运营一、 开发模式政府+城市运营+开发商：通过“五个统一”模式，走政府主导，市场运作，
18、企业主体的道路。针对拆迁安置走“村企合作”改造模式，“村企合作”已成为日照市旧城改造的主流模式。“村企合作”改造模式，提升了改造水平和档次，破解了旧城改造中的资金瓶颈难题，加快了改造村居的拆迁力度和安置楼建设的进度。为解决拆迁户居住问题，可由开发商先盖房安置后拆迁，减少“拆迁难”问题。城市运营：实现与开发商联动。主要进行招商、引进外资、吸引南方投资商筹措资金，进行基础设施建设，如建设商业设施、茶叶品牌推广中心、全国老干部体检中心、沿湖酒店、高尔夫球场等提升投资环境。进而通过土地整理、营销推广、土地出让等，带动区域人气，提升土地价值。资源整合：整合国内投资者开发运营管理，利用打包资源，整合专业的
19、投资运营商开发专业性引擎项目。前期可低价出租部分土地让利投资商进行项目建设，利用他们的品牌号召力和渠道资源培育市场 “借鸡生蛋”提升区域价值，待市场成熟时，就是我们收获的季节。 “五个统一”统一策划规划：通过统一战略策划与总体规划使土地获得更大升值。统一开发：基业控股对基地进行土地整理及基础设施开发等统一配套。统一推广：通过统一区域品牌强势推广宣传，提升区域影响力。统一招商：通过统一搭建平台/招商引资/资源整合，对不同性质的项目采取多种招商合作方式，促进区域开发。统一管理：建立统一监理机制，保障区域建设推进及总体管理服务。二、 开发分期整个项目开发周期预计为10年，即2011-2020，实行滚
20、动开发。第一期：2011-2013年，完成盛南路两侧的大集地块、南湖一村、镇政府两侧地块开发。通过土地置换、拆迁安置等政策建立生态新城一期示范区、南湖商业步行街。为推动振南社区（大集地块）从东到西整体规划步伐，可由开发商先建楼安置后拆迁，减少改造难度；盛南路沿街商业也可采用先整体开发，安置部分商户，部分长期持有或销售模式。（居住区+绿色美食街+老干部（健康体检）中心+连锁超市、药店+银行+安置区）第二期：2014-2016年，完成镇驻地周边村居，南湖二村、南湖三村、南湖四村、樊家岭等村拆迁改造，建造生态新城二期。拆迁安置可沿用一期方法或通过一期提炼更好的经验妥善安置。以沿盛南路商业开发作为侧重
21、点，改变南湖商业物业陈旧、分布零散现状。规划综合型商场、茶叶市场、农贸市场、农机市场、商业街等。（养生小镇+风情商业街+专业市场+配套住宅+安置区）第三期：2016-2018年，开发东马陵前、西马陵前、报子沟、石龙口、凤凰庄、坳塘石子等村，建立旅游度假区。借鉴二期拆迁模式，村居改造建设旅游“度假村”，包括度假公寓、花园洋房、叠排别墅、假日酒店、游船码头等（马陵水库亲水住宅+水景酒店+垂钓俱乐部+安置区）第四期： 2016-2018年，围绕马陵水库周边坡地打造“高尔夫小镇”，利用库区山坡平缓、依山傍水等天然优势，建日照第一个高尔夫球场，配套酒店、咖啡厅、休闲会所、独栋别墅、联排别墅等，吸引日照及
22、周边城市高端人士来此游玩，成为日照新名片，日照旅游的又一大靓点。（马陵高尔夫球场+休闲中心+高尔夫配套住宅）第五期：2016-2020年，通过土地置换、拆迁安置等政策开发生态新城三期，南湖镇以北大城子、徐家坪、小宅科、大宅科等村地块。建造精品庄园、有机农庄、养生花园洋房、特色花木基地，结合“宅科梨园”景点，打造日照西部旅游新景区（名贵花木园+高级园艺职业学院+配套住宅+安置区）城乡统筹示范区在每一期均有开发。三、 投资估算项目投资估算：总投资约80亿元。四、 综合效益通过生态新城项目开发建设，将给南湖带来经济、社会、城市等多方面的综合效益，成为日照休闲旅游标杆和城乡统筹示范新的亮点。经济效益评
23、价：带动周边土地价值提升；开发建设创造税收达十多亿元；社会效益：生态新城项目的建设，将能为南湖提供约5万个就业机会，带动农民致富；建成后，未来几年将能为南湖及周边新增就业岗位达3-5万个；每年带动旅游人次达500万。结语思路决定出路，战略决定发展。启开策划公司愿与南湖镇携手共进，抓住旅游产业、旅游地产、城乡统筹试验区等历史机遇，抢占制高点，勇当领跑者，将生态新城项目打造成为日照生态休闲胜地和新日照健康生活典范，使之成为日照打造西部休闲新城区的引擎，促进南湖经济的快速发展。 以上是启开策划公司针对南湖未来发展总结的一些心得和建议，以此作为参考和领导共同探讨，我们坚信在各级领导的英明决策和带领下，南湖明天会更好！日照启开策划2011年5月1日专心-专注-专业