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1、精选优质文档-倾情为你奉上中国商业地产发展模式优化选择中国经济经历了2008到2009年经济危机，商业地产的投资开发也同样经历了痛苦的历程，超过半数的购物中心无法正常开业，即使开业的项目的状况也不得不面临着名副其实的养商期，商业空置率的惨状令人窒息。目前中国商业地产发展模式众多，耳熟能详的有万达广场模式，中粮大悦城模式，华润万象城模式，宝龙城市广场模式，新加坡凯德模式等等，还有新兴的华联模式，茂业百货模式，世茂地产模式，大商新玛特模式，众多的模式各有利弊，有的面临资金压力，有的面临扩张速度压力，有的面临倒闭压力，有的面临人才的压力。笔者将目前所出现的模式结合自身的经验，以最典型万达广场模式与中
2、粮大悦城模式为例，进行中国商业地产未来发展模式变迁的阐述及预测：一、万达广场模式万达目前的产品线非常丰富，在其主打的综合体概念中，有散售型物业，持有型物业，虽然是多元化的发展路线，但究其根本并没有超出地产与零售两大行业，多元化造成的经营风险不大。万达是不断进行变革，付诸行动并取得成果的成功企业，并且已经将万达院线，万千百货两大现金流业态作为企业的发展之重，这两大业态是其在现金流方面的重要布局，我们完全可以认为万千百货的账期款，将会成为万达解决的资金压力的重要渠道之一，根据有关资料显示，目前在联营扣点模式下的百货业者45的融资源于应收账款，资金来源也有25为应收账款，如太平洋百货、百盛等声誉较好
3、的商场，账期可在40多天，其他账期长达半年甚至更久。万达截至2010年底约有20个万千百货进入正常运营期，按照单店每年1.5个亿的销售额，届时每年万达集团将会有上百亿的账期款可以应用到万达集团的房地产发展领域，随着万千百货的快速扩张，这一无需利息的现金流模式将会促使万达发展的越来越快，将其他商业地产开发商远远的甩在后面，这正是万达集团进入百货领域的真正目的。这一模式的成功需要较高的百货运营经验作为支撑，宝龙地产曾经也进入这一模式，打造自身的康城百货，但是由于此业态与其发展的区域，招商能力，内部经营管理系统性和运营能力产生冲突，最终整改无效被新华都接手。这种模式对于企业发展有着绝对的诱惑力，但也
4、有较大的风险是不得不慎重考虑的，零售企业盈利应靠商业本身运作，而非融资投机性收入，地产开发模式与百货运营模式毕竟不同，将账期款转移属于投机性发展模式，存在很大风险，一旦品牌商、供货商向零售商在短期内要求支付货款，零售商则面临挤兑危机，进一步会导致房地产业务资金链断裂，其后果非常严重。补缺：1.尽量放弃拆迁难度大，不具备快速入市条件的土地；2.适当加大住宅比例以补贴持有商业资产；3.在快速复制和标准化的开发模式的基础上，特别是设计方面和内装方面的精细化需要加强，这与“不能太特色”的原则并不冲突。4.做好各业态选址评估机制，商业地产中的酒店、购物中心、写字楼、公寓业态都有其自身的选址标准及发展周期
5、，并非每个城市都已经达到五星级酒店及高档次写字楼面市的阶段，为了低价拿地而承诺地方政府做大而全的综合体，会让万达背负众多非优质资产；5.加强防范万千百货账期款的应用比例，设置最低风险底线；6.利用自身业主方优势，进入家居建材行业。二、中粮大悦城（华润万象城）模式大悦城在其内装投入，动线设计极尽创新之能事，美轮美奂的灯光，舒适的温度，赏心悦目的地面铺装，让消费者流连忘返，堪称购物中心豪华装修的典范。其业态也是想之所想，包罗万象，精心营造室内空间，完全符合体验型消费的理论。从目前已经面市及即将面市的大悦城可以看出，中粮并非采取快速复制的发展策略，每个大悦城的定位是根据所处商圈，消费客群制定差异化的
6、项目定位，西单大悦城，沈阳大悦城，属于黄金位置的典范，定位于年轻时尚，采取无大型主力店的发展模式。而朝北大悦城则定位家庭生活，采取引入大型主力店-吉之岛模式，这种定位同样也承受着低租金收益之苦。根据西单大悦城和沈阳大悦城的实际运营情况来看，大悦城模式正在面临着较好不叫座（开发商租金收益较高，但商户未得到相应回报）的困境：第一，大部分零售品牌与商圈的百货重合，但是购物中心折扣不及百货公司，导致逛的人多，买单的人少，在中国目前的消费发展阶段，即使是在一线城市消费者依然选择了折扣更低的百货公司，而非体验型的购物中心，大悦城模式仅靠几个快速时尚品牌（ZARA，H&M,优衣库，C&A）的销售无法支撑商业
7、高昂的成本。第二，大悦城最叫座的是百货公司中较少的餐饮娱乐业态，这也导致消费者实际买单领域最终是低租金收益业态。第三，不能够很好的认清二三线城市年轻人的消费力水平，盲目复制一线城市的年轻时尚品牌。补缺：1.在项目获取方面，要坚持综合性评估土地价格，回报空间、开发风险等要素，综合运用多种方式获取价格合理、回报空间较好的项目资源，不要盲目高价收购资产。2.主流的收租模式从固定租金模式彻底转变为扣点模式，获取更大经济收益，适当租金补贴给品牌商家预留较多的打折下浮空间。3.成立自身的百货公司系统，将购物中心彻底百货化，以利于与项目周边的百货业态相竞争。4.由于百货公司给予商家的面积较小，商品丰富度和品
8、类的齐全度方面通常不全，大悦城应该从差异化的货品来寻找发展空间。在研究这两种发展模式中发现，万达的路线和美国通用汽车曾经走过的过度金融化的路线非常相似，可以预测其正在进行着一场商业地产向金融服务转化的过程，进而可能预埋下商业地产金融化的地雷，过度金融化的风险在会在金融危机中显露无遗： 未来商业地产开发商将会进入预付费购物卡的发行的行列，形成商业地产新的发展模式。国际发卡机构雅高曾委托零点公司做过中国市场调查，2008年中国预付费市场规模最少有8000亿元，并且以2倍于GDP增速的速度扩张。而用卡消费甚至创造了众多大型商场的主要销售额。根据有关资料显示，发卡机构盈利来源最重要的来源是售卡带来大量
9、无监管资金，可供投资，这笔无监管资金可以从事股市、房地产方面投资。假因为预付费卡中的产业链相当复杂，并非央行一家政府机构所能控制的，如中国的商业地产开发商进入预付费发卡行列，单考虑万达就有可能拥有上千亿元的发行量，再加上中粮，华润等这些大型的商业地产开发商，中国的商业地产金融监管将难上加难，这笔庞大的资金要远远胜于上市所带来的好处，无需回报，无利息支出的资金，的确是一大块肥肉。中国商业地产发展模式比较 中粮大悦城（华润万象城）万达广场模式传统百货模式核心竞争力1、 央企资本，可以承受较长的回报期2、 在建筑设计方面投入较大，以优质的购物环境取胜1、 快速复制2、 以散售物业养持有物业1、 较低
10、折扣2、 产品品种和品类丰富取胜主要盈利模式1、 公寓、住宅类物业是中粮大悦城模式的主要收入来源2、 靠出租商铺获取租金、管理费用以及物业费盈利是次要收入来源。3、 公寓、住宅、写字楼、商业街等散售型物业是万达模式的主要收入来源4、 靠出租商铺获取租金、管理费用以及物业费盈利是次要收入来源。5、 万千百货会为万达带来无需利息的现金流1、 靠收取入驻厂家的扣点获利2、 无需利息的现金流可以应用到其他领域与商家的关系依靠整体的环境、品牌影响力来增加自己对租金的议价能力，与商家属于松散型管理将收益最高的百货模式控制在自己手中，与小商户采取松散型管理。依靠实际销售额来增加自身对租金的议价能力，以账期牢
11、牢控制住商家目前遇到的问题1、 叫好不叫座2、 客户下单率无法与同商圈的百货相抗衡3、 将一线城市成功案例复制到二三线城市，盲目拔高当地消费水平，对于二三线城市收入水平认知不够深刻1、 现金流压力大2、 主力店过多，租金收益低3、 品牌谈判力较差，大部分万达广场开业初期品牌档次杂乱，不利于维系消费者的购买力4、 业态的复制并不一定适合当地消费力1、 商业体本身侧重于零售，使用率较高，体验型消费严重不足2、 部分项目选址不当，盲目扩张解决方案1、 对二三线城市消费力重新评估，不要过早引入西单大悦城的商业模式，以防水土不符2、 二三线城市以朝北大悦城定位更符合中国城市的发展阶段3、 建立自身的百货
12、公司系统4、 坚持去主力店发展模式5、 坚持扣点模式的推行1、 加强以万千百货为主体的购物中心发展模式2、 坚定购物中心百货化的发展模式3、 万千百货未来需要分化成为两类：一是类似于新世界百货的时尚路线，二是永旺吉之岛，华堂商场的家庭路线1、 由百货公司转型为商业地产开发商2、 坚持百货向购物中心化转变的路线，引入部分购物中心休闲娱乐业态，弥补自身业态的不完整性典型企业中粮，华润，凯德万达，宝龙华联，茂业，大商，银座未来可能遇到的问题1、 商户盈利性较差，2、 开发商能享受土地资产升值3、 项目自身研发运营收益有困难。企业金融化越来越强，未来面临较强的金融风险盲目扩张，零售行业的账期款无法满足房地产开发的需求，导致资金链断裂 未来对于这些已经进入商业地产领域的开发商的最大竞争对手其实是由百货公司出身而转变成为开发商的企业，例如茂业百货，大商集团，银座股份，华联地产等，这些百货公司有着丰富的商业运营经验，在运营领域是开发商在短期内无法超越的，另外房地产开发领域的技术含量不是太高，对于百货公司来说，购物中心的规划设计，在可承租面积挖掘方面尤胜开发商。可以预测，从百货到购物中心，大卖场到百货化，购物中心百货化，这是商业地产、零售业不断发展融合的必然趋势，如果不能把握其中的发展趋势，将会有大批所谓的商业地产商被淘汰，还原成为住宅地产商。专心-专注-专业