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1、精选优质文档-倾情为你奉上房屋登记官考核培训宜昌市房产管理局徐强二0一二年九月 五、建筑物区分所有权应掌握的知识点： 建筑物区分所有权的概念和内容 1 专有部分和共有部分的相关规定 2 车位、车库的归属 3 1、所有权。所有权在建筑物区分所有 权中往往被称为专有权，是指建筑物 区分所有人对专属于自己的、在构造 和使用上具有独立性的建筑物部分所 享有的所有权。 2、共有权。是指区分所有人所拥有的 单独所有部分以外的建筑物其他部分 所享有的权利。 3、管理权。是指区分所有人基于一栋 建筑物的构造、权利归属及使用上的密 切关系而形成的作为建筑物管理团队之 一成员而享有的权利和承担的义务。 建筑物区分
2、所有权，是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。 （二）关于专有部分和共有部分专有部分： 具有构造上的独立性，能够明确区分 1 具有利用上的独立性，可以排他使用 2 能够登记成为特定业主所有权的客体。 3 （办法第十条房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。） 共有部分： 1、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； 2、其他不
3、属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 1、建筑区划内，规划用于停放 汽车的车位、车库应当首先满足 业主的需要。 2、建筑区划内，规划用于停放 汽车的车位、车库的归属，由 当事人通过出售、附赠或者出租 等方式约定。 3、占用业主共有的道路或者其 他场地用于停放汽车的车位， 属于业主共有。 （三）车位、车库的有关规定 六、综合分析题 该类题型的特点：一是开放式命题，涉及范围广；二是要求考生知识全面，在于平时积累。 六、综合分析题 案例一：A房地产公司（下称A公司）与B建筑公司（下称B公司）建筑工程施工协议，由B公司为A公司承建一栋商品房。合同签订后，在开工之前，
4、为筹集工程建设资金，A公司用其建设用地使用权作抵押向甲银行贷款1000万元，乙公司为此笔贷款承担保证责任，但对保证方式未作约定。A公司在施工开始后即进行商品房预售。李某购买了1号楼101号房屋，签订了商品房买卖合同并预交了5万元首付款。双方约定办理预告登记，但公司迟迟不予办理。在此期间，A公司又与王某签订了一份商品房买卖合同，将上述房屋卖给了王某，并在房屋竣工后将该房的产权证办理给了王某。王某不知该房已经卖给李某的事实。后因A公司不能偿还甲银行贷款，甲银行欲对A公司开发的商品房行使抵押权。 1、乙公司对A公司向甲银行的贷款承担保证责任的方式是（ ）。 A一般保证 B连带责任保证 C只有在重新明
5、确保证方式后才承担保证责任 D因未约定保证方式不承担保证责任 正确答案：B 2、若甲银行行使抵押权，其权利标的是（ ）。 A建设用地使用权 B新建商品房 C建设用地使用权及地上新建商品房 D建设用地使用权及地上尚未预售的新建商品房 正确答案：A 3、李某在得知房屋卖给王某后，向法院提起诉讼，要求A公司履行合同交付房屋，该主张（ ）。 A因李某与A公司的房屋买卖合同无效法院不予支持 因李某与A公司的房屋买卖合同有效法院予以支持 因王某已取得该房屋所有权法院不予支持 因李某与A公司的房屋买卖合同成立在先法院予以支持 正确答案： 、本案中，关于预告登记的说法正确的是（ ）。 预告登记仅适用于预售商品
6、房的登记 B因A公司迟迟不按照约定与丁某申请预告登记，丁某可以单方申请预告登记C如办理了预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效 D房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登记证明 正确答案：BC 5、如果A公司不能向B公司支付工程款，B公司向A主张优先权，下列说法正确的是（ ）。 AB公司优先受偿权优于甲银行的抵押权 B购房者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，B公司就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗购房者 CB公司建筑工程价款优先受偿的范围包括因A公司违约所造成的损失 DB公司行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设
7、工程合同约定的竣工之日起计算 正确答案：ABD 案例二：甲乙二人按等额比例共有一栋楼房，登记在甲的名下。2009年10月，甲乙二人将底层房屋中的通道与王某签订了为期10 年的地役权合同，办理了登记手续。同年12月，经二人同意将该房屋又出租给丙使用，书面合同约定租期三年。次月，二人因合伙投资，资金不足，以该房屋作抵押向丁借款30万元，双方签订了抵押合同但未办理抵押登记。不久，甲因向某银行借款50 万元，未经乙同意偷偷与银行签订了抵押合同并办理了抵押登记。借款到期甲不能还款，银行遂向法院起诉。 1、下面关于本案抵押权的说法正确的是 。 A丁取得该房屋抵押权，因抵押权自签订抵押合同时设立 B银行取得
8、该房屋抵押权，因与甲办理了抵押登记 C银行未取得抵押权，因未取得房屋共有人乙的同意 D丁与银行都取得抵押权，因抵押合同都已成立 正确答案：B 2、如果甲欲转让其在房屋中的份额以还债，乙、丙、王某都欲购买，则 。 A乙、丙有优先购买权，王某没有优先购买权 B三人都享有优先购买权 C王的优先购买权优于乙和丙 D乙和丙中，乙的优先购买权优于丙 正确答案：AD 3、关于本案中租赁与抵押的关系，下列说法正确的是（ ）。 A该房屋抵押后，甲乙二人与丙的租赁合同继续有效 B该房屋抵押后，甲乙二人与丙的租赁合同应经抵押权人同意方继续有效 C不论租赁合同的签订是在抵押权设立之前或之后，该租赁关系都不得对抗抵押权
9、 D因租赁在先，未经丙同意不得实现抵押权 正确答案：A 4、如该房屋被法院拍卖，下列说法正确的是 。 A拍卖该房屋所得价款银行有优先受偿权，剩余价款归甲乙所有 B拍卖该房屋所得价款银行和丁都有优先受偿权，二者按照债权比例清偿 C拍卖该房屋所得价款首先应该清偿主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用 D房屋拍卖后无论是谁取得房屋所有权，都不能对抗丙的租赁关系和王的地役权 正确答案：ACD 5、下列关于地役权的说法正确的是 。 A. 地役权自甲乙二人与王某签订的地役权合同生效时设立 B. 王某不得单独转让地役权 C. 如该房屋被拍卖，房屋所有权发生转移时，地役权一并转让 D. 地役权是用
10、益物权，其享有以对土地的占有为要件 正确答案：ABC 结束语： 根据经验，记住两点：一、考试过关最节省时间的方法是直接看法律规定；二、读懂法律规定最有效的方法是理解。祝大家取得好成绩，顺利过关。谢谢！ 3、【夫妻财产约定】 1 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。 2 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。 4、最高法关于适用婚姻法若干问题解释 三 第七条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可
11、按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。 第十一条： 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的 房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手 续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失， 离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。 三、房屋抵押的有关法律规定（重点） 应掌握的知识点 2、抵押物的转让与 租赁问题 1、物权法对担 保法的改进 4、在建工程抵押 的特殊性及其法律 规定 6、最高额抵押问题 3、抵押财产的清偿问题 5、共有财产抵押 的规定 （一）物权法对担保法的改进 物
12、权法实施后，许多人都在问：担保法是不是被废除了？结果当然是没有，物权法第178条明确规定：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”，那么，担保法与物权法存在哪些不一致呢？ 担保法第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。” 1、明确了担保合同与担保物权的效力区分 而物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 【说明】过去几十年中，本来办理登记是抵押合同中债务人或者第三人的法律义务，却被设计成抵押合同的生效要
13、件，如果当事人违反了义务，合同反而无效，无疑是对违约方的纵容，完全置债权人的利益于不顾，从而法律也得不到人们的信任和尊重。 2、抵押财产进行了扩展 物权法所允许抵押的财产包括所有法律、行政法规未禁止抵押的财产（排除法）； 担保法所允许抵押的财产是依法可以抵押的财产（列举法）。 比较起来，物权法的规定无疑更具科学性、合理性，为民间融资的自由创造提供了更广阔的空间。 需掌握物权法规定不得抵押的财产（理解记忆）： （一）土地所有权； （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施
14、和其他社会公益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 3、房产地产统一抵押 担保法第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。 以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。 物权法第一百八十二条?以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。? 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 可见，在担保法下的现实中，房产、土地分别抵押给不同的债权
15、人，给债权的行使造成了很大的麻烦。物权法的改进，可以杜绝之前房产、土地分开登记造成的混乱。（注意登记风险：工作联系、查看原件等） 4、关于船舶、航空器这些特殊动产的抵押，已经从登记生效主义改为登记对抗主义。 担保法第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 物权法第一百八十八条?以正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 1、抵押财产的转让，掌握两点： 一是抵押人经抵押权人同意可以转让抵押财产，但应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存； 二是抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产
16、，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 （二）抵押财产 的转让与租赁问题 2、抵押财产的租赁，也掌握两点： 一是“抵押不破租赁”，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 二是先抵押后出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 （三）抵押财产的清偿问题同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿： 抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿； 1 抵押权已登记的先于未登记的受偿； 2 抵押权未登记的，按照债权比例清偿。 3 （四）在建工程抵押的特殊性及其法律规定 在物权法出台之前，2001年8月15日修订的建设部
17、城市房地产抵押管理办法第三条对在建工程抵押作了如下定义： 抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。物权法第一百八十条规定，正在建造的建筑物可以设立抵押权，其他并未作更多限制。 其特点如下： 1、形态具有不确定性，是正在形成中的不动产。 2、价值的可变性，随着在建工程的建造而发生价值变化。 3、实质上一种期待权，尚不具备使用价值，标的也是不确定的。 正是由于上述特点，因此，2012年6月1日起施行的房屋登记技术规程明确规定，“在建工程抵押权登记实地查看应包括下列主要内容： 1在建工程的
18、坐落与证明材料记载的信息一致; 2申请抵押的部分已建造。” 这意味着登记机构受理在建工程抵押的，抵押物只能是已建部分，未建造部分不能作为抵押物。不过随着在建工程形象进度改变，开发企业可以追加抵押物，因此要进行多次抵押变更登记，直到满足融资要求。 新规的出台无疑是增加了融资和登记手续的难度，但一定程度上降低了借贷的风险。（对应的四种登记：在建工程抵押权设立、变更、转让或者消灭的，当事人应当申请设立登记、变更登记、转移登记、注销登记）。 （五）共有财产抵押的规定： 共有包括按份共有和共同共有。 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
19、掌握三个知识点： 1、共有人之间是按份共有的，共有人以自己的份额抵押的，该抵押有效；超出自己份额部分的抵押，如果其他共有人事后追认的，则该抵押可以有效，如果没有追认的，则无效。 2、共有人之间是共同共有，此时要抵押共有财产必须经其他共有人同意，否则抵押无效；但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。 3、无论是哪种共有，如果抵押权人不 知道也不应知道该财产有其他共有人的，即抵押权人有充分的理由相信抵押人对财 产有完全的处分权的，且办理了抵押登记，则抵押权人可以善意取得该抵押权，即该抵押有效。 （六）最高额抵押问题 1、概念：为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内
20、将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 2、特点： 最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生的债权额是不确定的。 比如，张某以一处房产为抵押物，与债权人李某签订了一份担保一年内可能发生的100万元债权的最高额抵押合同 1 最高额抵押是对一定期间内连续发生的债权作担保。 所谓连续发生的债权，是指实际发生的债权次数是不确定的，并且是接连发生的，比如，张某在1月份向李某借款20万元，3月份又借了30万元，5月份又借了40万元，6月份还了60万元，8月份又借了40万元，以此类推，张某在这一
21、年之内借了还，还了借，只要借款余额不超过100万元，张某抵押的房产对这一年之内发生的不超过100万元的借款的偿还作担保 2 3、相关规定： 最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围 最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。 1 2 抵押权人的债权确定（经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，申请最高额抵押权确定登记） ： （一）约定的债权确定期间届满；（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；（三）新的债权不可能发生；（四）抵押财产被查封、扣
22、押； （五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销 3 抵押案例：甲公司于2011年3月以自有房屋向A银行抵押借款3000万元，未办理抵押登记；同年5月向以同一房屋向B银行抵押借款5000万元并办理抵押登记； 10月又以该房屋向C银行抵押借款4000万元并办理抵押登记；12月以该房屋向D银行抵押借款2000万元，未办登记。后A公司无力偿还上述债务，其房屋被法院拍卖得款8000万元，问各银行各自可从拍卖款中受偿多少。 （一）解析：本案例中涉及A公司向4家不同银行借款，A、D两家未办理抵押登记；B、C两家办理了抵押登记，其中B抵押登记在先，C办理余值抵押登记在后。可得出如下结论 1 B、C可从房屋拍卖
23、款中求偿。其中B办理抵押登记在先，求偿金额可从拍卖款中优先受偿，C办理抵押登记在后，受偿金额只能在B完全受偿之后。 2 A、D因未办理抵押登记，只能在B、C受偿后的剩余价款中受偿，如没有剩余价款，只能依据借款合同向甲公司主张权利。在先后顺序和金额上，根据债权的平等性原则，A、D债权应当平等受偿。 3 所以可以列出抵押受偿顺序： B-C-AD 在8000万元的价款中，B可获完整5000万元；C只能在8000万元中扣除5000完后得款3000万元。 四、建设工程承包人、抵押权人和善意购房人的优先受偿权 案例：2001年，A公司开发某高层公寓，该公司以土地使用权向银行抵押贷款5000万元，并办理了土
24、地抵押登记。工程开工时，A公司又要求建筑承包商垫资修建，该工程办理了预售许可证后开始预售。由于销售未达到预期效果，房屋封顶时已无资金续建，工程被迫停工，银行借款已到期，要求偿还，建筑承包商已垫资3千多万工程款，几十户购房者集体上访，要求退款或按期交房，该项目已资不抵债。银行向法院起诉请求法院判令其抵押登记具有对抗第三人的效力，享有优先受偿权，购房者认为其购房不知土地抵押，是善意取得，也应保护他们的权益。而建筑商则认为，其工程款也有优先受偿权。 依据：最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 提示： 本案应首先保护交付了全部或大部份购房款的消费者，其次是清偿建筑承包商的工程款，银行只能先
25、于其它债权优先受偿。清偿顺序是：购房者-建筑商-银行 一、 人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 还应掌握两个知识点： 建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出费用，不包括承包人因发包人违约造成的损失。 1 分包合同的承包人，因其与发包人或建筑物的所有人并没有合同关系，只能根据其所签订的分包合同享有合同上约定的权利，而不能根据合同法第二百八十六
26、条，享有优先受偿权。 2 LOGO 房屋登记官考核培训宜昌市房产管理局徐强二0一二年九月 各省房屋登记官考核成绩排行榜 省份 报名人数 参考人数 参考率 制度通过人数 制度通过率 实务通过人数 实务通过率 合格人数 合格率 上海 592 569 96% 371 65% 326 57% 294 52% 天津 563 536 95% 327 61% 331 62% 273 51% 北京 332 322 97% 135 42% 159 50% 121 37% 浙江 1865 1709 92% 860 50% 652 38% 590 35% 江苏 1515 1428 94% 597 42% 568 4
27、0% 470 33% 河北 1521 1435 94% 519 36% 547 38% 410 29% 四川 3288 2869 87% 1098 38% 1017 35% 814 28% 广西 1194 1184 96% 444 41% 365 34% 308 26% 安徽 1868 1702 91% 602 35% 494 29% 434 25% 湖北 1575 1502 95% 513 34% 442 29% 369 25% 海南 167 144 86% 42 28% 46 30% 35 24% 福建 762 713 94% 244 34% 218 31% 173 24% 广东 2011
28、 1939 96% 646 33% 556 29% 442 23% 河南 944 910 96% 379 42% 221 24% 205 23% 合计 28677 26354 92% 9242 35% 8089 31% 6558 25% 考题基本情况 1 房地产登记实务案例共60题，其中：多项选择题共15题，每题限120秒内完成。多选题有5个备选答案，答案为2-4个，最多为4个，不要把答案全选上！ 2 判断题共20题，每题限30秒内完成 3 综合分析题共5大题，限600秒完成。每大题有五个混合选题，每个混合选题有4个备选答案，答案为1-4个，注意不要跟多选题搞混了，既是多选题又是单选题，注意甄
29、别，1-4个都有可能。 答题注意事项 1 2 3 4 考题是计算机分配的，不要过于紧张，一般基础题不要失分，搞点中级难度的题，就可以了。 多选题和判断题没有把握的答案千万不要选，多选题一个错了分数全扣光，判断题错了要倒扣分，很不划算。 注意答题的时间控制，答题时，遇到一时不明白的，抓紧跳过，留点时间，回头再作。 考试系统中计算机随机分配考题，你的左右邻居考题都不一样的。 复习方法： 一、要做好案例分析题必须要理解和掌握相关的法律规定。原因有两点：一是从出题的思路上看；二是从命题人的素质看。 二、在有限的复习时间里要学会抓住重点，根据经验作如下推荐（按照重要性排列）： 1、房屋登记办法全部 2、
30、物权法全部，重点放在第一章基本原则、第二章物权的设立、变更、转让和消灭、第六章业主的建筑物区分所有权、第八章共有、第十章用益物权的一般规定、第十四章地役权、第四编担保物权（含第十五章至第十八章） 3、担保法全部 4、其他有关法律法规，如民法通则、婚姻法、继承法、房地产法、物业管理条例、商品房销售管理办法等。 注意容易设计题目的条款 注意容易设计题目的条款 : 1、比较短的条款容易设计成单项选择或判断题，如：不动产登记由不动产所在地的登记机构办理； 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。 2、含有并列项的条款容易设计成多项选择题。如：本法所称物
31、权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 三、掌握法律条款及相关规定最重要在于理解。因为考试形式不是问答也不是填空，只是选择和判断。 比如：房屋登记办法可以由当事人单方申请房屋登记的情形：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。 再如：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或
32、者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 实务考试要点： 一、先看案例要解决的问题，带着问题读案例。 案例分析题最后提出要解决的问题一般比较简短，可先看问题，发现案例问题的本质是那一类大问题，不能被具体细节问题所迷惑。这样在阅读案例时就能有较强的针
33、对性，容易抓住重点，提高效率，节省时间。 二、注重第一感觉 如：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在（ ）以内的部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过 c 部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 A、3%、3.5% B、3.5%3% C、3%、3% D3.5%3.5% 三、不记得的法律条款，要从合理性去分析。 与房屋登记最密切的是民事方面的相关法律。民法的基本原则就包括: 公平原则，民事主体应依据社会公认的公平观念从事民事活动，以维持当事人之间的利益均衡。 公序良俗原则，民事主体在进行民事活动时应当遵守公共秩序及善良风俗，不得违反社会一般道德准则和国家的一般利益
34、。 如：一个拍卖物存在多个抵押权人，各自受偿的顺序如何？ 同一房地产存在多个抵押权人的，按抵押登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿。这样符合公平原则！ 再如：买卖不破租赁，为什么，因为公平！ 案例实战分析（时间关系，只讲民事案例部分应该“掌握”的内容） 一、物权变动的公示公信原则 二、夫妻共有财产 三、房屋抵押的有关法律规定 四、建设工程承包人、抵押权人和善意购房人的优先受偿权 五、建筑物区分所有权 六、综合分析题 1、公示原则 所谓公示，指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害，从而保护交易安全。 如果物权的
35、变动不采用一定的公示方法，会使第三人遭受损害，从而导致财产交易秩序陷入紊乱境地。 一、物权变动的 公示公信原则 2、公信原则 所谓公信，是指一旦物权变动依据法律的规定进行了公示，即使该物权变动存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其法律效力，以保护交易安全。这就产生了善意第三人问题。 公示原则与公信原则 的关系 物权变动的公示、公信原则是现代物权变动的基本原则，二者相互联系，公示原则是公信原则的基础，公信原则是公示原则的表现，二者构成了物权变动的基础。 公示与房屋权属登记信息查询 物权法第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。 掌握
36、： 1、房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询。 2、原始登记凭证查询： （一）房屋权利人或者其委托人 （二）利害关系人，包括：房屋继承人、受赠人和受遗赠人、仲裁事项、诉讼案件的当事人； （三）有关国家机关：国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门以及公证机构、仲裁机构。 出题点： 1、关于善意第三人的规定。 对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人，法律认可其权利取得有效而予以保护，但对明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而取得该项权利的人，法律则不予以保护。 应符合条件： 受让人受让该不动产或者动 产时是善意的 1 以合理
37、的价格转让 2 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 3 法律后果： 受让人取得该不动产或者动产的所有权 1 原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失 2 物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 2、关于物权 权登记效力 释义：本条的规定，是不动产公示原则的具体体现。不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。 3、物权登记生效中，“法律另有规定的除外”是指： （1）依法属于国家所有的自然资
38、源，所有权可以不登记。 （2）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 （3）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 （4）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 （5）其他情形（了解即可）：物权法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生效力。例如，在土地承包经营权一章中规定，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”。同时还规定，“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，
39、应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人，”不是“不发生效力”。 地役权一章规定“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。” 案例：甲以自己名义报建并于2011年6月建成一栋房屋，7月申请登记到自己名下。 8月甲不幸去世，房屋由其子乙继承。9月乙办理了产权登记到自己名下，10月签订合同将该房屋出卖给丙并完成交付，11月办理了所有权移转登记。试分析各阶段房屋所有权归属？ 1、2011年6月房屋归甲 所有（不是7月） 2、2011年8月乙取得房屋 所有权（不是9月） 3、2011年11月丙
40、取得房 屋所有权（不是10月） 解 析 分析一下：2011年10月乙将房屋出卖给丙并完成交付时的房屋所有权归属。 房屋所有权仍归属于乙，但此时乙、丙买卖合同及交付行为成立且有效。乙丙未办理登记仅致导其转让行为不发生物权效力，并不当然导致买卖合同的无效或买卖所致合同之债不成立。 二、夫妻共有财产掌握：夫妻共同财产的认定标准、范围和具体类型。 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （2）生产、经营的 收益 （1）工资、奖金 （4）继承或赠与所 得的财产，但本法 第十八条第三项规 定的除外 夫妻对共同所有的财产， 有平等的处理权。 （3）知识产 权的收益 （5）其他应当归共 同所有的财产 夫妻一方的财产 （2）一方因身体受到 伤害获得的医疗费、残 疾人生活补助费等费用 （1）一方的婚前财产 （4）一方专用的 生活用品 （3）遗嘱或赠与 合同中确定只归 夫或妻一方的财产 5）其他应当归 一方的财产 LOGO 专心-专注-专业