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1、精选优质文档-倾情为你奉上广东省2015年上半年房地产估价师理论与方法：成本法的基本公式考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、最适合用市场法估价的是。 A：用做生产的房地产 B：可销售的房地产 C：出租或营业的房地产 D：仅适用于自用的房地产 E：工业用地的监测点评估价格 2、（）适用于已分组的分布数列。 A简单调和平均数 B加权调和平均数 C简单几何平均数 D加权几何平均数3、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元亩，那么该耕地
2、的土地补偿费的最低额为万元。 A：260 B：300 C：360 D：600 E：房地产估价机构必须加盖公章 4、竣工房屋价值一般按_价格计算。 A概算 B结算 C预算 D决算5、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值_。 A下降 B上升 C不变 D不能确定 6、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8。该房地产的价格为万元。 A：69583 B：68125 C：71583 D：71875 E：工业用地的监测点评估价格 7、报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。 A投资率是投资回收与投入资本的
3、比率 B风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 8、一般情况下，小型项目详细可行性研究费占项目总投资的_。 A1%3% B0.2%0.8% C0.25%1.5% D0.2%1.0% 9、需求是指消费者在某特定时期內和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的。 A：总和 B：水平 C：质量 D：数量 E：执行层的组织协调 10、在房地产产品的生产过程中，_一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。 A
4、建筑师 B工程师 C造价工程师 D估价师及物业代理11、投标截止后，开发商应按规定的时间_。 A认标 B评标 C开标 D验标 12、某市去年住宅的实际销售量为，预测销售量为，平滑指数为08，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是。 A：475 B：600 C：450 D：490 E：借款合同 13、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是。 A：土地总价 B：土地单价 C：楼面地价 D：商品房价格 E：工业用地的监测点评估价格14、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的_的法律规范的总称。 A权利和义务关系 B财产关系和人身关系 C民事法律关系 D法律关系 15、若
5、标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为【2003年考题】 A：78 B：85 C：117 D：150 E：工业用地的监测点评估价格 16、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有_。 A位置固定性 B各异性 C适应性 D相互影响性 17、开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标，这一指标称为（）。 A成本利润率 B投资利润率 C资本金利润率 D资本金净利润率 18、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月
6、20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于_年。 A15 B16 C17 D20 19、当居民收入的增加是_的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。 A低收入者 B中等收入者 C高收入者 D可支配收入 20、下列关于物业的承接验收，表述错误的是。 A：业主大会选聘物业服务企业后，物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续 B：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验 C：物业服务合同终止时，物业服务企业可不将有关资料交还给业主委员会 D：业主委员会应
7、当向物业服务企业移交有关资料 E：执行层的组织协调 21、某房产面积3136m2，要求测绘精度为一级，则其限差为_。 A1 B3 C6 D10 22、土地增值税以为计税依据。 A：纳税人继承房地产所取得的土地增值额 B：纳税人出租房地产所取得的土地增值额 C：纳税人转让房地产所取得的土地增值额 D：纳税人赠与房地产所取得的土地增值额 E：执行层的组织协调23、基准地价是城市中均质区域内的土地【2003年考题】 A：最低价格 B：最高价格 C：平均价格 D：成交价格 E：工业用地的监测点评估价格 24、以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满年
8、未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权。 A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地产估价机构必须加盖公章25、适用于开发完成后的房地产出售的公式是。 A： B： C： D： E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括_。 A应采用客观成本而不是实际成本 B应采用实际成本而不是客观成本 C应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D应结合市场供求状况对成本法的测算结果进
9、行调整 E应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整 2、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有。 A：用途 B：区位 C：建筑规模 D：建筑档次 E：房地产开发企业3、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现_的情形。 A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7% B可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7% C可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071 D可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933 4、我国现
10、行的建筑安装工程费用由四个部分组成。 A：直接费 B：间接费 C：利润 D：税金 E：税费5、下列各种价格中肯定是事实的有_。 A不能作为可比实例的交易实例价格 B可比实例价格 C非公平市价 D评估价格 6、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：基础数据是否准确；测算过程是否有错误；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查_。 A B C D 7、企业会计准则
11、是规范企业会计确认、计量、报告的会计准则，它包括两个层次。 A：一般会计准则 B：普通会计准则 C：特殊会计准则 D：基本会计准则 E：具体会计准则 8、房地产投资的可行性研究工作阶段包括。 A：接受委托 B：投资机会研究 C：初步可行性研究 D：详细可行性研究 E：项目评估与决策 9、对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限，最长不得超过年。 A：5 B：3 C：2 D：1 E：执行层的组织协调 10、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于_方面的制约。 A建筑技术 B土地权利设置 C相邻关系 D土地使用管制11、某家庭向银行申请了一笔年利率为65，期限为15年
12、的住房抵押贷款，月还款额按04等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为304454元，则该笔贷款最后一个月的还款额是元。 A：385310 B：386852 C：388399 D：418736 E：借款合同 12、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是_元。 A76880 B79104 C77952 D81562 13、下列关于丘的表述，正确的是。 A：丘是指地表上一块无界空间的地块 B：丘有独立丘和组合丘之分 C：一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘 D：一个地块属于几个产
13、权单位时称为组合丘 E：当用地单元的权属混杂和面积过小时则划为独立丘14、下列土地符合免征土地使用税的包括。 A：国家机关自用的土地 B：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 C：宗教寺庙自用的土地 D：公园开展出租经营用的土地 E：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地 15、下列关于房地产权益融资的说法，正确的有。 A：资金融入方需要还本付息 B：在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资 C：权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险 D：存款性金融机构一般不参与房地产权益融资 E：权益融资主要来源于个人投资者 16、房地产评估时所用的收益法，其理论依据是_。 A替代原理 B
14、效用价值论 C预期原理 D估价时点原理 17、在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋活动。 A：改建 B：买卖 C：赠与 D：租赁 E：扩建 18、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照国家计委、建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为_万元。 A1.60 B3.00 C4.25 D5.00 19、在下图所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是。 A：F=5A-P B：F=A(F/A，i，5)-P C：F=A(F/A，i，5)-P(PP，i，6) D：F=A(F
15、/A，i，5)(F/P，i，1)-P(F/P，i，6) E：F=A(P/A，i，5)-P(F/P，i，6) 20、保险活动所特有的内在功能是_。 A组织经济补偿 B分散风险 C融通资金 D防灾防损 21、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。 A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 22、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。 A经营成本 B物业档次 C业主目标收益要求 D同类型物业的市场供求关系23、某商业店铺的购买价
16、格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为_。 A7.1% B12.0% C13.1% D19.1% 24、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6，则月还款额为元。 A：1 65533 B：1 71943 C：1 743.69 D：2 14929 E：借款合同25、下列属于承担民事责任的方式有。(2009年试题) A：罚款 B：吊销证照 C：赔偿损失 D：赔礼道歉 E：停止侵害专心-专注-专业